Поиск по сайту

На рынке существуют три законные схемы продажи квартир в новостройках, однако самой надежной считается ДДУ. А как же обстоят дела на самом деле? Сегодня об этом расскажет «Собственнику» Анна Гузина, руководитель юридического департамента ГК СУ-155. – Анна, на рынке устоялось мнение, что самый защищенный способ покупки квартиры в новостройке по договору долевого участия? Действительно ли это так? Какова ваша практика? – Действительно, среди потребителей эта схема считается самой проработанной, самой понятной и самой защищенной. Это, скорее всего, произошло из-за того, что 214 ФЗ хоть и говорит о трех законных вариантах привлечения денежных средств, но в основном содержит нормы, регулирующие порядок заключения и исполнения именно договоров долевого участия. В законе определяются стороны и предмет договора, условия, при соблюдении которых он может быть заключен, ответственность застройщика, возможности расторжения договора. Кроме того, ДДУ подлежит государственной регистрации, а любой штамп государственного органа для наших граждан является поводом думать, что именно в этом случае договор имеет большую юридическую силу и больше защищает его стороны от рисков. Наверное, именно поэтому, привлечение денежных средств через ДДУ считается на рынке наиболее привлекательной формой для граждан, чем покупка квартиры через ЖСК или жилищные сертификаты. Но наша практика работы в Москве, в Московском регионе и в других регионах РФ показывает, что совершенно нормально инвестировать в строительство иными способами, которые предусмотрены 214 ФЗ. В частности, через жилищно-строительные кооперативы. Этот вариант абсолютно рабочий и активно нами используется. На мой взгляд, граждане, покупающие квартиры через ЖСК, защищены не хуже, чем те, которые приобретают через ДДУ. Утверждение мое не голословно, так как привлечение денежных средств через ЖСК предусмотрено тем же 214 ФЗ. Говорить о незаконности, сомнительности этой схемы или некорректности ее использования не приходится. Порядок создания ЖСК и его функционирования также определен законом (ЖК РФ). ЖСК также как и ДДУ исключают двойные продажи, поскольку кооператив ведет реестр своих пайщиков. Мы понимаем, кого мы принимаем в кооператив, на каких условиях, и какую квартиру мы предоставляем каждому пайщику. Невозможно при ведении такого рода реестра дважды продать одну и ту же квартиру. – Но ведь именно в незащищенности от двойных продаж всегда и обвиняли ЖСК. – Мы активно работаем через ЖСК и не скрываем этого. Так работают многие крупные застройщики. И я со всей ответственностью заявляю, что вопрос о двойных продажах в наших ЖСК не возникал никогда. Реестр пайщиков ведется аккуратно. При продажах через ДДУ ответственность перекладывается на Росреестр, так как именно он, регистрируя ДДУ, следит за тем, чтобы не было регистрации двух договоров на один и тот же объект. При ЖСК ответственность исключительно на нас, поэтому мы очень внимательны. Что касается ответственности застройщика, сроков, фиксирования цены, то в договорах об участии в ЖСК все то же самое, что и в ДДУ. Ответственность за нарушение сроков передачи квартиры прямо в законе для ЖСК не предусмотрена. Но практика показывает, что ответственность, установленная 214 ФЗ, в виде двойной ставки рефинансирования за просрочку передачи объекта распространяется не только на ДДУ, но и на все формы привлечения средств граждан. И Верховный Суд РФ не так давно подтвердил это мнение. Мы, конечно, стараемся не нарушать сроков, которые фиксируем в своих договорах, но, тем не менее, такое бывает. И граждане в таких случаях достаточно активно отсуживают свои проценты и штрафы. – Вы платите им? – Платим, но тут следует обратить внимание на судебную практику: никогда не взыскивается вся сумма. Гражданский кодекс предусматривает уменьшение ответственности по заявлению ответчика и по усмотрению суда. Понимая это, сами граждане в последнее время достаточно разумно ведут себя в судах. Мы также стараемся не обострять отношения и заключаем мировые соглашения, договариваясь на какие-то компромиссные условия и для них, и для нас. Ведь все заинтересованы как в том, чтобы квартира была достроена, так и в том, чтобы гражданин получил разумную компенсацию за ожидание. – А как у вас сейчас с долгостроями? – Долгостроев сейчас нет. Бывают задержки на пару месяцев. – То есть все кризисные объекты вы достроили? – Завершаем. – Давайте еще раз вернемся к реестру, который защищает от двойных продаж в ЖСК. Ведь аккуратность ведения этого документа зависит только от честности застройщика? Так ли это? – Да, это так. Покупатель должен проявлять юридическую грамотность и интересоваться, ведется ли такой реестр. Необходимо проверять все процедуры и при ЖСК, и при ДДУ. Ведь сам по себе ДДУ также не гарантирует, что все будет вовремя построено, что застройщик