Комплексная застройка

[kender]

«Комплексная застройка делает инвестиции в недвижимость эффективными»

 

Генеральный директор ЗАО «Патриот» Игорь Далаксакуашвили о перспективах развития комплексных проектов на юге России.

В этом году ЗАО «Патриот», реализующее проекты комплексного освоения территорий (КОТ) на юге, начал строительство очередного жилого комплекса в Ростове-на-Дону – ЖК «Акварель». О том, как будут развиваться проекты КОТ в южном регионе, при каких условиях они будут востребованными, и стоит ли рассматривать приобретение жилья в таких проектах в качестве инвестиционного инструмента, в интервью „Ъ“ рассказал генеральный директор компании Игорь Далаксакуашвили.

 

— Игорь Львович, назовите, пожалуйста, ключевые тенденции 2013 года в сфере реализации проектов комплексной застройки территорий.

 

— В качестве ключевой тенденции для Ростовской области я бы выделил улучшение баланса спроса и предложения. В предыдущие несколько лет наблюдался явный дефицит в сегменте экономкласса, цены постоянно росли. Сегодня дефицит во многом преодолен — на рынке появились новые игроки и новые проекты. Это позволило сбалансировать рынок и стабилизировать рост цен. А вот в Краснодаре предложение в настоящее время явно превышает спрос. Насыщенным оказался также рынок Ставрополья, о чем свидетельствуют довольно низкие цены на недвижимость в этом регионе.

 

В регионе постепенно улучшается ситуация с площадками под жилищное строительство, особенно для проектов КОТ. Так, в этом году ростовские власти провели аукцион еще по двум микрорайонам в Левенцовке.

 

К положительным тенденциям я бы отнес и продолжающийся рост объемов ипотечного кредитования. Что особенно важно, этот рост был заметен на первичном рынке.

 

От чего, на Ваш взгляд, зависит успех того или иного проекта КОТ?

 

— Успех КОТ зависит, прежде всего, от правильно принятых решений при разработке проекта планировки. Застройщик не должен ставить перед собой цель выжать по максимуму из каждого метра земельного участка. Помимо экономики проекта его должен волновать уровень комфорта будущих жителей. И, возможно, самое главное: проект должен иметь градостроительную ценность, нести в себе потенциал развития на много лет вперед. Поэтому при такой застройке должны применяться самые современные градостроительные и технологические решения. Кроме того, девелоперу необходимо выстроить непрерывную систему финансирования, обеспечивающую быстрое освоение территории, чтобы людям не приходилось годами жить на стройплощадке.

 

Еще одно важное условие — наличие или возможность подключения к магистральным инженерным сетям. И, конечно, на успешность проекта существенно влияют сроки строительства социальной инфраструктуры.

 

— В ряде случаев при реализации проектов КОТ люди действительно получают жилье, однако оказываются в крайне некомфортных условиях — не хватает парковочных мест, социальных объектов и т. д. Необходимо ли, по Вашему мнению, вводить какие-то нормы и правила для застройщиков, чтобы избежать появления кварталов, малопригодных для жизни?

 

— Подобные нормативы уже существуют, и в них четко прописано не только обязательное наличие школ, детских садов, парковочных мест, зеленых насаждений, но и указано их количество на тысячу жителей, а также точное местоположение и распределение, в том числе с учетом окружающей застройки. Хотя эти нормативы не идеальны, они довольно четко прописывают «правила игры» для девелоперов.

 

В то же время не надо забывать, что один из главных критериев при покупке жилья — репутация застройщика. Чтобы не получить «кота в мешке», нужно внимательно изучить уже реализованные проекты застройщика и отзывы о них. Само собой, лучшие отзывы — из первых рук, от знакомых и друзей. Репутация нарабатывается годами, и за ней должны стоять реальные факты и дела, иначе люди вам просто не поверят. В нашем случае потенциальные покупатели приезжают в Левенцовку, смотрят на «Западные ворота», на дома, детские и спортивные площадки — и делают свои выводы. Они понимают, что, купив жилье, не окажутся на пустыре без элементарных условий, без инфраструктуры, в подвешенном состоянии,— девелопер и муниципалитет обеспечат им достойное качество проживания.

