Сочи: город под снос.

[Good-luck]

В соседней ветке, где обсуждаются изменения в закон о долевом участии в строительстве, зашла речь о том, что такая форма экономических отношений имеет право на жизнь. Как принципиальный противник долевого участия, предлагаю ознакомиться с тем ужасом, к которому привело разрешение продавать недострой в отдельном городе. Да, все продавалось в нарушение законов, без разрешений на стройку, на этажность, но «купи ерунду на котловане, а мы потом через суд узаконим, не переживай» расслабило покупателей до отключения мозгов. И привело к катастрофе.

Во вчерашнем «Эксперте» интересная статья про снос незаконного строительства в Сочи.

(Прим.: «Эксперт - известный аналитический журнал. Не путать с местным лживым и агрессивным пользователем, который, будучи уличён в обмане, сначала юлил, потом заявил, что он вымышленный персонаж, большинство его сообщений носят оскорбительный характер, любит представляться различными именами в качестве гостей форума.)

Приведу начало, полный текст можно прочесть тут. Есть бесплатный доступ.

Цитата

В Сочи, где много незаконных самостроев, начался массовый снос многоквартирных домов. В городе зреет социальный бунт. При этом законных альтернативных решений у государства просто нет.

Так сложилось, что в Сочи очень много самостроев и других незаконных объектов строительства, введенных в эксплуатацию по решению судов вопреки очевидным нарушениям строительных и градостроительных норм. Причем разговоры по душам с коммерсантами-застройщиками выявили, что суды эти решения принимали по фиксированному тарифу — от миллиона до полутора миллионов рублей за этаж. Мэрия выписывала тысячи предписаний о недопустимости стройки, жаловалась в разные инстанции, но ее каждый раз «посылали».

В итоге некоторые районы города превратились в коммунальный ад: в больших многоквартирных жилых комплексах нет ни канализации, ни противопожарной системы, ни элементарной дороги к дому, а сами дома вот-вот развалятся из-за неготовности к сейсмоактивности или паводкам. И это не говоря о парковках, тротуарах и детских площадках — в большинстве объектов их, конечно же, нет. Высотные дома стоят так близко друг к другу, что народ устраивает совместные чаепития на балконах, передавая сладости по кругу. Есть даже высотки, построенные прямо у кромки моря, на городском пляже: в шторм вода захлестывает на второй этаж, а фундаменту скоро придет конец — его размоет. В итоге город, выросший за последние пять лет почти в три раза, как минимум на треть состоит из домов, которые по закону подлежат сносу.

И вот Генеральная прокуратура предписала мэрии в кратчайший срок подать в суды иски о сносе этих домов. Мэрия предписание исполнила, и теперь суды принимают новые решения со скоростью ураганного ветра. А дальше получается вот такая картина: в новый обжитый жилой район, застроенный красивыми высотками (внешне они и правда довольно неплохо выглядят), приезжает спецтехника и начинает раздалбывать эти дома, пока на этом месте не останется чистое поле, которое сразу засеивают травкой и цветочками. Процесс только начался — снесли один многоквартирник и приступили ко второму. Причем бригады работают быстро: шестиэтажку в Имеретинке за неделю ликвидировали. А сейчас начали сносить большой жилой комплекс на Белорусской улице, состоящий из трех двенадцатиэтажных домов. Конечно, живущий там народ оповестили о сносе письменно. Но далеко не все эти веселые бумажки получили — в Сочи многие в разъездах, специфика такая.

Не все дома, которые решили снести, проблемные и опасные. Есть жилые комплексы, построенные вполне качественно, с соблюдением всех строительных норм, с подведенными коммуникациями, но с нарушенной этажностью — жадность застройщиков побеждает здравый смысл. Например, в той же Имеретинской низменности по постановлению правительства РФ «Об особо ценной территории» максимальная высотность — 12 метров, разрешение на строительство компания получает на трехэтажный дом, а строит восемь или вообще 19 этажей. По таким объектам сейчас мэр Анатолий Пахомов бегает, встречается с жителями, ежедневно проводит совещания и пытается прийти к компромиссу с силовиками — не сносить весь дом, а убрать только лишние этажи, при этом дольщикам или собственникам застройщик должен вернуть деньги, заплаченные за квартиры. Однако прокуратура с большим скрипом идет на мировую — только в случае небольшого нарушения этажности. Так, дом на Перелетной улице разрешили не сносить при условии, что будет убран один лишний этаж, дом на Фигурной должен лишиться двух этажей. А вот девятнадцатиэтажку в Хосте придется снести.

