Новые Правила землепользования и застройки в центре Ростова-на-Дону

[Вера Любимова]

Городская Дума Ростова приняла новую редакцию Правил землепользования и застройки. Новые правила устанавливают максимальные значения застраивания земельных участков и плотности застройки. В итоге теперь можно застроить не более 60% участка, четверть его площади должны занимать зеленые насаждения. Коэффициент плотности застройки составляет 2,5, что соответствует 4-5 этажам. Превышение этого показателя допускается не более, чем на 30%.

 

Председатель постоянной комиссии Гордумы по городскому хозяйству, градостроительству и землепользованию Сергей Ковалев пояснил, что основная цель изменений — борьба с точечной застройкой в центре.

 

- Мы больше полугода прорабатывали вопрос плотности застройки. В итоге вместе с администрацией пришли к соглашению, что при застройке новых участков должен применяться коэффициент 0,4 — то есть застроено может быть не более 40% участка. При реконструкции — не более 60% (коэффициент — 0,6). Это значит, что больше нельзя застроить участок по периметру, уточнил депутат.

Он пояснил также, что новые правила ограничат этажность за счет коэффициента плотности застройки.

- В данный момент мы согласовали ее в пределах 2,5 — это соответствует 4-5 этажам.

Депутат признал, что новые ограничения могут снизить интерес застройщиков к центру.

- Такие опасения есть, но мы прислушиваемся к жителям, будем анализировать ситуацию. На данном этапе, конечно, такие требования могут снизить интерес к центру. Может быть через год-два, экономика пойдет в рост и 4-5 этажей будут приемлемы и востребованы. Сегодня мы больше ориентируемся на горожан, но в каждом отдельном случае будем смотреть правоприменительную практику.

И.О. главного архитектора города Оксана Хныкова уточнила на заседании Думы, что коэффициент плотности застройки в размере 2,5 может быть превышен не более, чем на 30%.

Сергей Ковалев также уточнил, что помимо этих коэффициентов есть важные вопросы по озеленению.

- Оно должно составлять не менее 6 кв.метров на человека, но не менее 25% от площади земельного участка. Этими правилами мы серьезно ограничиваем застройщиков, будем смотреть, как эти нормы воплощаются в жизнь.

Решение не было принято единогласно.

Депутат Анатолий Котляров напомнил коллегам, что на депутатских слушаниях, в процессе обсуждения документа «мы обсуждали коэффициент 1,2, но сейчас предлагается проголосовать за значение 2,5».

- Я просто хочу пояснить, что это значит. При коэффициенте 1,2 на 10 сотках можно разместить 30 человек при соблюдении жилищной нормы в 40 кв. метров на человека в центре. На сегодняшний день предлагается разместить на 10 сотках 62 человека. Но в городе продаются и квартиры по 12 кв.метров, в ряде новостроек продают квартиры по 30 квадратных метров. При условии, что застройщик будет продавать квартиры по 30 метров, на 10 сотках у нас получится 83 квартиры, а, если в каждой из них будет жить по 2 человека, то это более 160 человек на 10 сотках в центре города. Нам нужно эту часть города разгружать, а мы ее наоборот уплотняем. Я предлагаю не принимать такой коэффициент.

 

Его коллега, Валерий Левченко, гендиректор «Фирмы «Кристина» увидел в этом выступлении «неуважение к застройщикам».

- 40 квадратных метров — это норматив проектирования на 1 человека в центре. Это может быть одна комната, а квартира может быть 160 метров или 180. Мы очень долго убеждали прокуратуру, в том что коэффициент 2,5 касается очень узкой полоски в центре города. В ней сегодняшняя плотность составляет от 2 до 5. Если мы будем применять коэффициент 1,2, мы никогда не расселим эту центральную зону. За коэффициент 1,2 проголосовали только 3 депутата, 32 оставшихся — за 2,5. 

источник

[Alice]

карта - зоны регулируемой застройки в ростове на дону

 

 

Основные изменения ПЗЗ коснулись дополнений предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства в отношении территориальных зон Ж-1, Ж-2, ОЖ, ОЖ-1, ОЖ-2. Дополнения действуют только в границах зоны регулирования застройки, которая затрагивает исторический центр города. В таблицах параметров появились иные показатели: коэффициент застройки участка (0,4 для застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами и 0,6 для застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами в условиях реконструкции), а также коэффициент плотности застройки участка (2,5 для застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами, в том числе в условиях реконструкции). Также введен параметр «Площадь зеленых насаждений»: 6 кв.м./чел, но не менее 25% площади жилых районов (кварталов).

