ЖК "Вересаево"СДАН

[Гость Леонид]

Как я и говорил скорее всего следующие литеры вдоль дона будут не бизнес класс ) ну не хотят бизнесы жить в нижней Нахичевани нюхать канализацию камыши и терпеть стаи комаров )

[canibus]

57 минут назад, Houdini сказал:

почему ЮСИ не выкупила участок "Город у реки" с эливатором и не сделали район по типу КА

Потому что, на том участке не сделаешь микрорайон по типу КА (чтобы и школу, и садик, и аллею куда-нить воткнуть).

Во-первых, размеры. Сомневаюсь, что ЮСИ заинтересуют участки меньше 10 гектар. Другое дело 26 или 38 га. Во-вторых, с ним возни как с КА (демонтаж цехов, вывоз мусора, выравнивание рельефа), но одно дело заморачиваться ради 26 домов, другое - ради 9. В-третьих, он хуже расположен - со всех сторон промзона (газовый, шампанка, заброшенный мукомольный). Если кратко, с ним слишком много гемора, а выхлоп мелковат: что такое для ЮСИ всего 9 домов  А вот китайцам (пардон, МСК), по-моему пофиг, они хватают все, что плохо лежит: частник на Нариманова? - Пойдёт! Чкаловская роща? - Отлично! Левенцовка? - Освоим! Промзона в низах Нахичевани? - Берем! Говнярка? - Замечательно! ЮСИ немного больше анализирует.

[canibus]

1 час назад, Houdini сказал:

Я думаю, что они или изменят планировки, или начнут давать хорошие скидки на бизнес класс. 

Планировки там нормальные, это в 21 литере была несуразица, дело не в них. Для того района 60 - потолок, я об этом говорил еще два года назад. Но мне тут писали, что это фигня и что все разлетится 

[canibus]

48 минут назад, Гость Леонид сказал:

скорее всего следующие литеры вдоль дона будут не бизнес класс 

Было бы самым грамотным решением. По хорошему, уже с 23 литера надо было строить комфорт и чем ближе к ж/д мосту - тем больше это должно быть отражено в цене

[Houdini]

27 минут назад, canibus сказал:

Было бы самым грамотным решением. По хорошему, уже с 23 литера надо было строить комфорт и чем ближе к ж/д мосту - тем больше это должно быть отражено в цене

Дома на вряд ли уже изменишь (внешне). 1. Уйдут от концепции и будет смотреться несуразно. 2. А смогут ли они его изменить внешне, ведь фундамент сделан под дома как 21-23 литер. Тут только планировки менять (урезать) и делать все этажи одинаковые (а не как сейчас). 3. Нужно будет как-то удешевлять дома, что бы не было обидно людям купившим бизнес класс по 65-75 т.р. Скорее всего уберут двор без машин и сделают общий двор. Еще и запихнут коммерцию на первый этаж, также уберут теплые полы и французские окна. Вообще изначально им надо было не заморачиваться с этим бизнес классом, а как-то расположить дома так, что бы окна первых подъездов (как в 6 подъездных домах) выходили на дон. Или строить свечки (на подобие 6 литера) так чтобы окна трешек выходили на Дон.  

[Houdini]

44 минуты назад, canibus сказал:

Потому что, на том участке не сделаешь микрорайон по типу КА (чтобы и школу, и садик, и аллею куда-нить воткнуть).

Мне кажется, что ЮСИ кроме Вересаево нечего больше строить не будет. У них вообще по слухам планы уйти на Москву. 

[Houdini]

45 минут назад, canibus сказал:

Было бы самым грамотным решением.

Да и рынок у нас специфический. Мне кажется, что они не рассчитали свои амбиции когда заходили в Ростов. У нас и покупателей особо нету. Приезжих мало (это тебе не Краснодар), а местным то не угодишь районом, то ценной, то газом (). Мне кажется если бы они снизили цену до 43-46 т.р., то у них продажи выросли хорошо и квартиры в Александровке улетали как горячие пирожки, а в КА надо было продавать 50-53 т.р., элитку 58-60 (62). 

[canibus]

1 час назад, Houdini сказал:

Дома на вряд ли уже изменишь (внешне). 1. Уйдут от концепции и будет смотреться несуразно. 2. А смогут ли они его изменить внешне, ведь фундамент сделан под дома как 21-23 литер.

Внешне их менять и не надо, это дополнительные траты и зачем. Они не используют там какой-то суперский кирпич ручной формовки из немецкой глины. Это обычный кирпич и его цена сильно не повлияет на себестоимость.

Тут только планировки менять (урезать) и делать все этажи одинаковые (а не как сейчас).

Урезать ничего не надо, просто перераспределить нарезку: фронтальными сделать трёхи, двушки по бокам, однушки по бокам и на север.

