Цены на квартиры 2020 в условиях коронавируса

[Konstantin]

Сделаю на след неделе по возможности . За пару месяцев снесли наш бывший ангар и часть двора отжали, наши сотрудники потихоньку совмещают основную деятельность с подработкой по очистке данного участка под застройку   Думаю соседние участки тоже скоро выкупят и выселят наше подразделение на левый берег. Такой лакомый кусочек в тихом центре не будет пустовать.

[Good-luck]

В 21.04.2020 в 13:27, Гость Артур сказал:

Коронавирус и меры, введенные для его нераспространения, не приведут к обвалу стоимости жилья в России. Но в существующих экономических условиях цены на квартиры могут снизиться до уровня, как минимум, полуторалетней давности. Об этом говорится в прогнозе, опубликованном на сайте аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН).

Режим самоизоляции и фактическая остановка экономики даже на месяц не пройдут бесследно, признают эксперты. «Скорее всего, 2020-й станет годом начала очередного глобального экономического кризиса, причем в России ситуацию сильно осложняет предшествовавшее карантину обрушение цен на нефть и девальвация рубля, — отмечают они. — Если прогнозы экономистов сбудутся, падение благосостояния россиян будет даже более стремительным, чем в предыдущий кризис».

Надо же, здесь есть люди, читающие «Индикаторы». Удивили.

Прогнозы и так-то дело неблагодарное, а в текущей ситуации, когда так много непредсказуемого, тем более.

ИРН - он же в основном про дефолт-сити. Для Ростова их прогнозы надо чуть скорректировать. При сохранении общей логики. Например, в секторе жилой долгосрочной аренды. В Москве арендуют в основном приезжие со всей страны, которым при потере работы ничто не мешает вернуться по месту прописки, тем самым освободив площади и просадив цену. Собственно, массовый отъезд из Москвы мы уже второй месяц видим. У нас же иной портрет потребителя съемного жилья: местные, копящие на ипотеку, и из области, которым отступать некуда, в областном посёлке вероятность трудоустроиться нулевая. Снижение цены, безусловно, будет. Однако в долгосрочной перспективе я смотрю на этот сектор с некоторым печальным оптимизмом: строить будут меньше объективно, доходы ниже, приобретать будут меньше... ну и дальше логика удовлетворения жилищной потребности ясна.

Про загородную недвижимость как бенефициар кризиса тоже сложно согласиться. Работать из дома и не тратить время на дорогу, безусловно, удобно. Но когда есть дети, и когда они не способны к самостоятельному перемещению на транспорте, жить вдали не вариант. На себя примеряю ситуацию и думаю, что если бы мы не жили в пешей доступности от всего, что нужно детям, моя жизнь превратилась бы в работу у них водителем. А с учётом того, что нынешние дети не способны к самостоятельному перемещению лет до двадцати, я бы освободилась ближе годам к пятидесяти, мне такое не подходит.

Хотя, наверное, немало найдётся семей, кому самоизоляция в стесненных жилищных условиях дастся тяжело, и они задумаются о переезде на свою землю, где не «мусор вынести - уже счастье», а можно размяться физическим трудом. Но опять же, вопрос финансовых возможностей. Снижающихся. Городская квартира в большинстве случаев доступнее.

Офисы - да, всё печально. И так-то не радужно было в спокойные времена, а сейчас страшно представить, что с этим сектором станет.

В 21.04.2020 в 16:06, k938 сказал:

У Вас фотографий расчищаемого участка нет? Я так понимаю, угол Мечникова и Подтёлкова?

Смотреть там пока нечего, синий забор и всё снесено, место уже не узнать. Проект видела краем глаза. Чудес не будет.

[Good-luck]

Константин, мне понятны ваши эмоции, но позволю себе некоторый экономический ликбез. Это очевидные вещи, но вы не воспринимайте их поверхностно, а подумайте о причинах внимательно на досуге.

В 21.04.2020 в 14:05, Konstantin сказал:

Должно было произойти нечто подобное, сбалансирующее цены на внутреннем рынке.

Цену балансирует спрос. Как платёжеспособная часть потребности. 

В 21.04.2020 в 14:05, Konstantin сказал:

Не должно так быть что стройка приносит 3-5 кратную прибыль с объекта.

Она и не приносит. Не надо во всем обвинять жадность застройщиков. Она хоть и беспринципна, но закономерна. Не то, чтобы я её оправдывала, но возмущаться ей - это как дождю возмущаться. (Хотя не понимаю откровенной лажи, например, как окна в Уютном, чистовая отделка у всех без исключения, входные двери больше, чем фанерный лист. Все это собственнику двойные расходы. Кому выгодно? Просто глупость.)

