ЖК с собственной котельной - это хорошо или плохо?

[Eugen-papa]

Предлагаю для обсуждения новую тему: о так называемых "собственных котельных" в жилых комплексах. Застройщик преподносит собственную котельную как "автономное отопление", но ведь это не так!

Для затравки - статья Олега Томского о ситуации в Петербурге. Статья 2018 года, но актуальная и для сегодняшнего Ростова.

 

Дом с собственной котельной: источник тепла или расходов?

Нередко в рекламе своих новостроек застройщики рассказывают о собственных котельных в домах, преподнося это как несомненное преимущество. В реальности оказывается, что за «собственное» тепло и горячую воду зачастую приходится платить больше, чем платят соседи. Но даже сегодняшние «раздутые» квитанции могут показаться цветочками по сравнению с теми счетами, которые получат собственники, когда настанет пора капремонтов таких котельных.

Марина (имя женщины изменено по ее просьбе) купила квартиру в Кудрово, в ЖК «Капитал» и переехала в нее в 2015 году, после сдачи дома. Одним из достоинств квартиры, по ее словам, стало наличие собственной котельной на крыше. «Это возможность несколько раньше запускать отопительный сезон, вне зависимости от постановления администрации… Котельная независима от центрального отопления, тебе не страшны катаклизмы, происходящие на общих сетях», - рассказывает Марина. Читая новости о том, как каждую зиму по всему городу рвутся трубы и сотни домов остаются без тепла, женщина чувствует, что она сделала правильный выбор.

Еще одним бонусом для нее стал тариф на тепло и горячую воду. Он в два раза ниже, чем в соседних домах. Горячая вода стоит 107 рублей за кубометр. За отопление квартиры площадью 40 кв. м Марина в мае заплатила 153 рубля (около 900 рублей за гигакалорию).

Недалеко от Марины, в том же Кудрово, только в ЖК «Прогресс» живет Виктория Шапиро. Она тоже покупала квартиру в доме с собственной котельной. «Застройщик подавал это как плюс, что собственная котельная, соответственно, это экономно и всегда есть горячая вода», - рассказывает Виктория. Перебоев с горячей водой действительно нет, вот только цифры в квитанциях в один прекрасный момент внезапно выросли вдвое. «Горячая вода была 80 рублей, а тут бац – 160», - вспоминает Виктория. Отопление стало стоить более 2 тыс. рублей за гигакалорию. За 38 кв. м в зимние месяцы теперь начисляют порядка 1,5 тыс. рублей.

Незадолго до этого жители «Прогресса» выяснили, что собственником их котельной стала некая частная организация. Она подала документы в областную администрацию, где ей утвердили тариф. «Они подали свою калькуляцию на обоснование тарифа и включили туда все свои затраты: два вида охраны на крыше, аудиторские расходы, канцелярские расходы, и прочие услуги на пару миллионов рублей... Я пришла в Комитет по тарифам, говорю: зачем два вида охраны на крышной котельной, кто там ее украдет? Что за юридические услуги на 600 тыс. в год и прочие услуги на 400 в год? А мне отвечают: а почему нет?», - вспоминает Виктория.

Жители обратились к компании-застройщику с просьбой предоставить документы о продаже котельной, но получили отказ. Не ответили в компании «Мавис» и на запрос LIVING. Люди не намерены оставлять это так и привлекли на свою сторону Жилищную инспекцию, которая проводит проверку законности продажи котельной.

Куда ведут трубы?

Дома с собственными котельными не редкость ни для Петербурга, ни для Ленобласти. Около 10 лет назад их активно строили в Приморском районе города. Сейчас активность сместилась в соседний регион. «Дома с собственными встроенными котельными в основном строятся в Ленобласти, в районах, отдаленных от общих городских инженерных сетей – наверное, каждый четвертый комплекс. По большей части это малоэтажное строительство, но есть такие проекты и в Мурино (у «ЦДС» и Setl City). Встроенная котельная – несомненный плюс для будущих жильцов, так как она гарантирует бесперебойную подачу горячей воды без сезонных отключений, а отапливается газом, соответственно затраты на коммунальные услуги существенно ниже», - рассказывает управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.

