Нарушение сроков строительства домов

[Каупервуд]

Нарушение сроков строительства многоквартирных домов

 

 

— С чем связаны массовые нарушения сроков строительства домов застройщиками в России? Есть ли похожая ситуация в других странах?

 

 

Отвечает генеральный директор компании «Мобил Строй XXI» (Москва, Подмосковье) Элеонора Шалбарова:

 

На перенос сроков строительства может влиять ряд факторов.

1. Недостаток финансирования. Ни для кого не секрет, что в последние два года продажи по рынку недвижимости в целом упали более чем на 30%, что привело к недостатку средств на строительство у целого ряда застройщиков и даже банкротству такого крупного девелопера, как СУ-155, работавшего в 54 городах России. В сочетании с ростом процентных ставок по кредитам застройщики работают за счет фактических поступлений от продаж строящихся квартир, и сроки строительства зависят от того, как много может продать квартир застройщик в месяц.

2. Рост курса доллара привел к удорожанию импортных строительных материалов и переходу на отечественные аналоги, что в свою очередь привело к дефициту некоторых позиций и появлению очереди ожидания на заводах производителей. Этот фактор временный и влияет не на всех застройщиков.

3. По политическим и экономическим причинам ряд зарубежных подрядчиков ушел со строительного рынка РФ, что привело к дефициту специалистов особенно в высотном домостроении и непрерывном монолитном литье.

4. Также задержки строительства вызваны недостатками планирования, когда застройщик или подрядчик неверно оценивают свои силы и порой непредумышленно называют заниженные сроки строительства, в которые не могут потом уложиться.

5. Еще один фактор, оказывающий сильное влияние, это прием проектно-разрешительной документации и разрешение на ввод в эксплуатацию со стороны государственных органов. Ведь выделение участка и согласование проекта может растянуться на годы.

Если рассматривать зарубежный опыт, то там в основном работает финансовый фактор, в кризисные годы также вызывающий банкротство ряда девелоперов, остальные факторы нивелированы большей зрелостью рынка и высокой культурой планирования.

 

Отвечает руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация» Дмитрий Михалев:

Все причины переносов срока ввода дома в эксплуатацию можно условно поделить на две большие группы. Первая связана с финансированием стройки, вторая — с деятельностью поставщиков ресурсов.

Самой распространенной причиной остается недостаток средств для ведения строительных работ в соответствии с графиком. Это может происходить из-за объективного снижения спроса на квартиры: кризиса, затоваривания рынка жилья. В таком случае при правильной политике застройщик может вернуться к изначальным темпам и сдать дом с приемлемой задержкой — до года. Хуже, когда недофинанирование объясняется непродуманными действиями девелопера. Например, компания может приобретать земельные участки «впрок» или открыть массовые продажи в новых проектах, но не быть готовой вести активное строительство. Вариант с мошенничеством хоть и встречается в последнее время нечасто, но его никто не отменял.

Вторая группа причин связана с зависимостью девелоперов от монополистов, предоставляющих электроэнергию, тепло, воду и т. д. Так, ресурсоснабжающая организация может не уложиться в сроки строительства генерирующих мощностей или сетей. А без них новостройку нельзя официально ввести в эксплуатацию и заселить.

Также притормозить достройку дома может непрофессионализм застройщика. Он может отойти от проектной документации, нарушить нормативы при благоустройстве территории и т. д. Такой объект может быть введен в эксплуатацию только после исправления недочетов.

Ситуация с переносами сроков сдачи объектов жилого строительства характерна для стран и регионов с перегретым рынком жилья, таких как Испания, ОАЭ, Болгария. В период всемирного кризиса 2008 года застройщики там не только отставали от графика, но и заморозили ряд проектов до улучшения конъюнктуры.

 

 

Отвечает юрист «Национального юридического центра» (Волгоград) Арсен Аристакесян:

Массовый перенос сроков введения в эксплуатацию строящихся многоквартирных домов вызван, в первую очередь, общей тяжелой экономической ситуацией, а также особенностями ведения долевого строительства в нашей стране.

