Вторичное жилье или новостройка?

[Гость Артур]

Вторичный рынок квартир в Ростове вступил в жесткую конкуренцию с первичным

В этом году средняя цена кв. метра на вторичном рынке квартир Ростова существенно не изменилась и составляет, по разным оценкам, 60–64 тыс. руб. Все более серьезную конкуренцию вторичному рынку составляют нераспроданные квартиры в новостройках. Ежегодно, по данным экспертов, на вторичный рынок донской столицы попадает около 20 тысяч квартир.

По данным сайта АН «Наследие», в течение этого года средняя цена кв. метра на вторичном рынке Ростова была неизменна и составила 63 тыс. руб. Это подтверждают и другие участники рынка.

— Колебание цены на вторичном рынке в этом году практически отсутствовало, — говорит гендиректор компании «Лендлорд-Эксперт» Игорь Смолев. По данным эксперта, по отношению к началу года цена не изменилась и находится на отметке 64 тыс. руб. Существенное влияние на вторичный рынок оказывает ипотека.

— В этом году количество сделок на вторичном рынке уменьшилось, — говорит Игорь Смолев. — В январе-феврале наблюдалась повышенная активность, что было обусловлено тем, что в это время сделки проводились по кредитным решениям, которые были сделаны до декабрьского повышения ставок. Соответственно, в марте рынок просел и в таком состоянии он находился до июля-августа. С августа, когда банки начали снижать ставки вслед за снижением ключевой ставки ЦБ, количество сделок стало увеличиваться. Сказался также традиционный осенний всплеск активности.

По его данным, сейчас средняя ставка по ипотеке достигла исторического минимума: 9% годовых.

— Второй фактор, который влияет на рынок, — доходы населения, но они не растут, — говорит Игорь Смолев. — Поэтому фактически сейчас рынком двигает только изменения на ипотечном рынке и различные программы субсидирования, в частности для семей с двумя и тремя детьми, но они ориентированы на новостройки и касаются вторичного рынка в меньшей степени.

По словам доцента кафедры «Коммерция и логистика» РГЭУ (РИНХ), руководителя отдела маркетинга и аналитики компании «Дон-МТ-недвижимость» Галины Пивоваровой, если раньше многие покупатели отдавали предпочтение квартирам на вторичном рынке, поскольку риски там исключены, то сейчас ситуация изменилась.

— Увеличивается количество непроданных квартир в уже сданных домах, и они составляют серьезную конкуренцию квартирам на вторичном рынке, — говорит она. — При этом застройщики стимулируют покупателей различными акциями и скидками. Я не могу припомнить, чтобы видела по городу баннеры и растяжки, предлагающие скидки на квартиры от 150 до 425 тыс. рублей. Сейчас вторичный и первичный рынки очень сильно конкурируют друг с другом. Не стоит забывать, что в новостройках процентные ставки по ипотеке ниже. Большой сегмент покупателей — молодые люди в возрасте от 30 до 40 лет, они хотят новое жилье, новые коммуникации. Сейчас в Ростове вводится более 1 млн кв. метров жилья в год, и ежегодно более 20 тысяч квартир пополняют вторичный рынок. Падение платежеспособного спроса продолжается, и только за счет снижения ипотечных ставок поддерживается основная часть покупателей.

Как сообщили в АН «Наследие», сейчас 90% сделок по покупке жилья на вторичном рынке совершаются с участием ипотеки.

По словам экспертов, наибольшим спросом традиционно пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры небольшой площади.

— Первый вопрос, который задают покупатели после непосредственно стоимости кв. метра: «Какова плата за коммунальные услуги?», — говорит Галина Пивоварова. — Поэтому покупатели предпочитают компактные квартиры.

По словам гендиректора АН «Медведев» Игоря Медведева, с октября на рынке сложилась наиболее благоприятная ситуация для заключения сделок.

— За девять месяцев этого года цены на недвижимость немного понизились, в некоторых сегментах понижение доходило до 7%. При этом ипотечные ставки достигли исторического минимума. Сейчас эта тенденция продолжается — ставки понемногу снижаются и активность на рынке сохраняется, в том числе еще и потому, что по традиции многие спешат заключить сделки до нового года.

За пять лет средняя цена на вторичном рынке Ростова снизилась на 4,4%

Федеральный портал Domofond приводит немного другие данные о средней цене на вторичном рынке Ростова. По информации, опубликованной на портале, в октябре 2019 года она составила 60 071 руб. за кв. метр. Domofond проследил, как изменились цены на жилье в крупных городах России и по стране в целом за пять лет — с 2014 года. В Ростове средняя стоимость кв. метра снизилась на 4,4%, в то время как в среднем по стране она выросла на 4% — с 64 391 до 66 962 руб.

Общим фактором для всех городов стал кризис на рынке недвижимости: на ценовых графиках почти каждого города высшая точка пришлась на февраль — апрель 2015 года, после чего началось падение. Темпы выхода из пике в большинстве городов зависят от локальных факторов: насколько продавцы завышали цены до кризиса, сколько новостроек вышло в продажу за эти пять лет и т. п. В ряде городов вторичный рынок так и не восстановился.

«Город N» №50 (1358), 24 декабря 2019

[Гость Конев]

Поскольку для вас как покупателя вторички важны именно ваши риски и ваша минимизация налогового бремя. Ваш продавец не может одновременно и по дарственной, и по зващению и по разным вариантам, владеть квартирой. Он владеет ею на основании четкого документа. Вместе с юристом Ваша задача проверить, проанализировать и изучить этот документ и вытекающие последствия при купли-продажи. Поскольку знать плюсы и минусы того или иного правоустанавливающего документа еще не минимизировать свои собственные риски при покупке. 

[ghikler]

Впринципе, не удивительно порой когда следишь за новостроем и его проблемами, лучше взять проверенную вторичку.