Поиск по сайту

Предисловие В наше время никто не задаётся вопросом почему я должен платить комиссию супермаркету за продукты, автосалону за машину, тур оператору за путевку, магазину бытовой техники за телефон и т.д. А ведь это всё посредники. Так почему к агентам по продаже недвижимости такое отношение? Ведь многие считают, что риелтор это лишнее звено, шарлатаны и спекулянты. Отчасти я с вами соглашусь, есть в этой профессии и такие люди. Но давайте сегодня разберемся, выгодно ли работать с профессиональным агентом или нет. Я хочу продать квартиру сам, что делать? Допустим у вас появилась потребность продать квартиру. Опыта нет. Вы лезете в интернет, читаете кучу всякой информации, что нужно привести в порядок документы, навести лоск в квартире, сделать качественные фото квартиры, написать продающий текст разместить рекламу и бла бла бла. И вот вы заходите на сайт, например avito. Доходите до пункта цена, и тут начинаются первые трудности. Как определить сколько стоит ваша квартира? Вариант №1 Поставить кадастровую стоимость. (вы шутите?) Кадастровая стоимость зачастую намного отличается от рыночной, при чём далеко не в вашу пользу. Вариант №2 Смотрим аналоги ставим среднюю цену. (ОК, раскрываю самую распространённую ошибку) Вася продаёт 1 ком за 1700, Петя аналогичную за 2100, средняя цена - (1700+2100)/2=1900. Появляется Коля, который считает что его квартира стоит 2300 - (1700+2100+2300)/3=2033. Или на рынок выходит агент, который выставляет не существующую квартиру, что бы привлечь покупателей за 1500 - (1700+2100+1500)/3=1766 Видите как любой желающий может повлиять на цену? Средняя разница составляет 30%. Вы готовы тыкать пальцем в небо, когда речь идёт о самом дорогом активе? А большинство так и делают. Вариант №3 Сосед, знакомый продал за эту стоимость.(ну ну) Никогда не утверждайте наверняка, если вы не видели договор где указана цена. 1) Люди склоны приукрашивать. Всегда приятно сказать, что ты продал дороже. 2) Цены год назад, даже пол года могут отличаться от нынешних. 3) И самое главное, если сосед смог продать по такой цене это еще не означает, что вы сможете это сделать. Может у него был крутой агент или хорошая рекламная компания. Вариант №4 Поставлю цену такую, и буду снижать понемногу пока не появиться покупатель. (И 100% продешевите). Объясню почему. 1) Срок экспозиции квартиры 1-3 месяца, потом она уже всем приедается. Люди видят, что квартира никому не интересна, значит с ней что то не так. А я что лох, я тоже не буду её брать. 2) Используя только avito, вы охватываете только небольшую часть покупателей. Возможно цена правильная, но ваш покупатель просто не видит вашу рекламу по разным соображениям. А вы думаете что цена завышена и снижайте. 3) Цены сейчас падают. Время играет против вас +6% инфляция в год. Продавая квартиру пол года и дольше, вы однозначно продадите дешевле даже с супер агентом. Вариант №5 Пойду к оценщикам, к АН пусть они мне скажут цену. (это вариант №2)Сколько будет агентств столько и мнений. Нет никакой гарантии, что придя в АН в будите общаться с профессиональным агентом. Вам может легко попасться агент, который соображает в ценах не лучше вас. И я вас уверяю, вы поставите наибольшую цену, которую вам скажут. И мы вернёмся к варианту №4. Хорошо с ценой мы кое как определились. Допустим она верная. Переходим к фото. И что тут только не увидишь. И отражения себя в зеркале, и личные вещи(трусы например), тёмные фотографии, какие то углы вместо объёма. Короче полный полет фантазии... Запомните первое правило!!! Продажа квартиры начинается с хорошей фотографии. Если у вас не привлекательные фото, вас просто будут пролистывать. Вы один среди десятка а может и сотни других. Не заблуждайтесь, что вы лучше остальных. Про рекламный текст я не буду говорить. Хотя он тоже не мало важен. Идем дальше... Итак, вы дали рекламу. Продвинутые сделали это на нескольких сайтах. Особо старательные повесят ещё наклейку на стекло с номер телефона. Ждём... 1 волна Начинают звонить АН. Так как такие службы как RS-online или Адресат пылесосят инфу с таких сайтов как авито и за денежку рассылают АН. А те в свою очередь начинают прозвон поступившей информацией на актуальность. Конечно у собственника эйфория. Столько звонков, столько внимания сейчас как он продаст. Да. только он не понимает, что это тупо обзвон. 2 волна Начинают звонить покупатели. И тут начинается самое интересное. Ну звонит вам человек, а вы сможете его вывести на показ, сможете убедить посмотреть вашу квартиру? Ну рассказали вы про квартиру по телефону. Ну он такой хорошо, я подумаю и всё. Потенциальный покупатель ушёл. Я уверен вы даже телефон его не запишите. Зачем? Ха-ха. Хорошо, покупатель захотел посмотреть квартиру. Повезло если квартира действительно красивая. А если она обычная, да ещё и косметика кое где требуется. Вы сможете убедить его купить? Сможете преподнести квартиру так, что бы покупателю захотелось купить? Скорее всего вы услышите на прощанье, мы подумаем. Что означает, нам ваша квартира не понравилась. 