Помимо общеизвестных причин (удорожания стройматериалов, снижения покупательской способности граждан), большую роль играет тот факт, что некоторые девелоперы фактически используют «матричную схему» под видом использования 214-ФЗ. Имеются в виду «строительные пирамиды» в долевом строительстве. Застройщик привлекает денежные средства покупателей до начала строительства (а иногда и до получения разрешительной документации) с существенным дисконтом. Объектов, реально возведенных такими компаниями, гораздо меньше, чем количество объявленных проектов, чье строительство еще далеко от завершения. Если в экономике возникают неблагоприятные условия, подобная «лестница» ломается, сроки введения объектов в эксплуатацию постоянно нарушаются, страдает репутация девелопера, исчезает приток новых клиентов, и девелопер может оказаться на грани банкротства.

Может показаться, что эта схема характерна для небольших строительных фирм, которые пытаются таким образом компенсировать нехватку собственных средств. Но пример группы компаний СУ -155, которая оставила десятки тысяч дольщиков по всей стране, говорит о том, что даже системообразующие игроки на рынке недвижимости придерживаются рискованной финансовой политики.

На наш взгляд, это обусловлено в том числе несовершенством законодательного регулирования долевого строительства в нашей стране. Если мы обратимся к опыту иностранных государств в сфере долевого строительства, то не найдем нигде, кроме Сальвадора (в 90-х годах), такого количества ситуаций с обманутыми дольщиками и инвесторами, как в России.
Сама схема привлечения денежных средств дольщиков была придумана в Аргентине в 1985 году под лозунгом, что характерно, «Строительство по справедливости». Это помогло рынку недвижимости Аргентины выйти из крутого пике, увеличить количество собственников жилья в стране в десять раз.

Схема долевого строительства широко применяется с 90-х годов XX века в США, Европе и ОАЭ. Везде есть свои особенности, однако ключевым отличием правового регулирования этой сферы от российских правовых реалий заключается в том, что государство контролирует расходование денежных средств по целевому назначению на всех этапах строительства. При этом деньги невозможно привлекать без отчета о уже потраченных средствах, проводится промежуточная приемка строительных работ.

Практически нигде, кроме РФ, застройщик не вправе при долевом строительстве брать предоплату за «будущие» строительные работы. Строительные сметы являются публичными, ответственность за нарушение обязательств возлагается на банки или страховые компании.

Конечно, некоторые из этих мер уже прописаны в 214-ФЗ, а некоторые предложены в качестве поправок. Однако, на текущий момент, многие застройщики, как в том числе СУ-155, обходят положения 214-ФЗ через заключение договоров с ЖСК, по которым у дольщиков нет никаких прав на объект незавершенного строительства.

 

Отвечает президент M16 Group (Санкт-Петербург) Вячеслав Малафеев:

Переносы сроков сдачи у некоторых застройщиков происходят в связи с дефицитом ресурсов, который испытывают большинство игроков в рыночной конъюнктуре. В конце 2014 года, когда Центробанк поднял ставку до 17%, все банки поменяли условия кредитования застройщиков, в связи с чем основным источником финансирования стали деньги дольщиков многоквартирных домов.

Застройщики не успевали привлекать финансирование из-за падения спроса на квартиры, и это привело к тому, что сроки сдачи сдвигались. Если бы застройщики имели какой-то дополнительный ресурс финансирования, то строительство объектов не прекращалось, и они могли бы привлекать деньги дольщиков и дальше, не перенося сроки. Тем не менее есть еще и кредитная нагрузка, которая также у всех разная, обычная конкуренция, земельные участки разной стоимости.

Однако у сильных и крупных застройщиков ситуация другая. Мы видим перераспределение спроса на рынке строящегося нового жилья. Клиенты больше выбирают сильных застройщиков с надежной репутацией и интересным местоположением жилых комплексов. Соответственно, у крупных и надежных застройщиков с интересными жилыми комплексами спрос не падает и переносов сроков сдачи нет — все сдается вовремя, а у лидеров сегмента даже стабильно и досрочно.

 

Отвечает управляющий партнер Gravion Group (Москва, Подмосковье) Юрий Неманежин:

Массовые переносы сроков строительства в первую очередь связаны с тем, что произошел большой отток рабочей силы из-за резкого скачка курса валют, так как, даже получая сегодня в рублях столько же, сколько платили год-два назад, в пересчете на доллары величина заработной платы резко уменьшилась, и иностранцам, которые отправляют деньги родным в долларах, просто стало невыгодно работать на стройках.

