Перспективы и статистика на рынке первичной недвижимости Ростова

[Frenko]

Bнтервью гендиректора консалтинговой компании «Лендлорд-Эксперт» Игоря Смолева изданию GorodN

«Наибольший рост объема жилья — в экономклассе»

По словам учредителя и гендиректора консалтинговой компании «Лендлорд-Эксперт» Игоря Смолева, цены на квартиры на первичном рынке Ростова за год выросли на 35%. По его прогнозам, в ближайшее время существенного снижения цен не предвидится, но темпы их роста замедлятся.

В первом полугодии этого года общая площадь строящегося жилья в Ростове увеличилась на 16,5%, объем предложения на первичном рынке — на 19,9%. Наибольший рост предложения наблюдается в экономклассе — именно в этом сегменте произошло наибольшее вымывание в прошлом году. По мнению Игоря Смолева, после поднятия цен и повышения ставки по льготной ипотеке с 6,5% до 7% основной спрос будет сосредоточен опять в малогабаритном жилье.

N: — По данным Единого реестра застройщиков, в Ростовской области с 2019 года наблюдается снижение объемов жилищного строительства, причем в 2020 году темпы падения ускорились. Но по итогам первого полугодия этого года падение замедлилось. Строительство восстанавливается?

И.С.: — Если говорить об объектах многоквартирного жилищного строительства, то причины падения объемов в Ростове-на-Дону и городах области немного различаются. Население Ростова составляет лишь 27% от населения области, но областной центр аккумулирует 90% объемов многоквартирного жилищного строительства. Слабое развитие многоквартирного жилья на периферии области связано с низкими ценами на жилье, требованиями банков к финансовой устойчивости проектов, что в силу возросшей себестоимости строительства и слабого роста цен в большинстве региональных городов практически невозможно обеспечить. Данную проблему могла бы решить программа поддержки низкомаржинальных проектов, но Ростовская область не входит в перечень областей, где она работает.

В Ростове ситуация несколько иная. По нашим данным, с начала года общая площадь строящегося жилья в Ростове увеличилась на 16,5%, количество строящихся домов — на 8,7%. Максимальный объем строительства — 2,311 млн кв. метров — был в середине 2019 года как раз перед окончательным переходом на проектное финансирование. Максимальное падение было до 1,783 млн кв. метров, или 23% от пика. Сейчас объем строительства составляет 2,077 млн кв. метров — всего на 10% меньше от максимальных значений. В принципе, объем строительства все это время оставался относительно стабильным, в то время как объем предложения снижался намного сильнее. Из-за этого ощущался недостаток квартир на рынке, что провоцировало рост цен. Стройка не успевала за спросом, который возник в прошлом году на фоне дешевеющей ипотеки, в том числе со стороны инвесторов. Если объем строительства сейчас составляет 90% от пиковых значений, то объем предложения — 56%. Мы отслеживаем такой показатель, как процент квартир в строящихся домах, которые находятся в продаже. Когда была нормальная рыночная ситуация, в продаже было около 45% квартир, то есть часть уже была продана, часть не продавалась до момента сдачи. Сейчас этот показатель составляет 31%. Это говорит о вымывании и провоцирует дальнейший рост цен.

N: — За счет чего восстанавливаются объемы строительства?

И.С.: — За счет того, что произошла адаптация к условиям проектного финансирования. Строительная отрасль была одной из самых малокредитуемых, потому что застройщики финансировались за счет дольщиков и в банки обращались очень редко. Два года назад к проектному финансированию было декларативно подключено 93 банка, но реально кредитовали застройщиков три банка, а активно только два. Сейчас уже гораздо большее количество банков участвует в проектном финансировании. И сами застройщики адаптировались, поняли, как с этим работать и что это не так страшно, как показалось на первый взгляд. Для банков это доходная отрасль, поскольку цены на квартиры в Ростове выросли, и образовался пул застройщиков, которые показывают достаточно хорошие финансовые и производственные результаты, их с удовольствием кредитуют. Застройщикам переход на эскроу-счета дает главное преимущество — стабильность в финансировании. Если раньше скорость стройки зависела от притока денег от дольщиков, то сейчас финансирование идет в соответствии с первоначально утвержденной сметой и фактически не зависит от темпов продаж. Поэтому застройщики стали более быстро и качественно стоить, быстрее выводить проекты в продажу и сдавать в эксплуатацию. На сегодняшний день уже около 69% проектов на ростовском рынке строится с привлечением банковского финансирования, кроме того, эти проекты формируют около 86% объема предложения.