 

[Экспeрт]

Продажная гудло, и в каком же обмане был уличен пользователь Эксперт? Где он юлил и под какими никами, кроме Эксперт появлялся?

[karabass]

50 минут назад, Good-luck сказал:

Как принципиальный противник долевого участия, предлагаю ознакомиться с тем ужасом, к которому привело разрешение продавать недострой в отдельном городе. Да, все продавалось в нарушение законов, без разрешений на стройку, на этажность, но «купи ерунду на котловане, а мы потом через суд узаконим, не переживай» расслабило покупателей до отключения мозгов. И привело к катастрофе.

Нет,  это никакого отношения не имеет к долевому строительству по ФЗ 214. Полный правовой нигилизм, безнаказанность должностных лиц, безнаказанность мошенников, невнятная позиция государства и соответственно реакция судов и последствия всего этого. 

[Aleksey Oleynikov]

Вот я согласен с Карабассом. Это разные вещи абсолютно. В статье отражается тотальное игнорирование законодательства и крышевание по кругу, где-то игнорируется этажность, а где-то все нормы вовсе. Надзорные органы вместо того чтобы пресекать нарушения, были в доле и закрывали глаза. Почему-то посадили только главного архитектора и ещё парочку человек и никто не посадил судей выносящих заведомо противоправные решения, МЧСовцев, прокуроров - закрывающих долгое время глаза. Самого губернатора даже не сняли как главное ответственное лицо. Естественно пострадали покупатели, НО опять же перед тем как несешь деньги застройщику, разберись куда несешь деньги. 

 

Я говорю за долевое строительство которое ведется в рамках законодательства. Такая система имеет право на жизнь, особенно в наших реалиях нынешних. Основная проблема в отсутствии надзора за исполнением законодательства. Вместо того чтобы решать эту проблему - решают избавиться от долевого строительства, но я боюсь что результат такого решения может властям не понравиться по итогу.

[k938]

Но возникает серьезный вопрос. Как покупателю (не дольщику) обезопасить себя, и должен ли он этим заниматься, если приобретает квартиру по договору купли-продажи (хоть и в доме, узаконенном через суд)?

И кто в случае сноса такого дома (или даже лишних этажей) компенсирует издержки покупателя? Судья, вынесший решение о признании права собственности на ОКС, созданный с нарушениями? 

[Гость Читатель]

Зачем так далеко ходить? Посмотрите, во что эволюционировала гостиница на 10 номеров в Таганроге.

 

[karabass]

1 час назад, k938 сказал:

Но возникает серьезный вопрос. Как покупателю (не дольщику) обезопасить себя, и должен ли он этим заниматься, если приобретает квартиру по договору купли-продажи (хоть и в доме, узаконенном через суд)?

Это получается еще отдельный вопрос, который связан с рисками покупки вторичного жилья, а не с долевым строительством.

[Good-luck]

Алексей и Карабас, я понимаю ваши выводы и не утверждаю, что дикая ситуация в Сочи - прямое следствие 214 фз. Не прямое, но косвенное. Само разрешение продавать не готовое, а обещания, приводит к вакханалии. Кто-то честен, соблюдает сроки и фз и достраивает дома, а кто-то получил разрешение на трехэтажный дом, возвёл 15-этажку и вводит поэтажно через суд. Пытались уже регулировать: и так, и сяк, и нараскосяк, и страховой фонд создали - только все без результата. 

Когда-нибудь в будущем идеальном государстве стройки будут по закону, а пока несмышленых граждан надо ограждать от мошенников, поскольку сами граждане не сильно грамотны. 

