Как грамотно продать свою квартиру

[Федор Семенович]

Закончилось конечно. Делюсь опытом так сказать.

Итак вооружившись стареньким телефоном и левой симкой начал "продавать". Всех звонящих записывал - 1Агент, 2Риелтор, 3Надежда, 4Женева и т.д. В итоге за 1,5 недели у меня вышло 25 записей.

Первые пять звонков были от агентов работающих по данному району. Все они были готовы подойти через 10 минут, убеждали что у них наготове клиенты, есть интерес к моей квартире и входе беседы не затягивая особо, предлагали заключить эксклюзив. Возникает вопрос- если у вас реальные покупатели, то зачем мне с вами эксклюзив? По идее не эксклюзив, а преддоговор надо заключать. Не сходился пазл. Предлагал им приходить с покупателями на просмотр. Особо рьяным - желающим глянуть объект до показа тоже не отказывал, предлагал на завтра/после завтра провести встречу.

Кстати первый же позвонивший агент (самый шустрый), после стандартных вопросов напрямую предложил отдать ему ключи, ибо так он сможет оперативней делать показы и даже готов был показывать объект моим клиентам, если я не смогу. Сама обходительность)

Итак я отвечал на звонки, назначал просмотры на ближайшие выходные и все ждал "того самого покупателя"! А его не оказалось! За 1,5 недели кроме представителей честнейшей профессии не было ни одного звонка от "обычного покупателя", увидевшего объявление на известных площадках. На выходных я объявил желающим, что квартиранты живущие в квартире свалили на недельку на море и показов пока не будет, квартира опечатана, звоните через недельку. На этом закончился пробный заплыв. Мысли были, что может август/отпуска и нет пока особого ажиотажа.

Квартиранты съехали, сделал легкую косметику: помыл окна не мывшиеся последние 13 лет аренды, покрасил батареи, окна, ванну, подклеил обои, выбросил хлам и повесил баннер о продаже с новым номером на окна квартиры. Сам уехал отдыхать, держа телефон с новым номером под рукой, в надежде что выстрелит "тот самый покупатель", который давно жаждет именно мою прекрасную квартиру. Не выстрелил.

Считаю идею с баннером явно не для быстрой продажи. При завышении цены баннер нужен - для отлавливания нерадивых покупателей. Шли мимо/позвонили/зашли/ахнули/оставили задаток/стали изучать/дорого/ну и фиг с ним зато красиво/берем.

Вернувшись из отпуска снова разместил объявление на известных сайтах с новым номером и  уже реальными фотками и стал ждать. Конечно же первым был звонок от того самого шустрого агента - он задал те же самые вопросы как и в первый рази стал настаивать на ключах.. Следом отзвонилась и вся первая пятерка (смотрящие района)).. Текст был неизменен: блаблабла.. эксклюзив... Внес изюминку в наше общение, заявив что на показе не разрешаю делать фото, чем вызвал бурю негодования, был обвинен что, не даю нормально работать.. Дел со мной иметь не желали! Фи!

Не могу даже себе представить, что агент с реальными покупателями, с перспективой получить заветные комиссионные, будет таким чувственным! Опять не хватило гибкости, не подстроились под клиента.. в пешее..

Пошли показы, что говорило о том, что цену я указал правильно (не по низу рынка, выше фейковых заманух, но интересной по соотношению цена/локация/состояние).

Из нестандартного: пришли две дамы, одна играла роль агента, вторая покупательницы. Стали все фоткать- чтобы супругу показать. Попросили прикрыть шторы)) там же баннер мой- стало понятно, что дамы имели свой интерес и можно было ожидать появление объявлений двойников. Также удивила ситуация, что один агент на середине показа стал требовать от своего клиента подписать акт о показе. Клиент возмущался, что это совсем не мой формат квартиры, зачем вы сюда меня привели!? Показ превратился в прессинг клиента  и агент добившись своего быстренько ретировалась. Поправил в контактах ее данные на "Динамо", чтобы динамить на будущее с такими ее показами.

НУ и подводя итоги - квартира была продана первым же приехавшим смотреть людям. Еще при разговоре с агентом, когда она сказала фразу - "Что я могу в течении часа дернуть клиентов с работы, чтобы были на показе", я понял что это реальные клиенты и будет не холостой просмотр, а реальный показ. В итоге, из-за того что выпадало на конец недели и мы не смогли оперативно собраться на подписание преддоговора, то я перестраховавшись, еще делал показы, откладывая переговоры на дату, когда должно было состояться или не состояться получение задатка.

