Поиск по сайту

Высотность жилых зданий на этом форуме уже не раз обсуждалась (н-р, 1, 2). Вопрос невозможно обойти и при рассмотрении точечной застройки и новых разрешений на строительство. И новых пзз. На юге многоэтажное не в почёте, осуждаемо, не понимаемо и не принимаемо. Таковы традиции. Избавляемся от стереотипов и расширяем горизонты мышления. Две интересные статьи. *** источник: «Эксперт», 13.03.2020 Экономика высотки: как сделать многоэтажную застройку комфортной для горожан Процесс урбанизации активно идет во всем мире. По оценкам ООН, сегодня около 55% мирового населения живет в городах, а к 2050 году этот показатель вырастет до 68%, главным образом за счет перемещения сельского населения стран Азии и Африки. Уже через десять лет в мире будет 43 мегагорода с населением от 10 миллионов человек. Люди переезжают жить в города в поисках больших возможностей – высоких доходов, лучшего образования, близости к объектам культуры и даже просто ради комфортной и «ленивой» жизни, когда не нужно думать об обслуживании дома или решения других бытовых вопросов. Структура города, в отличие от сельской местности, состоит из многоэтажных домов, продукта индустриального домостроения. Это объясняется тем, что город не может быть территориально бесконечен – им просто будет невозможно управлять. К тому, в крупных городах земля дорогая, поэтому строить многоэтажное жилье экономически целесообразно. Другое дело, что «вертикальный город» должен быть комфортным – раньше застройщики нередко об этом забывали, во многом ориентируясь на модернистскую модель города, популярную в 60-70-х годах. Тогда строились спальные районы, в которых не уделялось достаточно внимания созданию инфраструктуры и комфортной для жителей окружающей среды. Поисками идеальной модели, сочетающей экономику многоэтажности и комфорт жизни, градостроители занимаются уже не первый десяток лет. Сегодня есть запрос на создание городских пространств, где одновременно существуют высотные доминанты и учитывается «человеческий» ландшафт. Важную роль здесь играет качество архитектуры, находящейся на уровне глаз. В плотной высотной застройке определенным образом застраиваются первые этажи – здесь размещаются инфраструктурные объекты с большими окнами-витринами, приглашающими зайти, вынесенными за пределы здания летними кафе и т.д. Такие проекты – пример того, что можно добиться комфортного городского пространства, не жертвуя экономикой. Эти принципы заложены, в том числе, в проекты реновации жилых кварталов, которые сегодня реализуются в Москве. На месте разреженной планировки пятиэтажек появится более плотная и более высокая застройка, в которой «на уровне глаз» как раз будет создаваться «человеческий масштаб» – среда, комфортная для жителей и их общения. Сейчас сформировалась целая дисциплина архитектуры первых этажей, которая позволяет лучше воспринимать город, когда гуляешь по нему. Еще один формат, который встречается в Москве, это многоэтажная застройка, в которой первый и второй этажи делаются как таунхаусы. У таких квартир-домов, которые встроены непосредственно в высотный комплекс, есть свои отдельные входы. Об «архитектурной смерти» многоэтажного домостроения говорить не приходится – высотный город вполне может быть комфортным и востребованным. Впрочем, в некоторых случаях возможно и снижение этажности застройки. В частности, в программе реновации перед началом работы с планировочными решениями архитекторы, безусловно, изучают район, но также и спрашивают мнения жителей, ведь им виднее, что нужно для комфортной жизни. Помимо естественного роста городов, высотную застройку поддерживает нацпроект «Жилье и городская среда», предполагающий к 2024 году строительство 120 миллионов квадратных метров жилья в год. Более половины этого объема приходится на многоквартирное жилье, возводимое индустриальным способом. Некоторые эксперты полагают, что построенное жилье не будет востребовано у покупателей. Такие опасения обоснованы: если столичный регион в большинстве случаев справляется с продажами за счет безусловной востребованности жилья, то регионам приходится бороться за каждого покупателя при гораздо меньших финансовых возможностях. Не секрет, что маржинальность девелоперского бизнеса за пределами московского