Поиск по сайту

Возникший на рынке недвижимости ажиотаж провоцирует на принятие скоропалительных решений. В этой ситуации нужно постараться учесть все возникающие на фоне кризиса риски, чтобы не оказаться очередным "обманутым дольщиком". Редакция "РБК-Недвижимости" узнала у специалистов, стоит ли вкладывать средства в жилье, особенно в новостройках, в период нестабильности национальной валюты В кризис риски покупателей недвижимости существенно возрастают: рубль ведет себя непредсказуемо, эксперты дают диаметрально разные прогнозы о ценах на квартиры, непростые времена из-за удорожания кредитов наступают для застройщиков. Основной риск в сегодняшней турбулентной ситуации - временной, то есть связанный с возможными потерями из-за неправильного выбора момента для инвестиций. Но тут какой-либо определенный совет специалисты не дают, поскольку о том, как поведет себя рубль в дальнейшем, по словам заместителя директора Института народнохозяйственного прогнозирования РАН Дмитрия Кувалина, сейчас не могут точно сказать даже ведущие ученые-экономисты. Тем не менее эксперты рынка недвижимости попытались дать несколько полезных, на их взгляд, советов тем, кто собирается сегодня вложить средства в новостройки. Советы покупателям квартир в новостройках в кризис 1. Покупать в условиях кризиса квартиры лучше всего в новостройках на средней и высокой стадии готовности. На стадии "котлована" приобретать жилье имеет смысл только у застройщиков с безупречной репутацией, работающих на рынке не менее пяти лет, не перегруженных кредитными обязательствами и в проектах которых принимают участие госбанки. 2. Более надежны застройщики с вертикальной интеграцией бизнеса. Когда все этапы от производства стройматериалов, генподряда до продаж находятся в одной структуре, девелопер может контролировать себестоимость, сроки строительства и не зависеть от подрядчиков и их финансового состояния. После кризиса 2008-2009 гг. некоторые компании-застройщики, столкнувшиеся с перебоями поставок стройматериалов, начали создавать собственное производство панелей, оконных конструкций, стекольные заводы и т. д. 3.Оценить темпы строительства конкретного объекта. Можно визуально посмотреть - есть ли на площадке техника, рабочие, насколько активно идет стройка. В среднем при нормальной организации технологического процесса в месяц строится три-четыре этажа корпуса из монолита или кирпича. Жилье из конструкций крупнопанельного и объемно-блочного домостроения возводится быстрее - для дома общей площадью 9 тыс. кв. м нормативный срок составляет семь месяцев. Но нужно учитывать, что темпы строительства зависят от множества факторов: соблюдения сроков по подключению дома к инженерным сетям, качества грунтов, качества техники, квалификации рабочих, платежеспособности застройщика, ограничительных регламентов (шум в ночное время, охрана окружающей среды и т. д.). 4. Узнать, как застройщик прошел кризис 2008г. Если застройщик построил свои проекты в срок, то выше вероятность, что достроит и сейчас, имея положительный опыт работы в сложных условиях. Прошлый кризис некоторые застройщики благополучно пережили потому, что предприняли нестандартные для рынка того времени шаги. К числу таких решений можно отнести реконцепцию проектов бизнес-класса в эконом, пересмотр технологий строительства - с монолитных на панельные. Отдельные девелоперы начали выводить на рынок такой продукт, как малогабаритные квартиры-студии площадью 20 кв. м, другие повышали ликвидность своих проектов за счет усиления инфраструктурной составляющей - социальной и транспортной. 5.Посмотреть, какой объем квартир в комплексе уже реализован. Чем больше доля проданных квартир - тем лучше: меньше рисков кассовых разрывов у инвестора и замораживания строительства. В условиях дефицита и высокой стоимости кредитов на строительство ключевым ресурсом финансирования становятся привлеченные по ФЗ-214 средства граждан по договорам долевого строительства. 