«В силу Жилищного кодекса, Градостроительного кодекса и всего остального, данное оборудование, например, крышные котельные, должно переходить в состав общего имущества собственников жилья», - говорит генеральный директор СРО «Межрегионразвитие» Владислав Воронков.

Вот только в реальности зачастую все происходит не так. Председатель СРО «Ассоциация управляющих и эксплуатационных компаний в сфере ЖКХ» Евгений Пургин вспоминает, как несколько лет назад в частные руки попал целый ряд котельных в Курортном районе. «Их там просто отжимали», - рассказывает он. Кстати, Марина и ее соседи тоже чуть было не лишились своей котельной. «В нашем доме была ситуация, когда котельная точно так же могла оказаться в частных руках, но жители, своевременно посмотрев контракт на управление домом, заметили, что котельная неким образом оказалась не включена в договор управления, и ее вернули», - говорит Марина.

Схемы «увода» котельных могут быть самыми разными. Например, застройщик может продать ее еще на этапе строительства, и к моменту ввода дома в эксплуатацию она будет числиться в частной, а не общедомовой собственности.

Кто оплатит ремонт

Но если вы сумели отстоять свою котельную, не спешите радоваться. Как известно, владение собственностью предполагает не только права, но и обязанности. Одна из таких обязанностей – поддержание жизненно важного оборудования в рабочем состоянии. А для этого котельные должны проходить периодические капитальные ремонты. Если собственником является третье лицо, то расходы на ремонт ложатся на него. Более того, в этом случае он начинает работать в режиме ресурсоснабжающей организации, и на него распространяются те же требования, то и на гигантов вроде ГУП ТЭК или «Водоканала». Такие компании включают затраты на капремонт своего оборудования в тарифы.

Что же касается общедомового имущества, то его капитальный ремонт с недавних пор осуществляют региональные операторы капремонта за счет взносов собственников жилья. В Петербурге и Ленобласти взносы начисляются с квадратного метра жилплощади и складываются в «общие котлы», откуда берутся средства в первую очередь на самые проблемные дома. При этом существует закрытый перечень видов работ, на которые Региональные операторы имеют право эти деньги тратить. Так вот, ремонта котельных в этом списке нет, подтверждают и в петербургском и в областном операторах.

В областном правительстве говорят, что жители с собственной котельной могут пойти двумя путями: дать своей управляющей организации (или специальному оператору котельной) право точно также включить будущий капремонт в тариф и копить на него постепенно; либо скидываться на ремонт, когда подойдет срок. На практике, как правило, это означает следующее: если в доме нет достаточного числа активных жителей, то управляющая компания соберет нужное количество подписей под договором, в котором будут прописаны те условия, которые выгодны ей.

Сроки первого капремонта у разных типов котельных разные. Обычно это 10 – 20 лет, максимум – 25. Цена вопроса тоже отличается. Сами котельные стоят, как правило, 5 - 10 млн рублей. Капремонт будет дешевле, но в сопоставимом порядке.

Таким образом, котельные должны массово пойти на капремонт уже в ближайшее время. Это значит, что жители начнут получать солидные счета и это чревато социальным взрывом. Власти города в курсе ситуации, недавно ее озвучил глава Комитета по энергетике Санкт-Петербурга Андрей Бондарчук в эфире телеканала 78. Его эмоциональное выступление заслуживает того, чтобы привести его полностью.

«Сейчас возникла тема, что нужно проводить капитальный ремонт этого оборудования. А это что означает? Котельная находится в собственности, соответственно, собственники должны скинуться или профинансировать этот ремонт. А это не тысячи рублей, а большая сумма. Соответственно тут встает проблема: а с какой стати и т.д.? Отдайте ее городу, пусть город этим занимается. Это первый аспект, с которым мы сейчас сталкиваемся и занимаемся. А вторая тема, что в случае выхода из строя такой котельной не надо звонить ни в Комитет по энергетике, ни в другие ресурсоснабжающие организации. Занимайтесь этим самостоятельно», - заявил чиновник.

9 ноября 2018 г.

