Перейти к контенту
Новостройки Ростова-на-Дону

Рекомендуемые сообщения

Frenko

Центробанк объяснил новую схему продажи новостроек в 2018 году

 

Уже с 1 июля 2018 года россияне смогут заключать договор участия в долевом строительстве с использованием как счетов-эскроу, так и механизма привлечения денежных средств напрямую застройщиком с обеспечением защиты граждан-участников долевого строительства.

 

Это прописано в правительственном плане мероприятий по поэтапному замещению средств дольщиков банковским кредитованием. Незнакомое слово сразу заставляет задуматься - что еще такое за счета-эскроу? Нет сомнений, что финансисты все про них знают. В отличие от обычных граждан. Поэтому мы попросили Банк России ответить на некоторые вопросы, чтобы лучше понять, как в ближайшем будущем изменится рынок новостроек.

 

Начнем с того, что счетами-эскроу называются специальные счета, куда покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму, равную стоимости приобретаемой недвижимости. Буквально: при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия, дольщик передает деньги не застройщику, а в банк. По прогнозам, доля договоров по эскроу-счетам уже к середине 2019 года может составить около 30 процентов от всего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. При этом в России эскроу-счета уже есть. Законом о долевом строительстве предусмотрено, что по договорам участия в долевом строительстве физические лица могут внести средства на счета-эскроу. Указанные средства могут быть одним из источников фондирования кредитов застройщикам для банков.

 

счет эскроу долевое строительство купить новостройку.jpg

 

Чем для дольщика счет-эскроу надежнее прямых расчетов с застройщиком?

Физические лица при использовании счетов-эскроу не будут нести риски проблемных застройщиков, поскольку списание средств со счетов-эскроу возможно только при условии завершения строительства объекта недвижимости.

 

Хорошо, если гарантом выступает надежный банк. Но и банки могут обанкротиться. Как в этом случае дольщику вернуть свои деньги?

Страхование средств на счетах-эскроу по договорам участия в долевом строительстве за счет средств Агентства по страхованию вкладов пока может рассматриваться в пределах суммы в размере до 1,4 миллиона рублей. В настоящее время прорабатывается вопрос о возможности установления повышенного лимита в размере до 10 миллионов рублей по счетам-эскроу по договорам участия в долевом строительстве. При этом следует отметить, что система страхования вкладов не покрывает рисков застройщиков, а только счета-эскроу.

 

Какой банк выбрать при покупке жилья с помощью счета-эскроу?

В настоящее время 19 банков могут открывать счета-эскроу, при этом в список входят основные банки, кредитующие строительную отрасль. Общий объем кредитов строительным компаниям на 1 ноября 2017 года составил около 1,6 триллиона рублей. В дальнейшем возможно рассмотреть вопрос о расширении количества банков, которые смогут удовлетворять установленным требованиям.

Какие критерии ЦБ готов ослабить в целях расширения круга банков, которые смогут работать со счетами-эскроу?

 

Требования к кредитным организациям, в которых могут открываться счета-эскроу, устанавливаются правительством РФ. В настоящее время правительство РФ разрабатывает требования к кредитным организациям, в которых могут открываться счета застройщикам. С точки зрения Банка России, перечень и, соответственно, требования к банкам, в которых могут открываться счета-эскроу и счета застройщиков, должны быть аналогичными, чтобы открытие счетов-эскроу и финансирование застройщика по одному проекту проходило в одном банке.

Будет ли Банк России устанавливать минимальные требования к системам оценки рисков застройщиков?

 

Банки, которые будут осуществлять кредитование застройщиков, вправе самостоятельно устанавливать критерии оценки застройщиков и финансируемых проектов и устанавливать в договорах критерии контроля использования кредитных ресурсов.

 

В настоящее время с банковским сообществом прорабатываются вопросы банковского сопровождения, при котором банки получат полномочия по контролю целевого использования средств застройщиков с правом отказа в проведении платежа и запроса обосновывающих документов. По результатам обсуждения планируется внесение соответствующих поправок в законодательство.