 

— Правительство Ростовской области намерено развивать комплексную застройку не только в Ростове-на-Дону, но и в других городах — Таганроге, Шахтах, Волгодонске и т. д. При каких условиях, на Ваш взгляд, будут востребованы такие проекты?

 

— Практика показала, что проекты КОТ сегодня — самый правильный путь. И в Ростове, и в городах, которые Вы назвали, ресурсы точечной застройки исчерпаны. Поэтому для городов, где рыночные цены невысоки, проекты КОТ также востребованы.

 

Однако для успеха проектов в таких городах важно, чтобы инженерная инфраструктура строилась в основном за счет инвестпрограмм сетевых компаний, а не за счет девелопера. Иначе расходы на это просто будут включаться в цену квадратного метра. И социальные объекты, как я уже говорил, тоже должны возводиться при участии муниципалитетов. Даже общие благоустраиваемые территории могли бы частично финансироваться из муниципального бюджета, чтобы жилье, возведенное застройщиком, попало в невысокий ценовой уровень, доступный для жителей этих городов.

 

Кроме того, проекты КОТ должны правильно координироваться с темпами потребления рынка. Нельзя реализовать миллионный проект на территориях со спросом 25 тыс. кв. м в год. В таких городах, на мой взгляд, будет востребовано многоквартирное среднее и малоэтажное жилье, а также коттеджи и таунхаусы, поскольку такая структура застройки свойственна регионам.

 

— Какие трудности наблюдаются в России, в частности, на юге, при реализации проектов КОТ?

 

— Традиционные сложности в значительной мере связаны с инженерной инфраструктурой, поскольку возможности подключения к ней сегодня практически исчерпаны.

 

Следующая проблема — законодательное регулирование КОТ. Оно еще несовершенно и требует дальнейшей проработки, поскольку целый ряд градостроительных и строительных нормативов противоречит именно проектам КОТ, когда, например, техусловия выдаются на три года, а проект реализуется в течение 10 лет. И таких противоречий встречается очень много.

 

Сложности также возникают, когда к арендной плате за участок начинают применяться некие повышающие коэффициенты, что меняет всю экономику проекта. Причем эти коэффициенты начинают применяться уже через год после получения инвестиционных прав на земельный участок, хотя сроки реализации проекта могут доходить до 10 лет.

 

И, конечно же, свои трудности вносит существующая система утверждения проектов планировок и договоров на размежеванные территории, которая занимает в среднем два года. Собственно, на разработку самого проекта планировки уходит три месяца, еще девять — на согласование, но на этом все не заканчивается. Нужно также провести целый ряд действий, связанных с получением договоров на уже размежеванные участки: их нужно несколько раз согласовать, поставить на кадастровый учет, неоднократно зарегистрировать в ФРС. Это сильно задерживает сроки реализации проекта. Но мы должны понимать, что КОТ — это всегда масштабный проект, поэтому длительная процедура согласования для него может быть оправдана.

 

И все же я убежден, что в этой сфере необходима разумная оптимизация.

 

Например, в Ростове у нас все проходит достаточно организованно и быстро, мы действуем в рамках регламентов, и нас никто не задерживает. Однако само количество процедур и требования регламентов таковы, что все согласования растягиваются на два года.

 

— Насколько перспективна для России, на Ваш взгляд, концепция комплексной застройки по принципу мини-городов? Возможно ли реализовать такую концепцию в российских условиях — с отсутствием стратегических планов развития городов, дороговизной подключения коммуникаций, нехваткой денег в муниципальных бюджетах для строительства социнфраструктуры?

