Налог за сдачу квартиры - платить или не платить ?

[kender]

Вы готовы платить налог за сдачу квартиры ?

 

Большинство граждан, не узаконивших свои доходы от найма жилья, делают это не из "злого умысла", а, скорее, из-за незнания всех механизмов легализации данного вида предпринимательской деятельности и всех вариантов уплаты налогов. А, между тем, таких форм исполнения налоговых обязательств, при сдаче квартиры в наем имеется несколько.

 

Ответственность арендодателя

 

Далеко не все российские арендодатели в полной мере осознают, что сдача жилья в аренду или наем квалифицируется как самая настоящая предпринимательская деятельность, связанная с извлечением выгоды. А это значит, что сдающий жилье внаем собственник обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или без такой регистрации выплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В противном случае такая деятельность может быть признана незаконной и преследоваться в уголовном (статья 171 Уголовного кодекса РФ) или административном порядке (статья 14.1 Кодекса об административных правонарушениях). А факт неуплаты налога от такой деятельности квалифицируется как налоговое преступление физического лица (статья 198 Уголовного кодекса РФ).

Договорные отношения

 

Собственник жилья, желающий сдать его за плату, обязан заключить договор аренды или найма. Если человек передает жилое помещение во владение и/или пользование юридическому лицу, то это договор аренды. А если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма.

Договор найма заключается в простой письменной форме и не требует обязательной государственной регистрации вне зависимости от срока. К слову, договор найма может быть заключен на срок не более 5 лет, иначе он будет считаться недействительным. А вот договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если он заключен сроком более чем на 1 год. В целом же договор аренды может быть заключен на любой срок.

Варианты уплаты налогов

 

Граждане, не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и получавшие доход от аренды или найма, один раз в год обязаны отобразить его в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и уплатить налог в 13% со всей суммы полученной от нанимателей в течение года.

Следует заметить, что если арендатором квартиры выступает юридическое лицо, то именно оно, выплачивая арендную плату, обязано по закону выступить налоговым агентом арендодателя и удержать из платы налог и уплатить его в бюджет по ставке 13%.

Если же жилье нанимает физическое лицо, выплата налогов ложится на плечи самого наймодателя.

Кроме подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, собственник, зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, может выбрать один из следующих вариантов уплаты налога:

1. Переход на упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6% от общей суммы дохода, в которой расходы не учитываются. В этом случае налогооблагаемая база неизменна, сумма в размере 6% взимается со всех полученных по такому договору платежей.

2. Применение патентной системы налогообложения ИП, использующего УСН.

Калькуляция выгоды

 

Прежде, чем законно сэкономить на налогах, необходимо сделать правильный выбор вида налогообложения. Основанием такого выбора будет выгода, определенная в результате сравнительного расчета размера годового налога для каждого предпринимателя.

К примеру, собственник сдает жилье в течение одного года по фиксированной месячной ставке. Тогда размер годового налога для каждого варианта будет рассчитываться следующим образом:

1. Расчет для физического лица без ИП: месячная ставка х 12 месяцев х 13%;

2. Расчет для ИП по УСН со ставкой 6%: месячная ставка х 12 месяцев х 6% + 35 664,66 (сумма в рублях обязательных страховых взносов на 2013 год);

3. Расчет для ИП с патентом: стоимость патента + 50% от 35 664,66 (сумма в рублях обязательных страховых взносов на 2013 год).

Стоимость патента в данном случае рассчитывается исходя из потенциально возможного к получению ИП годового дохода и ставки 6%. В каждом отдельно взятом регионе Российской Федерации законом установлен свой размер предполагаемого годового дохода от сдачи жилья в наем, поэтому и стоимость патента в разных регионах будет разная. Например, в Москве предполагаемый годовой доход от сдачи жилья на 2013 год равен 1 миллиону рублей, то есть стоимость патента составляет 1 миллион х 6% = 60 тысяч рублей.

Проанализировав представленные выше расчеты, можно сделать вывод, что первый вариант (без ИП) подойдет для тех наймодателей, получающих доход от сдачи в аренду жилья менее 42,5 тысячи рублей в месяц.

Второй вариант (ИП и УСН 6%) будет выгоден в том случае, если доход от аренды колеблется от 42,5 до 58,6 тысячи рублей. Ну а если доходы от сдачи жилья превышают 58,6 тысячи, то целесообразнее выбрать ИП на основе патента.

