Поиск по сайту

Предлагаю для обсуждения новую тему: о так называемых "собственных котельных" в жилых комплексах. Застройщик преподносит собственную котельную как "автономное отопление", но ведь это не так! Для затравки - статья Олега Томского о ситуации в Петербурге. Статья 2018 года, но актуальная и для сегодняшнего Ростова. Дом с собственной котельной: источник тепла или расходов? Нередко в рекламе своих новостроек застройщики рассказывают о собственных котельных в домах, преподнося это как несомненное преимущество. В реальности оказывается, что за «собственное» тепло и горячую воду зачастую приходится платить больше, чем платят соседи. Но даже сегодняшние «раздутые» квитанции могут показаться цветочками по сравнению с теми счетами, которые получат собственники, когда настанет пора капремонтов таких котельных. Марина (имя женщины изменено по ее просьбе) купила квартиру в Кудрово, в ЖК «Капитал» и переехала в нее в 2015 году, после сдачи дома. Одним из достоинств квартиры, по ее словам, стало наличие собственной котельной на крыше. «Это возможность несколько раньше запускать отопительный сезон, вне зависимости от постановления администрации… Котельная независима от центрального отопления, тебе не страшны катаклизмы, происходящие на общих сетях», - рассказывает Марина. Читая новости о том, как каждую зиму по всему городу рвутся трубы и сотни домов остаются без тепла, женщина чувствует, что она сделала правильный выбор. Еще одним бонусом для нее стал тариф на тепло и горячую воду. Он в два раза ниже, чем в соседних домах. Горячая вода стоит 107 рублей за кубометр. За отопление квартиры площадью 40 кв. м Марина в мае заплатила 153 рубля (около 900 рублей за гигакалорию). Недалеко от Марины, в том же Кудрово, только в ЖК «Прогресс» живет Виктория Шапиро. Она тоже покупала квартиру в доме с собственной котельной. «Застройщик подавал это как плюс, что собственная котельная, соответственно, это экономно и всегда есть горячая вода», - рассказывает Виктория. Перебоев с горячей водой действительно нет, вот только цифры в квитанциях в один прекрасный момент внезапно выросли вдвое. «Горячая вода была 80 рублей, а тут бац – 160», - вспоминает Виктория. Отопление стало стоить более 2 тыс. рублей за гигакалорию. За 38 кв. м в зимние месяцы теперь начисляют порядка 1,5 тыс. рублей. Незадолго до этого жители «Прогресса» выяснили, что собственником их котельной стала некая частная организация. Она подала документы в областную администрацию, где ей утвердили тариф. «Они подали свою калькуляцию на обоснование тарифа и включили туда все свои затраты: два вида охраны на крыше, аудиторские расходы, канцелярские расходы, и прочие услуги на пару миллионов рублей... Я пришла в Комитет по тарифам, говорю: зачем два вида охраны на крышной котельной, кто там ее украдет? Что за юридические услуги на 600 тыс. в год и прочие услуги на 400 в год? А мне отвечают: а почему нет?», - вспоминает Виктория. Жители обратились к компании-застройщику с просьбой предоставить документы о продаже котельной, но получили отказ. Не ответили в компании «Мавис» и на запрос LIVING. Люди не намерены оставлять это так и привлекли на свою сторону Жилищную инспекцию, которая проводит проверку законности продажи котельной. Куда ведут трубы? Дома с собственными котельными не редкость ни для Петербурга, ни для Ленобласти. Около 10 лет назад их активно строили в Приморском районе города. Сейчас активность сместилась в соседний регион. «Дома с собственными встроенными котельными в основном строятся в Ленобласти, в районах, отдаленных от общих городских инженерных сетей – наверное, каждый четвертый комплекс. По большей части это малоэтажное строительство, но есть такие проекты и в Мурино (у «ЦДС» и Setl City). Встроенная котельная – несомненный плюс для будущих жильцов, так как она гарантирует бесперебойную подачу горячей воды без сезонных отключений, а отапливается газом, соответственно затраты на коммунальные услуги существенно ниже», - рассказывает управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева. «В силу Жилищного кодекса, Градостроительного кодекса и всего остального, данное оборудование, например, крышные