Закон об усилении с 1 июля 2018 года контроля в долевом строительстве жилья

[Alice]

Путин подписал закон о долевом строительстве жилья
С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на специальные счета в уполномоченных банках

 

 

 

 

Президент России Владимир Путин подписал закон об усилении с 1 июля 2018 года контроля в долевом строительстве жилья. Соответствующий документ опубликован на федеральном портале правовой информации.

Закон об усилении контроля в сфере долевого строительства и переходе к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов 21 июня приняла Госдума, а 27 июня одобрил Совет Федерации.

 

С 1 июля 2018 года для всех застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Девелоперам необходимо открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Банк будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.

Законом запрещается привлечение средств граждан по жилищным сертификатам и через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Теперь ЖСК можно создать только в случае банкротства девелопера для достройки жилья или в случае, когда дом возводится на земельном участке, выделенном бесплатно из государственной собственности.

Застройщик должен иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Компании также смогут привлекать целевые небанковские займы от головного общества в размере до 20% от стоимости строительства по ставке не более 2 п. п. выше ключевой ставки Банка России.

Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года старый механизм привлечения средств россиян в строительство новостроек будет использоваться параллельно с новым — с помощью специальных эскроу-счетов, на которых будут храниться средства дольщиков. С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках, говорится в документе.

Требования к банкам, через которые с 1 июля 2019 года застройщики начнут привлекать деньги дольщиков, будут очень жесткими, заявил накануне премьер-министр России Дмитрий Медведев. Сбербанк уже открыл кредитование застройщиков с применением эскроу-счетов, а также банковское сопровождение компаний в рамках законодательства о долевом строительстве жилья. 
источник
 

[Aleksey Oleynikov]

Что-то на форуме там много тем посвященных одному и тому же вопросу. В итоге сделали, как я и предполагал. Писал в какой-то из таких тем. Долевка останется по сути, но через банки все будет и эскроу счета. Хотелось бы чтобы работало все так, как запланировали, а не как всегда.

 

Главное чтобы сами банки выдержали нагрузку которая на их запасы добавится)

[Сан Саныч]

Что-то на форуме там много тем посвященных одному и тому же вопросу. В итоге сделали, как я и предполагал. Писал в какой-то из таких тем. Долевка останется по сути, но через банки все будет и эскроу счета. Хотелось бы чтобы работало все так, как запланировали, а не как всегда.

 

Главное чтобы сами банки выдержали нагрузку которая на их запасы добавится)

Скорее всего так же и останется.

Банки скорее всего выдержат (которые с гос. поддержкой) к ним придут бесплатные деньги покупателей, по которым не надо платить дивиденды.

[Вера Любимова]

«Власти пытаются одновременно бежать в разные стороны». К чему приведет отмена долевки

 

С 1 июля 2018 г. вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Удобная для всех участников рынка схема — когда покупатели жилья постепенно инвестируют деньги в стройку — через год прекратит существование, а застройщикам придется привлекать деньги банков. 

 

Юрий Моисеенко, директор компании «Проспект Девелопмент», рассказал DK.RU, почему новая редакция 214-ФЗ неизбежно приведет к значительному росту цен на готовые квартиры и есть ли способы этого избежать.

— Каждого из нас больше всего интересуют новости, затрагивающие лично его, и поэтому я с большим интересом слежу за новостями, касающимися сферы строительства.

И в последнее время замечаю интересную вещь — похоже, наши власти пытаются одновременно бежать в разные стороны.

С одной стороны, Президент в послании Федеральному собранию обозначил цель — увеличить объемы строительства в 1,5 раза (с 80 до 120 млн кв. м), что прекрасно согласуется с задачами роста реальных доходов граждан и производительности труда и обеспечения темпов роста экономики выше мировых.

Задача понятная — уровень обеспеченности жильем в России существенно ниже, чем в развитых странах.

 

С другой стороны, власти объявили беспощадную войну проблеме «обманутых дольщиков». Тоже понятно — проблема есть, и ее надо решать.

Но некоторые из предлагаемых для решения второй проблемы меры ставят под удар первую задачу.

 

Приняты поправки в 214-й федеральный закон, которые с 1 июля 2019 г. полностью исключают привлечение средств дольщиков и заменяют их на банковское финансирование. Дольщики как понятие фактически исчезает. Следовательно, исчезнут и обманутые дольщики. Но какой ценой это достигается?

 

Фактическая ставка по «квазикредиту» (т.е. за счет средств покупателей жилья на эскроу-счетах) составит 7%. 4,5% — это собственно процентная ставка по кредитным средствам, еще процент — за то, что проценты можно будет заплатить в конце… (а где же взять средства на выплату процентов, если средства от продаж заморожены на эскроу-счетах)? И 1,5% — дополнительные платежи: плата за неиспользованный лимит и прочие стандартные комиссии банка при кредитовании.

 

Вроде бы 7% — это значительно ниже ставок по кредиту на сегодняшний день. Но надо учитывать еще вот какой нюанс — для того, чтобы получить эти деньги под 7%, дольщик должен положить эти деньги на счет эскроу. То есть, чтобы получить деньги в начале строительства, застройщик должен продать квартиру по цене котлована. А эта цена процентов на 20 ниже цены готового жилья.

