Счет-Эскроу - продажи квартир в новостройках

[Aleksey Oleynikov]

3 часа назад, Anonymous сказал:

А есть уже схема перепродажи недостроенного жилья, строящегося по этим счетам.

Да там с точки зрения перепродажи обычная уступка права требования идет. Счет эскроу и деньги на нем так же переуступается, но говорят, пока застройщики не хотят согласие давать на такое.

[Anonymous]

1 час назад, Aleksey Oleynikov сказал:

Да там с точки зрения перепродажи обычная уступка права требования идет. Счет эскроу и деньги на нем так же переуступается, но говорят, пока застройщики не хотят согласие давать на такое.

Это понятно, им это не нужно. Деньги для строительства все равно либо свои либо у банка брать. С другой стороны они и не теряют ничего. 

[Aleksey Oleynikov]

1 час назад, Anonymous сказал:

Это понятно, им это не нужно. Деньги для строительства все равно либо свои либо у банка брать. С другой стороны они и не теряют ничего. 

Им разницы нет по сути на чье имя счет-эскроу открыт. 

В новых правилах застройщикам больше важны:
 

Продажи - от соотношения собранных денег на счетах к использованным на стройку зависит ставка кредитования, а в цену будет заложена максимальная + пара процентов сверху думаю минимум.

Качество проекта - От качественной проработки проекта в ближайшем времени, да в общем-то и уже начинает зависеть уровень продаж. Какой бы ни был крутой отдел продаж, если проект жуткий, то он не будет интересен покупателю, а соответственно рано или поздно за продажи спросит банк. 

Банкам теперь необходимо будет создавать собственные отделы строительные, которые смогут провести аналитику проекта, будет ли он прибыльный так как предполагает застройщик или нет. Так же им нужно будет контролировать целевое использование средств: ценообразование, количество материала в документах и по факту и т.д. Сейчас таких отделов нет даже в Сбербанке, судя по тому, что он аккредитовал Царское Село. 

Очень многое зависит как происходит финансирование, полное сразу или поэтапное и зависит от объема выполненных работ. 

Факторов слишком много и срез по результатам можно будет делать думаю года через два как минимум.

[Anonymous]

24 минуты назад, Aleksey Oleynikov сказал:

Им разницы нет по сути на чье имя счет-эскроу открыт. 

В новых правилах застройщикам больше важны:
 

Продажи - от соотношения собранных денег на счетах к использованным на стройку зависит ставка кредитования, а в цену будет заложена максимальная + пара процентов сверху думаю минимум.

Качество проекта - От качественной проработки проекта в ближайшем времени, да в общем-то и уже начинает зависеть уровень продаж. Какой бы ни был крутой отдел продаж, если проект жуткий, то он не будет интересен покупателю, а соответственно рано или поздно за продажи спросит банк. 

Банкам теперь необходимо будет создавать собственные отделы строительные, которые смогут провести аналитику проекта, будет ли он прибыльный так как предполагает застройщик или нет. Так же им нужно будет контролировать целевое использование средств: ценообразование, количество материала в документах и по факту и т.д. Сейчас таких отделов нет даже в Сбербанке, судя по тому, что он аккредитовал Царское Село. 

Очень многое зависит как происходит финансирование, полное сразу или поэтапное и зависит от объема выполненных работ. 

Факторов слишком много и срез по результатам можно будет делать думаю года через два как минимум.

Короче накрылся у перекупов бизнес.

[Гость 777]

2 часа назад, Anonymous сказал:

Короче накрылся у перекупов бизнес.

Годика два еще не накроется, а может и не накроется вообще

[Aleksey Oleynikov]

13 часов назад, Anonymous сказал:

Короче накрылся у перекупов бизнес.

Не факт. Но выгоды уже такой не будет как ранее точно если по 214 ФЗ. По мимо 214 ФЗ есть разные схемы привлечения денег, вопрос на сколько они будут надежны - открыт

13 часов назад, Anonymous сказал:

Короче накрылся у перекупов бизнес.

Не факт. Но выгоды уже такой не будет как ранее точно если по 214 ФЗ. По мимо 214 ФЗ есть разные схемы привлечения денег, вопрос на сколько они будут надежны - открыт

[Каупервуд]

Требования к собственному капиталу для девелоперов хотят снизить. Покупателям новостроек, которые продаются по эскроу, дать существенный дисконт по ипотеке. 

