Ипотека 2020

[Гость Игорь]

Механизм лопанья пузыря примерно можете описать? К чему готовиться? Ну наберут люди кредитов сейчас по низкой ставке, дождутся сдачи дома, заселятся, и что? 

[Good-luck]

1 час назад, Гость Игорь сказал:

Ну наберут люди кредитов сейчас по низкой ставке, дождутся сдачи дома, заселятся, и что? 

... и не смогут обслуживать кредит, потеряв работу. Квартиру заберёт банк и выставит её на продажу по цене ниже рыночной. Когда таких квартир много, это приводит к снижению цен. И даже те заёмщики, которые способны продолжать обслуживать свои кредиты, задумаются о том, а не слишком ли дорого они платят за жильё, которое в моменте можно купить дешевле, вернув квартиру банку, и даже потеряв первоначальный взнос и уже внесённые платежи. Возникает цепная реакция по снижению цены, у банков растёт доля дешевеющих активов. Банки банкротятся. Вуаля, финансовый кризис.

Так в теории. И в истории ипотечного кризиса в США в 2008, спровоцировавшего мировой глобальный.

В текущей ситуации в России с её низкой жилищной обеспеченностью, низкими доходами населения, когда даже по такой низкой ставке ипотека далеко не всем доступна, в подобное развитие событий многие эксперты не верят. В частности Минстрой свою точку зрения обосновывает тем, первоначальный взнос - существенная сумма, ее никто не захочет терять и «если бы было что-то не так внутри, мы бы ничего не субсидировали». Центробанк, хоть и оценивает неоднозначно влияние льготных ипотечных программ на обороты рынка и на объём ипотечного кредитного портфеля, тем не менее подчёркивает, что во-первых, большая часть кредитов по-прежнему выдаётся на стандартных условиях, во-вторых, сохраняется влияние факторов динамики доходов населения и демографии. (Подробнее можете почитать в аналитической записке ЦБ «Жилищное строительство»).

О перегреве рынка высказывают опасения Сбербанк и Минфин. Первый фиксирует повышение цен на жилье. Второй выступает против продления программы, называя ее финансовой пирамидой для бюджета и опасность ситуации видит в том, что, что заемщики, переоценив свои силы, возьмут непосильное ипотечное бремя.

Однако, есть мнения, что о пузыре говорить пока не приходится. 

Во-первых, в России низкая доля ипотечных кредитов в структуре ввп по сравнению с развитыми странами.

Во-вторых, банки всё же пока не раздают кредиты, кому попало, а анализируют заемщика и требуют первоначальный взнос.

В-третьих, всё же в России среди населения пока сохраняется сакральное отношение к жилью как к основному жизненному благу, люди ответственно выплачивают ипотечные кредиты. Об этом свидетельствует невысокая на текущий момент доля просроченный задолженности.

[Гость Игорь]

27 минут назад, Good-luck сказал:

цене ниже рыночной. Когда таких квартир много, это приводит к снижению цен. И даже те заёмщики, которые способны продолжать обслуживать свои кредиты, задумаются о том, а не слишком ли дорого они платят за жильё, которое в моменте можно купить дешевле, вернув квартиру банку, и даже потеряв первоначальный взнос и уже внесённые платежи. 

В общем-то, далеко ходить не надо. В Москве цены на квадратный метр упали с 2009 года с $14000 до $2500. Очевидно, в рублях это тоже значительное падение, минимум вдвое, к тому же до 2009 многие брали ипотеку в валюте. Но ни один из этих сценариев не сработал, по крайней мере не массово. По сути, на Москву и надо ориентироваться, основной объем ипотеки там, плюс Питер еще - остальное мелочи.

У меня есть знакомые москвичи, которые как раз встряли тогда по полной программе, с долларовой ипотекой. Но ничего, выкарабкались. Сначала с банком договорились на смягчение условий, а потом и доллар подешевел. Такие вопросы за неделю же не решаются, тем более сейчас ипотечные каникулы прописаны во всех договорах. Думаю, в худшем случае это скорее будет плавное сдувание пузыря, чем лопанье.

[Good-luck]

10 часов назад, Гость Игорь сказал:

Но ни один из этих сценариев не сработал

А он и не должен был. Вопрос же в масштабе. Доля ипотеки в российском ввп и сейчас оценивается не более 10%, а до 2009 года она была  гораздо меньше. В то же время, в других странах она существенно выше. Нам есть, куда расти. Но расти не можется из-за низких доходов. Из 900 запланированных миллиардов для льготной ипотеки только 630 освоили. А два триллиона (сегодня просто цифра дня во всех лентах) - кому? Это надо, чтобы весь следующий год был такой же ажиотаж, как в августе. Ой ли?

10 часов назад, Гость Игорь сказал:

В Москве цены на квадратный метр упали с 2009 года с $14000

Такого значения средней цены жилья в Москве не было ни при каком курсе. Цены были на пике летом 2008 и составляли чуть выше 6 тыс долларов при курсе в 24 рубля. Рублевый пик был пробит осенью 2014. Долларовый, разумеется, пробит уже не был.

10 часов назад, Гость Игорь сказал:

пузыря, чем лопанье.

Он разве есть? Есть опосредованное вливание бюджетных денег в строительство с надеждой на то, что отрасль обладает мощным мультипликативным эффектом, и что это поможет выплыть из коронавирусной истории с не такими большими потерями. Инфляцией последующей это, конечно, не может не икнуться. Куда к лешему, столько денег печатать. Хотя сейчас все страны печатают...

10 часов назад, Гость Игорь сказал:

скорее будет плавное сдувание

Соглашусь. Скорее, выедание спроса будущих периодов сегодня и последующее затишье. С ценовой стагнацией.

[k938]

cbr.ru

 

[k938]

Upd. И здесь, и в предыдущем посте отражена ситуация по просроченной задолженности 

Изменено 26 февраля 2021 пользователем k938