Поправки в Земельный кодекс: государство может у вас отнять землю?

[Камалудин]

Механизмы изъятия земли готовы

 

31 декабря 2014 года был подписан Федеральный закон №499-ФЗ, вносящий очередные поправки в Земельный кодекс. На этот раз переписан порядок изъятия земель для государственных и муниципальных нужд. Закон вступает в силу 1 апреля 2015 г. Принятые поправки означают, что государство может у вас отнять землю.

 

С одной стороны возникает надежда на то, что данный инструмент будет применяться для реализации инфраструктурных проектов в политике, для строительства заводов, дорог, инженерных сетей. С другой стороны, гордость за великие стройки страны как-то уходит на второй план, если тебя выкинули из собственного дома. Всем понятно, что государство у нас далеко от понятия нравственности. Потому надо уметь себя защищать. Для этого надо знать механизмы изъятия земли.

По итогам года можно утверждать, что произведена почти полная замена Земельного кодекса в прежней редакции:

 

1) закон 171-ФЗ от 23.06.2014 установил детальный порядок предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности лицам (о чем мы писали в статье «Новый порядок получения земли: новый инструмент, но не новая стратегия»)

 

2) закон № 234-ФЗ от 21.07.2014 установил новый порядок земельного надзора и контроля

 

3) закон № 499-ФЗ от 31.12.2014 установил порядок изъятия земель для государственных и муниципальных нужд.

 

На подходе – проект Федерального закона N 465407-6 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию". В случае его принятия, можно без оговорок говорить о полностью новом Земельном кодексе.

 

Изменения в Гражданский кодекс

 

Гражданский кодекс регулирует общие нормы гражданского оборота и является более общим актом, чем Земельный кодекс.

 

Он дополняется ст. 239.2 «Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд», где

 

- устанавливается единство судьбы изымаемого земельного участка и строений и сооружений на нем. Это означает, что вместе с изъятием земельного участка изымаются и все существующие на нем объекты недвижимости. Исключение составляют те сооружения, которые не противоречат целям изъятия (например, это может быть трубопровод в земле). Стоит заметить, что статья написана очень грамотно, с учетом всех прежних проблем, возникающих из-за неточности формулировок. Детально указаны все виды недвижимости и их составных частей (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения в них), что не позволяет препятствовать изъятию участка, используя неточности в законе.

 

- устанавливается, что объекты, принадлежащему лицу на ином праве, изымаются так же и в том же порядке

 

Статья 272 «Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд» излагается в новой редакции. В ней предусматривается:

 

- общий порядок изъятия, содержащий отсылочные нормы на Земельный кодекс,

 

- устанавливается, что со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка. Сервитуты, установленные в отношении изъятого земельного участка, сохраняются в случае, если использование такого земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие земельного участка.

 

В случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем земельного участка иных обязательств перед третьими лицами, в том числе обязательств, основанных на заключенных правообладателем земельного участка с такими лицами договорах, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения этих обязательств

 

- условия изъятия участка и объектов на нем устанавливаются в Соглашении об изъятии, который готовится и подписывается государственным органом и самим правообладателем. В случае не достижения согласия, такие условия устанавливаются судом.

 

Статья 280 излагается в новой редакции, в соответствии с которой предусматривается порядок пользования лицом объектами недвижимости до момента прекращения их прав. Уточнено, что затраты, произведенные лицом по улучшению этих объектов, уже не будут учитываться в сумме возмещения за изъятие объектов. Эта норма направлена на злоупотребления, направленные на повышение размера суммы возмещения после того, как лицо узнало о будущем изъятии объектов.

 

Новая редакция статьи 281 предусматривает порядок определения размера компенсации за изымаемые земельный участок и иные объекты недвижимости. Установлено, что лицо имеет выбор – получить денежную компенсацию или же получить иной земельный участок.

 

Статья 282 предусматривает порядок изъятия участка по решению суда в принудительном порядке.

 

Итого, статья 3 Закона описывает общий алгоритм действий и их вариаций по изъятию земельного участка у правообладателя.

 

Изменения в Градостроительный кодекс

 

Так как все последние изменения в Земельный кодекс завязаны на идею планирования использования земельных ресурсов, которая воплощена в Градостроительном кодексе в нормах о территориальном планировании, то внесены изменения в статью 9 ГСК РФ, предусматривающие, что не допускается принятие решений об изъятии земель в случае, если такие решения не обоснованы наличием документов территориального планирования (в том числе Генерального плана города), в которых предусмотрено размещение объектов, для которых планируется подобное изъятие.

 

Особо стоит отметить, что установлен срок в 3 года на изъятие земельного участка с момента утверждения проекта планировки территории, в котором предусмотрено размещение объекта, для которого требуется изъятие земельного участка. В случае, если решение об изъятии не принято в течение этого срока, проект планировки считается недействительным в этой части.

 

Таким образом на примере данного Закона и Закона 171-ФЗ мы наблюдаем твердое движения законодателя по линии привязки использования всех земельных ресурсов к документам территориального планирования. Земли предоставляются и изымаются только на основе таких документов.

 

Изменения в Земельный кодекс

 

Статьей 49 ЗК устанавливаются основания для изъятия земельного участка. В основном это объекты федерального значения и линейные инфраструктурные объекты.

 

Вводится глава 7.1, устанавливающая порядок изъятия земельных участков. Надо отметить, что структура Главы не вызывает нареканий как алгоритм-программа действий для управленца. Ее структура точна и логична.

