Компенсационный фонд долевого строительства

[Frenko]

Фонд дольщиков освободят от налога

 

Застройщикам дадут возможность не учитывать в налоговой базе отчисления

 

 

Минстрой предлагает не учитывать при определении налоговой базы застройщиков взносы в компенсационный фонд долевого строительства, который начал работу с этого года и должен заменить страхование договоров долевого участия. Кроме того, освободить от налога на прибыль ведомство рассчитывает и доходы самого фонда, полученные за счет отчислений застройщиков. Эксперты и участники рынка называют эту идею разумной, однако возможную экономию девелоперов на налогах оценить пока сложно — в первую очередь потому, что до сих пор непонятно, как именно следует рассчитывать взносы в этот фонд.

 

Вчера на рассмотрение правительства был вынесен законопроект о создании условий для работы компенсационного фонда дольщиков — поправки вносятся в законы о долевом строительстве и банкротстве. Созданный на базе Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) фонд заработал с начала текущего года, но взносов пока не принимает — полноценный запуск альтернативного страховому механизма компенсации дольщикам рисков недостроя Минстрой анонсировал на весну. За это время у фонда сменился руководитель — в феврале его возглавила депутат Госдумы шестого созыва Елена Николаева, а уже 10 марта АИЖК объявило о назначении на эту должность гендиректора агентства Александра Плутника.

 

Премьер-министр Дмитрий Медведев на вчерашнем заседании правительства назвал фонд "подушкой безопасности для инвесторов", отметив, что он упростит добросовестным предпринимателям привлечение средств для их проектов. Размер отчислений застройщиков установлен на уровне 1% от стоимости договора долевого участия (общий объем поступлений в фонд оценивается в 30 млрд руб. в год).

 

 

В начале марта глава Минстроя Михаил Мень заявил, что ведомство пойдет навстречу девелоперам, просившим дифференцировать взносы,— фонд разрабатывает критерии надежности застройщиков, от которых и будет зависеть размер отчислений. Средства фонда предназначены для выплаты возмещения дольщикам при банкротстве застройщика и для предоставления займов или безвозмездной финансовой помощи девелоперам для завершения строительства. При этом при банкротстве застройщиков фонд получит функции арбитражного управляющего, а из процедуры банкротства исключаются наблюдение и финансовое оздоровление.

 

Также вчера Минстрой опубликовал и проект поправок к Налоговому кодексу, предложив не учитывать взносы в фонд при определении налоговой базы застройщиков и освободить от налога на прибыль доходы самого фонда от этих отчислений. Сумма экономии, поясняет юрист адвокатского бюро А2 Максим Сафиулин, будет зависеть от цены квадратного метра и прибыли застройщика — сейчас ее оценить сложно. "На начальном этапе строительства практически никакой выгоды не будет, в разгар продаж — более вероятно",— полагает он. "От налогообложения по НДС и налогу на прибыль предлагается освободить 1% стоимости самого проекта без учета его рентабельности",— говорит руководитель правового департамента HEADS Consulting Диана Маклозян, добавляя, что экономия на налогах может оказаться значительной. Предложение Минстроя она называет компромиссом с застройщиками, которые негативно отреагировали на необходимость уплаты фонду крупных сумм до начала продаж в новостройке. "Насколько это успокоит застройщиков, сказать сложно, получить экономию на налогах они смогут только при реализации проекта",— добавляет госпожа Маклозян.

 

Партнер девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский называет предлагаемые льготы разумными, но отмечает, что "сначала надо понять, о какой сумме идет речь". По его словам, до сих пор неясно, как должны рассчитываться взносы в фонд — с каждого заключенного договора долевого участия или с заявленного при получении разрешения на строительство количества квадратных метров. Господин Котровский полагает: экономия на налогах при строительстве стандартного жилья для девелопера не будет существенной.

[Магистр]

 

 

Премьер-министр Дмитрий Медведев на вчерашнем заседании правительства назвал фонд "подушкой безопасности для инвесторов", отметив, что он упростит добросовестным предпринимателям привлечение средств для их проектов.