6. Осторожно относиться к вторым-третьим очередям масштабных проектов. Выяснить источник и валюту кредитных средств, вложенных в реализацию проекта. Вторые-третьи очереди проектов подвержены наибольшим рискам, поскольку застройщики после успешной реализации первых очередей получали доступ к кредитам в еврозоне в валюте (до перекрытия западных кредитов российским инвесторам). Сейчас долговая нагрузка по таким кредитам выросла пропорционально курсовой разнице, и благополучное завершение строительства сильно зависит от объема собственной "подушки безопасности" инвестора. 7. Получить информацию о доле кредитных средств в общем объеме инвестиций в проект. Если кредит составляет более трети от общей суммы инвестиций, то от покупки лучше отказаться, риск недостроя очень высок. Кризис 2008-2009 гг. сильнее всего ударил по крупным федеральным игрокам строительного рынка, которые набрали много кредитов. 8. Приобретать жилье на вторичном рынке. В данном случае не нужно опасаться, что дом будет недостроен или сдвинутся сроки сдачи проекта. Однако сейчас возникают риски, связанные с отказом продавцов от сделок или повышения ими цены. В существующей ситуации они опасаются потерять деньги из-за изменения валютного курса. Специалисты рекомендуют составить предварительный договор, который, по сути, является декларацией о намерениях и отражает обычно все аспекты сделки - сумма, сроки, порядок расчетов. Документ может служить основанием для обращения в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи. Также пострадавшая из-за нарушения договоренностей сторона может потребовать возмещения убытков. Пока отказ от сделок в основном наблюдается в сегменте так называемых свободных продаж - по итогам сделки продавец получает деньги. Альтернативных схем, когда с помощью серии сделок купли-продажи люди меняют свои жилищные условия, спад еще не коснулся (напомним, что на вторичном рынке жилья 85% сделок - альтернативные). Однако в случае дальнейшего ослабления рубля и этот сегмент может пережить существенный спад.

В период экономической нестабильности риски и страхи покупателей строящегося жилья резко возрастают. Как разумно подойти к выбору застройщика и на что обратить особое внимание для повышения безопасности покупки? Кризис кризисом, а жизнь продолжается: люди женятся, разводятся, рожают детей. Откладывать решение своей жилищной проблемы до лучших времен согласны далеко не все. Но покупка квартиры в строящемся доме вызывает некоторый страх остаться и без жилья, и без денег – ведь во время экономической нестабильности риски дольщиков возрастают. Опасения эти отнюдь не беспочвенны. В период прошлого экономического кризиса на рынке недвижимости возникли серьезные проблемы. Часть застройщиков («Высокие строительные технологии», «ИВИ-93», «Строймонтаж», «М-Индустрия», «Окстрой» и др.) прекратили деятельность. Если для одних из них экономический спад сыграл роль катализатора, усугубив назревшие внутренние проблемы, то уход других стал полной неожиданностью для рынка. В течение трех лет, с 2007 по 2009 год, в список долгостроев добавились 36 ЖК, из которых 19 не сданы по сей день. Примечательно, что шесть проблемных объектов из числа стартовавших в 2008-2009 годах строит компания «Л1» (бывший «ЛЭК»), до кризиса считавшаяся весьма устойчивым лидером рынка. Подавляющее большинство удержавшихся на плаву строительных компаний задерживали сдачу объектов на один-три года. Списки обманутых дольщиков заметно удлинились. По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, осенью 2010 года около 15 тысяч петербургских семей ожидали свои квартиры более года сверх срока, указанного в договоре. «Классифицировать застройщиков, которые в той или иной степени не справились со своими обязательствами в период прошлого кризиса, практически невозможно: среди них оказались компании разного масштаба, с разным бэкграундом и количеством объектов в портфеле», – утверждает руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова. Соответственно, нет способа спрогнозировать, какие категории компаний наиболее «опасны» для покупателей в нынешней нестабильной ситуации. Но есть аспекты, на которые следует обратить особое внимание тем, кто решился на приобретение жилья на первичном рынке. Правило первое: углубиться в историю В первой рекомендации нет ничего неожиданного: как обычно, советуем до заключения договора на приобретение квартиры в строящемся доме всесторонне изучить прошлое и настоящее застройщика. В интернете несложно найти