Недвижимость с целью сохранить деньги и немного заработать

[мы из джаза]

Собственно говоря вопрос этот возникает у многих, не минул он и меня. Весной-летом этого года у меня предвидится поступление в семейный бюджет примерно в размере 2,2 млн. Пенсия хоть и не близко но все равно начинаешь задумываться о дополнительном источнике дохода. Вариантов вложения в недвижимость вижу для себя два и у каждого есть свои плюсы и минусы.

         Первый вариант это покупка строящемся доме, на стадии начала продаж и перепродажа ее перед сдачей дома, второй это покупка и сдача недвижимости в аренду.

         Причем мой взгляд, несомненно дилетанта, доход от этих вариантов примерно одинаков. Дом строится примерно полтора года и квартира на которую у меня хватит денег подорожает примерно на 200-250тр, примерно такую же сумму принесет аренда однокомнатной квартиры за тот же срок.

        Однако во втором варианте отсутствуют риски: задержка или остановка строительства, насыщение рынка и трудности с продажей за планируемую стоимость, дальше фантазия не работает ) возможно брак или косяки со стороны застройщика.

 

Если кто то сможет посоветовать по существу буду благодарен.

[Вера Любимова]

 

 

  Первый вариант это покупка строящемся доме, на стадии начала продаж и перепродажа ее перед сдачей дома

 

при том постоянном насыщении рынка недвижимости, что планируется, есть определенный риск не успеть продать перед сдачей дома за приемлимую цену.

 

 

 

второй это покупка и сдача недвижимости в аренду

Я все же за второй вариант. купить однушку в новом доме и в районе с развитой инфраструктурой и сдавать в аренду. В Левенцовке, например

 

лучший вариант в этом случае сдача посуточно - доходность будет в два раза больше, но и больше хлопот.

[RZA]

лучший вариант в этом случае сдача посуточно - доходность будет в два раза больше, но и больше хлопот.

Хлопот в этом случае, как мне кажется, не просто больше, а на порядок больше. Нужно постоянно быть на связи, выезжать

к клиентам, менять постельное, проверять после каждого целостность обстановки ( весьма вероятны скандалы на этой почве).

Вобщем времени свободного нужно иметь массу, и вопрос удастся ли совместить такую деятельность с основной работой, например..

[ivan667]

Мы тоже рассматривали вложения на руках было 2 мил. рублей. В итоге определились купить квартиру в Сочи взяли через агентство недвижимости Анис недвижимость, там есть подобные варианты. Это выгодней и ликвидней. Взяли 2-х комнатный за 1900 000 р. в 100 метрах от моря. За сезон получилось отбить 250. Это не великие деньги, но мы попробовали заработать летом. 

[Гость Вероника]

Причины, по которым я считаю покупку недвижимости в России глупым вложением денег

В России существуют миф о том, что недвижимость — надежное вложение денег. Мол, покупка квартиры — это стабильность. И многие не просто вкладывают в жилье свои собственные деньги, но даже берут ипотеку в надежде, что потом эту квартиру «если что» будут сдавать и это должно покрывать их расходы. Но это не так. Я уверена, что покупка недвижимости — это очень глупо. И вот почему.

Окупаемость квартиры — десятки лет. От города к городу показатели могут меняться, на юге потребуется меньше лет, чтобы окупить жилье, в Москве, в среднем, надо 16 лет (!!!), чтобы квартира, купленная не в ипотеку, себя окупила. Так себе бизнес, да? Но даже, если речь идет не о приумножении средств, а об их сохранении, тоже все не так однозначно.

Идея о том, что хорошее жилье можно быстро продать, если нужно, тоже ошибочна. Если квартиру продавать по рыночной цене, то, в среднем, на это уходит 2-4 месяца, а если район непопулярный, то это год или годы. Поэтому деньги вложенные в жилье — это замороженные деньги. Либо придется потерять 10-15% от цены, тогда, конечно, заберут быстро.

Есть миф, что недвижимость только растет в цене. Но это не так. Рынок может падать, конечно, в глобальном смысле два-три года, когда цены падают, это немного, но если вы вдруг заходите в этот период получить деньги назад — тоже серьезная потеря. Тоже самое касается и аренды. Цены на съемное жилье, например, в Питере последние годы стоят на месте, а в некоторых городах немного упали.