Также заметил, что основная часть клиентов была в дружественных/родственных отношениях с агентами. Агенты действовали чаще всего самостоятельно, в своих интересах, пользуясь ресурсами своих компаний, что говорит о том, что рынок прогнулся под реалии и агенты не против хоть и скромных комиссий, но полученных, чем призрачных, вымороченых у прижимистых покупателей/продавцов.

С момента показа до получения денег прошло меньше месяца, при т.ч. была ипотечная сделка у спербанка, и т.ч я проживаю сейчас в 1070км от Ростова и вопросы со справками/документами решал заездами. Особо сложного в самостоятельной продаже я не увидел, возможно просто повезло.

Всем удачи!

[Aleksey Oleynikov]

2 часа назад, Федор Семенович сказал:

Первые пять звонков были от агентов работающих по данному району. Все они были готовы подойти через 10 минут, убеждали что у них наготове клиенты, есть интерес к моей квартире и входе беседы не затягивая особо, предлагали заключить эксклюзив. Возникает вопрос- если у вас реальные покупатели, то зачем мне с вами эксклюзив? По идее не эксклюзив, а преддоговор надо заключать. Не сходился пазл. Предлагал им приходить с покупателями на просмотр. Особо рьяным - желающим глянуть объект до показа тоже не отказывал, предлагал на завтра/после завтра провести встречу.

Предварительный рано без клиента давшего согласие на покупку, а вот вместо эксклюзива можно вполне спокойно было бы предложить заключить возмездный договор с Вами или эксклюзив с покупателем можно заключать чтобы не метался из стороны в сторону. Там от ситуации. Стремление к эксклюзиву понятно - так агент в большей мере защищает себя от того, что его обойдут после показа и не договорятся без него. Южный народ всё таки предприимчивый не далеко не всегда понимает за что должен платить, а агентства недвижимости редко трудятся объяснять суть своей услуги.

2 часа назад, Федор Семенович сказал:

Кстати первый же позвонивший агент (самый шустрый), после стандартных вопросов напрямую предложил отдать ему ключи, ибо так он сможет оперативней делать показы и даже готов был показывать объект моим клиентам, если я не смогу. Сама обходительность)

Это правильное решение, если Вы не живете в квартире. То лучший вариант отдать ключи. Так решается сразу несколько задача, Вас не будут дергать постоянно на показы. Один раз квартиру к продаже подготовил, убрал и все, когда там живут люди - подготовить полностью к продаже и показам нет возможности. Ну и откровенно говоря, если агент опытный то он покажет и расскажет гораздо лучше собственника. 

2 часа назад, Федор Семенович сказал:

Итак я отвечал на звонки, назначал просмотры на ближайшие выходные и все ждал "того самого покупателя"! А его не оказалось! За 1,5 недели кроме представителей честнейшей профессии не было ни одного звонка от "обычного покупателя", увидевшего объявление на известных площадках. На выходных я объявил желающим, что квартиранты живущие в квартире свалили на недельку на море и показов пока не будет, квартира опечатана, звоните через недельку. На этом закончился пробный заплыв. Мысли были, что может август/отпуска и нет пока особого ажиотажа.

Первые две недели после публикации объявлений всегда идет поток звонков от агентств недвижимости. Они должны быть в курсе)) когда по базам агентов разойдется объявление, ажиотаж медленно спадает. А клиентов возможно нет потому, что они не смогли с Вами заключить договор - не были уверены что заработают на данном объекте или что их не обойдут - вполне понятные опасения. В данном случае первым делом покупателя ведут в те объекты где есть договоры. Всё логично))

2 часа назад, Федор Семенович сказал:

Квартиранты съехали, сделал легкую косметику: помыл окна не мывшиеся последние 13 лет аренды, покрасил батареи, окна, ванну, подклеил обои, выбросил хлам и повесил баннер о продаже с новым номером на окна квартиры.