К938 прав в вопросах. Кто в итоге ответит за ущерб? Судья, вынесший решение о вводе в эксплуатацию дома, построенного не по выданному разрешению? Государство, посадившее судью, выделит бюджет и на снос, и на компенсацию убытков жильцам? Застройщик-мошенник? 

Если не получается тщательно контролировать, то надо думать в сторону запрета.

[karabass]

1 час назад, Good-luck сказал:

Само разрешение продавать не готовое, а обещания, приводит к вакханалии. Кто-то честен, соблюдает сроки и фз и достраивает дома, а кто-то получил разрешение на трехэтажный дом, возвёл 15-этажку и вводит поэтажно через суд. Пытались уже регулировать: и так, и сяк, и нараскосяк, и страховой фонд создали - только все без результата. 

Гражданское право РФ делится на вещное и обязательственное. Нет смысла отказываться от обязательственного права как такового в пользу вещного на том основании, что кто-то его не знает, кто-то нарушает, а кто-то противоправно использует в своих корыстных интересах. Обязательство построить квартиру в многоквартирном доме по сути тождественно обязательству перед кредитором пошить платье, изготовить семейную фотографию или наклеить плитку в ванной. И только в силу относительно большой  стоимости и возникновения в большинстве случаев правоотношений между профессиональными участниками коммерческой деятельности и физическими лицами данное обязательство было регламентировано специальным федеральным законом. 

Что касается продажи квартир незаконного строительства, "узаконенных" решением суда за взятку, то это деяние никоим образом не относится ни к гражданскому обязательственному праву в общем, ни к долевому строительству в частности. Здесь просматривается состав нескольких преступлений предусмотренных УК РФ.

Кроме этого, проведение сделок в рамках вещного права с уже построенной недвижимостью так же может нести в себе риски связанные с мошенническими действиями начиная от продажи чужой недвижимости по поддельным документам и заканчивая продажей недвижимости обремененой лицами имеющими право бессрочного проживания с целью дальнейшей двойной реституции.

В общем...мне милей долевка, но с четким регламентом предоставляемых застройщиком документов, ответственностью должностных лиц, выдающих разрешения и результаты экспертиз и механизмом гарантий реализации обязательств перед кредитором в виде четко работающего специального агентства.

[Good-luck]

Все это хорошо в теории, а реально «мэрия девять раз пыталась запретить строительство». Как так? И что делать, если сильного регулирования нет, а коррупция, наоборот, есть? Одномоментно создать отрасли кристальные условия невозможно, как бы нам этого не хотелось.

Зачем в отношения банки-застройщик привлекать покупателей жилья? В этом видится только интерес банковского лобби: пользоваться деньгами участников строительства без процентов, в то же время кредитовать застройщика по рыночным ставкам. Снизить процентные ставки для застройщика? Серьезно? То есть недоплатив 5-7% дольщику за депозит, уменьшим ставку на застройщика на 1-2% и будем считать это благом? Хм. Другие отрасли же как-то кредитуются без привлечения конечных потребителей.

Далее. Так исторически сложилось, что участие в долевом строительстве большинством людей воспринимается не как инвестирование, а как покупка товара. Когда товара ещё нет. Потом, если повезёт и товар будет готов, начинаются сюрпризы: сэкономили на отоплении (Уютный), изменили схему вентиляции и удешевили фасад (пик), выстроили ещё одну секцию дома вместо парковки (днс), отказались от помещения для консьержей и т.д. - существенные изменения. Пока остра жилищная потребность, с ними мирятся. Но, полагаю, так долго не продлится. 

Сейчас все верят, что, приложив европейский подорожник к больной отрасли, можно ее излечить. Как верили в своё время в вексельные схемы, в жск, в страховой фонд. Нет. Я верю в то, что отмена долевого участия неизбежна рано или поздно. Если не по инициативе законодателя, то по воле самих покупателей, которые будут предпочитать готовое. Во-первых, поскольку разница в цене между котлованом и готовым сейчас не настолько существенная, чтобы оправдать риски строек. 25-30% и это за три года, пока длится строительство. Слезы. Во-вторых, уже сейчас есть застройщики, которые могут обходиться без существенных средств дольщиков и выдавать готовые дома. Рынок следующих лет будет принадлежать именно им.