В России продолжается постепенный переход долевого строительства на новую модель финансирования. Пока основная часть девелоперов продолжает работу по старым правилам, другая решает главный вопрос –  получение проектного финансирования под будущие новостройки.

На днях в Сбербанке заявили, что планируют до конца года упростить условия кредитования для застройщиков жилья. Об этом журналистам сообщил вице-президент, директор дивизиона "Кредитные продукты и процессы" Сбербанка Сергей Бессонов.

Сейчас сумма сделок по кредитованию застройщиков с применением эскроу-счетов, одобренных Сбербанком, в настоящее время составляет почти пол-триллиона рублей. Это две трети от всех сделок. По оценкам Минстроя РФ в течение двух лет банки должны будут заместить свыше 4,6 триллионов рублей (такой объем средств сейчас вложен в жилищное строительство).

По словам топ-менеджера, в настоящее время банк работает над тремя инициативами в сфере проектного финансирования. Первая касается смягчения требований к собственному капиталу. Сейчас застройщик чтобы получить проектное финансирование, должен иметь 15% собственных средств. Для многих  этот пункт является тяжело выполнимым. Банк планирует снять это условия "с хороших застройщиков". В настоящее время разрабатываются критерии для определения таких девелоперов. Запустить проект планируют в конце октября.

"Сейчас мы обсуждаем, какого рода застройщики и проекты смогут получить этот продукт. Ключевым условием станет устойчивость проекта и опыт строительства  жилья в нескольких регионах", - сказал Сергей Бессонов. Он отметил, что речь идет не только о застройщиках уровня ПИК и ЛСР, которые реализуют свои проекты в нескольких регионах. Хотя и они смогут получить данные преференции.

"Условия, что нужно сдавать миллион квадратных метров - не будет. Мы будем обсуждать более скромные цифры с точки зрения ввода. Акцент будет сделан на опыте работы в разных регионах, опыте работы с банком и отсутствии долгостроев и задержек по сдаче домов", - пояснил банкир.

При этом стандартные условия продолжат действовать, мы просто сделаем либерализацию для ряда застройщиков. По нашим расчетам, она может застронут десятки компаний.

Сейчас у банка уже есть продукты, которые минимизируют дефицит собственных средств девелоперов. Например, кредит под будущую прибыль. В этой сфере уже реализуется 28 проектов на 32 млрд рублей. Прогнозируемый дефицит собственного капитала у застройщиков на этот год составляет 90 млрд рублей, треть этой суммы уже закрыта.

Второе нововведение касается существенного снижения ипотечных ставок для покупателей квартир в проектах, где действуют эскроу-счета.

"Мы планируем предоставлять существенный дисконт по ипотеке для покупателей на период строительства дома. Программа разрабатывается совместно с "Дом.Клик", в настоящее время определяется размер скидки. В конце октября такая опция должна стать доступна для всех регионам", - рассказал топ-менеджер.  Сейчас в рамках комплексного предложения для застройщиков и покупателей банк предоставляет скидку по ипотеке 0,8 или 1,6% на весь срок кредитования, но только в 11 субъектах.

Кроме того, Сбербанк планирует до конца года сократить почти в два раза время рассмотрение заявок на проектное финансирование.  "По рекомендациям ЦБ заявки рассматриваются в течение 45 дней. Однако, это достаточно долго. В четвертом квартале мы планируем сократить этот показатель до 25 дней", - сказал он. Произойдет это за счет автоматизации процессов, исключения дублирования.

По словам экспертов сегодня основные сложности при получении проектного финансирования как раз связан с высокими требованиями к собственному капиталу. Некоторые проекты оказываются в "подвешенном состоянии" из-за нехватки собственных средств. Разрешительная документация получена, осталось найти 15% от объема инвестиций, чтобы одобрить кредит на стройку.

Причем подчас потенциальный кредитор хочет видеть, что инвестиции уже вложены в участок, разработку проектной документации или даже начальный этап строительства. Не все девелоперы готовы рисковать вложениями, не имея уверенности в том, что они получат целевое финансирование на оставшуюся часть проекта, говорит гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. Более того, если речь идет о крупном жилом комплексе, то даже для первой стадии реализации требуется банковский кредит.

По словам коммерческого директора Tekta Group Натальи Козловой, сейчас сложности с получением проектного финансирования возникли в основном у застройщиков, которые до этого не имели кредитного бэкграунда. То есть, вели строительство только за счет дольщиков, без наличия одобренной кредитной линии. Девелоперы, которые до перехода к эскроу работали с  банками, таких трудностей не имеют.