котельные, должно переходить в состав общего имущества собственников жилья», - говорит генеральный директор СРО «Межрегионразвитие» Владислав Воронков. Вот только в реальности зачастую все происходит не так. Председатель СРО «Ассоциация управляющих и эксплуатационных компаний в сфере ЖКХ» Евгений Пургин вспоминает, как несколько лет назад в частные руки попал целый ряд котельных в Курортном районе. «Их там просто отжимали», - рассказывает он. Кстати, Марина и ее соседи тоже чуть было не лишились своей котельной. «В нашем доме была ситуация, когда котельная точно так же могла оказаться в частных руках, но жители, своевременно посмотрев контракт на управление домом, заметили, что котельная неким образом оказалась не включена в договор управления, и ее вернули», - говорит Марина. Схемы «увода» котельных могут быть самыми разными. Например, застройщик может продать ее еще на этапе строительства, и к моменту ввода дома в эксплуатацию она будет числиться в частной, а не общедомовой собственности. Кто оплатит ремонт Но если вы сумели отстоять свою котельную, не спешите радоваться. Как известно, владение собственностью предполагает не только права, но и обязанности. Одна из таких обязанностей – поддержание жизненно важного оборудования в рабочем состоянии. А для этого котельные должны проходить периодические капитальные ремонты. Если собственником является третье лицо, то расходы на ремонт ложатся на него. Более того, в этом случае он начинает работать в режиме ресурсоснабжающей организации, и на него распространяются те же требования, то и на гигантов вроде ГУП ТЭК или «Водоканала». Такие компании включают затраты на капремонт своего оборудования в тарифы. Что же касается общедомового имущества, то его капитальный ремонт с недавних пор осуществляют региональные операторы капремонта за счет взносов собственников жилья. В Петербурге и Ленобласти взносы начисляются с квадратного метра жилплощади и складываются в «общие котлы», откуда берутся средства в первую очередь на самые проблемные дома. При этом существует закрытый перечень видов работ, на которые Региональные операторы имеют право эти деньги тратить. Так вот, ремонта котельных в этом списке нет, подтверждают и в петербургском и в областном операторах. В областном правительстве говорят, что жители с собственной котельной могут пойти двумя путями: дать своей управляющей организации (или специальному оператору котельной) право точно также включить будущий капремонт в тариф и копить на него постепенно; либо скидываться на ремонт, когда подойдет срок. На практике, как правило, это означает следующее: если в доме нет достаточного числа активных жителей, то управляющая компания соберет нужное количество подписей под договором, в котором будут прописаны те условия, которые выгодны ей. Сроки первого капремонта у разных типов котельных разные. Обычно это 10 – 20 лет, максимум – 25. Цена вопроса тоже отличается. Сами котельные стоят, как правило, 5 - 10 млн рублей. Капремонт будет дешевле, но в сопоставимом порядке. Таким образом, котельные должны массово пойти на капремонт уже в ближайшее время. Это значит, что жители начнут получать солидные счета и это чревато социальным взрывом. Власти города в курсе ситуации, недавно ее озвучил глава Комитета по энергетике Санкт-Петербурга Андрей Бондарчук в эфире телеканала 78. Его эмоциональное выступление заслуживает того, чтобы привести его полностью. «Сейчас возникла тема, что нужно проводить капитальный ремонт этого оборудования. А это что означает? Котельная находится в собственности, соответственно, собственники должны скинуться или профинансировать этот ремонт. А это не тысячи рублей, а большая сумма. Соответственно тут встает проблема: а с какой стати и т.д.? Отдайте ее городу, пусть город этим занимается. Это первый аспект, с которым мы сейчас сталкиваемся и занимаемся. А вторая тема, что в случае выхода из строя такой котельной не надо звонить ни в Комитет по энергетике, ни в другие ресурсоснабжающие организации. Занимайтесь этим самостоятельно», - заявил чиновник. 9 ноября 2018 г. Автор: Олег Томский https://living.ru/spb/expert/research/dom-s-sobstvennoj-kotelnoj-istocnik-tepla-ili-rashodov/