региона много ниже. Как будет развиваться ситуация в ближайшее время, во многом зависит от позиции государства. Поддержать строительство и востребованность многоквартирного жилья в региональных городах могут разрабатываемые меры поддержки – возмещение расходов при строительстве инженерной инфраструктуры по федеральной программе «Стимул», кредиты на льготных условиях для региональных застройщиков, снижение ипотечной ставки, а также общая политика по развитию городов. *** источник: «ИРН», 20.03.2020 Зачем покупать квартиру в высотке и сколько это стоит Верхние этажи всегда дороже, а в небоскребах дорого даже в середине Жилье в небоскребах обычно считается престижным и премиальным. Но дело не только в высоте как таковой – обычно небоскребы строятся в дорогих районах, да и сами проекты относятся к высокому классу. В обычных высотных домах верхние этажи тоже дороже из-за видовых характеристик, при том что сам проект может быть недорогим. Где начинается небоскреб Для начала стоит разобраться, какие дома можно считать высотными и с какого уровня здание можно причислить к небоскребам. Четкого определения не существует. В СНИПах есть классификация зданий по высоте, согласно которой новостройки высотой до 50, 75 и 100 м относятся, соответственно, к I, II и III категориям многоэтажных зданий. По словам заместителя директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерия Кочеткова, высотными домами принято считать здания выше 75 м, то есть более 25 этажей. Небоскребами обычно называют дома выше 150 м (в частности, по американской классификации), что соответствует 50 и более этажам. Правда, в России нередко к небоскребам причисляют более низкие здания – от 100 метров. Выше – дороже Практически во всех многоэтажках цена возрастает с увеличением этажа. «Есть проекты, где квартиры дорожают равномерно, есть – где удорожание идет по блокам (например, до 5-го этажа одна цена, до 10-го – другая, начиная с 20-го – цена еще выше и т.д.). Разница в цене между квартирами на нижних и на высоких этажах в рамках одного комплекса может достигать 20% (все зависит от этажности дома, его класса)», - говорит Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. Нередко она даже больше. «Разница между первым жилым этажом и вторым будет около 5%. Каждый последующий этаж добавляет к стоимости примерно 1%. Таким образом, разница между нижним и верхним этажом в здании высотой 25-30 этажей может составлять около 30%», - отмечает Валерий Кочетков. В небоскребах разница в ценах может быть больше, поскольку верхние этажи обычно отводят под самые дорогие форматы. «В верхней части здания принято размещать крупногабаритные лоты с панорамным остеклением, на несколько сторон, с возможностью зонирования и организации детской, мастер-спальни. Как правило, это не только 3-4-комнатные квартиры, но и двухуровневые варианты и пентхаусы», - говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Дополнительно увеличить разницу может политика продаж: «Пул квартир на высоких этажах поступает в продажу на заключительном этапе строительства, когда остальной объем уже продан. Стоимость этих лотов, естественно, выше, это связано и со стадией, и с наличием видовых характеристик». Небоскребы обычно в принципе дороже окружающей застройки, даже если речь о квартирах на средних этажах. «Небоскребы и обычные дома могут находиться в одной локации, но они не принадлежат одному классу, - утверждает Валерий Кочетков. - В обычных домах, как правило, все этажи жилые (или все кроме первого, в таком случае на нем размещаются объекты инфраструктуры). Высотные здания и небоскребы очень многофункциональны. В них обязательно есть подземный паркинг, в стилобатной части размещаются мегамоллы, часть нижних этажей могут занимать офисы». В массовом сегменте жилье в обычных высотных домах может быть, наоборот, дешевле. «Как правило, чем меньше этажей, тем дороже квадратный метр в здании, ведь стоимость земли при прочих равных одинакова под любыми постройками. Чем выше плотность застройки, тем ниже может быть рыночная цена помещений в нем», - объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». Но в рамках одного здания разница в цене между нижними и верхними этажами сохраняется. Недостатки «починили» Главное преимущество квартир