Новые поправки в 214-ФЗ

[Alice]

Расширенный пакет поправок в 214-ФЗ примут во втором чтении 18 декабря

Застройщиков ждут внеплановые проверки, в том числе со стороны Фонда защиты дольщиков. Девелоперы будут обязаны размещать более полную информацию в ЕИСЖС. Кроме того, вводятся другие новации.

Корреспондент портала ЕРЗ присутствовал в четверг на заседании Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.

На нем были рассмотрены и рекомендованы к принятию во втором чтении поправки в 214-ФЗ и другие законодательные акты РФ, нацеленные на совершенствование механизма финансирования жилищногостроительства.

Всего, по словам председателя комитета Николая Николаева , в текст законопроекта №581453-7 ко второму чтению было внесено 33 поправки, три из которых в итоге были отклонены

Главные новеллы касаются следующих моментов:

• смягчается одно из условий допуска застройщика к услугам проектного финансирования (банковского кредитования с размещением денег дольщиков на счетах эскроу): вместо не менее 10 тыс. кв. м девелоперу достаточно иметь в своем активе не менее 5 тыс. кв. м построенного жилья;

• отменяется контроль целевого использования кредитных средств застройщиком с момента сдачи дома в эксплуатацию со стороны уполномоченного банка-кредитора;

• ужесточается система государственного контроля застройщиков, работающих в сфере долевого строительства: исключается механизм плановых проверок и расширяются основания для их проведения, включая случаи несвоевременного выполнения застройщиком предписаний контролирующих органов;

• в целях своевременного выявления признаков возможной неплатежеспособности застройщиков Фонд защиты дольщиков наделяется правом проводить проверку их финансово-хозяйственной деятельности;

• дополняется состав сведений (в частности, за счет проектной документации), которые должны быть раскрыты застройщиком через ввод в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС);

• застройщику предоставляется право брать займы у своего учредителя, даже если последний является не юридическим, а физическим лицом, но при этом размер займа не должен превышать 20% от стоимости проекта;

• в случае банкротства застройщика в реестр требований к нему со стороны кредиторов на равных основаниях включаются как недостроенные жилые помещения (квартиры), так и машино-места и нежилые помещения типа кладовок;

• Фонд защиты дольщиков наделяется правом учредить собственную дочернюю компанию-застройщика, чтобы с ее помощью осуществлять за счет бюджетных средств достройку проблемных объектов;

• возможность остаться в прежней системе долевого финансирования, без обязательного перехода на банковское кредитование с использованием эскроу-счетов с 1 июля 2019 года, будет предоставлена только тем проектам жилищного строительства, которые соответствуют определенным критериям

«Правительство должно в самое ближайшее время подготовить эти критерии, чтобы мы также могли их рассмотреть», — проинформировал Николай Николаев.

Принятие законопроекта во втором чтении, как ожидается, состоится на ближайшем пленарном заседании Госдумы 18 декабря.

Выступивший на заседании профильного комитета Госдумы замглавы Минстроя России Никита Стасишин (на фото выше) поблагодарил депутатов за плодотворную совместную работу по реформированию системы жилищного строительства, инициированному Президентом России в интересах дольщиков.

При этом чиновник проинформировал, что для 214-ФЗ вышеперечисленные поправки — не последние.      

«В весеннюю сессию будет ряд поправок, которые относятся к региональной составляющей, — пояснил замминистра, добавив: — И еще будет ряд поправок в части страхования». При этом он заметил, что по данному вопросу должны также подготовить свои замечания представители Банка России.

Напомним, речь идет о том, чтобы риски гражданской ответственности застройщиков перед дольщиками были полностью переданы от страховых компаний Фонду защиты дольщиков.

Примечательно, что законопроект о внесении дополнительных изменений в 214-ФЗ и другие законодательные акты РФ ко второму чтению значительно расширился в плане вносимых поправок по сравнению с редакцией, подготовленной к первому чтению документа.

Как ранее информировал портал ЕРЗ, в прежней редакции содержалось всего три новых ключевых положения:

1) размер платежей, подлежащих исполнению по каждому проекту строительства, реализуемому на основании договоров в рамках комплексного освоения территории (КОТ), устанавливается застройщиком самостоятельно, исходя из расчетного суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате по договору, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта;    

2) солидарную ответственность бенефициаров застройщика за убытки, причиненные по их вине дольщикам, предлагалось заменить на субсидиарную, что, по мнению инициаторов данной поправки, позволит создать привлекательные для застройщиков условия, в том числе при реализации механизма по развитию застроенных территорий;

3) в Закон «О несостоятельности (банкротстве)» было предложено ввести новую статью 20115-4, предусматривающую солидарно-субсидиарную ответственность для членов жилищно-строительного кооператива (ЖСК) «в пределах сумм паенакоплений (паев), подлежащих возврату или возвращенных при прекращении членства в ЖСК, если признаки банкротства ЖСК возникли в результате виновных действий или бездействия указанных лиц».

