Взаимозачет при покупке жилья: плюсы и минусы

[Freeman]

Система взаимозачетов при покупке жилья зачастую набирает популярность во время экономического кризиса. Ипотека становится доступной не для всех, поэтому желающие приобрести квартиру в новостройке делают это в обмен на вторичное жилье. Так, в Москве эта схема сегодня достаточно распространена. Как модель взаимозачета работает в Ростове.

 

Схема взаимозачета на рынке недвижимости особо не прижилась, считают многие эксперты. В первую очередь потому, что квартира в этом случае выкупается со значительным дисконтом – от 15 до 30% от общей рыночной стоимости. В противном случае для строительной компании такая сделка невыгодна из-за затрат на реализацию этой квартиры. Также выкуп сопряжен с риском, что квартира будет продаваться долго или не будет продаваться совсем, и цену придется сильно снижать.

 

Покупатели, в свою очередь, не готовы продавать жилье с такой «скидкой». Это приличная потеря денег, исчисляемая иногда миллионами. Однако, если покупателю нужно совершить сделку очень срочно, то такой вариант его вполне может удовлетворить.

«Эта схема не совсем легальна, – считает директор компании «Универсал Недвижимость» Валерий Мироненко. – Так как застройщик обычно оформляет ее не на юридическое лицо, а на подставное – на кого-то из своих. На мой взгляд, эта модель нерабочая. Это некий неудачный маркетинговый ход. В нашей практике таких сделок не было. Человеку выгоднее продать квартиру самому».

 

По мнению заместителя директора ООО «РИЭЛТИ» Станислава Нови, система взаимозачета может быть выгодна только тем покупателям, которые не хотят «заморачиваться» с продажей квартиры. «Так как застройщик будет покупать квартиру с определенным дисконтом, то в кризис такая схема тем более невыгодна. Отдавать квартиру за более дешевую цену? Мягко говоря, я не склонен с этим согласиться. Наоборот, люди будут пытаться продать ее самостоятельно и подороже, – подчеркнул Станислав Нови. – Покупатели могут сказать, что мы лучше подождем, продадим сами или через агентство квартиру, к примеру, за три месяца, а потом пойдем и купим новую у застройщика. Тем более сейчас такое время, что квартиры в новостройках, как горячие пирожки никто не забирает. В то, что система взаимозачета даст прорыв в Ростове, я не верю. Максимум, может использоваться на крайний случай как вариант».

В компании ЮИТ ДОН в конце марта 2015 года стартовала акция по реализации вторичного жилья клиентов компании через партнеров. «Мы не только подберем для вас квартиру, но и реализуем ваше вторичное жилье в зачет покупки новой квартиры», – говорится на сайте компании.

 

Так, клиентам предлагается купить квартиру в жилых комплексах ЮИТ ДОН, используя в качестве частичной оплаты вторичную недвижимость. Заключая договор на реализацию вторичной недвижимости, ростовчане получают льготные условия на приобретение нового жилья в компании – первоначальный взнос от 5%, отсрочка платежа на два месяца без индексации.

 

Покупатель выбирает себе подходящую квартиру, а специалисты отдела продаж ее бронируют за ним и оформляют предварительный договор купли-продажи на новую квартиру. Компания-партнер по вторичному рынку реализует прежнее жилье клиента.

«Так как данную услугу мы начали внедрять только в конце марта этого года, – отметил генеральный директор компании Андрей Шумеев, – о плюсах и минусах нововведения, как и о конечном результате, говорить пока рано».

 

Если говорить о механизме сделки, то, как рассказала Dom.lenta.ru учредитель компании Urban Realty Нина Кузнецова, чаще всего выкупаемые квартиры оформляют на специально созданное юридическое лицо внутри или вне корпоративной структуры девелопера, и от имени этого юридического лица потом и идет продажа. Так что покупателям такой «вторичной» квартиры от юридического лица ничего бояться не надо – никаких «подводных камней» тут нет. Механизм же заключения сделки таков: происходит одновременное подписание двух договоров: купли-продажи имеющейся квартиры и приобретения жилья в новостройке. Затем происходит процесс государственной регистрации двух договоров и соответствующие расчеты по ним.

 

Казалось бы, схема в полной мере работает на покупателя. Однако по статистике процент договоров, заключенных с использованием системы взаимозачета, достаточно скромен – от 10 до 30%. Рассмотрим основные плюсы и минусы этой модели.

 

Плюсы

 

Взаимозачет позволяет достаточно быстро получить деньги на новую недвижимость и не платить при этом проценты по кредиту под залог собственной квартиры. Также в некоторых случаях применение системы взаимозачетов позволяет крупным девелоперам (риелторским компаниям) «связывать» сделки в различных регионах.

 

Минусы

 

Прежде всего, к недостаткам схемы следует отнести довольно крупные финансовые потери продавца при использовании срочного выкупа (зачета) его квартиры.

Еще один серьезный недостаток: у продавца при покупке квартиры в новостройке должен быть решен вопрос с проживанием и пропиской на время строительства новой недвижимости. Причем необходимо учитывать, что сроки возведения новостройки могут увеличиваться, из-за чего в другой квартире придется жить дольше.

 

источник

[olo90]

Учту все

[Магистр]

Схема ЮИТа - это обычная продажа квартиры и приобретение новой по долевому участию. "Зачет", по-сути, заключается только в "бронировании" квартиры. Дело в том что по закону о долевом строительстве оплачивать квартиру ничем иным кроме денег нельзя. Теоретически, можно продать квартиру застройщику, заключить с ним договор долевого строительства и зачесться, но застройщику Ваша квартира не нужна, поскольку если он на общей системе, продавать ее он будет вынужден с НДСом.

[sopromat]

Схема ЮИТа - это обычная продажа квартиры и приобретение новой по долевому участию. "Зачет", по-сути, заключается только в "бронировании" квартиры. Дело в том что по закону о долевом строительстве оплачивать квартиру ничем иным кроме денег нельзя. Теоретически, можно продать квартиру застройщику, заключить с ним договор долевого строительства и зачесться, но застройщику Ваша квартира не нужна, поскольку если он на общей системе, продавать ее он будет вынужден с НДСом.

После развода с женой - она выгнала меня из нашей общей квартиры, которую мы вместе нажили общим трудом. Пытаясь договориться ничего не вышло. В итоге пришлось обратиться к помощи юристов. Выбор пал на коллегию «Эксперт». Мне помогли буквально за неделю. Так что теперь я могу не беспокоиться о своем проживании. Если потребуется помощь звоните в «Эксперт» +7-928-902-86-88.