Советы покупателям квартир в новостройках в кризис

[Alice]

Возникший на рынке недвижимости ажиотаж провоцирует на принятие скоропалительных решений. В этой ситуации нужно постараться учесть все возникающие на фоне кризиса риски, чтобы не оказаться очередным "обманутым дольщиком". Редакция "РБК-Недвижимости" узнала у специалистов, стоит ли вкладывать средства в жилье, особенно в новостройках, в период нестабильности национальной валюты

 

 

В кризис риски покупателей недвижимости существенно возрастают: рубль ведет себя непредсказуемо, эксперты дают диаметрально разные прогнозы о ценах на квартиры, непростые времена из-за удорожания кредитов наступают для застройщиков.

 

Основной риск в сегодняшней турбулентной ситуации - временной, то есть связанный с возможными потерями из-за неправильного выбора момента для инвестиций. Но тут какой-либо определенный совет специалисты не дают, поскольку о том, как поведет себя рубль в дальнейшем, по словам заместителя директора Института народнохозяйственного прогнозирования РАН Дмитрия Кувалина, сейчас не могут точно сказать даже ведущие ученые-экономисты.

 

Тем не менее эксперты рынка недвижимости попытались дать несколько полезных, на их взгляд, советов тем, кто собирается сегодня вложить средства в новостройки.

 

 

 

Советы покупателям квартир в новостройках в кризис

 

1. Покупать в условиях кризиса квартиры лучше всего в новостройках на средней и высокой стадии готовности. На стадии "котлована" приобретать жилье имеет смысл только у застройщиков с безупречной репутацией, работающих на рынке не менее пяти лет, не перегруженных кредитными обязательствами и в проектах которых принимают участие госбанки.

 

2. Более надежны застройщики с вертикальной интеграцией бизнеса. Когда все этапы от производства стройматериалов, генподряда до продаж находятся в одной структуре, девелопер может контролировать себестоимость, сроки строительства и не зависеть от подрядчиков и их финансового состояния. После кризиса 2008-2009 гг. некоторые компании-застройщики, столкнувшиеся с перебоями поставок стройматериалов, начали создавать собственное производство панелей, оконных конструкций, стекольные заводы и т. д.

 

3.Оценить темпы строительства конкретного объекта. Можно визуально посмотреть - есть ли на площадке техника, рабочие, насколько активно идет стройка. В среднем при нормальной организации технологического процесса в месяц строится три-четыре этажа корпуса из монолита или кирпича. Жилье из конструкций крупнопанельного и объемно-блочного домостроения возводится быстрее - для дома общей площадью 9 тыс. кв. м нормативный срок составляет семь месяцев.

 

Но нужно учитывать, что темпы строительства зависят от множества факторов: соблюдения сроков по подключению дома к инженерным сетям, качества грунтов, качества техники, квалификации рабочих, платежеспособности застройщика, ограничительных регламентов (шум в ночное время, охрана окружающей среды и т. д.).

 

4. Узнать, как застройщик прошел кризис 2008г. Если застройщик построил свои проекты в срок, то выше вероятность, что достроит и сейчас, имея положительный опыт работы в сложных условиях.

 

Прошлый кризис некоторые застройщики благополучно пережили потому, что предприняли нестандартные для рынка того времени шаги. К числу таких решений можно отнести реконцепцию проектов бизнес-класса в эконом, пересмотр технологий строительства - с монолитных на панельные. Отдельные девелоперы начали выводить на рынок такой продукт, как малогабаритные квартиры-студии площадью 20 кв. м, другие повышали ликвидность своих проектов за счет усиления инфраструктурной составляющей - социальной и транспортной.

 

5.Посмотреть, какой объем квартир в комплексе уже реализован. Чем больше доля проданных квартир - тем лучше: меньше рисков кассовых разрывов у инвестора и замораживания строительства.

 

В условиях дефицита и высокой стоимости кредитов на строительство ключевым ресурсом финансирования становятся привлеченные по ФЗ-214 средства граждан по договорам долевого строительства.

 

6. Осторожно относиться к вторым-третьим очередям масштабных проектов. Выяснить источник и валюту кредитных средств, вложенных в реализацию проекта. Вторые-третьи очереди проектов подвержены наибольшим рискам, поскольку застройщики после успешной реализации первых очередей получали доступ к кредитам в еврозоне в валюте (до перекрытия западных кредитов российским инвесторам). Сейчас долговая нагрузка по таким кредитам выросла пропорционально курсовой разнице, и благополучное завершение строительства сильно зависит от объема собственной "подушки безопасности" инвестора.