Есть еще и риск простоя квартиры. Если жильцы съехали, то может уйти два-три месяца на то, чтобы найти новых. Снова потери в деньгах.

Ну, и плюс дополнительные траты в виде ремонта, обновления мебели, налогов. По-моему, достаточно причин, чтобы подумать, действительно ли вложение в недвижимость так уж выгодно.

[Гость Дмитрий Маслов]

Как главными глупцами становятся те, кто тратит на недвижимость свои деньги

Давайте представим: нет никаких маткапиталов, жилищных субсидий, льготных ипотечных ставок, самой ипотеки и прочего искусственного спроса на недвижимость.
Сколько будут стоить квартиры в этом случае?
Поскольку частного спроса в России практически не осталось, ясно, что цены рухнут. Насколько – можно спорить – но точно они окажутся где-то глубоко у плинтуса.
Вот тот уровень, до которого упадут цены  – и есть реальные цены на недвижимость.

К чему я? А к тому, что люди, которые сегодня выкладывают внушительные суммы за квартиры, мягко говоря, переплачивают. Их, вероятно, успокаивает то, что другие платят не меньше, а стоимость актива за счет искусственной накачки спроса стабильна. Они принимают текущие цены как неизбежное зло и покорно несут денежки застройщикам или другим продавцам вторички.

И вроде всех все устраивает, но есть одно «но».
Кто-то продолжает нести свои денежки, а другой тоже несет, но денежки все больше не свои.
Один долго зарабатывал, копил годами на жилье, отказывая себе во всем. А другой нашел более простое решение: взял жилищный сертификат от государства и купил такую же квартиру, не вложив вообще собственных средств или вложив по минимуму.

И вот на месте тех, кто вкладывает свои деньги, я бы крепко задумался.
Ведь государство не просто помогает нуждающимся, а делает это ценой ухудшения положения покупателей, которые вкладывают собственные деньги (я уж молчу про то, что субсидии выдаются за счет налогов, которые собирали с них же, то есть их нагнули дважды).
Пока «зайцев» на недвижимости было относительно немного, с этим можно было еще мириться, но с каждым годом частных денег становится все меньше, а «нуждающихся» все больше. А чем больше безбилетных пассажиров, тем обиднее платить за проезд, не так ли?

Здесь небольшое отступление, которое позволит понять логику развития рынка недвижимости в России.
До 2008 года реальные цены на недвижимость у нас быстро росли, что было связано с нефтяным бумом и низкими темпами строительства.
После этого стрелка качнулась вниз. Все дальнейшие попытки властей и застройщиков были направлены лишь на то, чтобы номинальные цены не снижались.
Делалось это путем замещения частного спроса заемным, плюс раздачей субсидий.
Чем меньше оставалось денег у населения на покупку жилья, тем больше приходилось выдавать ипотечных кредитов и раздавать субсидий. Как это выглядело, см. ниже.

Источники спроса на недвижимость. Примерная хронология:
До 2006 года – только частный спрос
2007-2012 –преимущественно частный спрос + ипотека + субсидии
2013-2017 – преимущественно ипотека + субсидии + остаток частного спроса
2018-2019 – ипотека + субсидии
2020-…. – преимущественно субсидии + ипотека

Смотрите, как интересно получается. Сначала застройщики окучили самую платежеспособную группу – кто имел возможность купить на свои деньги.
Затем они подключили тех, у кого не было денег, но они могли взять кредит.
Наконец, они спускаются в самую неплатежеспособную группу, которые не могут даже взять кредит, и им приходится компенсировать всю покупку или ее часть.

Ипотека – классное решение проблемы, но у нее есть один существенный минус: за квартиру все равно приходится отдавать свои деньги, просто выплаты переносятся на более поздний срок, к тому же еще с процентами.
Но кто будет выкупать все новые и новые объемы строительства, когда платежеспособные заемщики закончатся?
Выход один: государству придется выкупать самому, за счет бюджета.
И точно так же как ипотека вытеснила частный спрос, субсидии со временем потеснят ипотеку.
Субсидирование означает, что на жилье предоставляется скидка. Если субсидия покрывает всю стоимость квартиры, то фактически квартира «продается» бесплатно.
Да, вы не ослышались. Бесплатно!
Государство не хочет, чтобы жилье дешевело, поэтому ему придется раздавать его даром! Удивительно, но факт.

