Проблемы ростовской архитектуры

[Alice]

Ростовские архитекторы не жалеют архитектуру. Им главное - уйти без последствий

В Ростове оставил свой пост замглавы горадминистрации по вопросам строительства и архитектуры Олег Маркитантов. 

В архитектурные начальники Маркитантов был назначен еще при Сергее Горбане. До этого он успел поработать в правоохранительных органах, в сочинском Водоканале, во властных структурах Кубани. Трудно сказать, что задержало чиновника на руководящем посту после того, как его шеф Сергей Горбань пропал в неизвестном направлении в конце 2016 года, но факт остается фактом — до нынешнего мая, когда появились первые слухи о его возможной отставке, Маркитантов благополучно дослужил. Чего не скажешь о «горбаневском» главном архитекторе города Юрии Дворникове, который поспешил подать в отставку сразу после исчезновения Горбаня.

Проклятое место

Тут стоит отметить, что по сложившейся многолетней традиции руководящие посты в ростовской архитектуре зачастую становятся проклятыми для тех, кто их занимает. Предшественник Дворникова, директор департамента архитектуры Ростова, а ныне замминистра строительства и главный архитектор Ростовской области Алексей Полянский  попал под уголовное дело. По информации Генпрокуратуры по ЮФО ему вменялось в вину целых пять преступных эпизодов, связанных с пятью земельными участками ценой в полмиллиарда рублей, приобретенными ООО «Ростовский универсальный порт». 

Три года колонии общего режима получил другой экс-главный архитектор донской столицы Павел Воронцов. Его осудили за такое же «вольное» распоряжение муниципальной землей. В частности, по одному из криминальных эпизодов неправомерные действия Воронцова причинили ущерб Ростову в сумме более 270 миллионов рублей.

Неприятности в связи с занимаемым постом главного архитектора испытывал Владимир Гейер, который в 2012 году был назначен Михаилом Чернышевым на смену Павлу Воронцову. По слухам перед уходом Чернышева с поста мэра Гейеру намекнули, что ему тоже надо бы уйти во избежание проблем, тем более, что в команду нового сити-менеджера Сергея Горбаня ветеран ростовской архитектуры явно не вписывается. Впрочем, Владимиру Александровичу было не привыкать к чиновничьим играм: с должности главархитектора города его уже один раз увольняли — в 2006 году.

Тяжелая поступь высоток 

Чехарда архитектурных начальников в Ростове была бы не столь заметна, если б не последствия их деятельности для донской столицы. И ладно бы мошенничество с земельными участками. Но когда по всему городу стали появляться безликие, зато коммерчески прибыльные «высотки» и выяснилось, что такая «точечная застройка» происходит стихийно, поскольку генерального плана развития донской столицы как бы нет, ростовская общественность сильно возмутилась. Особый протест вызвало начало застройка элитными небоскребами городской набережной, что, по мнению активистов, должно было кардинально нарушить ее исторический облик. Так, собственно, и произошло. Но на фоне эйфории по поводу чемпионата мира по футболу проблема как-то сама собой рассосалась. И теперь даже кажется, что громоздкие бетонные коробки, посверкивающие новеньким остеклением, Ростов даже преображают. Вот только чем он теперь отличается от других провинциальных столиц, украшенных такими же многоэтажными пирамидами?

Тут, правда, возникает вопрос: насколько виноваты архитектурные начальники в наступлении на Ростов уродливых высоток? Конечно, не без их ведома мэрия давала «добро» на беспорядочное высотное строительство, возмущающее народ. Но давайте вспомним, сколько раз за последнее десятилетие те же народные избранники - депутаты городской думы -дискутировали то насчет запрета стихийной точечной застройки, то по поводу ее допустимой этажности. И всякий раз принимали решение в пользу застройщиков. Оно и не удивительно с учетом того, что в мэрии заседали либо те, кто кто как раз и строил, либо их преданные лоббисты. 