на верхних этажах высоток – видовые характеристики. При этом хорошие виды необязательно начинаются только на очень высоких этажах. «Часто это зависит от окружающего ландшафта. Скажем, если комплекс окружен пятиэтажками и взрослыми деревьями, то видовые квартиры начинаются с 6-7-го этажа, а если в плотно застроенном районе брежневской эпохи или в промзоне – с 15-го этажа и выше», - говорит Мария Литинецкая. Помимо видового, играет роль и «шумовой» фактор. «Их выбирают, если комплекс строится вблизи магистрали и есть желание снизить шумовой фон», - считает Наталия Кузнецова. Недостатки у верхних этажей высоток тоже есть. Правда, девелоперы стараются их нивелировать за счет применения современных технических решений, поэтому недоверие к высоким этажам объясняется скорее стереотипами. «Сложности в основном являются мифами ушедшей эпохи: это протечки крыши, слабый напор водоснабжения, шум лифтов, возможность проникновения посторонних в квартиру через крышу, риски повышенной опасности в случае пожара и т.д., - отмечает Валерий Кочетков. - Однако все это скорее актуально для старого жилищного фонда, но никак не для современных новостроек, у которых есть техэтаж, защищающий от протечек и незаконного проникновения, а система водоснабжения устроена таким образом, что вода подается сверху, одинаково для всех жильцов. К тому же в новых ЖК предусмотрена шумоизоляция лифтового оборудования, а системы пожаротушения обустроены на всех этажах». Правда, есть и объективные опасения. «Основные страхи покупок на высоких этажах связаны с риском отключения лифтов. Кроме того, наверху очень сильный ветер, поэтому окна в небоскребах не открываются (максимум – в режиме проветривания)», - предупреждает Наталия Купцова. Любят повыше В последнее время покупателей удалось убедить в безопасности высоких этажей, поэтому они популярны. «Квартирами на верхних этажах интересуется треть потенциальных покупателей, - утверждает Валерий Кочетков. - При этом желающих купить жилье на последних этажах с каждым годом становится все больше: мы оцениваем эту динамику в 5% за счет увеличения доли молодых покупателей, не разделяющих устаревшие мифы о таких квартирах. Чаще всего недвижимость на верхних этажах приобретают люди в возрасте 30-35 лет с достатком выше среднего». Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин считает, что наибольшим спросом квартиры на верхних этажах высоток пользуются в высоких ценовых сегментах: «В комфортклассе клиенты больше ориентированы на доступность бюджета и при прочих равных предпочтут квартиру на более низком этаже, но сэкономят средства, скажем, на проведение ремонта или выберут жилье попросторнее. В бизнес- и премиум-классе, наоборот, есть «покупатели-охотники» за видовыми квартирами. Их привлекает прежде всего сам формат проекта, поэтому либо они покупают квартиру с отличными видом, либо они не покупают ничего».

Система взаимозачетов при покупке жилья зачастую набирает популярность во время экономического кризиса. Ипотека становится доступной не для всех, поэтому желающие приобрести квартиру в новостройке делают это в обмен на вторичное жилье. Так, в Москве эта схема сегодня достаточно распространена. Как модель взаимозачета работает в Ростове. Схема взаимозачета на рынке недвижимости особо не прижилась, считают многие эксперты. В первую очередь потому, что квартира в этом случае выкупается со значительным дисконтом – от 15 до 30% от общей рыночной стоимости. В противном случае для строительной компании такая сделка невыгодна из-за затрат на реализацию этой квартиры. Также выкуп сопряжен с риском, что квартира будет продаваться долго или не будет продаваться совсем, и цену придется сильно снижать. Покупатели, в свою очередь, не готовы продавать жилье с такой «скидкой». Это приличная потеря денег, исчисляемая иногда миллионами. Однако, если покупателю нужно совершить сделку очень срочно, то такой вариант его вполне может удовлетворить. «Эта схема не совсем легальна, – считает директор компании «Универсал Недвижимость» Валерий Мироненко. – Так как застройщик обычно оформляет ее не на юридическое лицо, а на подставное – на кого-то из своих. На мой взгляд, эта модель нерабочая. Это некий неудачный маркетинговый ход. В нашей практике таких сделок не