Перевод жилого помещения в нежилой фонд

[Freeman]

Кажется, что перевести квартиру под коммерцию почти не реально. Мы расскажем, как это сделать пошагово и стоит ли с этим вообще связываться.Для кого-то перевести квартиру на первом этаже из жилого в нежилой фонд – это отличный способ начать свой бизнес. И даже если не заниматься предпринимательством самостоятельно, то можно сдать эту площадь подороже, чем обычную квартиру.
Плюсы и минусы перевода жилого помещения в коммерческое
Плюсы:
- более высокая арендная плата. По некоторым данным, доход от сдачи такого помещения может быть выше в 6-7 раз, чем от обычной квартиры,
- более высокая стоимость коммерческой площади. По оценкам специалистов, разница между стоимостью обычной квартиры и переведенной под коммерцию составляет до 40 процентов.
Минусы:
- долгое время экспонирования на рынке помещения под коммерцию. Такая площадь дольше «ищет» своего клиента. Это относится и к продаже, и к сдаче в аренду,
- дорогое содержание нежилого помещения. Следует помнить, что коммунальные платежи возрастут: вода - на 10 %, тепло – на 25 %, электричество - приблизительно на 27 %. Плюс раз в году налог на имущество (2,2 % от остаточной стоимости),
- долгая и дорогая процедура переоформления. Чтобы перевести жилье под коммерцию нужно запастись суммой более 1 млн рублей и временем (от года до полутора лет).
Другие условия перевода жилья под коммерцию
О переводе квартиры в нежилое помещение следует забыть в следующих случаях:
- если вход не является отдельным, изолированным (должна существовать техническая возможность для его оборудования входа не через подъезд);
- если право собственности на квартиру отягощено обременениями со стороны третьих лиц (например, по квартире выплачивается ипотека);
- если это комната в коммунальной квартире (помещение не может являться частью жилого);
- если квартира находится не на первом этаже или над жилыми помещениями;
- если квартира в аварийном или подлежащем сносу здании.
Если говорить не о юридической стороне дела, а о сугубо коммерческой, то необходимо помнить, что желаемую прибыль может принести помещение, если оно находится в «хорошем» месте. Так, важно оценить автомобильный и пешеходный трафик, близость к метро. Разумеется, центр стоит дорого – площади внутри Кольцевой линии и за 2-3 остановки от ее.В новых микрорайонах первые этажи, как правило, и так отведены под нежилые помещения и часто простаивают невостребованными.В Москве с весны 2012 года стало непросто получить разрешение на перевод в нежилое помещение. Существует негласная политика, согласно которой, некоммерческие площади должны быть в новостройках. Однако, если все документы собраны правильно, то можно вполне перспективно посудиться.
Процедура перевода жилья в нежилой фонд
Идти следует в администрацию района, к которому относится будущее нежилое помещение.
Там вас попросят собрать приблизительно такой перечень документов:
- заявление собственника по установленному Жилищным комитетом образцу с указанием предполагаемого назначения этого помещения;
- ксерокопия паспорта собственника;
- нотариально заверенные документы, подтверждающие право собственности;форма 7 и форма 9;
- документы, подтверждающие наличие у собственников помещения (и у членов их семьи, включая несовершеннолетних) иного помещения для постоянного проживания;
- заключение КГИОПа (при необходимости);
- акт санитарного обследования помещения санитарно-эпидемиологической службой;
- согласие органа противопожарной службы;
- проект переустройства и перепланировки помещения;
- техническое заключение организации, обеспечивающей содержание дома (ЖЭС, ЖЭК, ЖСК, ТСЖ и т. д.).
Начинать сбор документов следует с ПИБ (Проектно-инвентаризационного бюро). Там нужно заказать проект, на котором будет видно, как изменится помещение (как планируется обустроить отдельный вход, где будут складские помещения).В БТИ нужно взять техпаспорт (если его нет), поэтажный план и экспликацию.Понадобится выписка из домовой книги (она свидетельствует, что в квартире никто не проживает; да, нужно выписаться), справку ДЕЗа о функциональном назначении квартир, которые расположены на одном этаже с нашей площадью.Далее забираем техническое заключение по проекту перепланировки и идем по большому кругу, согласовывая проект в пожарной инспекции(Госпожарнадзоре), Мосгорархитектуре, Мосгоргазе, Мосжилинспекции, Мосэнерго, СЭС, отделе подземных сооружений.Скорее всего у вас попросят согласие жильцов дома. Можно, конечно, сказать, что оно требуется только в том случае, если подъездной путь или вход будет на общедомовой территории, являющейся общей собственностью.Когда пакет документов будет укомплектован, его нужно снести в департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы.Окончательный вердикт, может ли квартира быть переведена в нежилой фонд, поставит Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда. Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом оценит стоимость перевода. Вздохнуть свободно можно после того, как объект будет зарегистрирован в Регистрационной палате.Да, существуют компании, которые заручившись от вас нотариально заверенной доверенностью и суммой от 40 до 50 тыс. долларов, сделают все сами.
источник

Изменено 7 августа 2017 пользователем Ксюша

[Пантелей]

В Ростове лавочка уже закрылась, увы. Я сам такой хитрый был - хотел. Да не успел. Тормоз я... Ленивый заторможенный алкоголик, это так.

[fsk]

...

