Покупка квартиры для сдачи в аренду

[realist]

Инвестиции в недвижимость в 2018 году для последующей сдачи в аренду

 

Всю жизнь мечтал стать рантье... Жить с доходов получаемых не трудовым путем))
Но т.к. ни мне ни моим родственникам не посчастливилось в 90х приватизировать какой нить комбинат, то приходится жить на трудовые доходы.
Годы работы и в выходные и праздники не прошли даром и надеюсь не сильно отразилось это на здоровье, но к мечте движусь.
И т.к. я не разбираюсь в ценных бумагах, Пифах, и т.д., а банковским вкладам в длительной перспективе не доваеряю, своего бизнеса у меня нет, то выбор пал на ренту со сдачи недвижимости.
Для входа в коммерцию нужно или много финансов, или быть как кто связанным с риелторским бизнесом, а лучше и то и другое, чтобы оказываться в нужном месте в нужно время.

Поэтому выбор сам пал на самый не ликвидный вариант - сдача квартир. 

Сейчас просмотриваю рынок новостроек, для инвестиций в студии. 
В прошлом году мне казался перспективным вариант с квартирами в Акварели
В начале этого года в Центральном
Сейчас был интересный вариант в Соборном, но подняли уже цены на студии
и присматриваюсь к Жк Мечникова, 39
куда еще стоит посмотреть?

варианты с бюджетом 1,5 млн, которые можно будет сдавать 12-15 тыс

 

[Каупервуд]

куда еще стоит посмотреть? варианты с бюджетом 1,5 млн, которые можно будет сдавать 12-15 тыс

 

Я бы микрорайон Красный Аксай рассмотрел, если под сдачу. Посмотрите на литер 5 - что там сейчас с ценами. Либо подождите пока выведут на рынок очередной литер, который будет сдаваться в конце следующего года.

 

основная категория кто снимает квартиры на длительный срок  - молодые семьи и студенты.

 

для молодых семей - важно наличие рядом места для прогулок с ребенком, парка, детских площадок, садика. Все это в той или иной степени присутствует в ЖК Красный Аксай.

для студентов - возможность быстро добраться до вуза - также имеется

 

Большая вероятность в том что новостройку сдадут в срок.

[realist]

До тех пор, пока у вас не будет четкого понимания, что сдача жилья в аренду - занятость покруче иной работы, вам нечего делать в этом сегменте. Извините.

"варианты с бюджетом в 1,5, которые можно сдавать за 15"... Боже мой, и эти люди всерьез рассуждают об инвестициях.

Поверьте, аренда - не ваше. Возможно, пока. А возможно и вообще.

 

 

Спасибо за критику,

по поводу занятости я думаю вы загнули, естественно есть подводные камни, но это не тот график, в котором большинство трудится.

И в любом случае подушка безопасности при потере работы.

 

По поводу бюджета - можно купить однушку на ЗЖМ или СЖМ 36кв м за 2млн, а можно купить студию 24кв за 1,4млн в районе комсы

сдаваться по деньгам они будут почти одинаково,

мне второй вариант интереснее

Изменено 26 июля 2017 пользователем realist

[Frenko]

купить студию 24кв

 

такая маленькая квартира под аренду  отсекает довольно много потенциальных клиентов, на мой взгляд

 

бывает так, что для одного снимать дорого, а для двух - трех человек (вскладчину) уже мало место и личного пространства. Оптимальная квартира должна быть метров 35 по моему убеждению.

[realist]

В том-то и дело, что нельзя. Можно сегодня _вложить_ 1,4 млн в стройку на комсе в надежде на то, что когда-то эта стройка станет студией. Возможно, и не станет.

Но даже если взять оптимистичный вариант, несложно посчитать, во-первых, упущенные за несколько лет банковские проценты, во-вторых, затраты на ремонт и обустройство. И вуаля, "студия за 1,4" волшебным образом превращается в студию за 2,5-3, сдавать которую за 15 - это всего 6% годовых при условии отсутствия простоев.