Автор: Олег Томский

https://living.ru/spb/expert/research/dom-s-sobstvennoj-kotelnoj-istocnik-tepla-ili-rashodov/

 

 

[Eugen-papa]

И вот еще ульяновский опыт...

 31 января 2019

| Наталья Михайлова

Котельная, которая живёт на крыше. В свете последних новостей разбираемся в плюсах и минусах поквартирного или централизованного отопления

За последние несколько лет в Ульяновской области наблюдается устойчивый рост количества нового жилья. Правительство, как и организации-застройщики, не без оснований гордятся новостройками: шутка ли – только за 8 месяцев 2018-го года сдано 242 тыс кв м новой жилплощади. Главное, что они ориентированы на любой запрос покупателя: от бюджетных студий до элитных «клубных» домов. Приятный сюрприз может ждать будущих собственников в вопросе ЖКУ, так как зачастую застройщик предлагает сэкономить на этих счетах. «Экономьте на оплате коммунальных услуг! Отопление от собственной котельной! Тепло, комфортно и в 2 раза дешевле!». А теперь давайте подробно разберемся, есть ли на самом деле преимущества при отказе от традиционной схемы централизованного теплоснабжения.

Дома с крышными котельными получили широкое распространение еще в 90-х. Выглядят они так: на крыше установлен водогрейный котёл (с сопутствующим оборудованием). На первый взгляд, все очень удобно, автономное отопление, минимальный тариф…. Но не все так просто. В этом моменте многие не учитывают тот факт, что это водогрейное оборудование предполагает и ряд рисков для жителей.

Во-первых, наличие прямо над головой целой котельной, которая, на секундочку, работает только на газе (!), а значит, требует повышенной осторожности. Другой не менее важный момент – может произойти утечка теплоносителя, температура которого достигает 95 градусов C (кипяток!). Опять же, если вдруг подача топлива прекратится, то клиенты останутся полностью без коммунальных благ на неопределенный срок.

Но и на этом минусы не заканчиваются. Котельная полностью зависит от электроснабжения. И при отключении электричества – котел «встает». А повторный запуск – это отдельная история в течение нескольких часов с обязательным присутствием специалиста. Однако, все эти особенности мало кто учитывает, и дома с «крышняками» растут по стране, как грибы после дождя.

Конечно, в первые годы собственники, купившие квартиру в доме с собственной котельной, суммами в платежках более чем довольны. Ведь они примерно в 1,5 раза ниже, чем у тех, кто подключен к централизованной системе. Но потом возникают проблемы….

Таблица: средняя цена за тепло в отопительный сезон
Теплоисточник      Стоимость
Поквартирное отопление     17-22 р/кв.м
Крышная котельная     18-22 р/кв.м
От ТЭЦ с АИТП     20-23 р/кв.м
От ТЭЦ без АИТП     35 р/кв.м и выше

Начнём с того, что всё оборудование крышной газовой котельной стоит денег, причем из карманов СОБСТВЕННИКОВ квартир! Цена ЛЮБОЙ новой квартиры складывается из всех затрат застройщика и некоего процента рентабельности, который обуславливает прибыль строительной компании. Это значит, что вы вместе с квартирой купили ещё и оборудование, которое, вероятнее всего, в глаза не видели: доступ к крышной котельной имеют только специальные обслуживающие организации, остальных же, при попытке прохода к ней, встретит железная решётка и массивный замόк.

Законы современных товарно-денежных отношений гласят: раз вы заплатили за некую вещь, значит теперь она принадлежит вам и именно ВЫ несёте ответственность за её сохранность и надлежащее использование. Неоспоримое утверждение? Совершенно верно, а значит, применимо и к рассматриваемому нами объекту: крышная котельная является ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ ЖИТЕЛЕЙ ДОМА и, соответственно, никто кроме вас ответственность за неё не несёт. И если, в случае централизованного теплоснабжения, при любой неполадке примчится “аварийка” ее бесплатно устранять, то чинить котельную придется только за собственный счет. А ремонт ее встанет в копеечку. И вся «экономия», которая появилась благодаря низкому платежу за ЖКУ, сойдёт на «нет». А если случится крупная поломка, к примеру, самого газового котла, то расходы на его замену заставят ужаснуться даже состоятельных людей.