Заметим, что эта привычная схема дала сбой лишь единожды — в случае с разрешением на строительство высотки на площади Ленина. Участок под ее возведение городские власти выделили еще при Горбане «Московской строительной компании», проигнорировав возмущение ростовчан. И они же, но уже при Кушнареве затеяли судебное разбирательство с «МСК», чтобы строительство запретить. Причем в ход в суде пошла ссылка на то самое общественное мнение, которое мэрия до этого в расчет не принимала. Вот  она - политика двойных стандартов, наглядно проявившаяся в ходе конфликта между старой и новой властями. Ну и мимоходом ставшая причиной скоропалительного увольнения главного архитектора города Юрия Дворникова.

Назад в будущее?

В июне этого года депутаты гордумы в очередной раз запретили точечную застройку в историческом центре Ростове — от набережной до Текучева. Как и раньше, народные избранники сослались на заботу об облике донской столицы и соображения комфорта его обитателей. Так, теперь запрещено застраивать всю площадь участков, поскольку часть территории должна быть отведена под озеленение. Кроме того, в который раз ограничена высота новых строений: она должна в зависимости от площади участка не превышать 4-5 этажей.

Как известно, всякая история повторяется дважды - сначала, как трагедия, потом, как фарс. Второе — как раз то, что происходит ныне с ростовским градостроительством. Ведь что толку твердить о сохранении «старого Ростова», когда он уже бесповоротно изуродован новоcтройками? Причем те, которые было выгодно построить, либо уже построили, либо достраивают, либо так или иначе разживаются разрешением на строительство.

О том, как выглядит фарс, можно судить по недавней истории с ЖК на Комарова в СЖМ. Какой накал страстей было вызвал вопрос о том, разрешить или нет застраивать бульвар коммерческой недвижимостью. Местные жители были категорически против. Их даже поддержали некоторые депутаты. Однако после того, как выяснилось, что градоначальник Виталий Кушнарев ничего против новостройки не имеет и даже наоборот, проблема как-то незаметно решилась в пользу застройщиков.

Можно предположить, что и в дальнейшем все острые архитектурные споры будут решаться аналогичным образом. И никакое общественное мнение не станет помехой, если кому-то захочется возвести очередной «Адмирал» или «Белый ангел». Достаточно, чтоб проект был достаточно подкреплен финансово, а уж чем убедить строптивых «решальщиков» всегда найдется.

Что же до архитекторов — тех, кто ставит подписи под разрешительными документами, то судьбе их не позавидуешь. Тут главное вовремя уволится, не дожидаясь последствий...

Автор: Аркадий Йевич

[Каупервуд]

Ростовская-на-Дону городская Дума утвердила Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Ростова-на-Дону. Новый документ ограничивает возможность точечного строительства в городе и ужесточает требования к застройке в историческом центре.

По словам депутата городской Думы, генерального директора строительной компании «Кристина» Валерия Левченко, в новых ПЗЗ учтены не только требования федерального законодательства, но и прежние ошибки. «Мы предотвратили, например, возможность так называемой точечной застройки. Участок, на котором возможно вести строительство здания до 4-х этажей, должен быть площадью не менее 10 соток. На участке от 15 до 30 соток можно вести строительство здания высотой не более 12 этажей. Высотное же строительство разрешается на участке площадью свыше 30 соток, но с учётом коэффициента площади и плотности застройки, то есть с учётом территории под парковку и озеленение.

В новых Правилах установлен коэффициент использования территории (КИТ). КИТ – это отношение суммарной общей площади надземных частей зданий, строений и сооружений на земельном участке к площади самого участка. Для центра города установлен КИТ – 3,3, для остальной части городской территории – 3. Этот параметр не даст возможность строить на участках здания с повышенной плотностью.

«Новые ПЗЗ дадут возможность, с одной стороны, не выдавать разрешения на строительство проектам точечной застройки, с другой стороны, позволяют сохранить экономику проектов», — считает депутат Дмитрий Олейников.