российская газета

 

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Рекомендуем!


Alice

Этапы перехода на новую схему продажи квартир в новостройках - Счета Эскроу


Этап № 1  подготовительный


Срок — по 30 июня 2018 года.


Создание нормативно-правовой базы для перехода к целевой модели финансирования путем внесения изменений в нормативные акты.


Федеральный закон от 30.12.2004 №214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:


  • совершенствование механизма счетов эскроу;

  • определение сроков действия норм, определяющих этапы реализации дорожной карты;

  • при использовании счетов эскроу — неприменение к застройщикам ряда требований, упразднение избыточных функций государственного контроля (надзора).

 


Федеральный закон от 23.12.2003 №177-Ф3 «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации»:


  • страхование средств, размещенных на эскроу счетах, в размере не более 10 млн руб.

 


Федеральный закон от 13.07.2015 №218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости»:


  • установление особенностей правового регулирования регистрации ДДУ при использовании счетов эскроу.

 


Налоговый кодекс Российской Федерации:


  • особый порядок исчисления налога на прибыль кредитных организаций по начисленным, но не полученным процентам по целевым кредитам застройщиков;

  • особый порядок исчисления налога на прибыль застройщиков.

 


Федеральный закон от 26.10.2002 №127-Ф3 «О несостоятельности (банкротстве)»:


  • установление особенностей правового регулирования банкротства застройщиков при использовании счетов эскроу.

 


Акты Банка России:


  • установление размера расчетного резерва, исходя из уровня кредитоспособности заемщика, определенного в соответствии с критериями, предусмотренными подходом на основе внутренних рейтингов для операций проектного финансирования;

  • установление коэффициента риска к требованиям, обеспеченным поручительством, независимой гарантией АИЖК.

 


Этап № 2  переходный


Срок — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года.


Заключение ДДУ по двум моделям:


  • с использованием механизма счетов эскроу;

  • с использованием механизма компенсационного фонда.

Прогнозный показатель по итогам II квартала 2019 года:


  • 30% ДДУ — механизм счетов эскроу;

  • 70% ДДУ — механизм компенсационного фонда.

 


Этап № 3  завершающий


Срок — с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года.


Только механизм счетов эскроу — в отношении многоквартирных домов, в которых первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года.


Прогнозный показатель по итогам IV квартала 2020 года: не менее 95% ДДУ будет заключено с механизмом счетов эскроу.


Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Aleksey Oleynikov

Как я и говорил коллегам: "Не надо паники", все шло к тому, чтобы всё таки перейти на эскроу счета и оставить возможность покупать на этапе котлована. Удорожание выйдет на процент банка финансирующего стройку то есть в среднем 10-15%.

 

 

Главное, чтобы к этому времени банков не осталось ненадежных,  а то и первая сотня банкиров сейчас как-то часто санируется и перепродается. 

Изменено пользователем Aleksey Oleynikov

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Каупервуд

ЦБ и банки обсудят вопрос снижения первого взноса по ипотеке в рамках перехода на эскроу-счета

 

По словам главы Комитета Госдумы по финансовому рынку, председателя Совета Ассоциации банков России (Ассоциация «Россия») Анатолия Аксакова, это произойдет на следующей неделе.

Как рассказал председатель профильного комитета, депутаты Госдумы предлагают снизить размер первоначального взноса по ипотеке после перехода на счета эскроу, на которых будут накапливаться деньги на строительство в период подготовки к переходу от долевого строительства жилья к проектному финансированию.

 

«У них появится дополнительный ресурс в виде денег дольщиков, которые будут аккумулироваться на эскроу-счетах, эти счета будут раскассироваться только после сдачи объектов. И 3—5 лет деньги будут накапливаться, и у банков появится больше возможностей по кредитованию», — объяснил Анатолий Аксаков «Российской газете».