 

7. Получить информацию о доле кредитных средств в общем объеме инвестиций в проект. Если кредит составляет более трети от общей суммы инвестиций, то от покупки лучше отказаться, риск недостроя очень высок.

 

Кризис 2008-2009 гг. сильнее всего ударил по крупным федеральным игрокам строительного рынка, которые набрали много кредитов.

 

8. Приобретать жилье на вторичном рынке. В данном случае не нужно опасаться, что дом будет недостроен или сдвинутся сроки сдачи проекта.

 

Однако сейчас возникают риски, связанные с отказом продавцов от сделок или повышения ими цены. В существующей ситуации они опасаются потерять деньги из-за изменения валютного курса.

 

Специалисты рекомендуют составить предварительный договор, который, по сути, является декларацией о намерениях и отражает обычно все аспекты сделки - сумма, сроки, порядок расчетов. Документ может служить основанием для обращения в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи. Также пострадавшая из-за нарушения договоренностей сторона может потребовать возмещения убытков.

 

Пока отказ от сделок в основном наблюдается в сегменте так называемых свободных продаж - по итогам сделки продавец получает деньги. Альтернативных схем, когда с помощью серии сделок купли-продажи люди меняют свои жилищные условия, спад еще не коснулся (напомним, что на вторичном рынке жилья 85% сделок - альтернативные). Однако в случае дальнейшего ослабления рубля и этот сегмент может пережить существенный спад.

[igr]

В кризис надо как никогда надо взвешивать - семь раз отмерь один раз отрежь.

[Магистр]

В кризис надо как никогда надо взвешивать - семь раз отмерь один раз отрежь.

Любопытный народный рейтинг застройщиков появился на сайте агентства правовой защиты Дольщик. Если комуинтересно, сегодня в лидерах Жемчужина дона, Гвардейский и дом на Коваливского, соответственно, застройщики Дон 2 столицы, СК ГПЗ 10 и Респект-проект.

[fsk]

 

больше квартир !!!

Изменено 16 июня 2015 пользователем fsk

[Engineer]

больше квартир !!!

[fsk]

в японии, к примеру, цены на недвижку рухнули не так давно на 80% ) ...так что, просто стоит подождать, пока у нас произойдёт то же самое)

Японский финансовый пузырь (яп. バブル景気 бабуру кэйки^?, досл. «экономика пузыря») — экономический пузырь в Японии с 1986 по 1991 год, характеризовавшийся многократным ростом цен на рынке недвижимости и фондовом рынке.^[1] Сдувание пузыря продолжалось более десяти лет, фондовый рынок достиг дна в 2003 году, но впоследствии опустился до нового минимума в 2009 году в результате мирового финансового кризиса. Следствием сдувания пузыря стал продолжительный период экономической стагнации, называемый потерянным десятилетием.

Изменено 16 июня 2015 пользователем fsk

[Магистр]

Мы с Вами - не в Японии. Ростов спокойно "переваривает" 500 - 700 тысяч метров жилья в год. Несмотря на кризис этот тренд сохраняется. Да, спрос припал, но народ не перестал разделяться, расширяться и переезжать, а те у кого деньги остались в рублях неминуемо буджут их вкладывать. Пока налоги на недвижимость не станут совсем драконовскими покупать будут. Самые главные советы, я считаю,- проверить "ретро"-репутацию застройщика, проверить юридические документы и оценить степень готовности и потенциал застройщика.

[Vadimiq]

@fsk,

Да, все верно! Все в Ростове ждут, когда цены станут снижаться! И это обязательно произойдет, если 3-я мировая начнется. Ждите дорогие покупатели! Пока одни ждут, другие покупаю. Ну а цены, все продолжают расти. Лучше в Японию езжайте, у них квадратный метр самый дорогой в мире, там есть куда падать. А у нас перед новым годом , арматура на 40% за один день подорожала. С чего цену снижать, в убыток работать?

[tank166]

@fsk,

А у нас перед новым годом , арматура на 40% за один день подорожала. С чего цену снижать, в убыток работать?

Справедливости ради - как в один день поднялась -так за неделю и упала почти до того же уровня

[Магистр]

О ценах: неделю назад в ЖК Жемчужине дона (на Горького) немного приподняли цены на квартиры. Оно и понятно: они через квартал вводятся и в своих продажах 100% уверены, но тренд на снижение первички отсутствует.