При этом важно обратить внимание на то, что индивидуальный предприниматель, планирующий приобрести патент на аренду (наем), должен быть убежден в стабильной ставке ежемесячных платежей, а также в том, что договор в течении календарного года не будет расторгнут или прекращен, так как оплаченный патент возврату не подлежит.

Становимся предпринимателями

 

Во избежание столкновений с законом собственнику, планирующему сдавать жилье, лучше зарегистрировать свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, перейдя на упрощенную систему налогообложения (УСН). Для этого необходимо собрать и предоставить в налоговую инспекцию ряд документов: заявление о государственной регистрации ИП установленного образца по форме Р21001, подлежащее обязательному нотариальному заверению; копию ИНН и копию паспорта с пропиской на одном листе; квитанцию об оплате госпошлины в размере 800 рублей; заявление о переходе на УСН; для иностранных граждан – копию разрешения на временное проживание или вида на жительство.

В заявлении указываются данные заявителя и сведения о выбранном им перечне видов деятельности. Вид деятельности, предусмотренный для законной сдачи имущества в аренду, формулируется так: "Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности".

После всей процедуры регистрации человек вправе открывать банковские счета на имя ИП и начинать вести предпринимательскую деятельность: подписывать договоры, выписывать счета, принимать деньги, причем в безналичной форме. С наличными придется быть осторожнее. По рассматриваемому виду деятельности предусмотрен порядок приема наличных средств только с применением кассового аппарата, иначе предприниматель может быть привлечен к административной ответственности по статье 14.5 КоАП.

Важно также отметить, что, помимо налоговых платежей, индивидуальный предприниматель вне зависимости от примененной системы налогообложения оплачивает один раз в год страховые взносы по фиксированной ставке, которая составляет на 2013 год 35,664 тысячи рубля.

Получаем патент

 

Согласно пункту 1 статьи 346.46 Налогового кодекса, изменения в который вступили в силу с 1 декабря 2012 года, постановка на учет индивидуального предпринимателя в качестве налогоплательщика, применяющего патентную систему налогообложения, осуществляется налоговым органом, в который он обратился с заявлением на получение патента. Постановка на учет производится в течение пяти дней со дня его получения.

Если патент получается на срок до шести месяцев, то его оплата производится в размере полной суммы налога в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента.

Если патент получается на срок от шести месяцев до года, то налоговый патент можно оплатить двумя этапами: 1/3 от стоимости оплачивается при оформлении патента, в течение 25 календарных дней после начала осуществления предпринимательской деятельности. Оставшуюся сумму в размере 2/3 стоимости оплачивают не позднее 25-дневного срока по истечении периода, на который выдан патент.

При выборе формы налогообложения на основе патента ИП собственник освобождается от уплаты налога 3-НДФЛ в размере 13% от дохода с аренды или найма, а так же от налога на имущество.

[Пантелей]

Никаких налогов бандитскому государству. Чтоб ещё одну Олимпиаду в субтропиках начали? Или очередное Сколенково? Чтоб очередная подстилка пролезла в Госдуру, усыпанная брюликами, купленными ей "папиком" на украденные налоги? Платить налоги в Мордоре - глупо и опрометчиво. Потому однозначно - нет!

Изменено 20 апреля 2013 пользователем Пантелей

[Abola]

Уплата налогов и оформление необходимых договоров - это единственный способ обезопасить свое жилье от непутевых съемщиков. То есть будет с чем в суд идти!

[Пантелей]

Налоги-то зачем платить? Договор можно составить, депозит страховочный взять, а налоги платить - лишнее.

Изменено 20 апреля 2013 пользователем Пантелей

[Пантелей]

Все, конечно, по краю ходят в этой стране. Это называется путинская стабильность.

[diplodok]

чтобы обеспечить раскрытие фактов незаконной тайной сдачи жилплощади необходимы специальные мероприятия, для этого сначала нужно обеспечить Денежное вознаграждение за сообщение в налоговую инспекцию или в полицию о факте незаконной сдачи жилплощади.

необходимо создать в полиции и в налоговой инспекции специальный отдел который будет заниматься выявлением всего незаконного предпринимательства и обеспечивать неотвратимость наказания как написано в законе.

 

таким образом можно обеспечить официальный доход в виде вознаграждений сознательным и добропорядочным гражданам из рук государства.