пусть будет вложить, но для 95% объектов цена в конце строительства будет выше, чем на стадии котлована, особенно на тот сегмент, что я смотрю

проблем с продажей маленьких площадей у застройщика не должно быть, а скидки в конце строительства возможны на не проданные квартиры большой площади

и это увеличение + возможность получения рассрочки покроет недополученные проценты 

остается только риск недостроя, но тут каждый выбирает свое... наличие не проданных студий или однушек в конце строительства возможно в комплексах типо суворовского или ливенцовки, где просто огромный выбор квартир, или комплексах, где не угадали с ценой (объекты сму1 и иже с ними)

можно шерстить вторичку, в поисках интересного варианта, но перспективы постоянного пересечения с агентами-риелторами сделали для меня выбор)) 

 

а по поводу рентабельности я в первом посте говорил, что выбираю мягко говоря не самый высокодоходный вариант, 

не получается перестроиться и спокойно аккумулировать финансы на вкладах больше психологически терпимой суммы, 

так спокойнее, дети потом спасибо скажут

[Aleksey Oleynikov]

Честно говоря, тяжело будет получить прибыль в 12-15т.р. при стоимости в 1,5млн.

 

 

 

В прошлом году мне казался перспективным вариант с квартирами в Акварели

 

Правильно сделали, что отказались от Акварели, панель дороже чем монолит покупать смысла нет да и место не самое выгодное.

 

 

 

В начале этого года в Центральном

 

Этот выбор существенно лучше уже, однако там студии разобрали, а однокомнатные квартиры шли вроде уже выше указанной Вами суммы.

 

 

 

присматриваюсь к Жк Мечникова, 39

 

Для сдачи тоже не айс место в промзоне

 

 

 

Я бы микрорайон Красный Аксай рассмотрел, если под сдачу

 

В КА минимум что я видел 1620т.р. цена была. По инфраструктуре интересный район, но по сдаче не думаю что выше 8-9т.р. удастся там зарабатывать в месяц. Да и вопрос, что будет с домами через 5-10 лет тоже открыт, для меня во всяком случае.

 

Я предлагаю Вам обратить внимание на следующие варианты:

ЖК Первый

 

Вам хватит на студию с большой лоджией углом и прекрасным видом, сам дом будет весьма эстетичен и интересен. Сдача квартиры может дойти 10-12 т.р. Отсутствие прибыли в течение  двух лет до окончания строительства, окупится ростом стоимости квартиры после сдачи дома.

Так же возможный вариант для студентов РИИЖТа

 

ЖК  "Военвед-Сити"

 

Там летом 2018г сдается дом с студиями, сможете приобрести 31 кв.м. удачной планировки. Сдавать сможете в районе 8т.р., но есть риск того, что цена на квартиру после сдачи не будет особо расти. Есть риск остаться без выгоды от покупки на раннем этапе.

 

ЖК "Суворовский"

 

за 1,5млн. Вы можете рассчитывать на однокомнатную квартиру 36кв.м. уже с отделкой. В среднем сдаются они за 8-9т.р., но моя сестра подкупив немного мебели в Икее умудрилась за 10т.р. её сдать. В суворовском эти однушки после сдачи стоят примерно 1,7млн. Выше не поднимется на них цена, потому что их оооочень много будут продавать. НО, Вы не вкладываетесь в ремонт, ни временем, ни деньгами, а это порядка месяц-двух работ и 200-250т.р. 

 

ЖК "Сармат-Тауэр" 

 

уложитесь в 1,5млн со студией 35кв.м. Дом интересный, спрос на сдачу тоже будет. Однако у застройщика их осталось довольно много не распроданных, есть риск того что цена не сильно вырастет. А по сдаче это будет тоже не больше 10т.р.

 

ЖК "Спутник" 

 

Один из самых интересных объектов, когда сумма не достаточно велика. 1к. кв. начинаются от 27кв.м. с ценой от 1,1млн. Есть смысл взять две таких квартиры, одну в рассрочку или ипотеку и сдавать по 7-8т.р. за каждую. Рост цены из-за очень большой ликвидности данных квартир в примерно составит 150-200т.р. на каждой квартире при более низких затратах. Но затраты на ремонт тоже следует считать на обе квартиры. 

 

ЖК Соборный от ГПЗ-10, даже с учетом повышения цены, студии сейчас от 1,5млн. доступны. 