 

Статья 56.2 ЗК устанавливает субъектов принятия решения об изъятии участка (кто?)

 

Статья 56.3 предусматривает условия принятия такого решения (почему?):

 

- решение об изъятии принимается только если такое изъятие предусмотрено документами территориального планирования, или если обосновано

 

1) решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории (в случае изъятия земельных участков для создания или расширения особо охраняемой природной территории);

 

2) международным договором Российской Федерации (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора);

 

3) лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя);

 

4) решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

 

Статья 56.4 предусматривает, что помимо изъятия участка по инициативе органа власти, такое изъятие возможно на основе решения органа власти ходатайства следующих лиц:

 

1) являющиеся субъектами естественных монополий, в случае изъятия земельных участков для размещения объектов федерального значения или объектов регионального значения, и обеспечивающих деятельность этих субъектов;

 

2) уполномоченные в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, заключенными с органами государственной власти или органами местного самоуправления договорами или соглашениями либо имеющие разрешения (лицензии) осуществлять деятельность, для обеспечения которой осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

 

3) являющиеся недропользователями, в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователей.

 

Перечень организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд, устанавливается Правительством Российской Федерации.

 

Так же устанавливается порядок подачи ходатайства об изъятии и порядок действий органа власти после его получения.

 

Статья 56.5 предусматривает порядок действий в случае наличия проблемы неопределенности правообладателя объектов, которые следует изъять:

 

- орган власти обязан произвести уведомление о предстоящем изъятии и розыск правообладателя четырьмя предусмотренными статьей способами

 

- правообладатели изымаемых объектов обязаны в течение 60 дней с даты публикации объявления об изъятии должны подать в орган власти, уполномоченный принять решение об изъятии объектов, заявление об учете их прав с приложением документов, подтверждающих их права

 

- в случае, если правообладатель не выявлен, орган власти обращается в суд о признании права государства на этот земельный участок

 

- правообладатели участка, права которых не были выявлены в установленном порядке, все-таки имеют право на возмещение убытка

 

Статья 56.6 «Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд» предусматривает:

 

- порядок принятия решения (КАК?)

 

- решение об изъятии может быть принято как в отношении существующего участка, так и в отношении участка. Которые следует образовать,

 

- неурегулированность вопросов относительно регистрации прав и точности границ участка признано не являющимся препятствием к изъятию

 

Статья 56.7 регламентирует вопросы подготовки соглашения об изъятии и предусматривает, что все работы по уточнению границ, формированию участка, в том числе того, который планируется предоставить взамен, по оценке изымаемого участка, по подготовке соглашения ведет орган, принявший решение об изъятии или лицо, по чьему ходатайству осуществляется изъятие. Согласия правообладателя изымаемого участка не требуется.

 

Статьи 56.8-56.10 предусматривают порядок подписания соглашения об изъятии и порядок урегулирования смежных вопросов. Установлен срок для подписания правообладателем соглашения – 90 дней с момента получения. В случае неподписания, орган власти обращается в суд.

 

Переходные положения и особые условия

 

Статья 26 закона предусматривает особые условия регулирования земельных отношений по вопросам изъятия участков в переходный период. В частности:

 

- если принято решение об изъятии участка до вступления в силу этого Закона, то подготовка соглашения об изъятии осуществляется по правилам нового закона

 

- если изымается земельный участок занятый объектами недвижимости, и права на участок не оформлены, то компенсация за него определяется как за участок, переданный в аренда на 49 лет

 

- если изымается участок, на который права не оформлены, но на котором стоит дом, права на который возникли у лица до введения в действия ЗК (2001 год) или после, но в порядке наследования, то компенсация за участок осуществляется в размере как за участок, оформленный в собственность. Это значит, что в других случаях компенсация меньше, как за участок находящийся в аренде,

 

- если земельный участок предоставлен гражданину для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или ином праве, не предусмотренном законодательством Российской Федерации и возникшем до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, либо если в акте, свидетельстве или другом документе, которые устанавливают или удостоверяют право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, при проведении оценки такого земельного участка применяются правила оценки земельных участков, принадлежащих гражданам на праве собственности

 

Три совета правообладателю земельного участка

 

Итак, все уже готово для отъема земли. Во-первых, введен в действие оперативный и четкий механизм изъятия земельных участков. Во-вторых, предусмотрен порядок компенсации за изъятые объекты недвижимости. Нельзя утверждать о его особой демократичности особом учете интересов правообладателя участка, однако в вопросе изъятия не может быть особой демократичности. Все споры могут развернуться вокруг рыночной оценки и предоставления аналогичного земельного участка.

 

Правообладателям земельного участка можно посоветовать безотлагательно следующее:

 

1. Наведите порядок в границах и правах на свой участок, здания и сооружения. Спустя долгое время мы все равно приходим к тому, что с документами надо разобраться, ибо от них зависит все то, что вам принадлежит. Стоимость этих усилий в любом случае будет меньше стоимости ваших проблем при изъятии вашего имущества.

2. Будьте в курсе планах властей относительно вашего города, района и т.д. Это можно делать либо в местных СМИ, либо периодически делать запросы в местную архитектуру, либо самостоятельно отслеживать изменения в генплан и проекты планировки местности, где вы проживаете.

3. Удостоверьтесь в том, что в Едином государственном реестре прав указаны актуальные данные (адрес и телефон для связи с вами).

Так вы сможете избавить себя от значительной части проблем в том случае, если государство позарится на вашу землю.