Второй момент — это массовые банкротства генподрядчиков. Это происходит из-за растущего кассового разрыва, когда деньги с одного проекта перераспределяют по другим проблемным проектам, из-за чего в итоге начинают страдать все проекты. Как вариант, генподрядчик может взять повышенные обязательства, у него может не хватить оборотных средств, что в итоге также приводит к печальным последствиям. При этом по нашему законодательству организация не может быстро заменить одного проблемного генподрядчика на другого, зачастую не может и вернуть выплаченный генподрядчику аванс. В итоге получается простой и сроки сдачи начинают сдвигаться. Это основные причины.

Что касается иностранного опыта, то подобные проблемы со сдачей объектов могут быть в странах, где нет экономической стабильности, как у нас, например, потому что экономическая нестабильность в первую очередь отражается на строительной отрасли. В стабильных странах подобных проблем нет, так как система у них выстроена лучше, чем у нас, и очень жестко регламентированы сроки строительства, лицензирования и застройщиков и генеральных подрядчиков.

 

Отвечает директор ФРК «Этажи-Краснодар» Вадим Камалов:

Массовые переносы связаны в основном с ухудшением финансирования строительства объектов, а это, в свою очередь, связано со снижением спроса на новостройки. Люди начинают откладывать дорогие покупки в связи с нестабильностью, ухудшающейся ситуацией в экономике и негативными ожиданиями.

К чему это может привести? Я думаю, что в дальнейшем мы увидим определенную санацию рынка, уйдут компании, не умеющие оптимизировать существующие процессы и снижать непроизводственные издержки, это нормальная ситуация, она приведет к оздоровлению рынка. Но ситуация сейчас серьезная, недаром в мае 2016 года собирается Государственный совет на тему «О развитии строительного комплекса и совершенствовании градостроительной деятельности в Российской Федерации» — это первый Госсовет на эту тему.

Рынок во время бурного роста прощает многие ошибки, и в этот период появилось много непрофессиональных игроков, они начали кучу проектов, собрали часть денег от дольщиков, и вдруг денежный поток иссяк. Для того чтобы избежать массового банкротства таких застройщиков и огромного количества обманутых дольщиков, государство вынуждено поддерживать строительный рынок.

 

Отвечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet (Москва, Подмосковье) Владимир Богданюк:

Ситуация, когда сроки сдачи новостройки переносятся на один-два квартала, для рынка вполне стандартная и достаточно распространенная. Связано это с чаще всего с тем, что в процессе строительства могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, например, во время прокладки коммуникаций обнаруживается, что грунтовые воды залегают ближе к поверхности, чем это выявила соответствующая экспертиза. Для устранения такой ситуации застройщику может потребоваться дополнительное время. Также бывает, что сдача проекта задерживается, поскольку застройщик устраняет незначительные дефекты строительства, чтобы получить разрешение на ввод.

Связанные с технологией строительства переносы сроков сдачи объектов на рынке встречались всегда, нельзя сказать, что с кризисом эта тенденция усилилась. Мы, напротив, наблюдаем обратную динамику. Застройщики ускоряют сроки строительства проектов, поскольку опасения покупателей по поводу покупки еще строящего дома в непростой экономической ситуации усиливаются, и люди готовы к сделке только в том случае, если на площадке четко прослеживается строительная динамика. Многие проекты делают акцент именно на высоких темпах строительства. Отчеты со стройки и даже камеры на площадке стали вполне привычным атрибутом для продвижения проекта.

домофонд

[Alice]

Аналитики компании «Метриум Групп» рассказали о 5 основных признаках, по которым можно понять, что новостройка уже превратилась в долгострой или вот-вот станет им. И подготовили ряд советов, как вести себя в этой ситуации.

 

1. Визуальные наблюдения

Один из самых надежных способов выяснить, ведется ли строительство жилого комплекса – это приехать на стройплощадку и убедиться в этом самостоятельно. Если на стройке нет никакой активности (2-3 рабочих, слоняющихся туда-сюда по площадке, не в счет), а этажность жилых корпусов не увеличивается, то дело плохо. Как вариант, многие застройщики предлагают наблюдение за стройкой посредством онлайн-трансляции. Но в условиях кризиса на 100% доверять увиденному в сети не стоит: с целью сокрытия реального положения дел застройщик может заменить трансляцию на запись.