 

Сейчас мы вышли на характеристики для застроенных территорий в центре города. Для нового строительства площадь земельного участка под застройку не более 40%, для реконструкции - не более 60%. Это те коэффициенты, которые жестко определяют, что застроить участок по периметру невозможно. Новыми правилами мы это четко ограничиваем и в дальнейшем это должно строго соблюдаться. Еще один важный параметр, который мы обсуждали, это коэффициент плотности застройки. То есть мы фактически ограничиваем этажность за счет плотности застройки земельного участка. На данный момент мы согласовали ее в пределах 2,5. В пересчете на этажи – это максимум 5 этажей. Думаю, это должно комплексно решить проблему точечной застройки. С одной стороны, можно было бы просто запретить и ничего не строить, но мы понимаем, что тот же перенос аварийных домов, та же реконструкция ветхого жилья все равно требует какой-то застройки. В противном случае люди не будут переселены, мы не сможем найти инвестора.

источник

[Aleksey Oleynikov]

Это крутые новости на самом деле. Я всецело за то, чтобы центр не застраивался "высотными этажными колоссами". Ещё бы поделили бы районы на кварталы и застраивали в едином архитектурном стиле их. Я думаю что даже сейчас бы уже нашлось немало покупателей на такую недвижимость. 

[Вера Любимова]

   Гендиректор АО «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев считает, что ограничение этажности, принятое депутатами, является, по сути, запретительной мерой для дальнейшей реконструкции центральной части Ростова.

— Что касается площади застройки участков, то в проектах, которые реализует наша компания в городе, соотношение наземной площади застройки к размеру участка составляет от 25 до 30 процентов. Я не считаю подземные парковки, потому что если их включать в площадь застройки, то нереально достичь установленного показателя в 40% от площади участка. Мы понимаем, что, чем больше территории на поверхности, которую можно использовать для благоустройства, комфортного отдыха, тем привлекательнее жилой комплекс и лучше условия проживания жителей в дальнейшем.

Для того чтобы бороться с точечной застройкой, не стоит принимать подобные меры. Нужно просто установить минимальный размер земельного участка для строительства в центральной части города. Неправильно, когда сегодня застройщик выкупает участок в 10 соток земли или чуть больше и строит на них 20- этажный дом, застраивая 80–90 процентов площади участка, навсегда оставляя невостребованными рядом стоящие ветхие дома. Но если будет установлен минимальный размер участка для строительства 0,3 га, а лучше — 0,5 га, тогда застройщик будет вынужден выкупать больше домовладений и на их месте вести строительство, в таком случае, при ограничении процента застройки, это не будет точечной застройкой,

 

— утверждает Андрей Шумеев. 

 

 Руководитель ГК «Жилстрой» Андрей Смехунов полагает, что новые коэффициенты в ПЗЗ ухудшат инвестиционную привлекательность застройки центра.

— Если раньше компании занимались расселением и застройкой ветхих кварталов, то сейчас этот процесс будет отложен на неопределенное время. Самое неприятное — это снижение высотности. Но помимо этого если застройщик сооружает под новым зданием паркинг, который очень важен для центра, то он фактически застраивает весь участок, а теперь это невозможно. Город, по сути, ничего не выигрывает. 

 

[Frenko]

В распоряжении РБК Ростов оказались карты районов донской столицы, на которых отмечены зоны, подпадающие под действие внесенных в ПЗЗ изменений. Согласно этим документам, под запрет попадет не вся территория центра Ростова, а только некоторые улицы. Так, например, ограничения плотности застройки не будут касаться ул.Береговой от Богатяновского спуска до пер.Нахичеванского, ул.Станиславского от ул.Чехова до пр.Театрального, квадрата в границах ул.Горького-пр.Кировского-ул.Текучева-пр.Театрального и тд.

 

Все зависит от участка

Как рассказал РБК Ростов генеральный директор компании «ЮИТ-ДОН» Андрей Шумеев, изменения ПЗЗ, которые были приняты в донской столице, по сути не ограничивают этажность новостроек.

«Этажность строящегося жилого дома будет теперь напрямую зависеть от размера земельного участка. По тем нормативам, которые приняли в гордуме Ростова, на большом земельном участке спокойно можно будет построить и высотный многоквартирный жилой дом. К примеру, показатели строящегося на проспекте Сиверса, 26-32 жилого комплекса «Времена года», состоящего из четырех 19 этажных жилых домов, значительно комфортнее утвержденных в ПЗЗ показателей. Так, коэффициент плотности застройки земельного участка в жилом комплексе составляет 2,14, при нормируемом максимальном показателе 2,5, а процент застройки составляет 15,4%, при нормируемом максимальном показателе при новом строительстве 40%», — пояснил он.

По словам эксперта, расчет разработчиков изменений был на то, что участки под ветхими домами в центре Ростова имеют ограниченную площадь и, имея в собственности один из них, застройщик не сможет возвести многоэтажный дом.