 

— Я не стал бы ставить знак равенства между понятием КОТ и мини-городом, потому что КОТ предусматривает застройку жильем и социальной инфраструктурой, наличие сопутствующих объектов стрит-ритейла. А мини-город все же подразумевает как важную составляющую системное создание рабочих мест. Другими словами, мини-город строится в непосредственной близости от производственных предприятий или офисной застройки. Это жилье для сотрудников, и строится оно в рамках бизнес-модели компаний.

 

У нас в Левенцовке, например, на базе стрит-ритейла и обслуживания населения сегодня уже есть сотни рабочих мест, но изначально такой задачи не ставилось — проекты КОТ нацелены в основном только на жилищное строительство. Кроме того, они, как правило, реализуются на окраинах городов, где масштабная офисная застройка не востребована.

 

Строительство мини-городов, на мой взгляд, имеет смысл не в структуре города-миллионника, какими, например, являются Ростов и Краснодар, а в составе агломерации. Тогда концепция такого мини-города, где большая часть населения будет обеспечена рабочими местами непосредственно в нем или рядом, может быть реализована.

 

— Каковы сегодня требования покупателей к жилью в комплексных проектах?

 

— Уровень запросов значительно вырос в последнее время. Покупатель стал более вдумчиво и придирчиво выбирать жилье, предъявлять высокие требования к качеству, видовым характеристикам, гибкости планировок. Кроме того, растут и требования к инфраструктуре комплекса. И это правильно, ведь высокие требования подстегивают рынок и конкуренцию, то есть стимулируют развитие.

 

— В Ростове-на-Дону помимо проектов «Патриота» есть и другие проекты КОТ. Активно ведется и точечная застройка. Как, по Вашим прогнозам, может повлиять на уровень цен на недвижимость выход на рынок сразу большого количества новых квартир? Вынуждены ли будут застройщики снижать стоимость квадратного метра или каким-либо образом дополнительно стимулировать потребительский спрос?

 

— Ростовский рынок жилья очень локальный — в том смысле, что проекты зачастую находятся в разных концах города, так что прямой конкурентной борьбы между ними нет. Однако активная коммерческая застройка, несомненно, повлияет на рынок.

 

При этом понятно, что цена квадратного метра состоит не из воздуха, а из конкретных затрат на арматуру, цемент, кирпич, инженерные системы и прочее, и уронить цену ниже себестоимости невозможно. Поэтому, конечно, нужно стимулировать потребительский спрос и балансировать объем рынка.

 

— Насколько влияет ситуация на рынке недвижимости и финансовых рынках на реализацию проектов комплексной застройки (ценовые колебания, доступность кредитных средств для застройщиков и т. д.)?

 

— Любая нестабильность на финансовых рынках влечет за собой повышенный спрос на жилье как на объект для инвестиций. Вместе с тем девелоперы, которые занимаются КОТ, сильнее зависят от состояния рынка и макроэкономических показателей, потому что, как правило, строят сразу несколько домов, и инвестиции в инженерную и транспортную инфраструктуру осуществляются на несколько лет вперед. Поэтому государственная поддержка им должна оказываться в большем объеме.

 

— По Вашему мнению, приобретение недвижимости в комплексных проектах сегодня можно рассматривать как инвестиционный инструмент для частных инвесторов?

 

— Безусловно. Причем именно комплексная застройка позволяет делать вложения эффективными. Ведь когда строится один дом и инвестор покупает там квартиру с целью перепродажи, он не знает, чем вся эта история закончится. Инвестируя в объект КОТ, он видит, что пока идут продажи в одном доме, строится еще два, и это строительство будет завершено. Поэтому таких инвесторов у нас достаточно много — мы знаем, что люди покупают квартиры, в том числе и с инвестиционными целями.

 

— Как сказывается на сфере строительства жилья замедление экономического роста в России? Ощущаете ли Вы снижение спроса на недвижимость по Вашим проектам?