 

Западная Резиденция и Южный берег тоже хорошие варианты, там стоимость квартиры весьма неплохо растет после сдачи домов. Есть смысл брать на котловане самом. Причем в 1,5млн Вы уложитесь с их ремонтом под ключ весьма недурственным.

 

ЖК "НОРД" если остались студии в 4 корпусе с отделкой, то 29,6 кв.м. обойдется примерно в 1,45-1,5млн. У них есть смысл брать с отделкой, потому что разница между черновым вариантом и готовой квартирой под ключ, раньше была 4000 рублей с квадрата, недавно дорожали правда они. Сдавать удастся за 8-9т.р. думаю.

 

 

Так же подумайте над более трудоёмким, но весьма более прибыльным делом, это по суточной сдачей, для такой стратегии подойдут комплексы ближе к центру с точечной застройкой, удобным подъездом и парковкой. 

[Aleksey Oleynikov]

ГПЗ-10 и их Гвардейский-2 в этом месте тяжело вздыхают и думают примерно следующее: "Его бы слова да богу в уши".

 

У них однушек в ГВР как раз таки мало осталось, зависли трешки и двушки по большей части. А 41-45 квадратов у них пользуются большой популярностью

 

 

 

Дети не в долях, как так вышло - загадка, при этом квартира выставлена на продажу. Сколько чудесных вариантов развлечься в будущем по судам есть у нового покупателя!

 

А дети не в долях потому что собственники нарушили законодательство и условия программы мат. капитала. Когда берется ипотека, то детей в собственность не вписывают до погашения ипотеки, потому что банк потом фиг изымет такую собственность, в случае если заемщик перестанет платить. Но прописывается обязательство собственников в течение полу года после погашения кредита, передать детям в собственность их доли. Действительно у покупателей потом может много головной боли быть, после покупки такой квартиры

 

 

 

Вообще в стоимости недвижимости на первом месте - место, на стором месте- место и на третьем месте - место. Можно, конечно, пару месяцев в году сдавать Суворовский за 10, но если рассматривать длительный горизонт времени, то доходность от периферийных однушек весьма скромная. Плюс темпы роста цен на квартиры в хороших местах и на окраинах очень разные.

 

Ну если Суворовский на длительный срок сдавать то 8-9т.р. в месяц сегодня, пока школа и развязка не появится, потом подрастут чуток цены. 

 

А в остальном согласен с Вами, цена на хороший объект будет расти ощутимо выше чем на районы застройки комплексной.

Изменено 28 июля 2017 пользователем Aleksey Oleynikov

[Гость nikolai3285]

здравствуите я нашол давольно прибыльную и надежную компанию - сервис инвест строй я уверен в этои компании по этому туда и вкладываю  

 

[Николай Ерашов]

здравствуите я нашол давольно прибыльную и надежную компанию на саите http://servisinveststroy.ru/сервис инвест строй я уверен в этои компании по этому туда и вкладываю  

 

[realist]

в непрофильной теме были вопросы по поводу этажа и цены

 

по поводу цен на квартиры на последних этажах - в новостройках на высоких этажах обычно идет уменьшение площади с каждым этажем, получается что 22этаж площадь может быть на 1,5кв метра меньше чем на 10, поэтому цена квартиры меньше с одинаковой ценой за квадрат

а меньше вроде как из-за коммуникаций типа вытяжного канала и т.д. (как мне объясняли в отделе продаж)

Изменено 5 января 2018 пользователем realist

[Каупервуд]

в новостройках на высоких этажах обычно идет уменьшение площади с каждым этажем

 

это связано больше с менталитетом людей в Ростовской области. Не привыкли люди жить высоко и боятся что будут проблемы с водоснабжением, лифтом, либо проблемы при пожаре и тд. К тому же изначально первые этажи стараются брать пожилые и инвалиды, люди с деревень, собаководы и прочие почитатели  - из за чего  их разбирают быстрее и охотнее.

 

В Москве например, наоборот верхние этажи дороже. Там считается круто жить на 25-30 этаже и иметь окна с видом на город.

[Hamasadge]

Мы не жалеем что в прошлом году в Ростов переехали, я считаю что сейчас довольно неплохие цены установились на недвижимость, да и цены на сопутствующие услуги не завышены. Например смогли очень выгодно и быстро организовать переезд в Ростове-на-Дону , даже не ожидали получить такую оперативность