Чем больше добросовестные застройщики будут платить земельного налога, взносов в разные фонды, страховых премий/платы за поручительства, чем больше будет установленный "порог" уставного капитала для осуществления функций застройщика, тем  :burumburum:  естественно, упростится деятельность застройщика.

При этом все эти ограничения и доп расходы, оплачиваемые, как раз, именно добросовестными застройщиками сделают квартиры в их объектах конкурентоспособнее :burumburum:  

И вот отличная новость!

 

От налогообложения по НДС и налогу на прибыль предлагается освободить 1% стоимости самого проекта

Это, конечно, поможет застройщикам строить "доступное" жилье.

[Alice]

Госдума приняла в третьем, окончательном чтении закон об использовании государственного компенсационного фонда для обеспечения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве.

 

Фонд будет формироваться за счет взносов застройщиков, которые привлекают средства участников долевого строительства.

 

Застройщик будет обязан уплачивать взносы до регистрации договоров долевого участия, регистрировать документы будут только после подтверждения уплаты взноса.

 

Правительство предлагает рассчитывать размер отчислений застройщиков в соответствии с их финансовой устойчивостью. Методика пока разрабатывается, но известно, что в ее основе будет базовая ставка, которая будет расти в соответствии со способностью застройщика исполнять взятые на себя обязательства. Оцениваться будут, в частности, кредитоспособность и финансовая устойчивость строительных компаний.

[Frenko]

С июля 2018 года застройщики должны будут перечислять в него обязательные взносы в размере 1,2% от стоимости возведения дома. Ставка, которая будет определяться федеральным законом, будет пересматриваться не чаще, чем один раз в год.

 

 

Финансовые требования к застройщику станут строже: на протяжении всего срока строительства он будет обязан поддерживать собственные средства в размере 10% от планируемой стоимости проекта. Также компании придется обеспечить минимальный остаток средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на дату получения разрешения на привлечение средств дольщиков.

 

"Принятый закон позволит значительно снизить риски, с которыми сталкиваются покупатели жилья. Само понятие "обманутый дольщик" должно уйти в историю", - озвучил ТАСС свое мнение член комитета Госдумы по экономической политике, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству Денис Москвин после голосования.

 

В то же время эксперты и участники рынка в регионах отметили, что ужесточение законодательства приведет к росту цен на недвижимость и может заметно изменить ситуацию в отрасли, в частности, сократить количество небольших компаний-застройщиков. Однако, считают они, уход с рынка случайных и недобросовестных игроков обещает уменьшить количество обманутых дольщиков в будущем.

 

Снижение рисков для дольщиков

 

"На мой взгляд, принципиально важно, что мы установили прозрачный механизм определения обязательных отчислений застройщиков в создаваемый компенсационный фонд. Эти деньги - гарантия того, что наши граждане не потеряют вложенные средства", - отметил депутат Москвин.

"Цены вырастут минимум на 15% по стране в целом. В Краснодарском крае могут и на 20% "прыгнуть", у нас дорогое жилье, и накладные расходы очень большие"Александр Денисов президент Союза строителей Кубани

 

По словам Геннадия Черных, генерального директора компании Prinzip, которая 12 лет работает на строительном рынке Екатеринбурга и достраивала жилье обманутых дольщиков, страхование и компенсационный фонд необходимы, так как решение проблем пострадавших от застройщиков за счет бюджетов различных уровней является порочной практикой. "Получается, что мы бензином пытаемся потушить огонь. Потому что некоторые компании делают на этом бизнес - взяли и создали проблему обманутых дольщиков, так как власть все равно эту проблему решит. А у власти пока нет инструментов, и она вынуждена направлять деньги на решение проблемы обманутых дольщиков, которые могли быть направлены на социальные программы", - пояснил Черных.

 

В то же время не все эксперты уверены, что новые требования, прописанные в законе, могут кардинальным образом изменить ситуацию с обманутыми дольщиками. По мнению генерального директора строительной компании "Энергомонтаж" - одной из крупнейших в Новосибирской области - Ивана Сидоренко, указанное в законе требование к застройщикам иметь не менее 10% от стоимости проекта на специальном счете не гарантирует, что компания выполнит свои обязательства.