 

Другими словами, застройщик потеряет 27% от стоимости готового жилья: 20% — за счет разницы цен жилья в начале и в конце строительства, и 7% — в пользу банка.

Точнее, при строительстве и продаже в течение двух лет он потеряет 17%, потому что последние продажи будут производиться по ценам готового жилья, и платежи банку будут практически равны нулю, потому что к нулю будет стремиться срок пользования этими деньгами.

Но, с другой стороны, если пользоваться заемными средствами банка, стоимость которых на сегодняшний день составляет 10%, то застройщик заплатит всего 10% Что меньше, чем при пользовании счетами эскроу.

 

Возникает резонный вопрос: зачем продавать на котловане, если можно значительно дороже продать готовое жилье, а построить за счет средств банка, и это обойдется дешевле?

Можно предположить, что значительно вырастет объем домов, которые будут продаваться уже только после сдачи, в виде готового жилья.

Покупатели жилья будут лишены возможности покупать жилье на ранних стадиях строительства, другими словами, на 20% дешевле готового. Это означает, что доступность жилья значительно снизится. Цена жилья при прочих равных вроде как и не изменится, просто вы лишены будете, условно говоря, возможности купить рассаду и подождать, когда нужные вам фрукты вырастут, а должны будете покупать фрукты уже зрелыми. Но, естественно, дороже рассады.

 

 

Из этого следует, что и объемы строительства существенно снизятся, поскольку людей, которые могут заплатить за жилье на 20% дороже, ощутимо меньше, чем людей, которые могут позволить себе жилье на 20% дешевле. 20% — это сотни тысяч рублей, а чаще миллионы. А строители в любом случае построят жилья ровно столько, сколько его смогут купить потребители. Снижение объемов строительства рано или поздно неизбежно повлечет за собой рост цен.

источник

[Aleksey Oleynikov]

К мне режет глаз фраза: "Отмена долевого строительства"... Она не соответствует действительности, хотя все таблоиды и разного уровня СМИ предпочитают использовать именно её в виду эффекта.

Долевка останется - правила игры изменятся. 

Да часть застройщиков будет строить целиком и продавать после сдачи дома, а часть застройщиков уйдет с рынка. Однако с доводами спикера хочется подискутировать: 

1. Почему то директор застройщика не собирается брать в расчет собственные средства компании, все только упирается в расчеты при отсутствии своих вложений. На мой взгляд, если у тебя нет своих денег сегодня то и не стоит начинать строить. Слишком непредсказуемая сегодня ситуация на рынке. Как раз именно такие товарищи и плодят сотнями обманутых дольщиков.
2. Почему спикер не берет в расчет время которые потребуется застройщику для продажи квартир и собственно выплаты банку процентов. Он уверен, что после сдачи дома все квартиры распродадутся по щелчку пальцев и застройщик сразу закроет кредит в банке. В реальности слабо верится в такое развитие событий. Минимум год будет распродавать. 

Поэтому, как мне думается, многие застройщики которые будут обладать хотя-бы 30-40% собственных средств для строительства объекта, им гораздо выгоднее оформляться через эскроу счета, так для застройщика проценты банка будут ниже, но при этом есть понимание на какую сумму ты можешь рассчитывать к моменту сдачи, потому что определенная часть квартир будет распродана и на эскроу застройщика будет ждать накопившаяся Nn-ая сумма денег.

[karabass]

В статье написана чушь. Если продавать готовое жилье, то это не про ДДУ и не по эскроу-счета. Все просто, хочет застройщик строить жилье, пусть строит за свои. Хочет взять кредит в банке-пожалуйста. А вот если он хочет привлечь деньги дольщиков, то так же как и сейчас он должен будет заключить ДДУ, но деньги получит не от дольщика, а в банке и только после того, как дольщик их туда положит на эскроу-счет. При этом хитрость состоит в том, что банк на счет принимает деньги чужие, а выдает за малую толику типа свои. На самом деле конечно это будут те же деньги, но ... банк будет контролировать их расходование застройщиком, поскольку до момента передачи жилья, случись чего со стройкой, банк будет обязан отдать деньги владельцу счета, но уже свои.

Изменено 12 августа 2018 пользователем karabass

[canibus]

Интересный момент с подрядчиками?

Многие застройщики (даже очень крупные) практикуют расчеты за работу/строиматериалы квартирами (еще не построенными).

Как тогда подрядчики смогут реализовывать квартиры (точнее право на них), чтобы оплатить текущие расходы?

[karabass]

Интересный момент с подрядчиками?

Многие застройщики (даже очень крупные) практикуют расчеты за работу/строиматериалы квартирами (еще не построенными).

Как тогда подрядчики смогут реализовывать квартиры (точнее право на них), чтобы оплатить текущие расходы?

Река русло найдет. Возможно формирование дебиторской задолженности будет иметь другие способы и формирования и разрешения.