В 21.04.2020 в 14:05, Konstantin сказал:

Цены неадекватные

Цены - результат спроса. Спрос - это потребность, выраженная в деньгах. Чем потребность выше, тем больше готовы платить за товар.

В 21.04.2020 в 14:05, Konstantin сказал:

Тогда напрашивается вопрос - а кто будет по таким ценам покупать?

Тот, кому нужно жильё. Для жизни или сбережений. Жильё строится не для украшения города и любования (неплохо, чтобы и для этого тоже), а для того, чтобы в нем жить. Самому или сдавать, что тоже равно жить.

В 21.04.2020 в 14:05, Konstantin сказал:

Кризис необходим для того чтоб массы отказались от ненужного потребления в сторону разумного расхода своих средств.

Ипотека на двадцать лет с платежом в 50% от ежемесячного семейного дохода - это «неразумное потребление»? Надо остаться в родительской квартире тремя семьями что ли?

В 21.04.2020 в 14:05, Konstantin сказал:

кризис городу просто необходим для перезагрузки всех областей индустрии. Меньше будут покупать всякий шлак, меньше этого шлака будет на рынке. 

Интереснейшая формулировка. Чем беднее страна, чем ниже уровень жизни, тем выше качество проектов? Хм. Все же экономические законы говорят нам об обратном. До хороших проектов, просторных квартир с продуманной эргономикой нужно до-рас-ти. Спросом. Деньгами. Алчным застройщицким сознанием. Механизмами гор.планирования и контроля. И регулированием прочих незаконных дел. Пока увы. А с кризисом - ещё хуже.

На этом форуме принято верить в совесть застройщиков и к ней взывать, хотя она никогда не была и не будет экономическим мотивом. Есть только два мотива: пряник (прибыль) и кнут (градостроительная политика и уголовный кодекс).

Так что ничего хорошего в том, что вы видите в этом кризисе, я не вижу. Наоборот, откат назад, сокращение строек, снижение доступности жилья и усугубление ситуации.

[k938]

1 час назад, Good-luck сказал:

Смотреть там пока нечего, синий забор и всё снесено, место уже не узнать. Проект видела краем глаза. Чудес не будет.

Чуда, конечно, и не ждали. Из того, что видел краем глаза - 2 подъезда, 3 лифта на 9 квартир на этаже в каждом подъезде.  

[Гость Риелтор Игорь Реутов]

Вторичный рынок жилья рухнет в 2020 году! Квартиры в уже построенных жилых комплексах на вторичном рынке не смогут выдержать конкуренцию с новостройками.

Запуск ипотеки на строящееся жилье под 6,5% приведет к резкому оттоку спроса в новостройки. Продавцы-частники, как правило, крайне неохотно идут на снижение ценников, и потому число сделок с «вторичкой» на рынке квартир сократится до минимума. И этот рынок фактически впадет в кому, как это произошло в 2015 году, на фоне запуска предыдущей версии льготной ипотеки на новостройки.

Учитывая, что ипотека дорожает на фоне снижения доходов населения, остановки строек, перевода продаж в онлайн и других негативных последствий эпидемии коронавируса, спрос на новостройки определенно нуждается в поддержке. А вот вторичному рынку жилья поддержки от государства ждать точно не приходится.

Для тех кто планирует продавать свою квартиру на вторичном рынке в этом году  - смысла откладывать нет. Дальше будет только еще более проблемное продать свое жилье за разумные деньги.

[Konstantin]

В 22.04.2020 в 20:57, Good-luck сказал:

Цены - результат спроса. Спрос - это потребность, выраженная в деньгах. Чем потребность выше, тем больше готовы платить за товар.