Плюсы и минусы перевода жилого помещения в коммерческое

 

Плюсы:

- более высокая арендная плата. По некоторым данным, доход от сдачи такого помещения может быть выше в 6-7 раз, чем от обычной квартиры, ...

офис в центре города на пушкинской/кировском с ремонтом площадью примерно 20-25 кв м, с охраной в месяц стоил 12.5 т.р. сколько стоит снять на тех же условиях однокомнатную квартиру с "евроремонтом" в этом же районе?

[Пантелей]

офис в центре города на пушкинской/кировском с ремонтом площадью примерно 20-25 кв м, с охраной в месяц стоил 12.5 т.р. сколько стоит снять на тех же условиях однокомнатную квартиру с "евроремонтом" в этом же районе?

Речь о торговых в удачных местах. Офисные давно уже не выгоднее просто квартир, если это не офисные класса А, Б и прочий псевдоэлитный гоблинстрой... Да и торговые... Ну 1000 в месяц с метра в центре (я не беру Садовую и Ворошиловский, где и 2-3 000 с метра в месяц), т.е. переведённая в нежилое однушка площадью 30-36 кв.м. будет давать 30-40 000 в месяц, а как квартиру её можно сдать ну максимум за 20 000... Т.е., выгоднее, но не критично, если учесть, что её можно сдавать посуточно, что повысит рентабельность ещё процентов на 25... Одним словом, кто не успел (в начале 2000-х) - тот опоздал уже...

Изменено 6 января 2014 пользователем Пантелей

[shate]

У меня 2х квартира (~50кв.м) на 1 этаже

1) Сколько на данный момент стоят услуги "за всё", чтобы сделать перевод по ген.доверенности в нежилое?

2) рентабельно ли делать перевод, рассматриваю вариант продажи,либо перевод в нежилое.

3) При 50кв.м на авито ценники 40-50т.р в мес. Если ли спрос сейчас на старые дома ,или дешевле арендовать в бизнес центрах?

Чтобы отбить примерную сумму услуг фирм, ценники от 800-1.5млн, нужно год,полтора её сдавать при идеальных условиях.

Я склоняюсь к варианту именно продажи.

Изменено 23 мая 2014 пользователем shate

[Frenko]

Президент подписал закон об условиях перевода жилого помещения в нежилое

Документ опубликован на официальном портале правовой информации 29 мая и вступит в силу 8 июня 2019 года.

Речь идет о Законе «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (в части уточнения условий и порядка перевода жилого помещения в нежилое помещение в многоквартирном доме).

В соответствии с новым законом 116-ФЗ для перевода жилого помещения в нежилое (что, как правило, осуществляется в целях ведения в последнем предпринимательской деятельности) необходимо получить соответствующее решение более половины участников общего собрания собственников помещений в данном МКД, а также письменное согласие всех владельцев квартир, примыкающих к этому помещению.

Данные документы должны быть представлены в уполномоченный орган местного самоуправления.

Закон наделяет профильные надзорные органы исполнительной власти субъектов РФ полномочиями по проверке соблюдения обязательных требований к порядку осуществления такого перевода.

Еще одно заложенное в законе обязательное условие для перевода из жилого помещения в нежилое, — наличие у данного помещения отдельного входа с улицы.        

 Проект закона был разработан Минстроем России с целью предотвратить нарушение прав жильцов многоквартирных домов, которые часто терпят неудобства из-за того, что их соседи по дому, подъезду или лестничной клетке открывают в своих квартирах торговые склады, хостелы, мини-гостиницы, парикмахерские и т.д.

До последнего времени предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с «жилого» на «нежилое» было достаточно получить соответствующее разрешение органа местного самоуправления.

[Гость Елена Маркова]

Перевод жилых помещений в нежилые: как воспользоваться новыми правилами
Изменения усложнят жизнь тем, кто хочет организовать предпринимательство в квартире жилого дома, но помогут защитить интересы собственников жилья

С 9 июня 2019 года в России вступает в силу закон 116-ФЗ о порядке перевода жилых помещений в нежилые, который уже прозвали «законом о нежелательных соседях». Документ принят Госдумой и подписан президентом Владимиром Путиным 29 мая.

Рассказываем, как изменился порядок перевода жилых помещений в нежилые и как провести эту процедуру по новым правилам.

Кого защитит закон

Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и постоянной трафик посторонних людей в подъезде. Закон разработан Минстроем России с целью предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых часто открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг. В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.

Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступает в силу 1 октября 2019 года. Документом не запрещаются хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия смогут только в нежилых помещениях, которые имеют отдельный вход.

Главные условия
Отдельный вход и подписи соседей

Сегодня обязательным условием для изменения статуса жилья является отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям, говорит руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков.

До последнего времени предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить соответствующее разрешение органа местного самоуправления. Сегодня коммерческое использование квартиры можно будет осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают свое мнение на общем собрании. Поэтому предпринимателям для перевода потребуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Голосование
Как теперь принимают решение

Новые правила разбивают жильцов многоквартирного дома (МКД) на две группы влияния. «Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома», — поясняет Костюков.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия: участие в собрании двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Второе — участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства (более 50%) от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда, дополняет Костюков.

В домах с одним подъездом для кворума собрания требуется не менее двух третей голосов от общего количества собственников в доме, а для принятия решения — простого большинства от общего количества участников собрания. «Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Поэтому даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд (читай — под коммерческое использование), то общее собрание может не позволить это сделать», — уточняет эксперт.
источник
РБК