3. Нужно будет как-то удешевлять дома, что бы не было обидно людям купившим бизнес класс по 65-75 т.р. Скорее всего уберут двор без машин и сделают общий двор. Еще и запихнут коммерцию на первый этаж, также уберут теплые полы и французские окна.

Вполне достаточно убрать теплые полы и поставить окна попроще. Коммерция на первом этаже - фэйл, дома с краю района - проходимость слабая и подъезд неудобный по стилобату. Двор с машинами или без, никак не скажется на себестоимости строительства, это скорей маркетинговый ход. А "чтобы не было обидно людям купившим бизнес класс по 65-75 т.р." по пусть утешают себя мыслью, что они находятся дальше от ж/д моста и слышат дыдыц-дыдыц не так отчётливо

Вообще изначально им надо было не заморачиваться с этим бизнес классом, а как-то расположить дома так, что бы окна первых подъездов (как в 6 подъездных домах) выходили на дон. Или строить свечки (на подобие 6 литера) так чтобы окна трешек выходили на Дон.  

Достаточно было одного 21 литера. А дальше уже смотреть по спросу.

Мне кажется, что ЮСИ кроме Вересаево нечего больше строить не будет.

Очень сомневаюсь

У них вообще по слухам планы уйти на Москву. 

Только наверное не в Москву, а в Подмосковье? Ну тогда надо меняться. То, что окей на юге (сплошной кирпич), там может не понравится... там люди избалованы... там ПИК (не тот, что здесь), там Брусника и КА там может не зайти. Это тут люди нормальной архитектуры не видели, поэтому и молятся на Кристину, у которой весьма простенькие внешне домики 

Да и рынок у нас специфический. Мне кажется, что они не рассчитали свои амбиции когда заходили в Ростов. У нас и покупателей особо нету. Приезжих мало (это тебе не Краснодар), а местным то не угодишь районом, то ценной, то газом ().

Этот рынок - самый лучший из всех, на которых работали ЮСИ. Краснодар? Да, много народа едет, но цены ниже ростовских и конкуренция бешеная. Наш рынок долгое время был защищен и изолирован, только последние 3-4 года потянулись гости. Конкуренция с краснодарской не сравнить, не просто так краснодарцы сюда ломанулись, надоело там рубится друг с другом  Ставрополь? Я вас умоляю. Копеечный рынок. Коллега продал трешку в Ставрополе за 2+ ляма и прыгал от радости. Тут за эту сумму попробуй однушку найди, если не в Суворовском. В Персике, я слышал, ЮСИ одно время продавали по 26 тыр :)))) За 26 тыр у тебя тут будут все сметать этажами даже в Западной Резиденции :))) Хороший у нас рынок, если больше думать головой и анализировать информацию, а не считать себя истиной последней инстанции.

Мне кажется если бы они снизили цену до 43-46 т.р., то у них продажи выросли хорошо и квартиры в Александровке улетали как горячие пирожки

Не будет ничего "улетать, как горячие пирожки" в Александровке. Будет продаваться лучше, да. Но дикого ажиотажа не будет - не тот район. У Галактики вон больно улетает по 43-46? 

 

[Houdini]

4 минуты назад, canibus сказал:

В Персике, я слышал, ЮСИ одно время продавали по 26 тыр :))))

Интересная вариация cлова "Перспективный". Да были времена, что по такой цене продавали. 

5 минут назад, canibus сказал:

За 26 тыр у тебя тут будут все сметать этажами, все подряд :))) Хороший у нас рынок, если больше думать головой и анализировать информацию, а не считать себя истиной последней инстанции.

Ну и сравнивать Ставропольский рынок с Ростовским тоже не стоит, понятно что у нас за 26 все сметут за пару часов. Но и загибать тоже не надо. Сейчас они в Персике продают по 36-38 (по-моему) и это для Ставропольчан как для нас по 55-60 продавать. P.S. Хотя я много раз был в Ставрополе и меня постоянно мучает один вопрос, где они берут столько покупателей?  

8 минут назад, canibus сказал:

Не будет ничего "улетать, как горячие пирожки" в Александровке. Будет продаваться лучше, да. Но дикого ажиотажа не будет - не тот район. У Галактики вон больно улетает по 43-46? 

У Галактики нету того, что предлагает ЮСИ. В плане планировок, качества, соц. объектов, инфраструктуры и благоустройства. Так что я думаю хорошая цена для Вересаево это в среднем 45 т.р. Но не та сумма, что просит ЮСИ сейчас. На мой взгляд, Галактики надо было подождать пока ЮСИ, хотя бы пол района застроит, тогда бы у них покупали охотнее. Из-за всей инфраструктуры которую дает ЮСИ, но по оптимальной цене. 