Позже к трем этим положениям добавились новые поправки, о которых сказано в начале.    

источник

 

[Aleksey Oleynikov]

37 минут назад, Alice сказал:

• возможность остаться в прежней системе долевого финансирования, без обязательного перехода на банковское кредитование с использованием эскроу-счетов с 1 июля 2019 года, будет предоставлена только тем проектам жилищного строительства, которые соответствуют определенным критериям

«Правительство должно в самое ближайшее время подготовить эти критерии, чтобы мы также могли их рассмотреть», — проинформировал Николай Николаев.

Любопытно) Как и ожидалось, сперва придумали, а когда получили обратную связь от тех на кого повлияет закон, начали думать по новой. 

[karabass]

Есть смысл ожидать принятия закона ибо борьба там будет нешуточная, почему и откладывается уже долгое время внесение этих поправок. 

Интересный нюанс состоит в том, что у законодателей появилось желание загнать под действие новелл и тех застройщиков, которые сломя голову спешили получить разрешение на строительство до их введения При таком раскладе думается возможны скидки... 

[Вера Любимова]

Страхование заменено отчислениями в компенсационный фонд. Для всех застройщиков

При рассмотрении во втором чтении законопроекта №581453-7 Государственная Дума с голоса приняла дополнительные поправки в законодательство о долевом строительстве.

Банк России запретил СК «Респект» страховать риски застройщиков. Компания занимала на рынке страхования ответственности застройщиков долю более 80%. Такое решение могло привести к параличу жилищного строительства, т.к. по действующему законодательству привлечение средств в около 70 млн кв. м строящихся в России многоквартирных домов запрещено без страхования.

Как рассказал РБК председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев (на фото), в ответ на это нижняя палата приняла решение о немедленной замене всего страхования застройщиков обязательными отчислениями в компенсационный фонд дольщиков. Ранее отчислениями в компенсационный фонд облагались только дома, по которым первый ДДУ заключен после 20 октября 2017 года.

«Нами срочно была подготовлена поправка, которая даст возможность застройщикам, не останавливая продажи, страховать свои риски не в страховой компании, а в Фонде защиты прав дольщиков», — сообщил Николай Николаев.

Законопроект сегодня принят во втором чтении.

[lunnaya7]

Ужесточение закона для девелоперов: что ждет рынок жилья в 2019 году
Госдума приняла новые поправки: 1 июля 2019 года продажи во всех проектах долевого строительства, в том числе текущих, должны перейти на эскроу-счета

Сегодня, 19 декабря 2018 года, Госдума приняла в окончательном, третьем чтении новые поправки в закон о долевом строительстве жилья. Ко второму чтению законопроект существенно изменился. Главная новелла — переход на расчеты через эскроу-счета с 1 июля 2019 года распространится на все новостройки. Получить деньги с такого счета застройщик сможет только после сдачи проекта в эксплуатацию. Закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Данный закон ужесточает принятые летом этого года требования, которые позволяли девелоперам, получившим разрешения на строительство (РНС) до 1 июля 2018 года, строить и продавать по старым правилам. Таким образом, плавного перехода от долевого строительства к проектному финансированию, на который рассчитывали девелоперы, не будет.

По мнению застройщиков, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимость», ужесточение закона нарушит финансовые модели текущих девелоперских проектов и приведет к росту цен на новостройки (в начальной стадии строительства) от 10% до 20%.

Подробнее на РБК:

https://realty.rbc.ru/news/5c1a04989a794777e5583759

А как все спешили-то получить разрешения до 1.07.2018))))))))))))))))))

[karabass]

В 14.12.2018 в 10:38, Aleksey Oleynikov сказал:

Любопытно) Как и ожидалось, сперва придумали, а когда получили обратную связь от тех на кого повлияет закон, начали думать по новой. 

И никакого лоббизма

[Aleksey Oleynikov]

В 20.12.2018 в 14:05, karabass сказал:

И никакого лоббизма

я Вам как отыщу ту статью с первоначальными поправками подкреплю обязательно) все времени нет докопаться) 

 

 

[Aleksey Oleynikov]

Разбираем новые поправки в 214-ФЗ

18 декабря Госдума во втором чтении примет законопроект №581453-7, поправки в который одобрены 14.12.2018 профильным комитетом Думы. В очередной раз правила финансирования жилищного строительства подвергнутся существенным изменениям. 