не исчезнет, что вы получите свою квартиру. – Анна, расскажите, как работают с сертификатами. Какова ваша практика в этой области? – У нас здесь мало опыта. Был единственный случай в Твери, когда мы работали через сертификаты. Но здесь для граждан вообще нет никаких рисков, так как они приобретают квартиру , а не инвестируют в ее строительство, во-первых; во-вторых – оплата производится после регистрации права собственности за покупателем. Тут больше рисков для продавцов, потому что надо каким-то образом деньги за квартиру получить из бюджета. И хоть действующие нормативные акты достаточно детально описывают эту процедуру и устанавливают срок на оплату в течение 10 дней, но мы ждали свои деньги месяц-полтора. – Оценивая приобретенный опыт с сертификатами, будете ли еще с ними работать? – Будем. По крайней мере, это гарантированное получение денег из бюджета. Мы всегда готовы и достаточно активно сотрудничаем с государством: продаем наши квартиры по государственному заказу. Жилищный сертификат – одна из разновидностей этого. – А по какому принципу выбираете, как продавать жилье? – Есть разные причины, почему мы выбираем в том или ином случае ДДУ или ЖСК. Например, есть большой земельный участок, на котором посажено достаточно много объектов. Этот участок предоставлен нам в аренду. Пока этот участок не размежеван, продавать здесь квартиру по ДДУ в отдельных домах достаточно сложно. Ведь по 214 ФЗ весь земельный участок попадает в залог дольщикам, и, начав строительство первого дома, мы фактически ничего не можем делать с земельным участком без согласия дольщиков. Корректнее его размежевать, выделить территорию под каждый дом, оформить на нее договор аренды и только после этого продавать по ДДУ. Пока идет межевание, мы все-таки привлекаем средства через ЖСК. Безусловно, можно было подождать окончания этой небыстрой процедуры и параллельно строить, так как у нас есть разрешение, и мы можем выйти на площадку, но цена тогда будет для покупателей выше. Ведь чем больше степень готовности дома, тем он дороже. – А покупательский спрос не говорит, что все же предпочитают клиенты? –Нет, для покупателей в нашем сегменте рынка принципиальной разницы нет. Для них важно купить по оптимальной цене, мы же в сегменте эконома самые дешевые. При этом качество строительства сравнимо со всеми конкурентами в нашей ценовой категории. Особенно это видно в наших новых проектах. – То есть все законные схемы продажи жилья вы считаете защищенными? – Свои риски есть везде. И здесь хотелось бы еще отметить, что, если вы приобретаете жилье через ЖСК, то необходимо понимать, как это ЖСК оказалось в данном проекте. У нас всегда есть договор инвестирования с застройщиком, всем покупателям понятно, как кооператив приобрел все права на объект. А если ЖСК приобрел свои права через третьи, пятые или десятые руки, то следует все же усомниться, а безопасно ли туда нести свои деньги. В любом случае, надо понимать, кому вы отдаете «нажитое непосильным трудом». источник

Российские страховщики готовятся к тому, чтобы использовать при оформлении ДТП данные со спутниковых систем, способных не только зафиксировать точное место и время аварии, но также скорость, направление движения и силу удара, заявляет пресс-служба Российского союза страховщиков. Информация, полученная от таких устройств, поможет автомобилистам самостоятельно оформлять все документы без участия ГИБДД и подкреплять свои заявления данными, фиксируемыми автоматикой. К сожалению, обычные автомобильные навигаторы не записывают такие данные. Видеорегистраторы, имеющие GPS-модули, на это способны, но пока страховщики говорят о другом. Они планируют сотрудничать с некими операторами спутниковых мониторинговых систем. Видимо, речь о корпоративном оборудовании, отслеживающем перемещения коммерческого транспорта, такси и т.д. В общем, если вы попадете в ДТП, виновником которого будет фургон, оборудованный такой системой, детали аварии будет проще зафиксировать в документах. Напомним, что в системе ОСАГО грядут серьезные перемены. Этой весной Госдума приняла в первом чтении законопроект, существенно расширяющий сферы применения так называемого Европротокола, позволяющего оформлять ДТП без участия ГИБДД. По статистике, сейчас этой возможностью пользуются лишь 8% водителей, так как процедура у многих вызывает недоверие, а максимальная компенсация в этом случае составляет лишь 25 000 руб. Новый законопроект предусматривает увеличение лимита вдвое в большинстве регионов России, а в Москве, Санкт-Петербурге и их пригородах – до 400 000 рублей. Что касается спутниковых систем мониторинга, страховщики планируют протестировать существующее оборудование и до конца года назвать список операторов мониторинга, чьи устройства могут быть использованы при упрощённом оформлении ДТП без участия полиции по процедуре Европротокола.