Кроме того, вводятся дополнительные ограничения в историческом центре города и на магистральных улицах Ростова-на-Дону. Так в историческом центре будут действовать ограничения по высотности зданий от 6 до 12 этажей. «Исторический центр города выделен в отдельную территориальную зону с особым регулированием, где нельзя будет вести застройку, которая не соответствует концепции этой территории», - объясняет начальник отдела территориально-градостроительного проектирования «Регионального научно-исследовательского и проектного института градостроительства» (разработчик новых ПЗЗ) Григорий Алексеев-Малахов. Городская Дума обязала администрацию создать концепцию архитектурной среды Ростова-на-Дону, и в 2019 году городские власти должны объявят конкурс на разработку такой концепции. Этой концепции должны будут придерживаться все инвесторы в исторической части города, а проекты будут дополнительно рассматриваться на Градостроительном совете. «В ранней версии правил не было разработки архитектурной концепции. Депутаты настояли на этой позиции. Это станет революционной вещью для Ростова-на-Дону», — прокомментировала депутат Татьяна Григорьева.

По словам Григория Алексеева-Малахова вводятся ограничения высоты зданий вдоль магистральных улиц, в том числе, в центре города. Теперь высота здания не должна превышать ширину улицы.

«Новые ограничения застройщики смогут менять через инструмент разрешений отклонения от предельных параметров, поэтому у застройщиков остается возможность строить и выше, и плотнее», — считает директор «Южного градостроительного центра» Сергей Трухачев.

источник

[lunnaya7]

Просто "согласование" станет дороже))))) От набережной до Текучева много больших участков, тот же бывший завод Рубин, сомневаюсь, что там будут строить 4-12 этажей

[Alice]

Утраченная история: как реконструкция фасадов Ростова ударила по «южному колориту»

ЧИСЛО ДОМОВ РОСТОВА, ИСТОРИЧЕСКИЙ ОБЛИК КОТОРЫХ ПОСТРАДАЛ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ К ЧМ-2018 В 2014-2018 ГОДАХ, ИСЧИСЛЯЕТСЯ СОТНЯМИ, ПОДСЧИТАЛИ ЭКСПЕРТЫ МЕЖВЕДОМСТВЕННОЙ КОМИССИИ. В ПРОЦЕНТНОМ ОТНОШЕНИИ ЭТО НЕ МЕНЕЕ 70% ОТ ВСЕХ РЕМОНТИРУЕМЫХ ЗДАНИЙ ИСТОРИЧЕСКОГО ФОНДА. ВСЕМУ ВИНОЙ — НЕДОСТАТОЧНАЯ КВАЛИФИКАЦИЯ БОЛЬШИНСТВА ПОДРЯДЧИКОВ, НАРУШЕНИЯ УСЛОВИЙ СОГЛАСОВАНИЯ РЕМОНТА И НЕСОБЛЮДЕНИЯ ОЧЕРЁДНОСТИ РАБОТ

Перед Чемпионатом мира по футболу 2018 по историческому центру Ростова прокатилась волна капитальных ремонтов крыш и фасадов многоквартирных домов. Под программу подготовки к проведению чемпионата мира по футболу и программу капитального ремонта попало в общей сложности около 500 зданий исторического центра города, подсчитал историк архитектуры Артур Токарев. По словам экспертов, около ста из них — объекты культурного наследия. Всего, по данным гордумы Ростова, на капремонт потрачено 1,8 млрд рублей.

«Число домов, исторический облик которых искажен или фасадам которых нанесен ущерб, исчисляется сотнями. В процентном отношении это не менее 70% от всех ремонтируемых зданий исторического фонда за период 2014-2018», сообщают участники Межведомственной комиссии по сохранению архитектурно-художественной среды Ростова-на-Дону в письме губернатору Ростовской области Василию Голубеву.

По словам активиста общества охраны памятников и координатора общественного движения «МойФасад» Романа Бочарникова, реставрация памятников архитектуры по этим программам не проводится вообще, только ремонт. При этом объекты культурного наследия ремонтируются без согласования с комитетом по охране памятников. «Это грубое нарушение ФЗ-73 “Об охране объектов культурного наследия, которое приводит к фактам прямого вандализма по отношению к памятникам архитектуры», — говорит активист.

В своем письме эксперты Межведомственной комиссии по сохранению архитектурно-художественной среды Ростова-на-Дону приводят список из 26 объектов культурного наследия, историческому облику которых ремонт нанёс ущерб. В их числе дом Шварца на углу Шаумяна, Газетного и Социалистической, который был испорчен в 2015 году. «Рабочие замазали и сбили лепнину, максимально упростив фасад», — рассказывает Бочарников. Другой вопиющий случай произошел с доходным домом Коноваловой на Шаумяна-Семашко, где рабочие вместо чистки фасада спилили болгарками верхний слой кирпичной стены.