Конечно, есть и негативные факторы. Это требования к финансовой устойчивости и к собственному капиталу, а также то, что счета раскрываются только в момент сдачи дома. Они ограничивают застройщиков, потому что денег все равно не хватает. Поэтому, если бы решили эти вопросы, строек стало бы намного больше.

N: — Насколько выросли цены на новостройки в этом году?

И.С.: — Средняя стоимость 1 кв. метра в новостройках с начала года выросла на 16,3% и составила 76 949 руб. за кв. м.

Программа льготной ипотеки продлится еще как минимум до 1 июля 2022 года. И хотя объемы строительства и предложения постепенно восстанавливаются, пока они не могут справиться с давлением на цены со стороны спроса. На рост цен также будет влиять недостаток рабочей силы на стройках и увеличение стоимости стройматериалов.

В свою очередь, резкий рост ключевой ставки ЦБ в июле — до 6,5% — больно ударит прежде всего по покупателям, приходящим со вторичного рынка. Сделок там станет меньше, что также снизит приток желающих обменять свое жилье на новостройку. Это станет рычагом сдерживания для роста цен.

Таким образом, перспективное влияние этих факторов не предполагает существенного снижения цен, но будет способствовать их сдерживанию.

N: — Сильно ли увеличился объем предложения на первичном рынке и в каком классе оно растет больше всего?

И.С.: — Общий объем предложения на первичном рынке жилья Ростова увеличился за полгода на 19,9%. Наибольший рост объема предложения продемонстрировал экономкласс — на 34,4%. Средняя площадь квартир по выданным разрешениям на строительство во II квартале этого года составляет 43,09 кв. м, что на 4,3 кв. м меньше, чем в I квартале. В этом сегменте произошло наибольшее вымывание — в прошлом году основной спрос переместился туда. Поэтому и восполнение сейчас идет за счет проектов в экономклассе. После поднятия цен и повышения ставки по льготной ипотеке с 6,5% до 7% основной спрос будет сосредоточен опять в малогабаритном жилье, поэтому и мельчают проекты в части средней площади квартир в домах.

N: — Как себя чувствует вторичный рынок жилой недвижимости?

И.С.: — На вторичном рынке годовой рост цен на квартиры был не столь внушительный — 10% против 35% на первичном. Это было связано с тем, что льготная программа ипотеки охватывала только первичное жилье. Фактором сдерживания выступал и достаточно большой объем предложения, пополняемый сдающимися новостройками. Основным драйвером развития выступала рыночная ипотека, ставки на которую опускались до 7% годовых. Столь низкая ставка была вызвана исторически низкой ключевой ставкой ЦБ, которая еще 4 месяца назад была на отметке 4,25%. Однако рост инфляции спровоцировал рост ключевой ставки до 6,5%, что, несомненно, негативно скажется на удорожании ипотеки. Так как рост денежных доходов населения не наблюдается, этот фактор будет сдерживающим для роста рынка. При этом при отсутствии макроэкономических шоков и спад на рынке вряд ли будет. Скорее всего, для этого года будут характерны стагнационные процессы.

N: — По данным Ростовстата, в Ростове по темпам ввода в первом полугодии лидирует сектор индивидуального строительства, объемы которого увеличились на 56,4%. С чем это связано?

И.С.: — Рост цен на квартиры спровоцировал и рост цен на дома, люди стали активно в них вкладываться. Ростовчане любят и умеют жить в домах, у нас третья часть жилищного фонда — частные дома. Кроме того, дом — продукт гораздо менее длительного цикла строительства, его можно построить и ввести в эксплуатацию за три месяца. Плюс не уделялось индивидуальному жилищному строительству столько внимания, сколько сейчас, это притом что по объему ввода частные дома занимают достаточно весомую долю как в России, так и в Ростовской области.