11 минут назад, canibus сказал:

Очень сомневаюсь

1. Если и будет, то не скоро 2. Нужны большие территории. Хотя вон в Ставрополе у них 2 новых комплекса один Комфорт +, а другой бизнес и расположены они на территориях по 9-10 гектар. 3. Мне кажется, что если и будут строить что-то новое. То это будет кардинально отличаться от КА с Вересаево и будет располагаться на не большой территории для начала. Я думаю где-то под 10-15 гектар. А если проект зайдет, то возьмут территорию побольше. P.S. Сейчас мне очень нравиться их проект ЖК Российский. На мой взгляд очень крутой и красивый комплекс. Нам бы в Ростов, что нибудь похожее для начала. 

[Гость Юг.]

https://expertsouth.ru/articles/kak-rostov-pozvolyaet-zastroyshchikam-ne-dostraivat-infrastrukturu/

[Good-luck]

3 часа назад, Гость Юг. сказал:

https://expertsouth.ru/articles/kak-rostov-pozvolyaet-zastroyshchikam-ne-dostraivat-infrastrukturu/

Интересная статья, так и есть. Саммари для тех, кто ленится прочитать: «социалку строить никто не хочет». Читать тяжело из-за того, что автор путается в терминах и не даёт ссылок или хотя бы названий документов, которые имеет в виду. 

Несколько комментариев:

Цитата

«По прогнозируемому количеству населения определяется и уровень нагрузки на объекты социальной инфраструктуры, которую зачастую возводит сам застройщик.»

Зачастую? Ну да, наперегонки бегут возводить, волосы назад. А в районе старого аэропорта прям дерутся за возможность построить социальную инфраструктуру самостоятельно. 

Цитата

«Между делом выяснилось, что в проектной декларации застройщик определяет комплекс как объект бизнес-класса.» (про Вересаево)

Нет такого в проектной декларации.

Цитата

«В проекте планировки “Вересаево” норма площади квартир в расчете на одного человека — 40 кв. м применена для расчёта численности населения в отрыве от других обязательных характеристик. Квартиры уровня комфорта “бизнес-класс” занимают 100% объёма жилищного строительства вместо доли в 15%».

Автор все напутал. В документе, на который он ссылается, речь идёт не о доле жилья повышенной комфортности в конкретном проекте, а о доле в общем строительстве по городу. Источник, стр. 14, п. 5.6.

Цитата

«Возьмём крупный проект ЖК «Город у реки»

Какую они особенную инфраструктуру обещали, кроме торгового центра и небольшого детского сада?

Цитата

«Ещё один яркий пример — ЖК «Мечников» строительной компании «СК10». ... согласно заключению экспертизы, норма обеспеченности в одном из домов ЖК соответствует 30 кв. м на человека.»

И в чем противоречие с цитируемым документном? Там так и сказано: 30-40 м. Средняя, а не минимальная на человека. 

Цитата

«Только крупные федеральные застройщики имеют чёткую линейку жилья разного класса и соблюдают стандарты»

К региональным рынкам нельзя подходить с абсолютной единой для всех линейкой. Не просто так «Нормативы градостроительного проектирования» - региональные документы.

Цитата

«Ведь городские власти принимают решения согласно проектам планировок с декларируемыми данными о классе жилья.»

То есть городские власти без глаз, верят на слово застройщику, а прочесть экспертизу у них не хватает времени? Или вы на что намекаете?

Цитата

«указанная лазейка в законодательстве»

Все равно не пойму, о какой лазейке в каком конкретно законодательстве идёт речь. То, что застройщики занижают количество жителей? Так это не лазейка. Более тщательный контроль проектов желателен, но сам же автор пишет, что «пока закрывают глаза из-за того, что ЮСИ помогает решать проблему обманутых дольщиков».

[Good-luck]

11 часов назад, canibus сказал:

там люди избалованы... там ПИК (не тот, что здесь), там Брусника

Если среди грамотной речи появляется ляп, то вполне возможно, его никто не заметит.

Московский Пик и избалованные люди - просто какой-то анекдот.

Брусника в Москве строит _один_ проект из четырёх домов на семи ветрах в Видном. Все. Её философия (малая этажность, формирование добрососедства, коллективная жизнь, все друг друга знают) хорошо ложится на небольшие города, на рынок Тюмени, а в Ставрополе вообще родная, там всю жизнь так жили и живут. Но даже в Ростове иное мышление, здесь платежеспособная часть населения _не_хочет_ общественной жизни на виду у всего двора. А уж образ жизни среднестатистического жителя московской агломерации точно предполагает максимальную степень индивидуализма.

Если бы вы сказали, что москвичи избалованы, потому что у них городское благоустройство - да, но не везде, ох, не везде. Потому что у них Интеко и Донстрой - да, но цены там не доступные среднему жителю. Потому что в принципе есть, из чего выбрать - да, но голосуют рублем в итоге, а за «10 минут пешком до метро» проголосуют хоть за черта лысого.

Так что ЮСИ в московском регионе могла бы неплохо разгуляться. Если южную историю с газом свернут. Впрочем, если они там появятся, эту историю им даже развернуть не дадут.