  Возможно у меня и нет за спиной наличия экономического образования. У меня есть опыт в торговле около 15 лет. Многие экономические модели принятые во всем мире по отношению спроса в нашей стране работают совсем иначе. Из-за того что люди(имеется ввиду большинство)  всегда ищут самое дешевое. Я как представитель и реализатор качественной продукции встречал конкуренцию в различных её проявлениях, но она мне была мне не страшна, т.к. мой продукт по качеству был намного лучше. Нам постоянно задавали вопросы, почему в условиях рынка мы не следуем тенденциям большинства участников рынка. Люди которые были нашими клиентами по теплым связям рассказывали о нас своим друзьям. Потихоньку познакомившись с нашим продуктом люди поняли что наши конкуренты в принципе не имеют никаких шансов, хоть у нас и дороже. Мой личный опыт в торгово-рыночных отношениях конечно же достаточно частный случай, но весьма показательный,а и  именно сначала работаешь на репутацию - потом репутация работает на тебя. Самое важное в работе это фидбэк, а у наши застройщики к такому не привыкшие. По поводу спроса - на рынке в любой отрасли длинный хвост который составляет 70% шлака (речь за нашу страну) . В любой другой развитой стране ( не из бывшего СССР) такой шлак обречен на провал, но не у нас. У нас есть друзья политики которые позволят пропихнуть то или другое гавно в массы и никто за это ничего не сделает. 
  К сожалению таковы реалии нашего рынка.  А еще больше печалит некомпетентность людей при выборе и покупке товаров. Мало кому хочется погружаться в отрасль для её изучения дабы избежать недовольства в будущем. Примеров великое множество, когда люди на скорую руку купили в какой нибудь левенцовке квартиру ратуют на вонь с помойки по вечерам. Видите ли они не думали, что так может быть.

[Konstantin]

Вспомнил одну мысль не успевшую выразить сообщением - жизненный цикл экономики всегда зависел от вливания свежей крови, а именно людей которые входили в рынок не имея за собой какого-либо жилья. Стоимость жилья сейчас достаточно велика для покупки с нуля без ипотечного плеча, а значит какой то предел спроса в скором времени появится. В 2017 году цены были в той точке, когда выгоднее было взять ипотеку, чем снимать квартиру. Сейчас ценник квартир в новостройке не дает такой прям заметной выгоды, она есть в определенных случаях, но слишком все индивидуально . Все мы стараемся повысить свое качество жизни, в данном случае улучшить свои жилищные условия. Вот вся цепь сделок запускается с нового звена которое входит в рынок. Допустим я студент который берет квартиру однушку на вторичке, первое звено. Второе звено человек который хочет переехать из этой однушки в двушку, и так далее. Это относится к квартирам не от застройщика. А если ценник у нового жилья будет завышен и в период кризиса людям которые к примеру потеряли арендатора вынуждены скидывать свои старые квартиры по цене ниже рынка, чтоб успеть не сильно потерять в цене. Застройщики уверены, что цены ни под каким предлогом не станут понижаться, мол субсидированная ставка 6.5% нивелирует разницу в цене . Многие просто будут при необходимости покупать самое дешевое и доступное жилье как в суворовском к примеру. Около центральные жк типа мск с такой разницей в цене качестве со временем не будут таким спросом пользоваться. Слишком много *инвесторов* зашли в объекты мск с целью наживы, но при этом не собираясь там проживать. Вопрос тогда такой если ты сам не стал бы там жить кто тогда по твоему там будет брать после тебя?  Со стороны может показаться, что я желаемое хочу выдать за действительное, но это мое прагматичное мнение. Не могут же нам всю жизнь в фантик заворачивать продукт третьего сорта по цене экстра класса.

[Konstantin]

Читал новость по поводу новой селекции банков при одобрении ипотеки. Повышение входного порога опять же уменьшает количество потенциальных покупателей конечного продукта. Слишком много банкротного имущества находится во владении банков, которые не приносят прибыли, следовательно банки хотят снизить количество подобных случаев понизив свои риски. По сравнению с 2015 годов ставки и количество выданных кредитов ситуация такая - ставка примерно схожая, а вот количество кредитов почти вдвое меньше. Просядут объёмы продаж и банки просто сожрут процентами многих застройщиков, если они не будут снижать цены на квартиры делая их более доступными. Мне аж самому хочется заглянуть в будущее и увидеть ситуацию, как будет все происходить. Слишком надменно звучит фраза от глав отделов продаж застройщиков работающих в нашей области о том что цены не будут падать.

[Konstantin]

Возможно мой прогноз будет менее вероятен в условиях низкой конкуренции в нашей области. В каждом жилом сегменте прослеживаются лидеры продаж, что меня не радует конечным качеством продукта. По хорошему можно составить таблицу факторов влияющих на спад/рост цены чтобы увидеть примерный знак изменения цены жилья.

[Konstantin]

В 22.04.2020 в 20:57, Good-luck сказал:

 

Ипотека на двадцать лет с платежом в 50% от ежемесячного семейного дохода - это «неразумное потребление»? Надо остаться в родительской квартире тремя семьями что ли?