В этом году в России наконец утвердили дорожную карту развития индивидуального жилищного строительства. Теперь условия проектного финансирования распространяются и на сегмент ИЖС. Первый пилотный проект в России, который был профинансирован, находится у нас в Ростовской области, это коттеджный поселок Донской. В рамках дорожной карты банки начали уделять внимание развитию ипотечных программ для этого сегмента. К примеру, если с участием ипотеки в России приобретается 50% квартир, то частных домов — только 1%. Также большую роль в развитии сегмента ИЖС сыграла программа социальной газификации. Сейчас, если дом находится в черте города, подведение газа к участку может быть осуществлено за счет государства. А затраты на проведение газа одни из самых больших при подключении коммуникаций. Поэтому эти факторы послужили толчком к развитию сегмента ИЖС, и это только начало. Я думаю, что в рамках дорожной карты к концу года должны быть разработаны более серьезные программы развития, и индивидуальное жилищное строительство составит достойную конкуренцию многоквартирному. Сейчас государство поворачивается лицом к этому сегменту, понимая, что только за счет многоэтажек достичь объема ввода жилья в размере 120 млн кв. метров в год невозможно, если не развивать ИЖС. Стратегическая цель — повысить объем ввода ИЖС, привлечь банковское финансирование и профессиональных девелоперов на этот рынок. Тогда начнется комплексное развитие территорий и строительство коттеджных поселков. Сейчас в большинстве коттеджных поселков в окрестностях Ростова плачевная ситуация. В основном это продажа участков без подряда, многие заявленные проекты не развиваются. Бич многих поселков — проблемы с социальной инфраструктурой, удаленность от школ, детских садов, поликлиник, мест приложения труда.

Источник GorodN

 

[Good-luck]

Отлично. Один из немногих людей в Ростове, кого мне о недвижимости интересно слушать. Да чего там, пожалуй, из местных единственный. Пожалуй, прокомментирую. 

Цитата

Слабое развитие многоквартирного жилья на периферии области связано с

с тем, что никому там это жильё не нужно. Потому что работы мало или нет вовсе.

Цитата

Данную проблему могла бы решить программа поддержки низкомаржинальных проектов, но Ростовская область не входит в перечень областей, где она работает.

Если в этом месте речь о постановлении правительства № 629, то она не только в Ростовской области, а вообще толком нигде не работает. За полтора года действия программы этой мощной мерой поддержки было охвачено 140 тыс.кв. метров жилья, то есть всего 0,14% от общего объёма строительства в стране.

Цитата

Сейчас уже гораздо большее количество банков участвует в проектном финансировании.

Ну не «гораздо». Львиная доля всё равно у Сбера. По Ростовской области 106 проектов из 164.

Цитата

Поэтому застройщики стали более быстро и качественно стоить

Вот видите, читатели, что пишут: стали строить качественнее! А вы всё ноете.

Если без сарказма, то я понимаю мысль, но её не поймут здесь. Сейчас быстрее исполняют задуманные концепции. А вот концепции… ну они в рынке, скажем так.

Просто прежде я видела и 15-сантиметровые прогибы в межэтажных перекрытиях, и межквартирные стены из гипсокартона, и когда «забыли» выложить вентшахту, и трубы такого качества, что их рвало при колебании давления, и мопы грустные, и лифты такие, что в нём едешь и крестишься, и остекление сразу под демонтаж, и много всяких иных прелестей. Сейчас такого всё меньше всё-таки, хотя тоже много примеров. 

Цитата

то, что счета раскрываются только в момент сдачи дома. Они ограничивают застройщиков, потому что денег все равно не хватает. Поэтому, если бы решили эти вопросы, строек стало бы намного больше.

Если бы решили вопрос с поэтапным раскрытие эскроу, то реформа во многом потеряла бы смысл. Дело в том, что проектное финансирование не исключает возможности банкротства застройщика, остаётся много других факторов помимо нецелевого использования средств. Главный из них - «что-то пошло не так». В случае поэтапного раскрытия риск снова ляжет на покупателя, который останется с остатком средств на счёте и долей в незавершенной стройке. При этом будет идти процесс банкротства, а он, как известно, долгий. То есть обманутые дольщики снова будут появляться.