 

— Снижения спроса на наши квартиры мы пока не наблюдаем — продажи растут. Но мы понимаем, что в любом случае необходимо предлагать покупателю новый продукт. Поэтому мы ведем разработку перспективных серий домов с улучшенными характеристиками.

 

В частности, уже сегодня проект пятого микрорайона Левенцовки делается с учетом того, что там будет среднеэтажная квартальная застройка, под которую специально разрабатывается новая серия жилых домов с пустотными перекрытиями большей пролетности.

 

— Насколько привлекателен для крупных девелоперских компаний сегмент комплексной застройки территорий на юге? Можно ли ожидать прихода новых игроков в крупные города — Ростов-на-Дону, Краснодар?

 

— КОТ требует существенных начальных вложений, поэтому заниматься им могут только крупные компании. Немаловажным фактором здесь является также скорость застройки, поэтому очень желательно иметь собственную производственную инфраструктуру. Если исходить из этого, то появление новых игроков в очень привлекательном регионе вполне возможно, но маловероятно.

 

— А что нового Вы предлагаете клиентам?

 

— Во-первых, наш флагманский проект — жилой район «Западные Ворота». В этом году было получено разрешение на строительство всех оставшихся корпусов и начато возведение первой из четырех высотных башен, в которых будут квартиры с европланировками. Это когда кухня с гостиной превращаются в единое пространство, что позволяет более рационально использовать площадь квартиры.

 

Пройден важный этап подготовки к реализации проекта по застройке шестого микрорайона Левенцовки площадью 37,67 га. Прошли публичные слушания по проекту планировки, на основании которой будет вестись застройка. Это дает нам возможность, как мы и планировали, в первом квартале 2014 года приступить к работам на площадке.

 

Во-вторых, продолжается строительство жилого комплекса «Красные ворота» в Ростове-на-Дону. Там уже введен в эксплуатацию первый корпус, и готовится к вводу второй.

 

В-третьих, мы начали строительство нового комплекса «Акварель» на ул. Скачкова в Ростове-на-Дону, недалеко от Текучевского моста. У «Акварели» будет огороженная территория, мы обустроили береговую линию реки Темерник, на которой будет все необходимое для прогулок и активного отдыха. При отделке фасадов мы используем закаленное стекло — стемалит, так что корпуса должны получиться яркими и красивыми. В «Акварели», кстати, тоже будут квартиры с европланировками.

 

Подчеркну также, что и «Красные ворота», и «Акварель» — проекты по редевелопменту промзон. Первый ЖК возводится на месте кирпичного завода №1, а второй займет площадку подшипникового завода №34.

 

Территории промзон — это фактически не функционирующие заводы и фабрики, которые расположены в черте крупных городов (порой в весьма неплохих районах), и, как правило, уже располагают всеми необходимыми коммуникациями. Поэтому от их редевелопмента хорошо и городу, который очищается и преображается, и людям, которые могут решить свои жилищные проблемы, и девелоперу, который получает фактически подготовленную площадку для строительства.

 

— В одном из интервью Вы сказали о перспективе реализации проекта в районе Ростовского моря. На какой стадии находится этот проект?

 

— В данный момент мы вносим корректировки в проект планировки участка в районе Ростовского моря с учетом новых локальных рыночных условий.

 

— А заявленный проект в Краснодаре?

 

— Он находится в стадии корректировки по спросу.

 

— В связи с активным освоением левобережной зоны Ростова-на-Дону в преддверии Чемпионата мира по футболу — 2018 рассматриваете ли Вы возможность реализации какого-либо проекта на этой территории?

 

— Что касается Левобережья, то строить жилье там не планируется. Однако мы готовы предложить свои услуги застройщику этих территорий. У нас есть собственные производственные мощности и уникальные технологии, например, архитектурный бетон, который позволяет имитировать любую поверхность и создавать самые разнообразные фасады.