Закон 214-ФЗ

I. Главное изменение — сокращение объектов, в отношении которых с 1 июля 2019 года застройщик сможет напрямую (без счетов эскроу) привлекать средства граждан 

Определяется, что с 1 июля 2019 года прямое привлечение застройщиком средств граждан сохранится только в отношении домов высокой степени готовности. Критериями высокой степени готовности будут являться следующие показатели:

● степень готовности объекта;

● количество заключенных ДДУ.

Конкретные показатели указанных критериев будут установлены Правительством РФ. 

Отметим, что поддержанная депутатами новелла противоречит утвержденной Правительством РФ дорожной карте отмены долевого строительства. Согласно дорожной карте заключительный, третий, этап реформы предусматривал обязательность перехода на счета эскроу только а случае, если первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года. Именно такая норма содержится в действующем законодательстве о долевом строительстве.  

    

II. Смягчение требований к опыту застройщику

Смягчаются требования к площади (с 10 000 кв. м до 5 000 кв. м), являющейся подтверждением наличия у застройщика опыта строительства.

III. Запрет на привлечение средств ЖСК

ЖСК могут привлекать денежные средства граждан только в строительство объектов по разрешениям на строительство, выданным до 01.07.2018. 

Согласно действующему законодательству разрешение на привлечение средств распространялось на ЖСК, созданные до 1 июля 2017 года.

IV. Изменяются требования, связанные с привлечением средств в строительство объектов, разрешение на строительство (РС) которых выдано до 01.07.2018

Застройщики обязаны открыть расчетный счет под каждое РС. Теперь это требование не зависит от даты выдачи РС.

Отменяются требования:

● об открытии расчетного счета в одном уполномоченном банке с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком;

● об ограничении территории одним или несколькими РС в рамках ГПЗУ, КОТ, РЗТ, КРТ (закон приводится в соответствие с разъяснением Минстроя России).

Сведения о закрытии или открытии расчетного счета застройщика в отношении любого объекта (номер счета, ИНН, ОГРН банка) размещаются в ЕСИЖС не позднее 1 рабочего дня со дня открытия или закрытия счета. Теперь это требование не зависит от даты выдачи РС.

 

Установленные статьей 18.2 214-ФЗ ограничения на проведение операций по счету теперь распространяются на все объекты, по которым осуществляется привлечение средств дольщиков. Исключение составляют только операции по счету, предназначенные для исполнения обязательств застройщика, возникших до 01.07.2018.

Однозначно определен (в формулировках, исключающих двоякое толкование) запрет застройщикам независимо от даты выдачи РС:

• привлекать нецелевые займы;

• использовать имущество для обеспечения обязательств третьих лиц;

• принимать на себя обязательства по обеспечению исполнению обязательств третьих лиц;

• выпускать и выдавать ценные бумаги;

• создавать коммерческие и некоммерческие организации;

• осуществлять наличные расчеты.

Уполномоченным банкам предоставлено право запрашивать дополнительные документы для проведения операций по счету в отношении всех объектов, независимо от даты выдачи РС. 

V. Ограничено право застройщика на выбор банка для размещения депозита

Застройщики вправе размещать временно свободные денежные средства на депозите только в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет.

 

VI. Счета эскроу

Если застройщик получает кредит на строительство, то дольщики должны вносить средства на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил кредит. В случае рефинансирования кредита в другом банке, дольщики по ДДУ, заключенным после выдачи кредита, вносят средства на счета эскроу в другом банке, который рефинансировал кредит.

VII. Целевое использование средств дольщиков

Разрешено использовать средства дольщиков на содержание помещений, машино-мест со дня ввода их в эксплуатацию, если права на такие помещения не зарегистрированы.

Разрешено привлекать займы от участников и учредителей застройщика (физических и юридических лиц), в том числе уплачивать по ним проценты из средств дольщиков. При этом законом устанавливается ряд условий, при которых допускается заключение указанных договоров займа.

Согласно переходным положениям, указанные изменения не применяются в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018. 

VIII. Возможность заключать ДДУ в промежутке между вводом объекта в эксплуатацию и его кадастровым учетом

После ввода объекта в эксплуатацию, но до кадастрового учета, застройщик может заключать ДДУ. В таком случае ДДУ заключаются без уплаты взносов в фонд и без использования счетов эскроу.

Согласно переходным положениям, указанное изменение не применяется в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018. 