Эта часть работы была сделана правильно) Отлично, ещё проверить бы лампочки, розетки, запахи и т.д. А вот уезжать из города отдыхать сразу после того как затеяли продажу объекта, без того чтобы отдать ключи кому-нибудь для показа не лучшая идея)
 

2 часа назад, Федор Семенович сказал:

Считаю идею с баннером явно не для быстрой продажи. При завышении цены баннер нужен - для отлавливания нерадивых покупателей. Шли мимо/позвонили/зашли/ахнули/оставили задаток/стали изучать/дорого/ну и фиг с ним зато красиво/берем.

Баннер в случае продажи собственником полезен тем, кто хочет квартиру купить именно в конкретном доме или локации. В данном случае как раз может и сработать ценник выше рынка, при условии что аналогичных более дешевых предложений не будет в доме.

2 часа назад, Федор Семенович сказал:

Внес изюминку в наше общение, заявив что на показе не разрешаю делать фото

Почему?) Думаете лучше будет когда они возьмут Ваше фото обрежут его в пеинте и опубликуют?) Тем самым вы отсекли как раз активных риэлторов, которые не сидят на попе ровно. Зато дали волю тем которым лень ездить на объекты и знакомиться с продавцом, они тупо обрезают Ваши же фото или публикуют фейковые. Так Вы только подливаете масла в топку фейков и левых объявлений))
 

2 часа назад, Федор Семенович сказал:

Из нестандартного: пришли две дамы, одна играла роль агента, вторая покупательницы. Стали все фоткать- чтобы супругу показать. Попросили прикрыть шторы)) там же баннер мой- стало понятно, что дамы имели свой интерес и можно было ожидать появление объявлений двойников. Также удивила ситуация, что один агент на середине показа стал требовать от своего клиента подписать акт о показе. Клиент возмущался, что это совсем не мой формат квартиры, зачем вы сюда меня привели!? Показ превратился в прессинг клиента  и агент добившись своего быстренько ретировалась. Поправил в контактах ее данные на "Динамо", чтобы динамить на будущее с такими ее показами.

Если вторая часть происходила с теми же дамами, т кто-то реальный покупатель был и на лицо некорректное поведение риэлтора. Актирование показа происходит или до или после по хорошему. В квартире только если с собственником налажен диалог, уже знакомы и у него есть понимание что делается, как и зачем.
 

2 часа назад, Федор Семенович сказал:

НУ и подводя итоги - квартира была продана первым же приехавшим смотреть людям. Еще при разговоре с агентом, когда она сказала фразу - "Что я могу в течении часа дернуть клиентов с работы, чтобы были на показе", я понял что это реальные клиенты и будет не холостой просмотр, а реальный показ

Всё верно, это были уже нагулявшиеся клиенты, которые уже понимали что хотят и могут себе позволить. Ваш объект подошел и тем не менее при том, что публиковали объявление сами - продавали через агентство. Не факт, что ждать пришлось бы дольше если бы Вы начали работать сразу с первым специалистом) Здорово что относительно быстро уложились. 

Вы проделали приличную работу, которую далеко не каждый готов делать и которую можно делегировать специалистам. Сэкономив основной ресурс - время. Если время есть самому заниматься - почему бы и не попробовать свои силы)

[Федор Семенович]

1 час назад, Aleksey Oleynikov сказал:

Отлично, ещё проверить бы лампочки, розетки, запахи и т.д. А вот уезжать из города отдыхать сразу после того как затеяли продажу объекта, без того чтобы отдать ключи кому-нибудь для показа не лучшая идея)

Ну про мелочевку просто не стал писать) пару кофе в открытых банках были расставлены согласно стандартным рекомендациям. Одни покупатели даже засомневались, что точно никто уже не живет, а то так приятно пахнет)

Уехал в отпуск, т.к. решил что не сезон для старта продаж, объявлений о продаже нигде не висело.. только баннер на окнах - для мониторинга, сработает ли этот метод рекламы..

1 час назад, Aleksey Oleynikov сказал:

А клиентов возможно нет потому, что они не смогли с Вами заключить договор - не были уверены что заработают на данном объекте или что их не обойдут - вполне понятные опасения. В данном случае первым делом покупателя ведут в те объекты где есть договоры. Всё логично))

Ну это обратная сторона медали когда пытаешься продавать сам. Опять же может и не повезти и попадешь на неопытного/ленивого агента.. и все, объект бы завис

1 час назад, Aleksey Oleynikov сказал:

Это правильное решение, если Вы не живете в квартире. То лучший вариант отдать ключи.