Будет ли выгодно строить

Как отметил Андрей Шумеев, земельные участки в центре Ростова, на которых стоят ветхие дома, требующие расселения, вряд ли заинтересуют потенциальных застройщиков.

«Для того, чтобы застройщику расселить ветхие малоэтажные многоквартирные жилые дома для формирования земельного участка, площадью 1 га. и обеспечить инженерной инфраструктурой будущую новостройку, понадобится примерно 350-400 млн руб. Это примерно столько же, сколько стоит построить новый многоэтажный дом. Рыночная цена земельного участка, площадью 1 га. в центре города, которая, при ранее существовавших нормативах застройки, позволяла получить минимальную экономическую эффективность для застройщика, составляла 180-200 млн. руб. за гектар», — добавил он.

По словам Шумеева, меры, принятые депутатами гордумы Ростова, привели к «неэффективности строительного бизнеса» в центре города.

«Наши депутаты должны думать не о полном запрете строительства в центральной части Ростова-на-Дону, а должны находить и предлагать эффективные пути развития территорий, застроенных в начале прошлого века малоэтажными жилыми домами, пришедшими в ветхое состояние. К сожалению, пока об этом речи не идет», — прокомментировал гендиректор компании «ЮИТ-ДОН».

По словам руководителя отдела продаж «Московской строительной компании» Анны Ермаковой, строительство в центральной части города все равно останется инвестиционно привлекательным для застройщиков, несмотря на изменения, внесенные в правила землепользования и застройки.

«В связи с запретом могут появиться клубные дома премиум-класса, что в свою очередь отразится на цене за квадратный метр. На мой взгляд, даже для подобного класса жилья высотность в 5 этажей — резкое ограничение. В целом, данная практика применяется во многих городах, так например, в Краснодаре, введение высотного регламента в исторической части города рассматривалось еще в 2017 году, с частичным ограничением в 6 -10 этажей, в зависимости от улицы», — уточнила она.

Между тем, директор департамента продаж строительной компании «ИНПК Девелопмент» Тимур Захарченко уверен в том, что «строительство новых объектов в центре Ростова не прекратится ни на минуту».

«Разрешений у застройщиков, судя по тем данным, что озвучиваются, хватит года на два. Основной вопрос здесь — цена на готовые дома. Теперь она может вырасти и на 50, и на 100 процентов. Застройщикам необходимо понимать, насколько быстро адаптируются к этой стоимости покупатели», — подчеркнул он.

По словам эксперта, изменения в ПЗЗ могут подтолкнуть к реализации земельных участков в центре города тех собственников, которые в настоящее время не используют их по назначению.

Как отмечал ранее Сергей Ковалев, принимая поправки в правила землепользования, депутаты гордумы ориентировались на требования жителей города ограничить застройку центральной части Ростова.

«Конечно, существуют опасения, что инвесторы не заинтересуются возможностью построить дома, ограниченные по высотности, но мы решили посмотреть и проанализировать пару лет. Возможно пройдет год-два и экономика пойдет в рост, тогда дома высотой в 4-5 этажей будут востребованы», — говорил он.
РБК
 

[Каупервуд]

По мнению члена правления Союза архитекторов Ростовской области Татьяны Батыровой, ограничение количества этажей не будет соблюдаться, а повышение плотности населения в исторической части города может быть неоправданным. «Для улучшения вида города недостаточно ограничить этажность, — заявляет эксперт. — Тем более ни одна норма не будет соблюдаться, пока градостроительную политику определяют деньги застройщиков».

 

Примером несоблюдения запланированных изменений служит попытка пространственного осмысления центра города в 2008 году, проводит аналогию Татьяна Батырова. Ростовский институт градостроительства и архитектуры тогда выделил расчетно-градостроительные районы (РГР), ограниченные городскими магистралями (Сиверса — Буденновский — Ворошиловский — Кировский — Театральный и Набережная р. Дон — Б.Садовая — Красноармейская — Текучева). Территория центра была подвергнута пофакторному анализу от объектов культурного наследия и фоновой исторической застройки до границ водосбора ливневых стоков. В схемах прописали этажность в каждом РГР: так, по градации количество этажей увеличивалось от Дона до района от Красноармейской к Текучева. Этот проект так и не был принят городской Думой из-за несогласий в установлении регламента этажности.

 

Как отмечает руководитель департамента продаж бизнес-группы ИНПК Тимур Захарченко, изменения в ПЗЗ не затормозят строительство новых городских объектов. «Разрешений у застройщиков, судя по тем данным, что озвучиваются, хватит примерно на два года. Данное решение пролоббировано застройщиками, которые хотят строиться в центре города в максимально бесконкурентной среде. Они не умеют продавать, зато умеют использовать административный ресурс. У них уже есть разрешения и деньги», — говорит эксперт.

источник