При этом у банков появятся дополнительные деньги, а риски снизятся, считает Анатолий Аксаков. В том числе будет практически исключен риск нецелевого использования средств. Кроме того, банки получат возможность напрямую контролировать ход строительства недвижимости.

 

«Это все ведет к тому, что риски банков резко снизятся, можно будет и требования по таким кредитам со стороны ЦБ снижать. На следующей неделе мы будем обсуждать этот вопрос с ЦБ и банкирами», — сообщил депутат.

Напомним, что, как информировал портал ЕРЗ, с 20 января 2018 года Банк России ввел меры, стимулирующие банки поднять размер первоначального взноса по ипотеке до 20%. При работе с эскроу-счетами можно будет обсуждать вопрос смягчения этого требования, полагает Аксаков.

источник

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Aleksey Oleynikov

Мне с одной стороны нравится, что дольщики будут более защищены от потери денег, но с другой стороны, даже в последнем сообщении, слишком часто фигурирует слово "банки" )) 

Банкиры у нас - самый незащищенный сегмент экономики видимо, им мало денег и теперь они ещё нашли способ трясти застройщиков.
 

С одной стороны в сообщении говорится, о том что деньги будут лежать в банках на выделенных счетах и даже проценты на них не будут начисляться, а доступ к этим деньгам застройщик получит только после сдачи объекта, то есть вроде как законсервированы денежки будут.  А уже предложением ниже, Аксаков говорит о том, что у банков появится больше денег и больше возможностей для кредитования... Каким образом если они будут "законсервированы"?

 

Что значит "практически" исключен риск не целевого использования?)) 

 

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Frenko

ВТБ предложило снизить расходы, связанные с введением эскроу-счетов для дольщиков

 

Если в правительстве пойдут навстречу пожеланиям ВТБ снизить отчисления в ФОСВ по специальным счетам для  покупателей квартир, то расходы застройщиков и дольщиков обещают быть меньше ожидаемых.

 

 

«КоммерсантЪ» сообщает, что ВТБ выступил с предложением к Минэкономразвитию снизить отчисления в Фонд обязательного страхования вкладов (ФОСВ) по эскроу-счетам, на которых с 1 июля будут аккумулироваться средства дольщиков (с 1 июля текущего года — в добровольном, а с 1 июля 2019 года — в обязательном порядке).   

  

 

Речь идет о весьма существенном снижении — с нынешних 0,15% от среднеквартальной суммы средств физлиц, размещенных на счетах эскроу  — до 0,05%.  Эти расходы банки заложат в стоимость кредитов для застройщиков, а те, в свою очередь переложат на плечи дольщиков. Поэтому логика проста: чем меньше взносы в ФСВ — тем дешевле кредиты для девелоперов и квартиры в новостройках для граждан.

 

По мнению главного аналитика Сбербанка Михаила Матовникова, при ставке отчислений в ФСВ 0,15% и трехлетнем депозите средств дольщика на эскроу-счете квартира ему может обойтись на 2% дороже, чем сегодня.

С другой стороны, самим кредитным учреждениями беспокоится вроде бы и не о чем. Ведь  введение эскроу-счетов для подстраховки интересов участников долевого строительства несет банкам не только дополнительные обязательства по уплате отчислений в ФСВ, но и новые гарантированные поступления средств от граждан-участников долевого строительства.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Гость
Вы пишете от имени гостя. Если у вас уже есть аккаунт, пожалуйста, войдите.
Ответить в этой теме...

×   Вы вставили отформатированный текст.   Восстановить форматирование

  Допустимо не более 75 смайлов.

×   Ваша ссылка была автоматически заменена на медиа-контент.   Отображать как ссылку

×   Ваши публикации восстановлены.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставить изображения напрямую. Загрузите или вставьте изображения по ссылке.

Зарузка...