В случае банкротства застройщика остаться дольщику один на один с крупным институциональным игроком, сиречь банком, вряд ли сулит что-то хорошего.

Цитата

На рост цен также будет влиять недостаток рабочей силы на стройках и увеличение стоимости стройматериалов.

А также нарастающая энтропия вселенной и несходимость статистических рядов. Спрос по цене неэластичен, у застройщиков есть инструменты противодействовать снижению цен.

Цитата

Средняя площадь квартир по выданным разрешениям на строительство

А по факту? А то история знает примеры: в одном доме 485 квартир хотели строить, и по реестру разрешений 485 прошло, без последующих корректировок, а строят 574. А в другом 488 разрешили, а будет 644. Площадь в обоих случаях, разумеется, практически та же. Как-то так :(

Цитата

Так как рост денежных доходов населения не наблюдается

Тут бы стоило быть аккуратнее в терминах. _Реальных располагаемых_ денежных доходов. Хотя, наверное, никто не заметил и не понял, в чём разница. А она есть и принципиальная. 

И потом такое… Доходы какой категории людей падают? Самых малообеспеченных, именно по ним продуктовая инфляция бьёт в первую очередь, потому что потребительская корзина большей частью состоит из инфляционных товаров. Эта категория людей много жилья покупает и вообще играет существенную роль в рынке жилья? Да вроде нет. Это всё плохо, расслоение, снижение доступности и всё такое. Я о корректности мысли в целом. Некорректно брать средние данные Росстата и экстраполировать их на рынок жилья. Основную массу покупателей жилья составляет средний класс, способный обслуживать ипотеку, а не те, для кого рост цены на свёклу пробьёт брешь в семейном бюджете. Корректнее было бы анализировать доходы именно среднего класса, а они, по моим наблюдениям, вполне себе растут. Банки фиксируют рост объёма валютных вкладов, плюс ещё около 2 трлн осталось в стране за год (!)  из-за закрытых границ и невозможности зарубежного туризма. Плюс всё более широкое понимание людьми необходимости сбережений при любом уровне дохода. В общем, поле для исследовательской работы ещё есть, а фразу о «снижении доходов» стоит как-то уже пояснять.

Цитата

Кроме того, дом — продукт гораздо менее длительного цикла строительства, его можно построить и ввести в эксплуатацию за три месяца. 

Можно-то можно, только на практике все годами строятся, даже в том случае, если есть деньги на стройку. Из-за организационных сложностей.

Цитата

Я думаю, что в рамках дорожной карты к концу года должны быть разработаны более серьезные программы развития, и индивидуальное жилищное строительство составит достойную конкуренцию многоквартирному…Стратегическая цель — повысить объем ввода ИЖС, привлечь банковское финансирование и профессиональных девелоперов на этот рынок. Тогда начнется комплексное развитие территорий и строительство коттеджных поселков.

Здесь будет нервно. И вразрез с генеральной линией партии. Зачем эти массивы частного сектора огромные? Куда ещё больше ижс моноцентричному Ростову? Субурбия осуждаема большинством современных урбанистов, там плохая или неудобная инфраструктура, там нельзя жить без машины, а то и двух, такое расползание города вширь даёт чрезмерный трафик. Современный город - компактный, плотный и пешеходный.  Нет, надо сначала дать городу в пробках и выхлопных газах задохнуться, убить экологию, планируя трассы вместо зелёных зон, тротуаров и парков, и только потом станет понятна ценность полностью пешеходной жизни. Зачем с таким упорством добиваться, чтобы Россия наступила на эти грабли-то?

Знаю, что дальше последует рассказ о «контентных константах» и обеспеченности полной инфраструктурой этих посёлков, как деловой, так и социальной. Но это же утопия, это невозможно, когда у нас даже плотные районы многоэтажной застройки ею не полностью обеспечены. Будут те же самые спальные районы, только размазанные, полные машин и дорогие в содержании. 

На мой взгляд, лучше искать некое решение по сокращению территорий ижс в городской черте, такое, чтобы оно устраивало и собственников земли, и было экономически интересным для застройщиков, и развивало бы концепцию пешего города.