«У подрядчиков большой бардак в документации, — рассказывает Бочарников. — В этом году нам удалось пресечь несколько случаев, когда они пытались зайти на объект культурного наследия без согласования. Подрядчики даже не знали, что здание в реестре».

Категории зданий

В центре Ростова есть сотни зданий, которые заслуживают оказаться в реестре объектов культурного наследия, но просто не успевают туда попасть, лишаясь своей ценности из-за некачественного ремонта, считают эксперты.

«У нас очень мало объектов культурного наследия», - говорит Артур Токарев, - Министерство культуры не ставит под охрану практически ничего».

Но даже здания, которым уже посчастливилось оказаться в реестре охраняемых объектов, защищены далеко не всегда. Зачастую отсутствие полного пакета документов по памятникам тоже затрудняет их охрану.

«Не на все объекты культурного наследия есть охранные обязательства, - объясняет завкафедрой истории архитектуры, искусства и архитектурной реставрации Академии архитектуры и искусств Южного федерального университета Анна Иванова-Ильичёва, — Там должен быть определён предмет охраны: какие элементы здания нельзя менять».

Архитектор рассказала, что из-за такого случая половину своей архитектурной ценности потеряло здание «Гимназии №36». В ходе ремонта было демонтировано окно в стиле модерн, на которое в тот момент не было охранных обязательств. Окно заменили обычным пластиковым, а колорит здания был утрачен.

Памятники архитектуры внесены в реестр объектов культурного наследия и охраняются законом. Все условия работ должны согласовываться с Министерством культуры и проводиться под авторским и техническим надзором. Но, по оценкам экспертов, реставрируют памятники культурного наследия очень редко. Чаще они ремонтируются так же, как обычные дома, без согласования.

Но и при правильном проведении согласования работ памятники не защищены от утраты исторического облика. По словам экспертов, здесь виной недостаточная квалификация подрядчиков: далеко не все способны выполнить проект реставрации.

Непрофессионалы на «лесах»

По оценкам экспертов, проблема низкой квалификации рабочих – одна из главных причин утраты колорита города. По словам историка архитектуры Артура Токарева, единицы из работающих на объектах подрядчиков имеют какое-то представление о профессии штукатура.

Для придания свежего вида зданиям в историческом центре Ростова была выбрана одна преобладающая технология оштукатуривания — «короед». Это штукатурка с длинными вертикальными бороздками. По словам, руководителя Ростовского регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Александра Кожина, подрядчики выбирают эту технологию, потому что так штукатурить проще всего.

Когда строились эти здания, такой технологии не существовало, и новая штукатурка на зданиях исторического центра смотрится нелепо.

Чтобы проводить работы по реставрации объекта культурного наследия, у подрядчика должна быть лицензия на проведение таких работ. Но на практике наличие документа не является гарантом профессионализма рабочих. По словам директора творческой архитектурной мастерской «Новая Аттика» Владимира Кирьязиева, в Ростове не больше трёх подрядных организаций, способных качественно выполнить проект реставрации.

Эксперт считает, что во время массовой реставрации фасадов к мундиалю, согласованием реставрации памятников занимались непрофессионалы. «На объекты заходили случайные люди без лицензий и проектной документации, — говорит реставратор. – В связи с этим произвелось много уронов: где-то не отреставрировали лепнину, архитектурные детали, а просто закрасили».

Сейчас, по словам эксперта, без лицензии невозможно зайти на объект. Но не везде это качественно происходит контроль, и порой на лесах оказываются подрядчики с лицензией, но не способные качественно выполнить работу.

Такой случай был с библиотекой ЮФУ на Пушкинской. «На этот объект зашла организация, которая имеет лицензию, но они вообще не знают, что такое реставрация, - вспоминает Кирьязиев, - Были приглашены так называемые «легионеры» из Армении. Пришлось заставить ЮФУ взять профессиональных реставраторов. Пригрозили той организации, что отнимем лицензию, и они вынуждены были взять профессионалов на субподряд».