IX. Банковский контроль

Число расчетных счетов не должно превышать количество разрешений на строительство.

Запрещено снятие и зачисление на расчетный счет средств в наличной форме (исключение оплата труда, налоги, взносы).

Банковский контроль прекращается после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации одного права собственности на объект долевого строительства.

Согласно переходным положениям, указанные изменения не применяются в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018. 

  

X. Проектная декларация

В Проектной декларации (ПД) должен быть указан размер платежей по договорам РЗТ, КОТ, КРТ.

 

XI. Контролирующий орган

Исключены плановые проверки.

Внеплановые проверки без уведомления застройщика проводятся в случае:

• истечение срока ранее выданного предписания;

• нарушения в ежеквартальной отчетности;

• отклонения от графиков строительства на 6 и более месяцев;

• приказ руководителя органа контроля.

XII. Ответственность 

Солидарная ответственность бенефициара застройщика по обязательствам юридического лица заменена на субсидиарную ответственность.

    

XIII. Размещение информации в ЕИСЖС

Обязанность ЖСК

Вводится обязанность ЖСК размещать в ЕИСЖС информацию, которую сейчас ЖСК размещают в ГИС ЖКХ. 

Указанная обязанность возникает у ЖСК через 9 месяцев со дня вступления в силу закона. До истечения 9 месяцев оператор ЕИСЖС и ГИС ЖКХ обязаны обеспечить возможность передачи данными системами информации и документов.

     

Обязанность застройщиков

Вводится обязанность застройщиков размещать в ЕИСЖС проектную документацию (ПД). Не указана стадия проектной документации: «проект» или «рабочая документация». Застройщики, получившие заключение экспертизы до 01.07.2018, обязаны направить проектную документацию в ЕИСЖС не позднее 6 месяцев со дня объявления оператором системы о технической готовности. Направление проектной документации после указанного срока является основанием для проведения внеплановой проверки.

Обязанность Росреестра

Вводится обязанность Росреестра размещать в ЕИСЖС сведения о погашения записи в ЕГРН о регистрации ДДУ.

Обязанность оператора ЕГРЗ

Оператор ЕГРЗ размещает в ЕИСЖС:

● сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (РИИ);

● сведения о ПД и РИИ;

● заключения экспертизы;

● ПД и РИИ.

Закон «О несостоятельности (банкротстве)» 

XIV. Реестр требований жилых помещений заменен на реестр требований участников строительства

Реестр требований жилых помещений заменен на реестр требований участников строительства. До утверждения в установленном Законом о банкротстве порядке федерального стандарта о правилах ведения реестра требований участников строительства требования участников строительства (как о передаче жилых помещений, так о передаче машино-мест и нежилых помещений) включаются в реестр требований о передаче жилых помещений с учетом очередности, предусмотренной указанными поправками.

Если производство по делу о банкротстве возбуждено до дня вступления в силу поправок, и не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (дольщики), конкурсный управляющий включает требования о передачи нежилых помещений и машино-мест в реестр требований жилых помещений и исключает их из 4-й очереди реестра требований кредиторов. Если такие требования не предъявлены в действующем порядке, они могут быть предъявлены конкурсному управляющему в течение 2 месяцев со дня вступления в силу поправок.

В реестр требований включаются требования, в том числе о передаче нежилых помещений в размере, не превышающем 7 кв. м, машино-мест.

К объекту строительства отнесено здание (сооружение), предназначенное для размещения машино-мест, в отношении которых участники строительства имеют требования к застройщику.

XV. Дополнительные требования к конкурсному управляющему застройщика

Вводятся дополнительные требования к конкурсному управляющему застройщика:

• опыт арбитражного управления в процедуре банкротства не менее 3-х застройщиков.

• отсутствие уголовной ответственности за неправомерные действия при банкротстве.

 

XVI. Фонд в процедуре банкротства. Спецзастройщик, созданный Фондом

Для финансирования мероприятий по завершению строительства, осуществляемых публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», Фонд может заключать ДДУ. При этом вводится запрет на уступку прав по таким ДДУ до ввода объекта в эксплуатацию. При заключении таких договоров страхование и уплата взносов в компенсационный фонд не требуется.

Приобретателем имущества застройщика–банкрота (земля и «незавершенка») может быть созданная Фондом некоммерческая организация. В отличие от другого юридического лица такая организация становится приобретателем без конкурса.

Определено имущество застройщика-банкрота, которое передается новому застройщику:

• земельный участок, предназначенный для строительства;

• неотделимые улучшения;

• объекты незавершенного строительства;

• ОКС, обеспечивающий подключение объекта к сетям;

• объекты инфраструктуры;

• права на проектную документацию;

• права по договорам, заключенным с проектной организацией генподрядчиком и техническим заказчиком.