***

В целом прекрасный материал, мне очень понравился.

Изменено 25 августа 2021 пользователем Good-luck

[ghikler]

4 часа назад, Good-luck сказал:

В целом прекрасный материал, мне очень понравился. 

Согласен

Есть над чем поразмышлять. Услышали мнение..

[Konstantin]

Диву даюсь таким людям, которые реально считают, что в дальнейшем продажи новостроек будут идти только в гору. Инвестировать или так скажем замораживать деньги в бетоне решаются все меньше и меньше людей - хватает других инструментов более эффективных. Правильно выше написано, что у нас преобладающая доля населения не имеет своего жилья и им достаточно трудно обслуживать жилищные кредиты сильно себя ущимляя в других сферах жизни. Спрос близится к нулевому значени, а ввод новостроек и выход новых объектов в строительство наоборот расширяется. Цены никто понижать не собирается, но вопрос кто тогда будет покупать эти самые новостройки? Цены в ростове слишком завышены, это провинция и мегаполисом сложно считать как таковым. Имеется ввиду денежный оборот на душу населения слишком мал по отношению к другим городам. К тому же в городе отсутствует хозяин в виде управленца с тяжелой рукой решающий любые спорные вопросы. Все эти эффективные менеджеры через какое то время оставят за собой дыры в бюджете и кучу разрухи при этом ничего не создав за время своего чиновничества. 
 

[Aleksey Oleynikov]

9 часов назад, Frenko сказал:

По его прогнозам, в ближайшее время существенного снижения цен не предвидится, но темпы их роста замедлятся.

Сходятся мысли, я тоже самое говорил в январе-феврале ещё. Правда вот рост стоимости кв.м. я думал будет не такой все же какой есть на самом деле. 

9 часов назад, Frenko сказал:

Слабое развитие многоквартирного жилья на периферии области связано с низкими ценами на жилье, требованиями банков к финансовой устойчивости проектов, что в силу возросшей себестоимости строительства и слабого роста цен в большинстве региональных городов практически невозможно обеспечить. Данную проблему могла бы решить программа поддержки низкомаржинальных проектов, но Ростовская область не входит в перечень областей, где она работает.

Полностью соглашусь с Good_Luck. Там работать негде, все едут в Ростов или другие крупные города. Зачем строить большими объемами там где не покупают. Вот возродят в Азове АОМЗ до прежнего штата сотрудников и прочие крупные предприятия - сразу начнут появляться там крупные застройки. Ещё в 2006-2007 годах когда туда приезжал, там работало около 1500 человек вместо 20000 человек к началу 90ых по словам сотрудников же. Настроения там тогда ещё были упаднические и так по сути по всей области. В Волгодонске достроили последний блок и все, город замер...

6 часов назад, Good-luck сказал:

Ну не «гораздо». Львиная доля всё равно у Сбера. По Ростовской области 106 проектов из 164.

И тем не менее сейчас действительно больше банков кредитует стройку. Раньше кроме Сбера и Дом.РФ не было проектного, сейчас и альфа и открытие и другие банки подтягиваются.

10 часов назад, Frenko сказал:

Если раньше скорость стройки зависела от притока денег от дольщиков, то сейчас финансирование идет в соответствии с первоначально утвержденной сметой и фактически не зависит от темпов продаж. Поэтому застройщики стали более быстро и качественно стоить, быстрее выводить проекты в продажу и сдавать в эксплуатацию.

Тут как посмотреть, не согласен. На практике, всё больше застройщиков как раз наоборот вводят дома с опозданием по ряду причин, хотя раньше таких проволочек не было. Возьмем тот же Интеко с 5ым элементом и Левенцовкой Парк. срывы сроков ввода сейчас по некоторым домам более 1.5 лет уже и они начались сразу после перехода на эскроу счета. До этого застройщик сдавал все образцово в срок или на месяц, два раньше срока. Помимо них есть ещё ряд застройщиков, которые не успевают и переносят сроки, также строящие по проектному финансированию. Я бы даже наоборот сказал, что вводить во время сейчас умудряются только единицы застройщиков. При этом о каком качестве мы можем говорить, когда застройщик не успевает сдать объект в срок? Второй момент относительно качества, разрешение на строительство получают определенные застройщики, которые никогда не славились качеством строительства, их доля в общих объемах значительно выросла за последние несколько лет, поэтому и доля некачественного жилья соответственно растет) 

7 часов назад, Good-luck сказал:

застройщиков есть инструменты противодействовать снижению цен

Есть конечно, но они особо не спешат их использовать, зачем, когда и так покупают даже если просто цену накинуть сверху?