было. Человеку выгоднее продать квартиру самому». По мнению заместителя директора ООО «РИЭЛТИ» Станислава Нови, система взаимозачета может быть выгодна только тем покупателям, которые не хотят «заморачиваться» с продажей квартиры. «Так как застройщик будет покупать квартиру с определенным дисконтом, то в кризис такая схема тем более невыгодна. Отдавать квартиру за более дешевую цену? Мягко говоря, я не склонен с этим согласиться. Наоборот, люди будут пытаться продать ее самостоятельно и подороже, – подчеркнул Станислав Нови. – Покупатели могут сказать, что мы лучше подождем, продадим сами или через агентство квартиру, к примеру, за три месяца, а потом пойдем и купим новую у застройщика. Тем более сейчас такое время, что квартиры в новостройках, как горячие пирожки никто не забирает. В то, что система взаимозачета даст прорыв в Ростове, я не верю. Максимум, может использоваться на крайний случай как вариант». В компании ЮИТ ДОН в конце марта 2015 года стартовала акция по реализации вторичного жилья клиентов компании через партнеров. «Мы не только подберем для вас квартиру, но и реализуем ваше вторичное жилье в зачет покупки новой квартиры», – говорится на сайте компании. Так, клиентам предлагается купить квартиру в жилых комплексах ЮИТ ДОН, используя в качестве частичной оплаты вторичную недвижимость. Заключая договор на реализацию вторичной недвижимости, ростовчане получают льготные условия на приобретение нового жилья в компании – первоначальный взнос от 5%, отсрочка платежа на два месяца без индексации. Покупатель выбирает себе подходящую квартиру, а специалисты отдела продаж ее бронируют за ним и оформляют предварительный договор купли-продажи на новую квартиру. Компания-партнер по вторичному рынку реализует прежнее жилье клиента. «Так как данную услугу мы начали внедрять только в конце марта этого года, – отметил генеральный директор компании Андрей Шумеев, – о плюсах и минусах нововведения, как и о конечном результате, говорить пока рано». Если говорить о механизме сделки, то, как рассказала Dom.lenta.ru учредитель компании Urban Realty Нина Кузнецова, чаще всего выкупаемые квартиры оформляют на специально созданное юридическое лицо внутри или вне корпоративной структуры девелопера, и от имени этого юридического лица потом и идет продажа. Так что покупателям такой «вторичной» квартиры от юридического лица ничего бояться не надо – никаких «подводных камней» тут нет. Механизм же заключения сделки таков: происходит одновременное подписание двух договоров: купли-продажи имеющейся квартиры и приобретения жилья в новостройке. Затем происходит процесс государственной регистрации двух договоров и соответствующие расчеты по ним. Казалось бы, схема в полной мере работает на покупателя. Однако по статистике процент договоров, заключенных с использованием системы взаимозачета, достаточно скромен – от 10 до 30%. Рассмотрим основные плюсы и минусы этой модели. Плюсы Взаимозачет позволяет достаточно быстро получить деньги на новую недвижимость и не платить при этом проценты по кредиту под залог собственной квартиры. Также в некоторых случаях применение системы взаимозачетов позволяет крупным девелоперам (риелторским компаниям) «связывать» сделки в различных регионах. Минусы Прежде всего, к недостаткам схемы следует отнести довольно крупные финансовые потери продавца при использовании срочного выкупа (зачета) его квартиры. Еще один серьезный недостаток: у продавца при покупке квартиры в новостройке должен быть решен вопрос с проживанием и пропиской на время строительства новой недвижимости. Причем необходимо учитывать, что сроки возведения новостройки могут увеличиваться, из-за чего в другой квартире придется жить дольше. источник