Новый приобретатель обязан достроить объект не позднее 3 лет с момента его приобретения.

Если у застройщика-банкрота несколько земельных участков, они могут быть переданы отдельно одному или нескольким приобретателям.

 

Закон 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»

XVII. Спецзастройщик

Застройщик, созданный Фондом:

• не должен соответствовать требованиям к застройщику, предусмотренным ч. 1—26, 4, 5 статьи 3.

• не подвергается банковскому контролю;

• не должен соблюдать требования о целевом использовании средств;

• не вправе привлекать денежные средства дольщиков;

• подлежит внешнему государственному аудиту.

 

XVIII. Компенсационный фонд

Возврат денежных средств из компенсационного фонда на номинальный счет осуществляется в случае:

• отсутствия оснований для уплаты взносов.

• излишне уплаченных застройщиком сумм.

XIX. Дополнительные полномочия Фонда

Фонд защиты дольщиков наделяется полномочиями по проверке финансово-хозяйственной деятельности застройщиков, в том числе по месту нахождения застройщика и (или) с привлечением аудиторов, оценщиков, лиц, осуществляющих строительно-техническую экспертизу. Порядок проведения проверок и критерии застройщиков, в отношении которых могут быть проведены проверки, будут установлены актом Правительства.

Фонд вправе проводить проверки иных хозяйствующих обществ, входящих в одну группу с застройщиком.

Фонд проводит мониторинг, в том числе строительства объектов в рамках одного либо нескольких РС, но в пределах ГПЗУ, ППТ, РЗТ, КОТ или КРТ.

Фонд уведомляет застройщика об установления факта недоимки через личный кабинет (предположительно речь идет о недоимке по налогам). В случае неустранения застройщиком недоимки направляет в Росреестр уведомление для приостановления регистрации ДДУ. Срок направления уведомления — 20—23 рабочих дней.

Справка ЕРЗ

В  законопроекте учтены не все поручения Заместителя Председателя Правительства РФ Виталия Мутко. Некоторые из неучтенных поручений были очень значимыми для застройщиков. Напомним их:

• предусмотреть возможность определения цены ДДУ объектов, разрешение на строительство по которым получено до 01.07.2018, как суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика;

• предоставить застройщику возможность в течение месяца устранить отдельные нарушения без применения к нему санкций в данный период в виде запрета на регистрацию новых ДДУ;

• наделить контролирующие органы полномочиями обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом, включить в состав критериев (признаков) неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества застройщиков нарушение сроков передачи квартир на шесть и более месяцев;

• предоставить застройщику возможность поэтапно раскрывать средства на счетах эскроу пропорционально объемам выполненных работ;

• предусмотреть возможность сдвинуть позднее 1 июля 2019 года срок вступления в силу положения об обязательном использовании застройщиками механизма счетов эскроу в сфере строительства МКД;

• ввести повышенный размер (6% вместо 1,2% от цены ДДУ) взносов в компенсационный фонд для тех застройщиков, которые свои первые ДДУ (в рамках уже полученных разрешений на строительство) направят на регистрацию после 1 января 2019 года.

Источник

[Aleksey Oleynikov]

Много изменений и поправок. Разные источники и эксперты толкуют информацию по своему. Я думаю лучше дождаться обновленного документа в новых редакциях и уже тогда рассуждать и вчитываться. При изучении вышеуказанной статьи с сайта ЕРЗ,  у меня лично, возник не один десяток вопросов. 

[lunnaya7]

у меня вопрос в аспекте банков и ипотеки, не будут ли пользоваться моментом банки, которые будут курировать застройщиков и вести их счета эскроу. Думаю они будут клиентов этих застройщиков заставлять не навязчиво брать ипотеку именно в них))))

[karabass]

5 часов назад, Aleksey Oleynikov сказал:

Много изменений и поправок. Разные источники и эксперты толкуют информацию по своему. Я думаю лучше дождаться обновленного документа в новых редакциях и уже тогда рассуждать и вчитываться. При изучении вышеуказанной статьи с сайта ЕРЗ,  у меня лично, возник не один десяток вопросов. 

Вот это самый верный вариант действий.

[karabass]

Если кому-то срочно надо, то можно пройти по ссылке и вручную внести принятые изменения в ФЗ 214, Президент уже ничего править не будет, может только не подписать или подписать.

http://sozd.duma.gov.ru/download/B49890F4-F2B3-46C2-B00A-8FAA55F8B42B