 

—Как, по Вашим прогнозам, будет развиваться сфера строительства жилья на юге в 2014 году?

 

— Я ожидаю как минимум сохранения темпов строительства и обострения конкуренции, особенно на рынке Ростова-на-Дону. Однако, к огорчению многих потребителей, накал конкурентной борьбы, скорее всего, не повлечет за собой снижения цен на жилье — по нашим прогнозам, цены на жилье вырастут. Увы, это неизбежно, потому что ресурсов становится меньше, и они оказываются дороже для застройщика — и материалы, и инженерная инфраструктура, и участки. За счет конкурентных усилий рост цен можно только замедлить, но нельзя прекратить. Но в целом развитие отрасли будет продолжено, и на рынок юга выйдут новые проекты, в том числе и наши.

источник

[Гость Landser]

Бежим, покупаем, вкладываем деньги!

[Гость Александр]

Законопроект о принудительной комплексной застройке ожил в Госдуме

После полугодового перерыва работа над законопроектом о комплексном развитии территорий возобновилась — правительство направило в Госдуму поправки ко второму чтению, хотя срок их подготовки истек более полугода назад. При этом, несмотря на возражения отраслевых экспертов, предлагавших исключить из документа положения о принудительном изъятии недвижимости (за исключением аварийных домов) ради таких проектов, этот механизм сохранился — предложенные Белым домом поправки носят технический характер. Дальнейшее обсуждение проекта должно продолжиться уже на площадке Госдумы.

Правительство доработало законопроект о механизмах планировки территорий — как пояснили “Ъ” в Минстрое и аппарате вице-премьера Виталия Мутко, поправки ко второму чтению внесены в Госдуму 28 июня. Проект изменений в Градостроительный кодекс, касающийся комплексного развития территорий, внесен в Госдуму летом 2018 года и прошел первое чтение в ноябре. После этого был установлен 30-дневный срок для внесения поправок, но они не были представлены, законопроект завис в Госдуме.

Документ вводит в законодательство понятие комплексного развития территорий, под которым понимается обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности «гармоничного сочетания» различных видов разрешенного использования земли и объектов капитального строительства, а также необходимой для их функционирования инфраструктуры. При этом ради реализации проектов по развитию застроенных территорий или комплексному развитию предусматривается возможность принудительного изъятия недвижимости для муниципальных нужд по инициативе муниципалитетов, в том числе в отношении жилых помещений в многоквартирных домах, которые не признаны аварийными.

Целью комплексного и устойчивого развития территории разработчики называли вовлечение в градостроительную деятельность «депрессивных» площадок в муниципалитетах — зачастую это неиспользуемые или неэффективно используемые территории, значительная часть которых занята самовольными постройками. «Наличие таких территорий в границах муниципальных образований, в большей степени расположенных в центральных районах, не может не вызывать обеспокоенность как местного населения, так и органов местного самоуправления»,— говорится в пояснительной записке к законопроекту.

Энтузиазм разработчиков, впрочем, разделяют не все. В конце июня общественный совет Минстроя направил в Госдуму свою позицию по этому вопросу. По мнению совета, принудительное изъятие жилых помещений в домах, не признанных аварийными, как и других жилых и нежилых объектов, «необоснованно и не соответствует современной политике защиты имущественных и жилищных прав граждан». Эксперты подчеркивают, что международный опыт демонстрирует более эффективный подход к решению проблемы обновления деградирующей застройки в городах, он основан на четких и обоснованных критериях необходимости преобразования такой застройки, а также на добровольном согласии большинства собственников на включение их домов в муниципальную программу. В связи с этим совет при Минстрое предлагал исключить из законопроекта нормы о принудительном изъятии жилой недвижимости граждан (за исключением аварийной) по инициативе муниципалитета. Именно это предложение в проекте поправок правительства не отражено, норма о принудительном изъятии в нем остается.

коммерсант