По данным Сбербанка, основная причина отказа в выдачи проектного финансирования связана с отсутствием полного пакета документа – около 60% заявок. Около четверти заявок не находят положительного решения по инициативе самого девелопера, и только 15% - это отказ банка из-за того, что проект несет в себе высокие риски. Лишь 3% отказов связаны с изменением параметра самого проекта.

Что касается смягчения требований к размеру стартового капитала застройщика, то данная инициатива действительно может помочь девелоперам. По мнению Кирилла Игнахина она будет полезна для всех игроков рынка новостроек. В Москве сейчас идет активное освоение бывших промзон. Такие проекты довольно сложны, инвестиции требуется немалые, и повышение доступности кредита через снижение требований к собственному капиталу действительно поможет работать девелоперам в таких проектах.

"В провинции проблема другая – собственных средств у застройщиков часто просто нет, поэтому даже старт небольших строек часто предполагает получение значительного финансирования", - говорит он

Гендиректор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции" Алексей Перлин в свою очередь опасается, что подобные преференции получат те, кто в них меньше всего нуждается – крупные девелоперы.  Такие компании строят одновременно несколько объектов и имеют постоянный поток входящих средств.

"Найти необходимую сумму таким девелоперам намного проще, чем застройщикам, реализующим небольшие объемы. А это как раз в основном региональные компании", - отмечает он. Поэтому актуальность инициативы для рынка будет зависеть от критериев оценки, согласно которым компании смогут получить проектное финансирование и при отсутствии 15% собственных средств.

Управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая положительно оценивает смягчение требований к собственному капиталу. Однако более важным, по ее мнению, являются ставки по кредитам для девелоперов.

"Для некоторых застройщиков, особенно работающих в депрессивных регионах, заемный капитал под 12-13% годовых – это очень высокие ставки. Обслуживание такого кредита по определению требует высокого уровня цен, порой неконкурентного", - говорит она.

Есть способ снижения эффективной ставки при высоких темпах продаж, но прогнозировать эти темпы особенно в регионах со слабым спросом непросто. По ее мнению, чтобы проектное финансирование охватило весь рынок без потерь для отрасли, кредит должен быть дешевым. Впрочем, это задача не столько банков, сколько властей в кредитно-денежной сфере. В этом плане есть надежда на дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ, которое мы наблюдаем в этом году.

С 1 июля в России поменялась схема финансирования долевого строительства: застройщики больше не смогут привлекать средства граждан напрямую. Деньги дольщиков будут храниться на специальных счетах в банках – эскроу-счетах, а девелоперы будут возводить дома на кредитные средства, полученные у банков.

Однако некоторые проекты смогут достраивать и заключать договора долевого участия (ДДУ) по старым правилам и после 1 июля. Чтобы закончить проекты без открытия эксроу-счетов, девелоперы должны подойти под установленные критерии: степень готовности многоквартирного дома – не менее 30% и объемы продаж – 10%. Порог готовности понижен для проектов комплексной застройки, девелоперов, которые достраивают проблемные объекты, занимаются программа ветхого жилья и системообразующих компаний. 

Вести

[Good-luck]

Если сам автор стесняется, то выложу я. 

Алексей умничка и монтаж качественный.

В продолжение разговора. 

Ощущение, что эскроу, даже если и приживутся как механизм, будут мало востребованы через несколько лет. За ненадобностью, слишком мало экономического смысла покупать недострой. 

Ещё интересен вот какой момент: с какими настроениями переживают период турбулентности ростовские застройщики? Формально понятно - накопили проектов, земель, аффлов, на пару-тройку лет работы хватит. Любопытны их дальнейшие планы в условиях, когда...хм... как бы сказать не так резко... некоторые их зарубежные счета рискуют пополняться не так резво, как прежде. Будет ли дальше желание строить, или городу в перспективе лет 10-15 надо готовиться к серьезному сокращению предложения? Или к максимальному удешевлению проектов? Наверное, на эти вопросы они и сами ответов не знают.

[Aleksey Oleynikov]

18 часов назад, Good-luck сказал:

Если сам автор стесняется, то выложу я. 

Алексей умничка и монтаж качественный.

В продолжение разговора. 

Ощущение, что эскроу, даже если и приживутся как механизм, будут мало востребованы через несколько лет. За ненадобностью, слишком мало экономического смысла покупать недострой. 