Теперь про значение субсидий.
В 2007 ввели материнский капитал, и вскоре он стал основным каналом субсидирования рынка недвижимости.
Значение этих денег не стоит недооценивать. На начало 2018 году более 5 млн. человек использовали эти средства на покупку недвижимости (всего получили сертификат 8,5 млн.).

Для сравнения за тот же период (2007-2017) по данным Росстата ввели 7,6 млн. квартир (индустриальное домостроение).

Объемы немаленькие. Но наступил день, когда для покрытия спроса этих вливаний стало недостаточно.
Тут и Путин подоспел со «вторым материнским капиталом»:
Речь идет об оплате напрямую из федерального бюджета 450 тысяч рублей ипотечного кредита многодетной семьи. Путин предложил запустить такое правило задним числом — с 1 января 2019 года.
«Если сложить с материнским капиталом, который также можно направлять на погашение ипотеки, получается более 900 тысяч рублей. Во многих регионах это существенная часть стоимости квартиры…»

Пора уже остановиться? Ну, нет! Еще не задействовали отцов, поэтому давайте сделаем отцовский капитал:
В России может появиться так называемый «отцовский капитал» — субсидия, которую предлагается выплачивать при появлении третьего ребенка. При этом «отцовский капитал» не будет исключать материнский — он станет дополнительной мерой финансовой поддержки. Выплата многодетным папам будет сопоставима с маткапиталом, размер которого с 2017 года составляет 453 тыс. рублей.

Можно предполагать, что вскоре появится еще бабушкин и дедушкин, а также муркин и жучкин капитал. Чтобы уж точно поднять демографию в стране, а заодно помочь застройщикам реализовать весь объем построенного жилья.

Несложно посчитать, что суммарный объем предлагаемой субсидии (453*3=1359) уже сейчас сопоставим со стоимостью простой квартиры в регионах. А ведь есть еще налоговые вычеты! Если взять с государства все субсидии, которое оно обещает, то квартиру уже сейчас реально получить, не вкладывая собственных денег.

Кроме того, зная логику процесса, понятно, что объем бюджетных вливаний будет только нарастать. Власти строят грандиозные планы по строительству 120 миллионов м2 в год (даже если сбудется на 2/3, это огромный объем), и кто его будет выкупать? Почему бы немного не подождать – и получить четвёртый материнский капитал, пятый материнский капитал и т.д. и на эти средства заселиться в квартиру бесплатно?
Государство, как отмечалось в статье Зомби-рынок: застройщики, у которых нет денег на строительство, берут деньги покупателей, у которых нет денег на покупку постепенно переходит к советской системе строительства и распределения жилья. Напомню, что в этой системе граждане, как правило, денег не платили.

И еще раз: зачем тратить свои деньги на покупку квартир, тем более по завышенным ценникам, если можно получить их бесплатно?
Вот и получается, что в самом глупом положении окажутся те, кто сегодня платит собственными деньгами.

П.с. рассуждения касаются регионального рынка жилья. В мегаполисах (Москва, Спб) ситуация отличается.

[karabass]

В 04.06.2019 в 10:15, Гость Вероника сказал:

Причины, по которым я считаю покупку недвижимости в России глупым вложением денег

Мне нравится ход ваших мыслей

[karabass]

1 час назад, Гость Дмитрий Маслов сказал:

И еще раз: зачем тратить свои деньги на покупку квартир, тем более по завышенным ценникам, если можно получить их бесплатно?

Подскажите пожалуйста в каком именно месте их раздают гражданам без вложения сил и средств? Ведь пора идти очередь занимать.

[Aleksey Oleynikov]

Мне прям интересно что употреблял товарищ Дмитрий Маслов, перед тем как излить всё это на форум 

[karabass]

33 минуты назад, Aleksey Oleynikov сказал:

Мне прям интересно что употреблял товарищ Дмитрий Маслов, перед тем как излить всё это на форум 

Хотите попросить налить того же?  Забористая видать штука 

[Aleksey Oleynikov]

9 минут назад, karabass сказал:

Хотите попросить налить того же?  Забористая видать штука 

Да, иногда прям вот необходимо такое чтобы расслабиться и забыться Главное интернет и телефон выключить)