С увеличением потока автомобилей в городах растет и количество аварий. Большинство из которых – мелкие механические ДТП без пострадавших. Для получения выплаты по ОСАГО или каско страховая компания потребует справку о ДТП. В случае мелкого ДТП ждать сотрудников ГИБДД приходится несколько часов. Министерство внутренних дел России планирует передать полномочия по оформлению механических аварий страховым компаниям. Сейчас, по закону, водители могут оформить ДТП без вызова инспектора ГИБДД только в том случае, если ущерб не превышает 25 000 рублей, в аварии участвовали только два транспортных средства, и вина одной из сторон полностью признана. Однако после самостоятельного оформления ДТП все равно придется ехать в ГИБДД за справкой о ДТП, ведь без этого документа пострадавшей стороне не возместят ущерб. Так что даже при незначительных механических повреждениях автомобилисты тратят несколько часов, чтобы дождаться инспекторов ДПС, иначе потом могут возникнуть проблемы со страховой компанией. Согласно плану деятельности МВД России на 2014–2018 годы, функции по оформлению незначительных аварий полностью будут переданы в руки страховых компаний. Таким образом, официальная версия изменений в структуре ГИБДД сводится к тому, что к 2016 году на место аварии будут выезжать страховые комиссары. Это будет относиться, в основном, к тем авариям, где нет пострадавших с летальным исходом. К 2016 году новая методика снимет ограничение на минимальную планку ущерба, и к этому моменту большая часть ДТП станет оформляться в отсутствие сотрудников ГИБДД. Это сулит экономию времени, а также, вероятнее всего, защитит автолюбителей от инцидентов, когда во время оформлении аварии через автоинспекцию вина стороны определяется дачей взятки. Кроме того, сами же сотрудники ГИБДД не всегда могут оперативно выехать на механическое ДТП. Так, например в Ростове-на-Дону ежедневно регистрируется более сотни аварий, и на оформление каждой из них требуется минимум час. При этом личного состава ГИБДД для оформления аварий явно не хватает. «Летом в сутки в Ростове фиксируется 200 ДТП. Осенью и зимой количество аварий переваливает за 300. Оформление каждого ДТП занимает много времени. У нас ежедневно на дежурство выходит 70 человек, то есть 35 экипажей в сутки. При 12-часовом рабочем дне и 12-часовом ночном дежурстве каждый из экипажей должен оформлять минимум 10 ДТП – это огромный объем работы», – говорит о нехватке личного состава командир областного полка ДПС ГИБДД Александр Оцимик. С одной стороны, оформление аварии без ГИБДД сэкономит время водителям, а с другой стороны – может значительно усложнить им жизнь при получении страховки. Да и где гарантия, что нечистые на руку автовладельцы будут специально бить свои машины, чтобы получить деньги от страховой компании с целью наживы. Кроме того, сами страховые компании будут относиться к таким авариям более внимательно, и не исключены задержки по выплатам», – высказывает свое мнение ростовский автоюрист Михаил Езерский. Пилотный проект по оформлению ДТП силами страховщиков будет реализован в четырех регионах до конца 2014 года, в каких – пока не уточняется. Источник