 

"Если застройщик собрал 10%, это еще не значит, что он соберет остальные 90%. А обязательное требование сильно ударит по мелким застройщикам, которые сдают по одному дому в год, и денег на счетах фактически не имеют" - пояснил он.

 

Генеральный директор краснодарской консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько оценил возможный эффект от создания компенсационного фонда как "микроскопический". "Если мы просто говорим исключительно про эти нормы, я боюсь, существенного влияния на количество обманутых дольщиков не даст. Это может повлиять на рынок, объемы новых проектов снизятся, и из-за этого может в процентном соотношении уменьшиться количество проблемных объектов, но чтобы это глобально помогло решить проблему", - отметил Володько.

 

Рост цен на недвижимость

 

Ряд экспертов полагает, что изменения требований к застройщикам приведут к росту цен на жилье на первичном рынке. "Цены вырастут минимум на 15% по стране в целом. В Краснодарском крае могут и на 20% "прыгнуть", у нас дорогое жилье, и накладные расходы очень большие", - рассказал президент Союза строителей Кубани Александр Денисов.

 

Генеральный директор Объединения строителей Санкт- Петербурга Алексей Белоусов предсказал рост цен на рынке как минимум на 5%. "Это нагрузка, в том числе и на крупных застройщиков, потому что те требования, которые появились в законе, они в том числе очень серьезно меняют структуру инвестиционных проектов, структуру самого подхода к реализации долевого строительства", - сказал Белоусов.

 

"В целом, это влияние произойдет не сегодня и не сразу. Пройдет определенное время, но сама перестройка бизнеса, которая требуется от застройщиков, потребует несколько лет. Это очень отрицательно скажется на объеме вводимых метров и на их стоимости в сторону увеличения. Думаю, рост цен произойдет как минимум на 5%", - добавил он.

 

 

Рынок начнет укрупняться

 

Эксперты солидарны, что введение новых норм приведет к заметным подвижкам на рынке строительства в целом: множество небольших компаний уйдут, рынок будет укрупняться.

"Я думаю, малого и среднего бизнеса не будет после принятия закона. Будут строить только крупные фирмы большими объемами", - отметил Денисов. По его словам, в Краснодарском крае останется всего 25-30 застройщиков, остальные уйдут с рынка.

По словам Черных, с принятием нового закона с уральского рынка уйдут "случайные" компании. "Считаю, что 50% от всего объема строящегося жилья в Екатеринбурге будет удовлетворять требованиям нового закона. Его принятие приведет к уходу "случайных", мелких компаний с уральского строительного рынка", - сказал он. При этом Черных не опасается конкуренции со стороны крупных московских и петербургских строительных фирм, которые могут попытаться занять освободившиеся ниши.

 

"Мы не боимся конкуренции, пусть приходят. Я считают, что столичные застройщики работают в более "тепличных" условиях. В регионах маржинальность выше, правила игры значительно жестче, чем на московском рынке", - отметил он.

 

Как рассказал независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев, уход мелких компаний может дать обратный эффект и привести к новому витку проблем с дольщиками. "В Новосибирске 80% жилья строят 30 крупнейших застройщиков. А всего застройщиков - более 200. Естественно, ужесточение требований приведет к тому, что многие уйдут с рынка, но другое дело, что не все уйдут "тихо", по-джентльменски. Значит, мы получим еще какое-то количество обманутых дольщиков", - пояснил он.

 

Изменения в законодательстве

 

По задумке властей, компенсационный фонд для защиты прав дольщиков придет на смену системе страхования договоров долевого участия, которая была признана неэффективной. Изначально планировалось, что фонд заработает 1 января 2017 года, но в итоге власти приняли решение усовершенствовать законопроект совместно с застройщиками и сдвинуть сроки.

Фонд должен быть создан сразу после подписания закона, принятого Госдумой в пятницу. При этом предусмотрен переходный период до июля 2018 года. Закон о компенсационном фонде предусматривает, что он будет публично-правовой компанией, то есть раскрытие информации о ее деятельности будет обязательной.

источник ТАСС