информацию о том, как долго строительная компания присутствует на рынке, сколько у нее построенных и строящихся объектов, как часто, на сколько и по какой причине переносились сроки ввода новостроек в эксплуатацию. С особым пристрастием стоит изучить период 2007-2010 годов: если компания с минимальными потерями пережила прошлый кризис, есть основания полагать, что она готова к нынешней ситуации в экономике. Правило второе: незнакомцам не доверять Больше шансов попасть в неприятную ситуацию, купив квартиру у малоизвестного игрока рынка. Новички, плохо знакомые с реалиями строительного бизнеса, нередко затягивают сдачу объекта и в благополучные периоды, а кризис только усугубит их некомпетентность. «Очень важно обращать внимание на то, не последний ли это у застройщика объект, строятся ли еще дома с более поздними сроками сдачи», – советует директор компании «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов. На рынке появились предложения от неизвестных компаний, продающих супердешевые квартиры по непонятным договорам, очень похожие на мошеннические схемы В «смутные» времена появляются фантастически привлекательные предложения от совершенно неизвестных юрлиц, которые обещают решить жилищную проблему по запутанным, нелегитимным схемам. «Реклама подобного толка сильно напоминает мошенничество, и относиться к ней надо с предельной осторожностью», – предупреждает Ольга Романова. Правило третье: пирамида – неустойчивая фигура Слишком быстрая экспансия застройщика также может сигнализировать о финансовом нездоровье компании. Так как в РФ подавляющее большинство новостроек возводится за счет средств, привлеченных у дольщиков, большое количество стартапов косвенно свидетельствует о финансовой неустойчивости гиганта. Безусловно, на петербургском рынке есть компании, которые традиционно много строят и параллельно ведут несколько крупных проектов. Мы не подвергаем сомнению их репутацию. Но вот если расширение портфеля сопряжено с другими негативными сигналами (распродажей земельных участков, выходом на строительную площадку без разрешений, реализацией квартир по непонятным договорам), то от подписания договора с таким застройщиком лучше воздержаться. «Не следует вкладывать деньги в проект застройщика, в портфеле которого представлены исключительно новостройки эконом-класса в локациях бурной застройки на окраинах города. Конкуренция в Девяткино, Кудрово, Буграх очень высока, а значит – девелоперы, работающие только на этих территориях, могут потерять устойчивость раньше других», – предупреждает Максим Ельцов. Правило четвертое: договор на берегу Напомним сказанное неоднократно: с 2005 года, после вступления в силу ФЗ-214, квартиры в новостройках можно продавать только по договорам долевого участия, через жилищно-строительные кооперативы или выпуская жилищные сертификаты. Ни векселя, ни предварительные договоры купли-продажи абсолютно неприемлемы. Стопроцентной защиты от банкротства строительной компании или от долгостроя не существует в принципе. Но права дольщиков, заключивших ДДУ, в случае слишком долгого строительства более-менее надежно защищены законом. Тогда как члены жилищно-строительного кооператива не могут потребовать через суд компенсацию за длительное ожидание сдачи объекта. Более того – теоретически им могут предложить оплатить дополнительные расходы на достройку дома. Правило пятое: «мамы» лучше «дочек» Весьма распространенная на первичном рынке практика – заключение договора с дольщиком не от лица головной компании, под брендом которой ведется строительство, а от ее «дочки» или вовсе непонятно кем созданного ООО. За этим шагом кроется не намерение застройщика собрать деньги и улизнуть, а желание обезопасить бизнес в случае возникновения проблем на одном из объектов, поясняет старший юрист юридической компании «Аймрайт» Владислав Савиных. На петербургском рынке есть застройщики, покупать квартиры у которых максимально безопасно. Но их цены выше, чем в новостройках с более высокими рисками Но подчеркивает, что в случае банкротства дольщикам особо не на что рассчитывать. Как правило, что у «дочек», что у юридически не связанных с материнской компанией организаций активы невелики: сам земельный участок либо право аренды (субаренды) на него и скромный уставной капитал, иногда не превышающий 10 тыс. руб. Правило шестое: найти «точку входа» Последние два совета потребуют от покупателей недвижимости некоторого интеллектуального напряжения. Как правило, желающие купить квартиру внимательно читают разрешение на строительство и проектную декларацию объекта. Но техусловия на присоединение к инженерным коммуникациям изучают немногие. А зря: на рынке есть печальные примеры, когда достроенные комплексы не могут сдать месяцами и даже годами из-за того, что не готовы подстанции и сети. Оптимальный вариант – если присоединять новостройку планируют к уже существующим мощностям. Но вот если строительство инженерных коммуникаций запланировано на следующие годы и в особенности – если за это отвечает город, стоит призадуматься. В кризис бюджетных средств на выполнение обещаний может не хватить. Правило седьмое: новостройка с обременением Не менее половины новостроек возводится с привлечением банковских средств. «Предыдущий кризис для застройщиков во многом был связан именно с непролонгацией кредитов. Думаю, те, кто прошел трудности 2008-2009 годов, многому научились и стали аккуратнее в политике привлечения средств. Но всегда находятся любители рисковать», – напомнил в интервью БН генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов. Безусловно, более безопасно покупать квартиру в объекте, застройщик которого свободен от обязательств перед банком. Но если приглянувшаяся квартира расположена в новостройке, которая возводится с привлечением банковских средств, гораздо лучше для покупателя приобрести ее по ДДУ. Есть надежда, что в случае банкротства строительной компании сработает механизм страховой защиты, запущенный с этого года в соответствии с ФЗ-294. При всех остальных вариантах договоров придется делить имущество банкрота с кредитором. Краткое резюме В идеале следует покупать квартиры у застройщика, который отличается безупречной биографией, возводит ЖК на собственные средства и продает квартиры по ДДУ, заключаемые от имени головной компании. Как ни странно, это вовсе не абстракция, не «сферический конь в вакууме»: на петербургском рынке можно насчитать не менее пяти строительных компаний, которые работают в рамках перечисленных канонов. Но они знают себе цену – их прайсы выше средних по рынку. С другой стороны, нет правил без исключений. Среди участников строительного бизнеса встречаются компании отнюдь не идеальные (реализуют квартиры по договорам ЖСК, закладывают имущество в банки, выводят на рынок большое количество проектов), которые тем не менее с большими или меньшими потерями пережили прошлый кризис и имеют все шансы устоять в нынешний. Они же, как правило, продают квартиры по более привлекательным ценам. Видимо, это своеобразная «премия за риск». источник

Повышение ключевой ставки Центробанком вынуждает ипотечных заемщиков заново перечитывать свои договоры. Главный вопрос – есть ли там пункт, позволяющий кредиторам поднять процентную ставку. Могут ли банки в одностороннем порядке менять условия договора http://youtu.be/B1GHKiFvclg источник

Риелторы отмечают в Ростове небывалый рост продаж. Причем, относится, это как к первичному, так и к вторичному рынку жилья. Страшась потерять накопления, горожане вкладывают их в жилую недвижимость, которая, по разным оценкам, за последнее время подорожала на 5-20%. Скачок доллара и евро во вторник, повышение ключевой ставки Центробанка привели к ажиотажу на рынке жилья страны. Во многих регионах покупатели недвижимости ринулись на рынок в надежде вложить деньги. В Ростове на этой неделе зафиксирован небывалый спрос на жилье, особенно на первичном рынке. «Крупные девелоперы Москвы и Подмосковья заявляют о повышении цен на 10-20% уже до конца года. Так компании готовятся к росту стоимости кредитов на новые проекты. Повышенный спрос на жилую недвижимость также быстро сменится его падением, предупреждают эксперты», – пишет «Коммерсант». «Люди сейчас не столько вкладывают, сколько сбрасывают деньги, чтобы они не пропали, – считает генеральный директор компании «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев. – Спрос вырос примерно в пять раз, это касается и звонков, и визитов в отдел продаж, и