7 часов назад, Good-luck сказал:

Доходы какой категории людей падают? Самых малообеспеченных, именно по ним продуктовая инфляция бьёт в первую очередь, потому что потребительская корзина большей частью состоит из инфляционных товаров. Эта категория людей много жилья покупает и вообще играет существенную роль в рынке жилья? Да вроде нет. Это всё плохо, расслоение, снижение доступности и всё такое. Я о корректности мысли в целом. Некорректно брать средние данные Росстата и экстраполировать их на рынок жилья. Основную массу покупателей жилья составляет средний класс, способный обслуживать ипотеку, а не те, для кого рост цены на свёклу пробьёт брешь в семейном бюджете. Корректнее было бы анализировать доходы именно среднего класса, а они, по моим наблюдениям, вполне себе растут. Банки фиксируют рост объёма валютных вкладов, плюс ещё около 2 трлн осталось в стране за год (!)  из-за закрытых границ и невозможности зарубежного туризма. Плюс всё более широкое понимание людьми необходимости сбережений при любом уровне дохода. В общем, поле для исследовательской работы ещё есть, а фразу о «снижении доходов» стоит как-то уже пояснять

Поддерживаю. Все говорят о постоянном падении доходов, а у меня все больше клиентов покупающих квартиры для детей, для сдачи, на будущее и т.д.

7 часов назад, Good-luck сказал:

Здесь будет нервно. И вразрез с генеральной линией партии. Зачем эти массивы частного сектора огромные? Куда ещё больше ижс моноцентричному Ростову? Субурбия осуждаема большинством современных урбанистов, там плохая или неудобная инфраструктура, там нельзя жить без машины, а то и двух, такое расползание города вширь даёт чрезмерный трафик. Современный город - компактный, плотный и пешеходный.  Нет, надо сначала дать городу в пробках и выхлопных газах задохнуться, убить экологию, планируя трассы вместо зелёных зон, тротуаров и парков, и только потом станет понятна ценность полностью пешеходной жизни. Зачем с таким упорством добиваться, чтобы Россия наступила на эти грабли-то?

Знаю, что дальше последует рассказ о «контентных константах» и обеспеченности полной инфраструктурой этих посёлков, как деловой, так и социальной. Но это же утопия, это невозможно, когда у нас даже плотные районы многоэтажной застройки ею не полностью обеспечены. Будут те же самые спальные районы, только размазанные, полные машин и дорогие в содержании. 

На мой взгляд, лучше искать некое решение по сокращению территорий ижс в городской черте, такое, чтобы оно устраивало и собственников земли, и было экономически интересным для застройщиков, и развивало бы концепцию пешего города.

Опять же соглашусь. У города и так нет денег на инфраструктуру коммунальную, социальную и дорожную уже в тех местах где ведется активная застройка, в следствие чего администрация пытается эти затраты переложить на плечи застройщиков не давая в замен особо ничего. Вот если бы сперва протягивали инфраструктуру и потом уже предлагали застройщикам освоение новых территорий или хотя бы параллельно это осуществлялось, то смысл в расширении города был бы, а сейчас город прилично отстает в этом плане. Левенцовка опять, та же школа появилась через 9 лет с момент появления первых домов. Суворовский уже быстрее спустя 6 лет, дорожная инфраструктура отстает тоже прилично. Развитие новых транспортных маршрутов, садиков, поликлиник - все направления оставляют желать лучшего. 