Штукатурку сбить ещё можно, но если подрядчики уничтожили верхний слой кирпича, то что-то исправлять уже поздно. Так произошло с памятником регионального значения на Шаумяна – Семашко, который называют «Домом со стрекозой». Вместо прописанной в смете чистки пескоструйкой подрядчик решил воспользоваться болгарками. Промышленные альпинисты срезали потемневший слой, придав фасаду свежий вид. Кирпич лишился защитного слоя. Теперь с каждым годом будет выветриваться, и со временем здание быстро погибнет.

Владельцы зданий и их понимание «прекрасного»

Если здание не внесено в реестр объектов культурного наследия, то владельцы здания сами решают, как оно будет выглядеть и какие материалы будут использованы материалы. Согласуется с департаментом архитектуры только цветовое решение. Артур Токарев считает, что это страшная ошибка, которая неизбежно приводит к катастрофическим последствиям на уровне всей России.

Руководитель РРО ВООПиК Александр Кожин рассказывал о случае, когда жильцы жаловались на правильно сделанный ремонт.

«Я попросил подрядчика не красить здание, а помыть и пропитать теми растворами, которые должны сохранять верхний слой кирпича», - рассказывает эксперт.

Подрядчик выполнил все инструкции, и через некоторое время на него пришла жалоба. Один из жильцов дома решил, что если дом прошёл через программу капитального ремонта, то он обязательно должен быть оштукатурен и покрашен. Но в результате такой работы историческая красота этих зданий утрачивается.

Эксперты считают, что определять внешний вид всех зданий в историческом центре должны профессиональные архитекторы.

В рамках программы капитального ремонта зданий исторического центра города подрядчикам дали задание отремонтировать фасады и кровлю. Эксперты считают, что такая очерёдность работ приведёт к скорому разрушению зданий.

У зданий старого Ростова много проблем: залитые подвалы, нарушенное водоснабжение, энергообеспечение, кровля течет, здание трещит. По мнению руководителя РРО ВООПиК устранение этих проблем должно быть первоочередной задачей. «Если мы в таком доме не чиним подвалы, проводку, крышу, а занимаемся фасадом, то добиваемся сиюминутного успеха», - считает эксперт.

Что необходимо изменить

Утрата историческим центром Ростова своего колорита – проблема масштабная. Во время ремонта кирпичный фасад не надо заштукатуривать, а если это штукатурный фасад, то нужно стараться сохранить колорит этого здания. Стараться, чтобы это было выполнено по старой технологии. Но для этого нужны хорошие специалисты.

Чтобы изменить ситуацию с фасадами, необходимо в первую очередь решить проблему нехватки квалифицированных подрядчиков, считают опрошенные эксперты (Кожин, Бучка, Кирьязиев, Иванова-Ильичева, Молчанов, Бочарников). По мнению экспертов, для этого нужно вернуть систему ПТУ, когда мастер учил ученика.

Нужно соблюдать правильную очерёдность работ. Первоочередные работы должны быть направлены на сохранение здания как такового: конструкции, фундаменты, подвалы, кровля.

Необходимо жёстко контролировать допуск к работам подрядчиков, которые выходят на объект. Пошагово следить за выполнением работ, а не принимать всё вместе, когда уже поздно что-то менять.

В реестры объектов культурного наследия должно войти больше исторических зданий. Тогда их проще будет защитить.

В администрации должен появиться советник по архитектуре или объектам культурного наследия. Принимать решения должны не администраторы, а архитекторы-профессионалы.

Члены комиссии по сохранению архитектурно-художественной среды считают, что на капремонты ОКН необходимо объявить мораторий до составления критериев качества, предъявляемых к их ремонту и создания реестра профессиональных и добросовестных подрядчиков, уровень которых будет удовлетворять требуемым критериям для производства работ по локальным ремонтам памятников архитектуры.

источник

[Frenko]

Виталию Кушнареву предложили отдать свои участки под строительство многоэтажки 

 

Ростовское отделение ЛДПР направило главе администрации Ростова-на-Дону Виталию Кушнарёву письмо с предложением предоставить его семейный земельный участок для строительства многоэтажки, сообщает пресс-служба ростовского отделения фракции.