2. Большие скидки

Нестабильность в экономике и снижение покупательской активности вынуждает застройщиков к продаже жилья с существенными дисконтами. Однако у «щедрости» девелопера есть свой предел, как по размеру скидки, так и по продолжительности действия спецпредложений. Если продавец квартир в новостройке на протяжении нескольких месяцев обещает скидку 15-20% и выше, то это может свидетельствовать о серьезных финансовых трудностях у девелопера и безуспешных попытках найти средства на продолжение стройки.

3. Частая смена генподрядчика

В большинстве случаев для проведения строительных работ девелоперы привлекают сторонние генподрядные организации. Разовая смена генподрядчика не является чем-то из ряда вон выходящим. Наоборот, это может быть признаком того, что девелопер забоится о качестве выполняемых работ, а у предыдущего подрядчика с этим было не очень. Но вот если смена происходит часто, то вероятнее всего, генподрядные организации сами выходят из проекта в связи с невыполнением девелопера своих финансовых обязательств.

4. Изменения в проектной декларации

Так же как и в случае с единичной сменой генподрядчика, сами по себе изменения проектной декларации в разумных количествах не являются чем-то необычным. Эта возможность предусмотрена 214-ФЗ. Более того, по закону ряд изменений должен вноситься ежеквартально. Однако дольщику стоит внимательно присмотреться к сути этих изменений. Если в очередной редакции проектной декларации были изменены сроки ввода в эксплуатацию жилого комплекса, то это повод обратиться к девелоперу за разъяснениями.

5. Уход от общения с клиентами

Ну и наконец, одним из самых явных признаков ухудшения финансовой ситуации у девелопера являются попытки избежать общения со своими дольщиками. Особенно в том случае, когда у покупателей квартир есть обоснованные подозрения в том, что стройка встала. Ведь в большинстве случаев все проблемы с дольщиками можно урегулировать мирным путем, если вести с ними конструктивный диалог и информировать обо всех задержках в строительстве. А попытки делать вид, что ничего плохого не происходят, только усугубят ситуацию.

 

Что делать, если стройка встала?

Ждать

Этот совет подойдет тем, у кого: а) достаточно терпения, б) нет острой нужды в переезде в новую квартиру: есть другое жилье, возможность жить у родственников или арендовать. Даже если стройка встала, то существует высокая доля вероятности, что рано или поздно она будет завершена. Пусть не этим застройщиком, так другим. В Москве есть немало примеров, когда дольщики ждали своего жилья по 5-7 лет: «Дом на Мосфильмовской», «Кутузовская миля» и другие.

Продавать

Договор долевого участия предусматривает возможность переуступки прав требования третьему лицу (если квартира куплена в ипотеку, может потребоваться разрешение банка). Возможно, вам повезет и найдется покупатель, который хотел приобрести квартиру именно в этом жилом комплексе, даже несмотря на перспективу длительного ожидания окончания строительства. Шанс невелик, но все-таки есть. При этом нужно отдавать себе отчет, что продавать квартиру придется по цене ниже рынка.

 

Расторгать

Многие покупатели квартир в новостройках как огня боятся расторжения ДДУ. Однако в реальности ничего страшного в этой процедуре нет. Во-первых, это можно сделать в одностороннем порядке в том случае, если девелопер не передал квартиру новому собственнику в течение двух месяцев с момента истечения указанного в ДДУ срока (пункт 1 части 1 статьи 9 ФЗ-214). По закону, после письменного уведомления застройщика о расторжении договора, последний обязан не позднее 20 рабочих дней вернуть полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ, а также проценты за пользование денежными средствами (процент вычисляется по формуле: стоимость квартиры * 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ на день возврата денежных средств * количество дней с момента внесения покупателем всей или части стоимости квартиры до дня возврата денежных средств).

В ФЗ-214 базой для расчета процентной ставки указана ставка рефинансирования ЦБ РФ. Однако с 1 января 2016 года этот показатель был приравнен к значению ключевой ставки ЦБ РФ. На сегодняшний день размер ключевой ставки составляет 11% годовых.