Дефицит жилой недвижимости может испытать рынок Ростова в этом году. Подобная ситуация сложилась и в курортном Сочи. Жилое строительство обсудили главные редакторы и журналисты столичных и региональных изданий, пишущих о рынке недвижимости, а также топ-менеджеры девелоперских, риелторских и консалтинговых компаний, работающих в регионах. Впервые в истории московских мероприятий, посвященных недвижимости, Клуб главных редакторов СМИ рынка недвижимости провел онлайн-трансляцию с комментаторами из регионов. Журналисты напрямую задавали вопросы спикерам компаний, спикеры же, в свою очередь, имели возможность высказаться и обменяться мнениями с коллегами из других регионов. Тема круглого стола – «Вызовы регионов. Жилое строительство в городах России: требования, специфика, перспективы». «Дефицит жилой недвижимости начинает образовываться в Сочи, – заявил по телемосту из курортного города директор по стратегическим коммуникациям группы компаний «Грас» Петр Кирилловский. – До второй половины прошлого года рынок состоял, в основном, из людей, которые приезжали из регионов и покупали небольшие квартиры по 50-60 квадратных метров стоимостью до четырех миллионов рублей. Сейчас рынок изменился, потому что Черногория, Болгария и Турция стали практически недоступными для россиян». Еще два года назад сочинские аналитики говорили о перенасыщении рынка предложениями, а сейчас заговорили о том, что начинается образовываться дефицит. Так, в Центральном Сочи новые предложения почти не строятся. «Стоимость квадратного метра в эконом-классе – 50-60 тысяч рублей, – говорит Петр Кирилловский. – Бизнес-класс стоит примерно 130 тысяч рублей, и цена продолжает расти. С таким предложением насчитывают около 30 домов. Стоимость квадрата в элитном классе – 230 тысяч за метр. В настоящее время в Сочи пять-восемь таких домов». По словам Петра Кирилловского, в Сочи квартиры, в основном, покупают клиенты из Москвы (55-60%) и Санкт-Петербурга (15%). Покупателей Сочи – 10%, остальные – из северных регионов Дальнего Востока. «Риелторы говорят, что после событий на Украине многие покупатели приезжают из Донецка, – рассказал сочинский спикер. – Родственники Януковича покупали здесь дорогие квартиры. Также в сочинскую недвижимость стали вкладываться казахи». Как обстоят дела на ростовском рынке жилой недвижимости, Dom.161.ru выяснил у местных строительных компаний. По мнению председателя правления ассоциации строительных организаций «Комстрой» Станислава Цвиренко, рынок может испытывать дефицит. Это связано с тем, что у ряда компаний возникли финансовые сложности. «Сегодня девелоперы, инвесторы пересматривают свои перспективные проекты, которые находятся на стадии реализации, – заявил Станислав Цвиренко. – А новые компании еще посмотрят, насколько у них хватит сил и средств». Тем не менее, перспективы выглядят лучше, чем в начале года. «В начале года рынок проседал. Сейчас картина более оптимистична. Тем более начали выдавать ипотечные кредиты», – сказал Станислав Цвиренко. По словам генерального директора АО «ЮИТ ДОН» Андрея Шумеева, в Ростове дефицит жилья образовался давно, и период насыщения наступит нескоро. «Ростов способен переваривать 500 тысяч квадратных метров многоквартирного жилья в год. У нас строится не больше 400 тысяч, – сообщил Андрей Шумеев. – А что будет в этом году – вообще непонятно. Хотя в стадии строительства сегодня находятся больше 120 домов – это около 1,4 млн квадратных метров. Но это не значит, что они все сразу построятся. Этот процесс на полтора-два года может растянуться. Поэтому у нас дефицит в любом году». источник

Бесплатную приватизацию в России после 1 марта 2015 года могут отменить. Об этом сообщает ТАСС со ссылкой на заявление председателя наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергея Степашина. По словам чиновника, необходимо заканчивать процесс бесплатной приватизации жилья, потому что она мешает решать проблемы с проведением капитального ремонта и переселением из аварийного жилья. «Я докладывал по этому поводу президенту, однако решение пока не принято», – говорит Сергей Степашин. Напомним, что бесплатная приватизация жилья в России проходит до 1 марта 2015 года. Стартовала эта программа еще в 1992 году и должна была закончиться в 2007 году. Рекордным по количеству зарегистрированных прав стал 2001 год, затем этот процесс пошел на убыль. По разным причинам сроки окончания программы переносили. Последний перенос был объявлен в 2013 году, так как на тот момент в России насчитывалось до четырех миллионов неприватизированных квартир. Тогда возможность оформить жилье в собственность продлили до начала марта 2015 года. После этого жильцы государственных и муниципальных квартир должны будут платить за приватизацию квартиры, становиться ее арендаторами или выкупать жилье у муниципалитета.