Но и это ещё не всё! Стоит отметить, что в случае с крышной котельной жители платят не за отопление само по себе, а за объём газа, сожжённый в газовом котле в течение месяца, а если обратить пристальное внимание в сторону тарифа на этот самый газ, то выясняется, что… он из года в год растёт в разы быстрее, чем тариф на отопление. Так что с каждым годом даже экономия на пресловутых ЖКУ становится всё более и более сомнительной.

Те же самые принципы справедливы и для домов с «поквартирным» отоплением. Хоть эта система и не предполагает наличие собственной котельной, определенные нюансы есть и у нее. Если обслуживание и ремонт крышной котельной ложится на плечи ВСЕХ жителей многоквартирного дома, то обладателям индивидуальных котлов придется все расходы на их содержание покрывать самостоятельно. А вероятность их поломки крайне высока – тому есть несколько причин: качество воды, поступающей в котёл, которое, ни для кого не секрет, в нашем городе оставляет желать лучшего, некачественное обслуживание (даже со стороны специализированных организаций), и неквалифицированное отношение самих хозяев… В общем, пользуясь таким оборудованием, нужно быть морально готовым в любой момент открывать кошелёк и отдавать кровно заработанные ремонтникам и поставщикам оборудования.

Поэтому, выбирая из существующих способов отопления, стоит взвесить все “за” и “против”. Что же лучше: старая проверенная централизованная схема с ремонтными бригадами или же ноу-хау, которые пока себя оправдать еще не успели?

https://ulpressa.ru/2019/01/31/котельная-которая-живёт-на-крыше/

 

 

[Good-luck]

Виды отопления и гвс в порядке убывания преимуществ, от лучшего к худшему:

1. Центральное отопление.
2. Отдельно стоящая котельная на жилой комплекс.
3. Крышная или подвальная котельная.
4. Индивидуальный газовый котёл.

Вопрос поднимался много раз в темах разных ЖК, начиная с 2017 года:

1, 2, 3, 4, 5, 6

Для тех, кому лень листать, резюмирую.

Прежде, чем приобрести жильё, стоит узнать и оценить для себя способ теплоснабжения и гвс. Обязательно!

И не слушать присказки о:

• «у вас не будет летом периода отключения горячей воды» (ага, крышная котельная сама себя обслужит, без остановки, а бойлеры же до сих пор не изобрели), 
• «включите отопление, когда хотите» (городские постановления о начале отопительного сезона вашей управляющей компании не указ будут, видимо),
• «жильцы сами решают, когда начать отопительный сезон» (ага, в доме из 1000 квартир, договорятся они, как же),
• о «потрясающей экономии» (приборы учёта тепла, а также регулировочные краны на радиаторах стоят в домах и с центральным отоплением. И слово «амортизация» в отношении котельной - видимо, пустой звук).

Приобретая квартиру с котельной, осознайте, что вместе с квартирой вы купили газовое оборудование на крыше. И что владение любой собственностью предполагает финансовые обязанности по её обслуживанию и ремонту.

А за пропаганду индивидуальных газовых котлов в многоквартирных домах вообще надо присуждать тысячу часов чтения законодательства о теплоснабжении. Вслух.

[Ани111]

По поводу потрясающей экономии: в квартире площадью 100м2 новостройка счёт за январь 1500р, в старом фонде (портовая, с центральным отоплением, договор напрямую теплокоммун) 46 м2=5900р.при этом, если отключают на районе электричество, центральная котельная отключается и запуск занимает время. Котёл в квартире  был у родителей в области, за 3ку зимой было около 3000р, но тут согласна-хз, какие соседи (перепланировки, деменция и тд) 

[Eugen-papa]

3 часа назад, Good-luck сказал:

 А за пропаганду индивидуальных газовых котлов в многоквартирных домах вообще надо присуждать тысячу часов чтения законодательства о теплоснабжении. Вслух.

Good-luck, спасибо за инфу, доставляет.

Но вот об индивидуальных газовых котлах в многоквартирных домах, если можно, поконкретнее.

Такого нет в природе?