3 волна А тем временем, ваша квартира опустилась в самый нижний список, все соседи которые видели наклейку уже прозвонили. Телефон изредка позванивает АН, которые прозванивают базу на актуальность. Время идёт, цена падает вместе с настроением. Хочу, что бы АН продавали мою квартиру, что делать? Вы идёте в АН даёте о себе знать. Можно это сделать сидя дома через Адресат. И понеслась... Куча звонков, куча одних и тех же вопросов. Каждый агент хочет прийти сделать фото. Вы срываетесь с работы или тратите на это время, каждый хочет повесить свою наклейку(что бы ловить покупателей, а не продавать вашу квартиру). Ладно перетерпели. И что вы думаете у каждого агента который к вам пришёл есть толпа голодных покупателей, которые только и ждут вашу квартиру. Не смешите. Если ваша квартира супер ликвидная, тогда да, в противном случаи она ложиться на полку и пылиться там долго. Рассказываю как работают агенты. Ваша квартира рекламируется у куча агентов, казалась бы, что плохого. А теперь представте, что у каждого есть один и тот же товар, как мне выделиться, что бы у меня купили? Правильно, снизить цену, и убедить потом вас. Большая часть работают от покупателя, бегают с ним показывают квартиры.Если у агента нет покупателя на вашу квартиру, он не будет искать. Вспомнит про неё, только когда появиться подходящий покупатель, и то будет предлагать сначала лучшее, что у него есть. Таким агентам на вас всё равно, они будут вас опускать по цене каждый раз. Каждый раз будут пытаться вас ОПУСТИТЬ. Вам это нужно? И вам крупно повезёт, если вам не попадётся агент, который умеет хорошо торговаться, потому что плакали тогда ваши мечты, что бы выгодно продать квартиру. Уж они такие схемы придумывают, вы отдадите даже ниже чем сами продавали бы. Я сам не раз опускал хорошо цену.А что, я отрабатывал деньги покупателя. Кто платит, тот и заказывает музыку. Вывод, когда вы работаете со всеми, вы не работаете по факту ни с кем. Ни один агент не сделает бесплатно больше вас. Вся его деятельность закончится на размещение рекламы в интернете. Не питайте иллюзий, что вашей квартирой занимаются. Про неё забудут спустя пару недель. У нас в базе есть такие квартиры, которые продаются с 2014 и их не мало. И что же тогда делать? Как быстро выгодно продать квартиру? Обратиться к профессиональному агенту(далее ПА). Как он работает. ПА знает правильную рыночную цену, так как он ориентируется не на цены предложения, а на реальные цены продаж. По этому всегда идите в крупные фирмы. Там проходят много сделок, и они знают цены по которым реально продаются квартиры. 1) Первое, что сделает ПА это даст рекомендации по предпродажной подготовке квартиры. Вы можете не замечать мелкие детали, которые негативно скажутся на первом впечатлении от просмотра. Квартиру покупают на эмоциях. По этому нельзя допускать, что бы что то портило впечатления. Начиная от запаха сигарет, и заканчивая грязными окнами. 2) Качественная реклама на ТОП интернет площадках. С постоянным поднятием вверх. 3) Наружная реклама 4) Оповещение коллег(как внутри компании так и в др АН) о продаваемом объекте, по рыночной цене. Партнерские продажи, это когда ПА делится своей комиссией с другим АН за то, что те приведут покупателя. 5) Переодическая (раз в 3-4 дня) расклейка печатных объявлений вокруг дома и прилежащей территории. А вот тут начинается самое интересное. То, что вы сами не сделаете. 6) Уведомление покупателей из базы АН о продаваемой квартире. В крупном агентстве их каждый день приходит в среднем 5-10 человек. 7) ПА продаёт несколько однотипных квартир, что бы покупателей с квартиры А потом привести на квартиру Б или В,Г. 8) Активная реклама в социальных сетях 9) Грамотная коррекция цены. 10) Ну и если ПА умеет, то проводит аукцион, что даёт продажу выше рыночной. (да, не все ПА умеют грамотно проводить аукционы, это высший пилотаж ). Вот основной список того, что делает ПА, когда занимается продажей. По этому, доверяя продажу квартиру агенту, спросите, а что он будет делать. Действительно перед вами ПА или это очередной халявщик. Ну и самое главное!!! По статистике ПА продаёт квартиру в среднем дороже на 10%, чем это сделает собственник, у которого нет опыта. Даже если вы оплачиваете комиссию в 4%, вы всё равно в плюсе. Так давайте вместе ответим на вопрос, а выгодно ли работать с ПА? Я думаю ответ очевиден. А теперь, вопрос который остался без ответа. Где найти ПА? Пишите в личку, я расскажу P.S. Агенты, кто работает в Батайске. Я хочу создать систему MLS в этом городе, кому интересно, пишите в личку.