забронированных квартир, и заключенных договоров. Сегодня у нас цены на квартиры в новостройках подорожали на семь-восемь процентов, знаю, что некоторые застройщики подняли стоимость и на 20%. Девелоперы стараются обеспечить себя средствами для продолжения строительства, поскольку очевидно, что приток денег вскоре прекратится. Бизнеса не будет, денег у людей на инвестирование особо не будет. С учетом роста цен те, кто имел возможность вложить деньги в жилье, уже это сделали. Кто-то сегодня покупает недвижимость на последние средства. Банковское финансирование почти прекратилось, как люди будут строиться, неясно». По его мнению, в особенно сложном положении окажутся те застройщики, объекты которых находятся в начальной стадии строительства. Возможности замедления или даже замораживания строительства у некоторых ростовских девелоперов исключить нельзя. Повышение спроса жилья в новостройках и на вторичном рынке отмечают и риелторы. Впрочем, оценка ситуации у всех разная. «Естественно, продажи выросли, люди пытаются вложить деньги и в стройвариант, и во вторичку. Давно такого рынка в Ростове не было. Застройщики поднимают цену, чтобы сделать запасы на будущее строительство. Нередко горожане боятся покупать жилье в новостройке, поскольку не уверены, что девелоперу удастся завершить строительство. Своим клиентам я советую делать выбор в пользу проверенных надежных застройщиков. На вторичном рынке есть случаи, когда продавцы снимают объект с продажи, потому что нет ясности с судьбой вырученных средств. Многие отложили продажу до первых недель нового года. В целом за последнюю неделю спрос вырос на сто процентов. Жилье на вторичном рынке подорожало примерно на пять-десять процентов, но я не могу сказать, что это произошло прямо сейчас. Постепенный рост цен происходит последние три месяца. В новостройках квартиры подорожали в среднем на 200-300 тысяч рублей. Так, например, еще недавно однокомнатная квартира в хорошем доме в центре Ростова стоила 3,8 млн рублей, сейчас ее продают за 4,1 млн рублей», – сообщила генеральный директор АН «Стройкомплекс» Екатерина Войтешонок. «Если говорить о том, как развиваются событиях на рынке недвижимости Ростова, то можно заметить стандартное оживление конца года, – отмечает генеральный директор компании «Титул» Евгений Сосницкий. – Перед Новым годом всегда мы наблюдаем резкий всплеск активности. Конечно, ситуация на валютном рынке тоже работает на эту тенденцию. Люди забирают деньги из банков и несут их на рынок недвижимости, в первую очередь – на первичный рынок. Я разговаривал со многими застройщиками – дневные продажи выросли до десятков миллионов рублей. Что касается цен на недвижимость на вторичном рынке, то только 5% продавцов подняли цены, мотивируя свое решение грядущим ростом цен. Если предварительный договор расторгается по этой причине – мы в течение нескольких часов подыскиваем покупателю новый аналогичный объект. Такие примеры у нас есть. Панике поддается 5-7% – незначительное количество». «Некоторые продавцы пытаются поднять цену предложения на волне ажиотажа, – говорит заместитель директора АН «Риэлти» Станислав Нови. – Например, в среду, после «черного вторника», были подписаны договоры о продаже, где цены по отношению к понедельнику были сильно завышены. После вторника у кого-то поднялись цены на пять, а у кого-то и на двадцать процентов. Но это, скорее, попытка поставить какой-то заградительный барьер – продавцы не особенно-то и стремились продать жилье. Если купят, ладно. Нет – значит, недвижимость придержат. Сейчас горожане потихоньку выдохнули, ситуация изменилась. После вчерашних заявлений первых лиц государства о том, что банкам не нужно хамить, не стоит повышать ставки, все немного подуспокоилось, волна сошла. Но не похоже, что в ближайшие полгода цены будут падать». В целом, участники рынка недвижимости Ростова настроены достаточно оптимистично. «Уверен, что мы станем только сильнее после этого кризиса, – убежден Андрей Шумеев. – Может быть, сельское хозяйство, производство в стране начнут развиваться. В любом случае, надеемся на лучшее, другого выхода у нас нет». «Все равно ситуация в итоге выправится, – уверен Станислав Нови. – Мы всегда выплывали и выплывем сейчас». источник