В природе есть, но запрещено законодательством?

В природе есть, но крайне мало?

В природе есть, но в Ростове нет?

[Гость Игорь]

39 минут назад, Ани111 сказал:

По поводу потрясающей экономии: в квартире площадью 100м2 новостройка счёт за январь 1500р, в старом фонде (портовая, с центральным отоплением, договор напрямую теплокоммун) 46 м2=5900р.при этом, если отключают на районе электричество, центральная котельная отключается и запуск занимает время. Котёл в квартире  был у родителей в области, за 3ку зимой было около 3000р, но тут согласна-хз, какие соседи (перепланировки, деменция и тд) 

В новостройках в общем случае лучше теплоизоляция внешних стен, чем в тех же хрущевках. Плюс площадь этих стен меньше, при заданной площади квартиры. Сейчас 40 метров, это 5х8, где 5 - длина внешней стены. А в хрущевке это была бы двушка 7х6, где внешняя стена - 7 м.

Результат такой, что если соседи нормально топят, то однушка в середине дома может годами стоять с выключенным отоплением, и в ней будет комфортная температура.

Поэтому, в сравнении типов отопления надо отталкиваться от стоимости гигакалории, а не от фактических затрат на отопление.

[Ани111]

15 минут назад, Гость Игорь сказал:

В новостройках в общем случае лучше теплоизоляция внешних стен, чем в тех же хрущевках. Плюс площадь этих стен меньше, при заданной площади квартиры. Сейчас 40 метров, это 5х8, где 5 - длина внешней стены. А в хрущевке это была бы двушка 7х6, где внешняя стена - 7 м.

Результат такой, что если соседи нормально топят, то однушка в середине дома может годами стоять с выключенным отоплением, и в ней будет комфортная температура.

Поэтому, в сравнении типов отопления надо отталкиваться от стоимости гигакалории, а не от фактических затрат на отопление.

Может вы и правы, и не совсем корректно сравнивать старый и Новый фонд. А есть кто-нибудь из нового с центральным отоплением?интересно, сколько выходит за площади 50-100м2.по факту мало, кто из покупателей вникает в гигакалории, волнует только конечная сумма в квитанциях))) 

[777dvrvip777]

У меня мнение полностью наоборот это если мы говорим о честном подходе

Индивидуальный газовый котёл.

Крышная или подвальная котельная.

Отдельно стоящая котельная на жилой комплекс.

Центральное отопление.

 

Индивидуальное отопление имеет преимущество над всем в том что Вы полностью независимы. И это комфорт. плюс низкая стоимость оплаты

Сам проживаю в квартире с индивидуальным отоплением.

В крышной котельной если кто не знаком, там устанавливается несколько котлов.

По поводу электроэнергии соглашусь, что когда отключается электроэнергия отопление не работает. Но для этого есть генераторы если это мы говорим о крышной котельной. Но это все исключение как правило.

 

 

 

 

 

[Good-luck]

2 часа назад, Ани111 сказал:

в квартире площадью 100м2 новостройка счёт за январь 1500р

1. Мало информации. Какой тип отопления, стоят ли приборы учёта, сколько жили, как жарко топили и т.д. А то так можно и «ноль рублей» иметь, если все батареи выключить.

2. Мало срока жизни. Все хорошо, пока новое. Потом пойдут аварии-остановки-«скидываемся на ремонт». Который в случае в теплоцентралью вас вообще не коснётся. 

2 часа назад, Ани111 сказал:

старом фонде (портовая, с центральным отоплением, договор напрямую теплокоммун) 46 м2=5900р.

Очень много. Ненормально. Надо разбираться, в чем причина. 5900 - это почти 3 Гкал. Куда столько для 46 метров за месяц в Ростове даже по самым сильным морозам?

2 часа назад, Eugen-papa сказал:

Но вот об индивидуальных газовых котлах в многоквартирных домах, если можно, поконкретнее.

Такого нет в природе?

В природе есть, но запрещено законодательством?

В природе есть, но крайне мало?

 В природе есть, но в Ростове нет?

От того, что застройщики чаще стали экономить на подключении к теплосетям, альтернативные способы теплоснабжения и гвс не стали лучше теплоцентрали.