«В случае если Вы посчитаете предложение продать частный земельный участок для строительства очередного дома-муравейника абсурдным и странным, предлагаю Вам задуматься о переезде из Ростова-на-Дону в другой город или село», - приводит пресс-служба цитату из текста.

В сведениях об имуществе и доходах Виталия Кушнарева за 2017 год сказано, что в собственности господина Кушнарева и его семьи есть две квартиры, четыре земельных участка площадью от 100 до 3,57 тыс. кв.м., два автомобиля, здание мясного павильона, административное здание и нежилое помещение. Годовой доход главы администрации составляет 2,9 млн руб, доход его супруги значительно выше — более 18 млн руб. в год.

Кроме того, депутат ЛДПР Евгений Федяев направил письмо к главе города Зинаиде Неярохиной. Депутат предлагает ограничить застройку 12 этажами. Господин Федяев считает, что на каждый жилой комплекс с населением более 5 тыс. человек должен приходиться минимум 1 сквер, более 10 тыс. – 2 парка с фонтаном и футбольным полем, не менее 30% парковочных мест должно располагаться в подземной парковке дома. Начало застройки жилого комплекса депутат предлагает начинать только после проведения к нему автодороги и утверждения к ЖК автобусного (троллейбусного) сообщения.

коммерсант

[Вера Любимова]

Ростовских застройщиков принуждают к Госэкспертизе

В Ростове-на-Дону запрещают строить в зонах с особыми условиями, если экспертиза по проекту выдана не государством, а коммерческой компанией, хотя закон позволяет получать негосударственную экспертизу. Кроме того, зоны с особыми условиями не до конца определены и не все нанесены на публичную карту, что только усложняет строительный процесс

В 2018 году в Градостроительный кодекс России были внесены поправки, которые вводят зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Застройщикам будет запрещено строить в этих зонах без оценки влияния объекта на эти зоны. Государство обязывает застройщиков заказывать только государственную экспертизу проектов, если они строят в ЗОУИТ, а не коммерческую. Переходный период для нововведений - до 2022 года. Эксперты строительной отрасли считают закон недоработанным и фактически создающим барьеры на рынке. Главные претензии отрасли: оценка влияния на объект обязательна, тогда как критерии этой оценки не определены и никто не может сейчас сделать такую работу. Кроме того, государство обязывает проходить только госэкспертизу проектов на таких территориях. В отрасли считают, что это ставит государственные структуры экспертизы в монопольное положение. Третья претензия – не все зоны определены корректным образом, и не всегда понятен источник, который определил такую зону.

В Ростове-на-Дону уже сложилась своя специфика применения новых поправок Градкодекса РФ: прокуратура Ростова-на-Дону оспаривает разрешение на строительство в ЗОУИТ, так как застройщик сделал экспертизу в коммерческой компании, хотя переходный период определен до 2022 года. В администрации не верят, что выиграют дело, а ростовские застройщики боятся, что такая практика станет массовой.

Что такое ЗОУИТ и почему они могут стать замороженными для строительства в Ростове-на-Дону?

ЗОУИТ – это специальные зоны с ограничениями по строительству (определенный вид разрешенного строительства, высота зданий и другие ограничения). В такие зоны входят: зоны охраны объектов культурного наследия, защитные зоны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергии, железных дорог, придорожных полос, трубопроводов и др., приаэродромные территории, военные и природные охраняемые зоны, санитарные зоны, прибрежные полосы и т.д. - всего 28 видов. Так как список большой, таких зон достаточно много в городе (см.скриншот публичной кадастровой карты Кировского района Ростова-на-Дону, ЗОУИТ окрашены в зеленый цвет).

Застройщики Ростова-на-Дону столкнулись с такой проблемой, что, с одной стороны, не все установленные ЗОУИТ есть на публичной кадастровой карте, а, с другой стороны, не все ЗОУИТ, отмеченные на Градостроительном плане Ростова-на-Дону, имеют четкие границы и источники установления зоны. Это влияет на инвестиционный процесс в городе, так как застройщики не могут в полной мере оценить риски инвестиционного проекта.