1 час назад, Konstantin сказал:

Диву даюсь таким людям, которые реально считают, что в дальнейшем продажи новостроек будут идти только в гору. Инвестировать или так скажем замораживать деньги в бетоне решаются все меньше и меньше людей - хватает других инструментов более эффективных. Правильно выше написано, что у нас преобладающая доля населения не имеет своего жилья и им достаточно трудно обслуживать жилищные кредиты сильно себя ущимляя в других сферах жизни. Спрос близится к нулевому значени, а ввод новостроек и выход новых объектов в строительство наоборот расширяется. Цены никто понижать не собирается, но вопрос кто тогда будет покупать эти самые новостройки? Цены в ростове слишком завышены, это провинция и мегаполисом сложно считать как таковым. Имеется ввиду денежный оборот на душу населения слишком мал по отношению к другим городам. К тому же в городе отсутствует хозяин в виде управленца с тяжелой рукой решающий любые спорные вопросы. Все эти эффективные менеджеры через какое то время оставят за собой дыры в бюджете и кучу разрухи при этом ничего не создав за время своего чиновничества. 
 

Мне кажется мы с Вами живем в разных странах...

[Konstantin]

1 час назад, Aleksey Oleynikov сказал:

 

Мне кажется мы с Вами живем в разных странах...

да вроде тоже с суворовского... 

[Aleksey Oleynikov]

3 минуты назад, Konstantin сказал:

да вроде тоже с суворовского... 

Я не об этом)) я о том, что Вы сказали)) Когда говорят о том, что цены на новостройки будут расти, это говорится не на основе желаний, хотелок и т.д. а на основе наблюдений как минимум) Даже с учетом серьезного роста цены который уже произошел, в домах подходящих к сдаче ничего не остается. Исключение - единичные проекты и площади/планировки плохо попавшие в рынок. Многое раскупается задолго до ввода в эксплуатацию. Причем подтверждение этих слов можно найти и в статистических данных. 

Инвестировать в недвижимость, по моим наблюдениям, наоборот как раз идут все больше и больше людей, потому как остальное с непонятной перспективой, а недвижимость это то что можно пощупать. 

Подавляющая доля населения не имеет своего жилья?)) Это Вы откуда взяли? Ещё в 2020 году заявлялась доля собственников жилья более 65% это при том, что очень часто на одного человека оформляется несколько объектов недвижимости, то есть в реальности там будет больше, да и в 2021 эта цифра увеличилась точно, благодаря льготной ипотеке.

Что значит в Вашем понимании, спрос близится к нулевому значению?

Новостройки очень даже покупают, да доля вторички чуть подросла опять, применительно к новостройкам, но по прежнему порядка 35-40% покупателей идут в новостройки и пока в сданных домах нет выбора нераспроданных квартир, изменений в сторону уменьшения цены ожидать не стоит. 

цены завышены относительно чего? С какими городами сравниваете?

С последним тезисом про эффективных управленцев согласен.

[Good-luck]

6 часов назад, Konstantin сказал:

Диву даюсь таким людям, которые реально считают, что в дальнейшем продажи новостроек будут идти только в гору.

Так безапелляционно никто не считает. Вообще делать какие-либо однозначные прогнозы неправильно. Есть видение текущей ситуации и опыт наблюдений, есть факторы, есть внезапности…

Меня больше удивляют люди, верящие, что застройщики будут готовы сильно поступаться маржой и снижать цены. Оно им зачем? Просто не будут начинать новых проектов, если ситуация ухудшится.

6 часов назад, Konstantin сказал:

это провинция и мегаполисом сложно считать как таковым

Тем не менее здесь, как ни странно, тоже есть жизнь, есть экономическая активность и есть люди с жилищными потребностями. Представлять из Ростова замерший и депрессивный город я бы не стала.

Михаил Хорьков из Уральской палаты недвижимости провёл исследование демографических процессов в миллионниках: рождение-смерти-миграция. Согласно его данным, Ростов - один из немногих городов, где миграционный прирост не только в положительно зоне, но и превышает дельту смерть-рождаемость.

Статья полностью

6 часов назад, Konstantin сказал:

у нас преобладающая доля населения не имеет своего жилья

В России одна из самых высоких долей населения, владеющих жильем на праве собственности. Спасибо бесплатной приватизации. 

6 часов назад, Konstantin сказал:

Спрос близится к нулевому значени, а ввод новостроек и выход новых объектов в строительство наоборот расширяется.

