Поиск по сайту

Конкуренция на рынке жилья Ростова ужесточается. Строительные компании активно присматриваются к территориям промышленных баз. В эконом-классе растет доля квартир с отделкой. БН проследил, какие изменения случились на первичном рынке ростовского жилья в первом квартале 2014 года. Ростов – один из самых компактных в стране городов-миллионников. Свободных участков под жилую застройку здесь мало, а цены на землю очень высоки – в центре города, к примеру, они достигают 2,5 млн руб. за сотку. Именно поэтому с прошлого года ростовские застройщики активно занялись редевелопментом, то есть освоением территорий бывших производственных баз. Промзоны в ассортименте: ЗЖМ, Сельмаш и центр города В Ростове довольно много промышленных зон. Большая часть их сосредоточена в Западном жилом массиве, на Сельмаше и Военведе. Есть промплощадки и в центральной части города. В окрестностях улицы Мечникова и проспекта Сиверса застройщики способны возвести 150 тыс. кв. м жилья, в Нахичевани – 180 тыс. кв. м, в районе Театрального спуска – 580 тыс. кв. м. Об этом сообщил источник БН в городском стройкомплексе. Собственно, процесс запущен. СК «10-ГПЗ» уже возводит ЖК бизнес-класса на Гвардейском проспекте, на территории бывшего завода «Донская кожа». ГК «Жилстрой» приобрела территорию завода «Красный Дон» на Береговой улице, где планирует построить ЖК бизнес-класса площадью 20 тыс. кв. м. Кроме того, компания планирует застроить жильем площадку бывшего нитяного завода на улице Максима Горького. Возможность приобретения бывших промзон в Ростове рассматривают и крупные столичные компании, в частности «Интеко» и ГК «ПИК». Причем «Интеко» возводит ЖК «Красные ворота» в Поворотном переулке как раз на площадке бывшего кирпичного завода. «Промзоны, как правило, находятся в привлекательных с точки зрения транспортной доступности районах города и располагают всеми необходимыми инженерными коммуникациями, – сообщили в пресс-службе ЗАО “Патриот” (входит в ГК “Интеко”). – Это очень удобно для девелопера. Недаром редевелопмент – один из трендов современной урбанистики». «В Москве мы практически все свои проекты реализуем на месте бывших промышленных зон, поскольку площадок под застройку в столице практически не осталось», – подтвердили в ГК «ПИК». Три миллиона «квадратов» вместо заводов Генеральный план Ростова также предусматривает сокращение производственных зон. По информации гендиректора компании «ЮИТ ДОН» Андрея Шумеева, с помощью реконструкции производственных и жилых территорий, расположенных в центральном районе, предполагается построить около 3 млн кв. м жилья. Вероятно, именно освоение промзон поможет осуществить планы областного правительства по увеличению темпов ввода жилья, которые к 2020 году должны возрасти в два раза. В настоящее время, как рассказал Андрей Шумеев, реализацию положений генплана сдерживают Правила землепользования и застройки, в которых (по мнению собеседника, без соответствующего обоснования) были утверждены санитарно-защитные зоны. Строить жилье там нельзя. Границы зон расположены в радиусе 50-500 м от промышленных предприятий, а это значительно усложняет задачи застройщиков. «В адрес мэра Ростова и председателя городской думы были направлены предложения по корректировке Правил землепользования и застройки города, – рассказывает Андрей Шумеев. – Надеюсь, администрация города и депутатский корпус их поддержат». Больше квартир с отделкой Если раньше застройщики скептически относились к продаже квартир с отделкой, утверждая, что покупатели предпочитают делать ремонт «под себя», сегодня ситуация постепенно меняется. Это связано с ростом конкуренции проектов в сегменте «эконом». Покупатели, приобретающие недорогое жилье, часто не готовы сразу же вкладываться в ремонт. Это обстоятельство заметили и строители. Так, краснодарская группа «ОБД», возводящая ЖК эконом-класса «Суворовский» на улице Вавилова, решила продавать все свои квартиры с готовой отделкой. Таких примеров немного. Но в ГК «ПИК» уверены, что это тенденция завтрашнего дня. Однако, по мнению Андрея Шумеева, продажа жилья с отделкой актуальна пока лишь в экономичном сегменте. «Такие квартиры пользуются спросом со стороны покупателей, которые обладают ограниченными средствами и часто не в состоянии сделать сразу ремонт, – говорит эксперт. – У “ЮИТ ДОН” уже есть опыт продаж квартир с ремонтом в ЖК “Молодежный”, который скорее можно отнести к жилью комфорт-класса. К сожалению, ожидания клиентов по отделке значительно