1 час назад, 777dvrvip777 сказал:

Индивидуальное отопление имеет преимущество над всем в том что Вы полностью независимы.

Независимы от чего? Как по мне, лучшая независимость - это не думать об отоплении вообще. Оно просто есть по графику. Без необходимости техобслуживать котёл, менять там какие-то шланги, платы и счётчики. Чего-то там запускать/отключать, опасаться невменяемости соседей. Зачем эта головная боль на ровном месте? Максимальная автономия - в ижс, а не в многоквартирном жилье. Многоквартирное должно быть максимально беспроблемным.

***

Смотрите. Тут такое. Есть грамотное городское планирование и развитие, для которого нет альтернативы центральным сетям. А есть текущий ростовский экономмомент с его перекосами в виде: экономии застройщиков, плохой энергоэффективности пожившего фонда, воровства управляек и тд и тп. Выживая в моменте, можно размениваться на котлы и котельные и даже находить в этом выгоды и удобства. Но по-хорошему это неправильно.

[ghikler]

3 часа назад, Ани111 сказал:

По поводу потрясающей экономии: в квартире площадью 100м2 новостройка счёт за январь 1500р

Звучит конечно очень сладко для ушей.

36 минут назад, Good-luck сказал:

2. Мало срока жизни. Все хорошо, пока новое. Потом пойдут аварии-остановки-«скидываемся на ремонт». Который в случае в теплоцентралью вас вообще не коснётся.  

А вот это реальность  при этом можно не только за ремонт платить, а за элементарное обслуживание  - которое не такое уж дешевое может быть, как счета за отопление.

[Ани111]

1 час назад, Good-luck сказал:

1. Мало информации. Какой тип отопления, стоят ли приборы учёта, сколько жили, как жарко топили и т.д. А то так можно и «ноль рублей» иметь, если все батареи выключить.

2. Мало срока жизни. Все хорошо, пока новое. Потом пойдут аварии-остановки-«скидываемся на ремонт». Который в случае в теплоцентралью вас вообще не коснётся. 

Очень много. Ненормально. Надо разбираться, в чем причина. 5900 - это почти 3 Гкал. Куда столько для 46 метров за месяц в Ростове даже по самым сильным морозам?

От того, что застройщики чаще стали экономить на подключении к теплосетям, альтернативные способы теплоснабжения и гвс не стали лучше теплоцентрали.

Независимы от чего? Как по мне, лучшая независимость - это не думать об отоплении вообще. Оно просто есть по графику. Без необходимости техобслуживать котёл, менять там какие-то шланги, платы и счётчики. Чего-то там запускать/отключать, опасаться невменяемости соседей. Зачем эта головная боль на ровном месте? Максимальная автономия - в ижс, а не в многоквартирном жилье. Многоквартирное должно быть максимально беспроблемным.

***

Смотрите. Тут такое. Есть грамотное городское планирование и развитие, для которого нет альтернативы центральным сетям. А есть текущий ростовский экономмомент с его перекосами в виде: экономии застройщиков, плохой энергоэффективности пожившего фонда, воровства управляек и тд и тп. Выживая в моменте, можно размениваться на котлы и котельные и даже находить в этом выгоды и удобства. Но по-хорошему это неправильно.

1.да, приборы учета стоят, терморегуляторы тоже. Я мерзляк, но батареи не на полную, мне комфортно, ребенок ползает в футболке

2.тут спорить не готова, но скорее всего так и есть-ремонт котельных за счёт жильцов. По теплоцентрали, честно, учитывая как легко у нас накидываются огромные суммы, которые корректируются только через заявление в прокуратуру(спасибо соседка "вьедливая" этим вопросом занимается), систематическое отключение отопления в разгар рабочего дня(когда многих нет дома и не следят) и ночью, отказ давать температура по нормативам и т. Д, я настроена больше негативно, большой головняк. Хотя, как писала ранее, наверное некорректно сравнивать старый фонд с батареями из чугуния и новый с счетчиками и терморегуляторами.... 

[MisaN]

Мне тоже интересен этот вопрос, много интересного прочла.