ЗОУИТ на карте Ростова-на-Дону зеленого цвета

«Для того, чтобы этим законом руководствоваться, зоны должны быть установлены надлежащим образом. Пока мы этого не видим. Многие зоны не имеют четких границ, одни зоны есть в Генплане, но их нет на кадастровой карте. По многим зонам нет корректных сведений. Это влечет за собой вольное прочтение законодательства и снижение инвестиционной привлекательности города. Нужен единый порядок действия на территории города и области, которым можно руководствоваться», - говорит генеральный директор «ЮИТ-Дон» Андрей Шумеев.

При этом, по словам управляющего партнера адвокатского бюро «Партнер» Юлии Аксеновой, ЗОУИТ считаются установленными, даже если о них нет сведений, если есть документы решений властей всех уровней по этим зонам и судебные акты. «Уже есть арбитражные дела об оспаривании сделок по статье о заблуждении предмета покупки, так участники сделки не знали о существующих ограничениях, - говорит она. – Широкий перечень ЗОУИТ и отсутствие корректной информации может привести к большому количеству подобных судебных споров».

И.о. главного архитектора Ростова-на-Дону Елена Гавриленко говорит о том, что департамент архитекторы и градостроительства Ростова-на-Дону ведет работу по определению ЗОУИТ. Эти изменения будут внесены в Правила землепользования и застройки летом 2019 года.

ЗОУИТ ведут к монополизации Госэкпертизы

Поправки в закон запрещают отдавать проектные в документы в негосударственные компании строительной экспертизы, если проект будет реализовываться в ЗОУИТ. Институт негосударственной экспертизы был создан в 2010 году по поручению Владимира Путина (тогда премьера). Негосударственные компании аттестуются так же, как государственные структуры строительной экспертизы. По словам директора «Единого центра строительства» Ирины Блохинцевой, в 2018 году было выдано практически 50% заключений по всей России негосударственной экспертизой. Таких организаций было 842. После вступления в силу поправок в Градкодекс РФ, половина компаний с негосударственной экспертизой ушил с рынка. Сейчас их 410. А муниципальные органы рекомендуют застройщикам обращаться только в Госэкспертизу.

«Негосударственная экспертиза — это скорость, цена, конструктивная работа. Когда этот институт появился, мы почувствовали огромную разницу. Кроме того, Госэкспертиза всегда очень загружена, что может привести к затормаживанию строительного процесса. В Ростове-на-Дону уже сейчас необоснованно отправляют в Госэкспертизу, тогда как закон имеет переходный период», — говорит генеральный директор «Строительного треста КСМ-14» Владислав Григориадис.

По словам и.о. главного архитектора Ростова-на-Дону Елены Гавриленко, приоритет Госэкспертизы – это требование прокуратуры Ростова-на-Дону. Прокуратура оспаривает разрешения на строительство, если заключение по нему было выдано негосударственной экспертизой.

«Сейчас, например, такое дело рассматривается в Ленинском районном суде Ростова-на-Дону. Прокуратура города пытается отменить выданное разрешение на строительство на приаэродромной территории, так как заключении по не нему было выдано в коммерческой компании, хотя это разрешение на строительство было выдано тогда, когда новые поправки еще не вступили в силу. Письма Минстроя РФ, где есть разъяснение о разрешении строительства с негосударственной экспертизой в переходный период, на прокуратуру не производят впечатления. Если мы сможем выиграть дело в трех инстанциях, мы закрепим прецедент и направим его в Минстрой РФ. Но пока мы не видим перспектив», — говорит заместитель директора Департамента архитектуры и градостроительства Ростова-на-Дону Глеб Мельников.

Другая проблема — поправки уже действуют, но критериев оценки влияния на объект, то есть фактически сейчас ни государственная, ни коммерческая экспертиза не могут дать такую оценку. «Нужно утвердить критерии оценки влияния объекта на ЗОУИТ и только тогда вводить применение новых поправок», — заключает Ирина Блохинцева.

Торгово-Промышленная палата Ростовской области намерена составить коллективное письмо от застройщиков в прокуратуру Ростова-на-Дону и в Минстрой РФ, чтобы разрешить проблемы, связанные с новыми поправками.

источник