[Aleksey Oleynikov]

13 часов назад, k938 сказал:

Но возникает серьезный вопрос. Как покупателю (не дольщику) обезопасить себя, и должен ли он этим заниматься, если приобретает квартиру по договору купли-продажи (хоть и в доме, узаконенном через суд)?

И кто в случае сноса такого дома (или даже лишних этажей) компенсирует издержки покупателя? Судья, вынесший решение о признании права собственности на ОКС, созданный с нарушениями? 

Если покупатель приобретает квартиру в любом случае нужна помощь специалиста или становиться специалистом самому. Нужно сравнивать соответствие документов план/факт. Да мы можем уповать на то что закон сработает в нашу пользу, суды выиграем, но это не факт того, что деньги вернем или недвижимость получим. Мне очень импонирует подход Ильдара Хусаинова, если у меня получится в Ростове такое реализовать я буду очень рад. Если покупатель по вине агентства недвижимости остается без денег или квартиры - компания ему компенсирует затраты или покупает аналогичную квартиру за свой счет. 

Касательно домов под снос, можно частично обезопаситься изучением перечней администрации. Каждый квартал обновляются перечни домов строящихся без разрешений, а так же домов в отношении которых принято решение о сносе. Я считаю, что ответственность должны нести конкретные чиновники судьи, но то что я считаю - всем до одного места. По факту обязуют сносить за счет купивших. Поэтому возвращаясь к началу, нужно тщательно смотреть что ты покупаешь.

11 часов назад, Good-luck сказал:

Когда-нибудь в будущем идеальном государстве стройки будут по закону, а пока несмышленых граждан надо ограждать от мошенников, поскольку сами граждане не сильно грамотны.  

Если не получается тщательно контролировать, то надо думать в сторону запрета.

Для начала необходимо вести разъяснительную деятельность со стороны государства. У нас в направлении оповещения, освещения и обучения граждан вообще все печально. Нет ничего практически. Зато на пиар администрация выделяет миллионы из бюджета. У нас якобы брошены все силы развивать предпринимательство, а 90% потенциальных предпринимателей не в курсе, что есть коворкинг государственный, что есть гос. помощь и субсидирование на очень классных условиях. Что могут помочь составить бизнес-план, дать рабочее место, проконсультировать бесплатно по налогам, бух.учету. Помочь работать с гос. контрактами и тендерами и все бесплатно. 

47 минут назад, Good-luck сказал:

Сейчас все верят, что, приложив европейский подорожник к больной отрасли, можно ее излечить. Как верили в своё время в вексельные схемы, в жск, в страховой фонд. Нет. Я верю в то, что отмена долевого участия неизбежна рано или поздно. Если не по инициативе законодателя, то по воле самих покупателей, которые будут предпочитать готовое. Во-первых, поскольку разница в цене между котлованом и готовым сейчас не настолько существенная, чтобы оправдать риски строек. 25-30% и это за три года, пока длится строительство. Слезы. Во-вторых, уже сейчас есть застройщики, которые могут обходиться без существенных средств дольщиков и выдавать готовые дома. Рынок следующих лет будет принадлежать именно им.

Сейчас все просто пытаются выполнить указ В.В.П. - закрыть в стране проблему с обманутыми дольщиками, быстро, радикально - не задумываясь о возможных ещё более серьезных последствиях, как для дольщиков, так и для экономики. 

[k938]

15 минут назад, Aleksey Oleynikov сказал:

...Если покупатель приобретает квартиру в любом случае нужна помощь специалиста или становиться специалистом самому. Нужно сравнивать соответствие документов план/факт...

Разумеется, думать нужно всегда. Но получается, что и приобретать квартиру в доме, узаконенному через суд, просто нельзя? Даже если есть право собственности на отдельную квартиру, даже если предыдущие собственники приобретали по ДКП. Просто нельзя. 

Вот только такой порядок узаконения был очень распространен и в нашем регионе. Разумеется, люди живут, собственники. А если поднимут вопрос, сколько семей останется без жилья и денег? И обманутыми дольщиками им не стать.