Жилые дома в Ростове-на-Дону Ростов-на-Дону – город-миллионник, но у него есть одна большая проблема – нехватка земельных ресурсов под строительство жилых домов. На сегодняшний день Ростов занимает самую маленькую площадь по сравнению с другими мегаполисами. Но, не смотря на это, наш город остается преимущественно невысоким, так как ростовчане предпочитают жить в малоэтажной недвижимости. Центр Ростова и окрестные районы особо выделяются невысокими постройками, среди которых сегодня, то тут, то там как грибы вырастают «свечки» элитных многоэтажек и торговых центров. Инвентаризацию жилого фонда Ростов проводил достаточно давно, но из нее следует, что примерно 63% домов города не превышают трех этажей в высоту. А на здания, высотой в девять этажей и более приходится лишь 3-4% от объема всей жилой недвижимости Ростова. Причем Ростов-на-Дону можно не кривя душой назвать старым городом, так как, по статистике, каждый седьмой дом в городе был построен еще в конце XIX века. Это становится очевидным, если прогуляться по центру Ростова-на-Дону, но не по Большой Садовой, а углубиться на одну-две улицы «в сторону». Здесь можно понять основную проблему жилищного фонда города – его износ. Все эти дома, построенные 100-150 лет назад, давно уже перешли в разряд аварийного и ветхого жилья. Согласно все той же статистике, треть ростовской жилой недвижимости превысила свой износ более чем на 60%, в то время как «нормальный» износ менее 20% имеет лишь каждый сотый дом. В среднем жилая недвижимость Ростова изнашивается на 1,5% в год из-за неправильной эксплуатации, отсутствия должного ухода и капитального ремонта, поэтому в ближайшее время наш город будет скорее ветшать, нежели «молодеть». По структуре многоквартирную жилую недвижимость Ростова можно поделить на кирпичные (~74%), панельные (~11%), деревянные (~13%) и даже глинобитные (~2%) здания. Причем службы ЖКХ могут капитально ремонтировать лишь треть нуждающихся в этом строений. Со становлением рыночной экономики, город снова начал строиться, причем примерно 30% жилой недвижимости возводится ближе к центру города, относясь преимущественно к жилью элитного класса. Доступное жилье эконом-класса, строится в спальных районах на периферии. Согласно плану развития города, к 2025 году общая площадь жилой недвижимости в Ростове должна увеличиться в полтора раза. И тогда в среднем на каждого ростовчанина будет приходиться по 33 кв. метра жилой площади – это с учетом запланированного увеличения населения на 50 тыс. человек. Сегодня жилищный фонд Ростова-на-Дону претерпевает ряд изменений. Во-первых, активно расселяются и сносятся старые аварийные многоквартирные дома малой этажности. На их месте зачастую возводятся высотные новостройки. Этот процесс протекает в основном в центре Ростова и близлежащих районах – Нахичевань, район ЖД вокзала. Как ни странно, но малоэтажное строительство в Ростове превалирует над высотными зданиями. Частники усиленно застраивают доступные земельные участки в черте города и в его окрестностях, в то время как высотная недвижимость в Ростове растет меньшими темпами. Это, скорее всего, связано с тем, что малоэтажные дома строятся намного быстрее многоквартирных гигантов, не требуют оформления многих дополнительных разрешений и не задействуют дорогостоящую и громоздкую технику. Многоквартирное высотное строительство развернулось в новом районе Ростова – на Левенцовке, где возводится огромный жилой комплекс. Эти панельные новостройки возводятся специально для среднего класса ростовчан. Здесь будет располагаться доступная и комфортная жилая недвижимость. В Ростове подобный район станет первым, но далеко не последнем, судя по планам развития города.