больше, чем они готовы за нее платить, и тогда возникают претензии». ГК «Жилстрой» в Батайске (городе-спутнике Ростова) продает квартиры с отделкой уже несколько лет (ЖК «Быстрый», ЖК «Речной», ЖК на улице Воровского). С этого года она начала реализовывать жилье с ремонтом и в Ростове-на-Дону – в ЖК «Рябинина» (площадь 339-й Стрелковой Дивизии). По мнению директора по маркетингу компании Анны Шнайдер, это предложение рассчитано на «современных жителей мегаполисов». Одно из преимуществ – въехав в квартиру, покупатели будут избавлены от негативных последствий соседских ремонтов. Застройщики, продающие квартиры с ремонтом, устанавливают двери, окна, сантехнику. На полах, как правило, ламинат, на стенах – обои, в санузле – плитка. Больше парковочных мест По словам экспертов, застройщики будут уделять все больше внимания созданию комфортной среды обитания для покупателей квартир. В проекты жилых комплексов закладывают больше парковочных мест. К примеру, в ЖК «Чехов» на каждую квартиру предусмотрены уже по два места для машин. Сегодня девелоперов беспокоит и то, какие операторы – магазины и фитнес-центры – впоследствии будут работать на коммерческих площадях ЖК. Реализуются и проекты комплексной застройки, где наряду с жильем запланированы детские сады, школы и другие объекты инфраструктуры. Так, в ЖК «Норд» появятся ТРК с кинотеатром, фитнес-центром и бассейном, храм в честь святых Петра и Февронии. Инфраструктурные объекты (парки, поликлиники) также появятся в ЖК «Западные ворота» и ЖК «Суворовский». Среди новых территорий, которые застройщики будут комплексно осваивать в ближайшее время, – район Платовский, расположенный на территории бывшего совхоза «Декоративные культуры». По данным мэрии, Платовский займет 45 га, на которых предполагается построить высотные дома эконом-класса и коттеджи общей площадью 360 тыс. кв. м, а также объекты социальной инфраструктуры – пока неизвестно, какие. В общей сложности там будут проживать более 12 тысяч человек. Осваивает площадку группа «ОБД», сдача первых домов намечена на 2016 год. Цены могут вырасти на 8-10% В первом квартале этого года, по словам застройщиков, средние цены на новостройки Ростова практически не изменились. Они повышались лишь по мере увеличения степени готовности объектов. Цена квадратного метра в строящихся домах эконом-класса составляет 44-46 тыс. руб. Цены на квартиры в каркасно-монолитных домах центра города колеблются от 70 до 100 тыс. руб. в зависимости от готовности дома, его месторасположения, а также инфраструктуры и количества парковочных мест (см. таблицу). Политические события и изменение курсов валют, по словам Анны Шнайдер, пока не сказались на продажах. «После новогодних праздников на рынке жилья наблюдалось традиционное затишье, и только с середины февраля началось движение, – говорит Анна Шнайдер. – Никаких заметных изменений в сравнении с аналогичным периодом прошлого года пока нет. В нашем батайском ЖК на улице Воровского квартиры реализуются хорошо. Но в основном их покупают для себя. Многие приобретают там жилье с помощью ипотеки, в том числе и военной». Продажи квартир «ЮИТ ДОН» активизировались, но незначительно, сообщил Андрей Шумеев. Как говорят все опрошенные застройщики, рынок недвижимости более инертен, чем рынок ценных бумаг. Поэтому потенциальные покупатели сейчас наблюдают за тем, как развивается ситуация, и не хотят принимать скоропалительных решений. В течение года цены на жилье могут вырасти в пределах уровня инфляции, то есть примерно на 8-10%, полагают в «Магистрат-Доне». Примерно такие же изменения произошли и в прошлом году. Многое будет зависеть от доступности ипотеки. Сегодня 30-40% сделок на рынке новостроек проходит с привлечением жилищных кредитов. Кроме того, повлиять на цены может и введение обязательного страхования ответственности застройщика. «Оно, исходя из требований закона, может осуществляться любым из трех способов: посредством банковской гарантии, страхования или вступления в общество взаимного страхования (ОВС), – комментируют в “Магистрат-Доне”. – Сегодня наиболее реалистичным представляется последний вариант. Вступление в ОВС требует обязательного взноса, а также уплаты страхового тарифа от каждого договора долевого участия и объекта строительства. По всей вероятности, все эти затраты в итоге будут учтены при расчете себестоимости будущей недвижимости, а значит, лягут на плечи покупателя квартиры. Размер повышения будет напрямую зависеть от страхового тарифа ОВС».