Но в законе об участии в долевом строительстве также прописаны ситуации, в которых не обязательно дожидаться «часа Х». Остановка строительства дома как раз является таким случаем (пункт 1 части 1.1 статьи 9 ФЗ-214). Правда, расторгать ДДУ придется через суд. Хорошая новость в том, что при победе (а вероятность ее очень высока - суды в большинстве случаев выносят решения в пользу дольщиков), помимо самой стоимости квартиры, процентов за пользование денежными средствами и возмещения судебных издержек, с застройщика можно также попытаться взыскать компенсацию затрат на аренду жилья за время строительства дома, процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, морального ущерба.

Кроме стоимости квартиры по договору и процентов за пользование этой суммой, которые застройщик в случае удовлетворения иска будет обязан выплатить в полном объеме, все прочие выплаты остаются на усмотрение суда. Он может как значительно сократить указанную в исковом заявлении сумму компенсации, так и полностью отказать в ней.

 

«Еще совсем недавно дольщики предпочитали дожидаться сдачи новостройки, а не расторгать ДДУ, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Ведь в этом случае они бы получили на руки сумму, на порядок меньше текущей рыночной стоимости аналогичной квартиры. Сейчас же, когда цены на недвижимость почти не растут, а на рынок выходят новые проекты, квартиры в которых значительно дешевле среднерыночных показателей двух-трехлетней давности, возврат уплаченных по ДДУ средств может оказаться не такой плохой идеей. Есть большая вероятность, что этих денег хватит даже на покупку более просторного жилья. Но в том случае, если квартира изначально приобреталась с привлечением заемных средств, дольщику сначала нужно посоветоваться со своим банком и выяснить, какие риски могут возникнуть при расторжении ДДУ».

[Магистр]

 

 

Многие покупатели квартир в новостройках как огня боятся расторжения ДДУ. Однако в реальности ничего страшного в этой процедуре нет. Во-первых, это можно сделать в одностороннем порядке в том случае, если девелопер не передал квартиру новому собственнику в течение двух месяцев с момента истечения указанного в ДДУ срока (пункт 1 части 1 статьи 9 ФЗ-214). По закону, после письменного уведомления застройщика о расторжении договора, последний обязан не позднее 20 рабочих дней вернуть полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ, а также проценты за пользование денежными средствами (процент вычисляется по формуле: стоимость квартиры * 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ на день возврата денежных средств * количество дней с момента внесения покупателем всей или части стоимости квартиры до дня возврата денежных средств). В ФЗ-214 базой для расчета процентной ставки указана ставка рефинансирования ЦБ РФ. Однако с 1 января 2016 года этот показатель был приравнен к значению ключевой ставки ЦБ РФ. На сегодняшний день размер ключевой ставки составляет 11% годовых.

Многие боятся - и правильно делают!

Дело в том, что смысл в расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке есть лишь в случае если Вы четко понимаете что застройщик вернет Вам деньги с начисленными процентами за их пользование. Поскольку в подавляющем большинстве случаев застройщик после того как Вы расторгли договор ничего Вам не платит, Вам все - равно приходится требовать возврата этих денег в судебном порядке. Таким образом, нет смысла расторгать договор участия в долевом строительстве в одностороннем порядке (уведомлять застройщика, ждать денег, потом - судиться), поскольку можно сразу обратиться в суд с иском о расторжении и взыскании денег и процентов. После суда - получаете исполнительный лист, тем самым, экономя время. 

И еще: если у Вас заключен договор долевого строительства, то в случае если в отношении застройщика возбуждается процедура банкротства, Вы можете включиться в реестр с требованием о передаче жилого (если у Вас - квартира) помещения. При определенных обстоятельствах с Вашим участием создается ЖСК которое и достраивает дом. Если же Вы расторгли договор долевого строительства, то права требовать квартиры Вы уже не имеете, поскольку имеете лишь право требовать возврата денег и процентов. В случае банкротства застройщика Вы сможете включиться лишь в реестр кредиторов с денежными требованиями - в 3 очередь и вероятность получения чего-либо у Вас будет крайне мала, поскольку обычно кредиторам 3 очереди мало что достается. Подробнее об этом - здесь http://защита-дольщиков.рф/help/153-0118

В связи с этим рекомендую 7 раз подумать прежде чем 1 раз расторгнуть!