В Рф Эконом. Кризис Может Совпасть С Предвыб. Комп

[MURAD]

В РФ экономический кризис может совпасть с предвыборной кампанией?

 

'Банковские депозиты стали более выгодным вложением, чем покупка квартир',- констатирует господин Репченко. Он объясняет снижение индекса тем, что за последние полгода средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла всего на $89, до $4,189 тыс., а в ближайшие полгода прогнозирует снижение в пределах 0,1% в месяц.

 

Собственно говоря, об этом уже довольно активно говорят пару месяцев. Но интересно-то не это, интересны последствия. Кое-какие уже можно отметить: по данным риэлтеров, сейчас на продажу выставлено до 20 тыс. 'инвестиционных' квартир. То есть люди (или организации), которые год, два, а то и пять лет назад купили квартиры в расчете их продать за существенно большую сумму, поняли, что ждать дальнейшего роста бессмысленно.

 

Это принципиальный и крайне острый момент. Дело в том, что любой рынок можно считать спекулятивным в том случае, если значительная (для разных рынков разная) часть покупок на нем делается не для личного пользования, а ради перепродажи по более высоким ценам. Классическим примером такого рынка был рынок билетов МММ - там смысла держать бумаги не было вообще - они не приносили прибыли. Рынок московской недвижимости стал чисто спекулятивным еще пару лет назад, когда доля спекулятивных, или, на современном жаргоне, 'инвестиционных' покупок квартир, стала где-то 30-40%. Сегодня эта доля должна быть еще больше, поскольку те, у кого есть деньги покупать квартиры по таким ценам, уже это сделали, а нормальные люди по таким ценам не могут их купить даже с учетом ипотечных схем. Теоретически, речь может идти об улучшении жилья, например, замене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную, но и здесь без продажи не обойтись, поскольку за двухкомнатную-то деньги получить нужно:

 

Еще одним 'пластом' покупателей были региональные элиты, которые всегда хотели переселить своих детей в Москву, однако и они последние годы больше интересовались спекулятивными аспектами рынка.

 

В результате, сложилась достаточно опасная для сильно 'перегретого' рынка ситуация. Собственно, многие уже считают, что на московском рынке недвижимости уже сложился спекулятивный 'пузырь', обрушение которого почти неизбежно. Ну действительно: Если на рынок выставляются 'инвестиционные' квартиры, значит, спекулянты уж точно не будут их больше покупать. То есть спрос на рынке начал серьезно падать (и это обстоятельство уже стало достоянием общественности), а предложение, в свою очередь, существенно выросло. То есть, в соответствии с законами рынка (которые в данном случае действуют) цены должны достаточно быстро падать. Насколько они должны упасть, чтобы рынок, хотя бы частично, начал восстанавливаться, большой вопрос. Тем более, что есть серьезные дополнительные факторы, этому мешающие.

 

В частности, крайняя перекредитованность рынка. Как только какая-то организация получает разрешение на строительство в Москве, она тут же берет под это кредит. Имея в виду вернуть затраты на взятки и разрешения и получить прибыль. Теоретически, эти деньги должны пойти на оплату строительства, но цены на недвижимость столь велики, что строителям предлагается самим взять кредит на пополнение оборотных средств под гарантии передаваемых им части построенных площадей. Строители кредиты берут, а дальше все участники процесса (город, застройщик, строители) начинают продавать квартиры на разных стадиях строительства. Те, кто их покупает, тоже это делают, в основном, не на собственные, а на заемные средства.

 

И если вдруг в такой ситуации цены начнут ползти вниз, то возникает крайне опасная ситуация, когда не то, что вернуть, а даже обслуживать эти кредиты станет невозможно без организации хоть каких-то продаж. Но именно это будет крайне сложно сделать, поскольку продать в такой ситуации можно только рядовому покупателю, который покупает квартиру для себя. Но у него, в отличие от многочисленных риэлтеров, банков и прочих финансовых и посреднических институтов нет армии юристов и консультантов, и он ни за что не сможет проверить чистоту сделки. Грубо говоря, у него не будет гарантии, что в квартиру, которую он уже считает своей, не придут судебные исполнители и не объяснят, что именно она была заложена под непогашенный кредит и теперь забирается банком в его обеспечение: Не говоря уже о том, что когда цены падают, возникает непреодолимое желание купить квартиру не сегодня, а завтра: А еще лучше - послезавтра.

 

Кроме того, появление у банков значительного количества неликвидной недвижимости, полученной в качестве компенсации за невозвращенные кредиты, создаст последним серьезные проблемы в части обеспечения показателей ликвидности и достаточности капитала. И банки начнут распродавать эти квартиры по демпинговым ценам (тем более, что их залоговая стоимость была намного меньше рыночной, так что возможности по снижению цен у них есть), что еще более обрушит рынок с точки зрения цен. Более того, после такого падения возврат накопленных кредитов станет в принципе невозможным - что создаст ситуацию достаточно грозного финансово-экономического кризиса - особенно с учетом того, какие суммы на рынке московской недвижимости крутятся.

 

И не исключено, что слухи о том, что, совсем было 'списанный' Лужков, может быть оставлен на очередной срок московским мэром, связаны как раз в тем, что никто не хочет брать на себя ответственность за разгребание 'авгиевых конюшен' московской недвижимости. А это значит, что срок кризиса, может быть, уже подходит. Если это так, то Россия впервые может оказаться в крайне неприятной ситуации совпадения регулярных экономических кризисов с предвыборной кампанией. Посмотрим, чем закончится дело.

 

М.Л.Хазин, экономист 19.04.2007

[Гость Kniaz]

Вот для таких вот "предвыборных кризисов" у нас хитро запасён стабфонд!

[Манюня]

Хорошая статья- не осталось даже тем на дискусссию, все расписано. Понравилось определение спекулятивный 'пузырь'. Мне вот только интересно, неужели в их умных головах вовремя невозникло даже мысли об опасении такого стремительного роста стоимости недвижимости? Читала, Москва по стоимости догоняла уже Нью-Йорк. Рынок действительно перегрелся, жалко банки ))))

[MURAD]

В последнее время я ощущаю какую-то напряженность и нервозность ....

Официально инфляция в сентябре составила 5-7%' а на самом деле наверное все 55-70 ....

В банках при их огромных обязательствах существует большой % невозврата кредитных средств + есть нарастающий дефицит с наличностью .... Аналитики говорят' что в этом квартале все и решится' но если не протянут' то с них может начаться ....

И еще один примечательный факт Товарищ имеет долг перед одним евреем. Тот молчал' молчал' а на днях позвонил и попросил вернуть .... Евреи собирают свои деньги =))

[Human]

Да и хрен на этот кризис и их кампанию!