 

экономический смысл такой:

если у тебя нет второй квартиры чтобы сдавать её - то сдай того у кого она есть и получи официально за это Деньги от государства - так можно работать постоянно: не нужно ни оформлять индивидуального предпринимателя, ни отчитываться о налогах, ни заботится о квартире.

одним чтобы заработать Деньги нужна вторая квартира, другим нужна только ручка и бумага.

[Гость zeon_r]

А это значит, что сдающий жилье внаем собственник обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или без такой регистрации выплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В противном случае такая деятельность может быть признана незаконной и преследоваться в уголовном (статья 171 Уголовного кодекса РФ) или административном порядке (статья 14.1 Кодекса об административных правонарушениях).

Категорически не советую тем, кто сдает свою квартиру в аренду, регистрироваться в качестве ИП. Даже если вы очень хотите платить налоги, платите НДФЛ как физлицо.

[Пантелей]

Категорически не советую тем, кто сдает свою квартиру в аренду, регистрироваться в качестве ИП. Даже если вы очень хотите платить налоги, платите НДФЛ как физлицо.

А почему? Скоро, боюсь, могут просто вынудить...

[Гость zeon_r]

А почему? Скоро, боюсь, могут просто вынудить...

Если сдается одна квартира, то стоимость аренды такая, что выходит дешевле платить только НДФЛ. Не забывай, что ИП ежемесячно платят страховые взносы по 3000 в месяц независимо от результатов деятельности. На половину только этой суммы можно уменьшить налог при определенной системе налогообложения. Получается все равно много, к тому же там все непредсказуемо. И еще один минус - ИП регулярно надо отчитываться в налоговую, в пенсионный, а физлицо сдает декларацию один раз в год, и налог за год платит летом следующего. (Правда, у ИП идут начисления пенсионных накоплений, если это интересует.)

Но если с аренды снимать под сотню в месяц, то тут, конечно, в целях экономии на налогах можно и зарегистрироваться. Тут уже надо считать основательно, как выгоднее.

[Пантелей]

Если сдается одна квартира, то стоимость аренды такая, что выходит дешевле платить только НДФЛ. Не забывай, что ИП ежемесячно платят страховые взносы по 3000 в месяц независимо от результатов деятельности. На половину только этой суммы можно уменьшить налог при определенной системе налогообложения. Получается все равно много, к тому же там все непредсказуемо. И еще один минус - ИП регулярно надо отчитываться в налоговую, в пенсионный, а физлицо сдает декларацию один раз в год, и налог за год платит летом следующего. (Правда, у ИП идут начисления пенсионных накоплений, если это интересует.)

Но если с аренды снимать под сотню в месяц, то тут, конечно, в целях экономии на налогах можно и зарегистрироваться. Тут уже надо считать основательно, как выгоднее.

Проще, наверное, платить НДФЛ, только в договорах указывать 3 копейки...

"Всё так сложно, всё так запутанно, но разбираться некогда, брат!

Наш дурдом голосует за Путина, наш дурдом будет Путину рад!"(С)

Изменено 21 апреля 2013 пользователем Пантелей

[Гость Prolog]

это государство ничего не делает для нас, только бабло рубит. Нафик оно нам надо??

Общую нефть выкачивает, дороги не ремонтирует, медицины бесплатной нет,, образование сделало платным, тарифы Жкх растут - ему еще и налоги платить?? Куй!!

[Пантелей]

чтобы обеспечить раскрытие фактов незаконной тайной сдачи жилплощади необходимы специальные мероприятия, для этого сначала нужно обеспечить Денежное вознаграждение за сообщение в налоговую инспекцию или в полицию о факте незаконной сдачи жилплощади.

Кончится это тем, что наймодатели переложат на квартирантов все допрасходы - налоги и т.д. и создадут перечень требований к квартирантам, как на Западе, к примеру. Никто в США не сдаст квартиру без налоговой декларации нанимателя и положительной кредитной истории. В Гермашке, кажется, ещё требуют от нанимателя иметь депозит в банке, выписки со счетов и т.д. Так будет и в Рашке. Все эти нововведения ударят в конечном итоге по самым незащищённым слоям, как всегда...

Нету счёта в банке, хорошей кредитной истории и справки с работы по форме наймодателя? До свидания, рентуйте вагончик на стройке, хе-хе.

Изменено 21 апреля 2013 пользователем Пантелей