Посчитайте соотношение «запуск новых проектов/продажи». Данные можно взять у домрф. Хоть по Ростову, хоть в целом по стране. В норме при спокойном рынке это соотношение должно быть 1,2-1,5, а сегодня оно меньше единицы. Это означает, что покупают больше, чем успевают строить.

6 часов назад, Konstantin сказал:

К тому же в городе отсутствует хозяин в виде управленца с тяжелой рукой решающий любые спорные вопросы. 

Да, так и есть. 

4 часа назад, Aleksey Oleynikov сказал:

И тем не менее сейчас действительно больше банков кредитует стройку. Раньше кроме Сбера и Дом.РФ не было проектного, сейчас и альфа и открытие и другие банки подтягиваются.

В целом, да. Вот свеженькое:

4 часа назад, Aleksey Oleynikov сказал:

Поддерживаю. Все говорят о постоянном падении доходов, а у меня все больше клиентов покупающих квартиры для детей, для сдачи, на будущее и т.д.

Просто снижение реальных располагаемых доходов означает лишь то, что среднестатистический россиянин на среднестатистическую зарплату сегодня может купить меньше товаров и услуг, чем десять лет назад. Но во-первых, это не уникальная российская тенденция, так происходит почти во всём мире, кроме Китая. Во-вторых, доходы у всех разные, есть и те, у кого они растут. Во-третьих, теневой сектор (да, об этом говорить некошерно, но как у Раневской: «жопа есть, а слова нет?»). В-четвертых, если некто работал последние более-менее спокойные 20 лет, то почему у него не может быть сбережений на пенсию и жильё детям? В нашей стране без сбережений доживать до старости не рекомендуется. Если ты не мазохист. И совершенно логично люди пытаются сохранить заработанное, «когда вокруг такое творится».

Изменено 25 августа 2021 пользователем Good-luck

[karabass]

7 часов назад, Aleksey Oleynikov сказал:

Все говорят о постоянном падении доходов, а у меня все больше клиентов покупающих квартиры для детей, для сдачи, на будущее и т.д.

Это как раз и говорит о падении доходов основной массы людей, и о том, что неопределенность с долларом, с рублем, со ставками по вкладам понуждают людей перекладываться в бетон "для детей, для сдачи, на будущее и т.д."

Вот когда начнут валить толпы семейных молодых специалистов за жильем для жизни, тогда и можно будет подозревать рост реальных располагаемых доходов домохозяйств.

Изменено 25 августа 2021 пользователем karabass

[karabass]

6 часов назад, Aleksey Oleynikov сказал:

Даже с учетом серьезного роста цены который уже произошел, в домах подходящих к сдаче ничего не остается. Исключение - единичные проекты и площади/планировки плохо попавшие в рынок. Многое раскупается задолго до ввода в эксплуатацию. Причем подтверждение этих слов можно найти и в статистических данных

СК10 Соборный распродал до сдачи, а Мечников нет.

[karabass]

3 часа назад, Good-luck сказал:

Оно им зачем? Просто не будут начинать новых проектов, если ситуация ухудшится.

Неужели начнут морковкой торговать до возвращения маржи соответствующей их мечте?

[Konstantin]

 

11 часов назад, Aleksey Oleynikov сказал:

цены завышены относительно чего? С какими городами сравниваете?

 

Кореляция была относительно доходов граждан. По поводу статистики она очень размыта. У меня коллега имеет 9 инвестиционных квартир в мск, а с другой стороны другой десяток коллег не имеющих своих квартир. Может в вашей статистике и бьется баланс под 65% (учитывает ли эта статистика ипотечников?)домовладельцев, а в жизни оно совсем иначе. Приходится много работать с людьми и отсюда собираю свою статистику. Другой пример знакомый снимает квартиру, т.к. ему вроде как жить негде, но у родителей есть и дом и несколько квартир, но друг не угодный для них ничего из этого не получит. Так и выходит пример с голубцами - у одних мясо, у других капуста, а в целом они едят голубцы. Да и вообще у нас статистику выкатывают по такому принципу чтоб заказчик был доволен, а не показывать реальные данные. Я допускаю что отдельно взятый мой опыт никак не отражается на реальной ситуации в целом, но есть уверенность в её достаточной объективности.