Ещё интересен вот какой момент: с какими настроениями переживают период турбулентности ростовские застройщики? Формально понятно - накопили проектов, земель, аффлов, на пару-тройку лет работы хватит. Любопытны их дальнейшие планы в условиях, когда...хм... как бы сказать не так резко... некоторые их зарубежные счета рискуют пополняться не так резво, как прежде. Будет ли дальше желание строить, или городу в перспективе лет 10-15 надо готовиться к серьезному сокращению предложения? Или к максимальному удешевлению проектов? Наверное, на эти вопросы они и сами ответов не знают.

Спасибо за обратную связь) Форум не в приоритете - с на своих страничках и канале - опубликовал) 

Думаю востребованность эскору будет снижаться по мере насыщения рынка готовым предложением в уже сданных домах. По поводу разницы в цене проектов - если вдруг появится какой-то очень привлекательный объект, то его цена все равно будет взлетать прилично. Но если по картине в общем, то да, думаю разница будет ниже между котлованом и сданным домом. Ну и не забываем, что при покупке недостроя, мы по мимо экономии ещё получаем возможность выбрать планировку и этаж. По причине роста избирательности граждан - значимость этих преимуществ растет. 

У меня клиенты вот уже несколько месяцев охотятся за 3к. кв. в стройке в определенном доме. 

А по поводу застройщиков и проектов. Крайне негативный настрой в основном у местных, а их по сути осталось не много. Ск-10 перестроились уже, главное чтобы потянули. Пока местные не перестроятся на иной подход они будут терять участки и долю рынка. Рынок с удовольствием заберут приезжие из других регионов. У них с работой по проектному финансированию и эскроу проблем не возникает. Развиваются согласно изменениям и тенденциям.

[Anonymous]

В 03.10.2019 в 11:27, Aleksey Oleynikov сказал:

Спасибо за обратную связь) Форум не в приоритете - с на своих страничках и канале - опубликовал) 

Думаю востребованность эскору будет снижаться по мере насыщения рынка готовым предложением в уже сданных домах. По поводу разницы в цене проектов - если вдруг появится какой-то очень привлекательный объект, то его цена все равно будет взлетать прилично. Но если по картине в общем, то да, думаю разница будет ниже между котлованом и сданным домом. Ну и не забываем, что при покупке недостроя, мы по мимо экономии ещё получаем возможность выбрать планировку и этаж. По причине роста избирательности граждан - значимость этих преимуществ растет. 

 

А как застройщики будут работать с риэлторами? Денег-то застройщик теперь от покупателя не получает, как будет выплачивать комиссионные?

[Aleksey Oleynikov]

26 минут назад, Anonymous сказал:

А как застройщики будут работать с риэлторами? Денег-то застройщик теперь от покупателя не получает, как будет выплачивать комиссионные?

Легко и непринужденно)  Даже если не прописывать эту статью расходов в фин. модель проекта у застройщиков есть собственные средства. 
Но по факту совершенно спокойно прописывается в фин. модели статья расходов эта. Для понимания уже несколько ЖК у нас строятся по проектному финансированию и спокойно себе платят комиссию.

[Вера Любимова]

Ростовская область лидирует по количеству открытых эскроу-счетов для застройщиков

В Ростовской области в настоящее время открыто 927 эскроу-счетов для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, говорится в сообщении Южного ГУ Банка России.

Всего в Южном федеральном округе было открыто более 1,6 тысячи счетов эскроу, а, значит, Ростовская область стала лидером по этому показателю среди регионов Юга России.

Кроме того, за два месяца с 26 августа по 28 октября, сумма средств, размещенных дольщиками на счетах эскроу выросла втрое до 1,8 миллиарда рублей. Количество кредитных договоров, заключенных с застройщиками на финансирование проектов долевого строительства, за два месяца увеличилось в полтора раза — до 22, а суммы договоров выросли вдвое — до 14,6 млрд рублей.

По словам управляющего Отделением по Ростовской области Южного ГУ Банка России Натальи Леонтьевой, динамика кредитования застройщиков в рамках проектного финансирования в регионе достаточно позитивная, учитывая, что новая система, которая призвана защитить права дольщиков, стала обязательной только с 1 июля текущего года. «Цифры говорят сами за себя: процесс перехода на проектное финансирование на Дону запущен», — подчеркнула она.

источник