Вы знаете, передавать ключи незнакомому человеку, слишком велики риски.. если что-то вдруг пойдет не так во взаимоотношениях, менять замки в железных дверях это лишние расходы.

 

1 час назад, Aleksey Oleynikov сказал:

Тем самым вы отсекли как раз активных риэлторов, которые не сидят на попе ровно.

не соглашусь.. в объявлении выложил порядка 10-11 фото дающих полную картину объекта и в неплохом качестве к тому же. для работы вполне достаточно.

 

1 час назад, Aleksey Oleynikov сказал:

Если вторая часть происходила с теми же дамами, т кто-то реальный покупатель был и на лицо некорректное поведение риэлтора.

нет, это был другой случай (не связан с ряжеными дамами). агент уловил раздражение покупателя насчет не форматного объекта и решил действовать на опережение. мне было неловко за клиента) испанский стыд напал)

1 час назад, Aleksey Oleynikov сказал:

Всё верно, это были уже нагулявшиеся клиенты, которые уже понимали что хотят и могут себе позволить. Ваш объект подошел и тем не менее при том, что публиковали объявление сами - продавали через агентство.

Не совсем так.. на самом деле у покупателей это был первый просмотр, и они были тоже пару дней как из отпуска. Их агент рассказала им плюсы состояния объекта, внятных документов, локации, отсутствия дополнительных комиссий и проч, плюс у них горело решение банка по ипотеке.. мой объект с ровными документами им более чем подходил. в итоге они не поехали смотреть следующий объект, приняв решение практически на месте..

 

Вообщем действовал я согласно рекомендациям, которые повсеместно пишут в различных статьях. Результатом доволен.

[Федор Семенович]

Для опытного в продажах специалиста, мой опыт может показаться детским садом, но я никак не связан с недвижимостью и не имею опыта продаж.

Для всех моих знакомых, не связанных с данной сферой, самостоятельная продажа квартиры, да еще и на своих условиях- это подвиг)

А уж то, что я отличаю аванс от задатка в их глазах приравнивает меня к члену высшей гильдии риелторов))

[karabass]

1 час назад, Федор Семенович сказал:

А уж то, что я отличаю аванс от задатка в их глазах приравнивает меня к члену высшей гильдии риелторов))

Вы молодец. Спасибо за знания!

[Aleksey Oleynikov]

18 часов назад, Федор Семенович сказал:

Вы знаете, передавать ключи незнакомому человеку, слишком велики риски.. если что-то вдруг пойдет не так во взаимоотношениях, менять замки в железных дверях это лишние расходы.

Понимаю Вас. Актируется мебель и техника как вариант и прописываются штрафные санкции) Но в целом понимаю опасения Ваши прекрасно.

18 часов назад, Федор Семенович сказал:

не соглашусь.. в объявлении выложил порядка 10-11 фото дающих полную картину объекта и в неплохом качестве к тому же. для работы вполне достаточно.

Вопрос в самих фото. На что они делались. К примеру камеры телефонов часто не могут дать объемный снимок, с зеркалки совсем другое дело. Второй момент что попадало в фото, часто наблюдаю фото дивана, окна или фото раковины с зубными щетками и прочими личными вещами или предметами гигиены. Этого всего не должно быть. Но не исключаю того, что Вы могли правильно всё сфотографировать. НО даже в случае когда Ваши фото хороши, когда их используют другие, модераторы могут забанить не только их - но и Вас.

18 часов назад, Федор Семенович сказал:

Не совсем так.. на самом деле у покупателей это был первый просмотр, и они были тоже пару дней как из отпуска. Их агент рассказала им плюсы состояния объекта, внятных документов, локации, отсутствия дополнительных комиссий и проч, плюс у них горело решение банка по ипотеке.. мой объект с ровными документами им более чем подходил. в итоге они не поехали смотреть следующий объект, приняв решение практически на месте..

Ну или так) горящее решение банка и удачно попавшийся объект с белыми доками) 

18 часов назад, Федор Семенович сказал:

Для всех моих знакомых, не связанных с данной сферой, самостоятельная продажа квартиры, да еще и на своих условиях- это подвиг)

Всё так)) Вы действительно проделали большую работу. Круто! Спасибо за то что поделились)