 

Слишком полярны взгляды людей на казалось бы очевидные вещи. Я как и многие другие люди при получении прибыли распихиваю деньги по всяким хотелкам. Это вполне естественно ввиду нашей жизни кишащей маркетингом. По мере взросления переоцениваешь некоторые взгляды на жизнедеятельность. Так вот в большинстве случаев покупатель на рынке недвижимости не зрелый, а вполне капризный ребенок не думающий далеко вперед. Кризис заставит рынок недвижимости трансформироваться и совершенствоваться. Как ни крути все наши тенденции обращены к Москве и застройщики стараются воспроизвести, то что происходит в нашей столице. Там даже в объектах эконом класса более детальная проработка на всех стадиях всего процесса.  По поводу маржинальности давно сложившееся мнения на основе расчетов 2013 году, если найду пруф то покажу откуда взялось такое число.
   Примером неразумного потребления можно к примеру взять однокомнатную в условном жк соборный , но наш покупатель возьмет студию 22квадрата в пике на доломановском. Жертвуя метрами ради условного положения.  мск со своими объектами  очень подходят в данном случае. Слишком переоцененные объекты из-за тотального распространения рекламы на территории стоят вровень с теми же сму-1. В Александрийском в два раза меньше плотность квартир и тот же ценник, или же общага сердца ростова/рубина и прочих объектов. 

[lena_p]

Не так уж и неразумна покупка студии в 22 кв.м. взамен одноклмнатной квартиры. Обосную: более дорогое жилье, исходя из расчета стоимость квадратного метра, купят более платежеспособные граждане. как результат - более адекватные соседи, с "ку-ку" за стенкой порой невыносимо жить. Это очень взаимосвязанные вещи.

[Good-luck]

В 23.04.2020 в 11:43, Гость Риелтор Игорь Реутов сказал:

Учитывая, что ипотека дорожает на фоне снижения доходов населения, остановки строек, перевода продаж в онлайн и других негативных последствий эпидемии коронавируса, спрос на новостройки определенно нуждается в поддержке. А вот вторичному рынку жилья поддержки от государства ждать точно не приходится.

Ну если рассуждать в разрезе, кто из двух трупов более жив, то теоретически у первички из-за господдержки больше шансов. Но какой бы ни была поддержка. Много ли найдётся отчаянных людей, которые сегодня в здравом уме и твёрдой памяти решатся на недострой, даже высокой стадии готовности? Мне казалось, что уже самые смелые и безбашенные должны начать что-то подозревать. Банки рапортуют о радужной картине повышенного спроса на льготную ипотеку, но всем же понятно, что это лишь проблеск перед масштабным затишьем. 

В 24.04.2020 в 13:35, Konstantin сказал:

Я как представитель и реализатор качественной продукции встречал конкуренцию в различных её проявлениях, но она мне была мне не страшна, т.к. мой продукт по качеству был намного лучше.

Значит на рынке вашей продукции есть запрос на более качественное по более высокой цене. Вы же себе рентабельность считали и для варианта с низкими издержками, и скорее всего, выбрали тот вариант, где она вкуснее ;). В жилье же пока основной запрос «как можно более дёшево». 

В 24.04.2020 в 13:35, Konstantin сказал:

сначала работаешь на репутацию - потом репутация работает на тебя.

Для стран с трехсотлетней капиталистической историей, а не для России, где класс, для которого слово «репутация» - не пустой звук, был уничтожен в 1917. Кстати, Ростов в этом отношении отличается в положительную сторону от городов покрупнее. Здесь есть понятия и неформальный кодекс этики, хоть и специфической.

В 24.04.2020 в 13:35, Konstantin сказал:

А еще больше печалит некомпетентность людей при выборе и покупке товаров.

О, да. «Знакомый риэлтор посоветовал». Что-то мне подсказывает, что дальше только хуже. 

В 24.04.2020 в 19:41, Konstantin сказал:

Вопрос тогда такой если ты сам не стал бы там жить кто тогда по твоему там будет брать после тебя?

Тот, у кого меньше возможностей и ниже запросы. Кто-то же покупает гостинки на Миронова и комнаты в коммуналках. Не от хорошей жизни.

В 24.04.2020 в 20:41, Konstantin сказал:

По хорошему можно составить таблицу факторов влияющих на спад/рост цены чтобы увидеть примерный знак изменения цены жилья.

Ну таблицу - не таблицу, а факторы, в той или иной мере влияющие, известны и описаны. Коронавирус, конечно, никто предсказать не мог. Если он полгорода выкосит, то остальными факторами можно будет пренебречь.

В 24.04.2020 в 21:12, Konstantin сказал:

По поводу маржинальности давно сложившееся мнения на основе расчетов 2013 году

Я не пойму, что вы имеете в виду под маржинальностью.

В 24.04.2020 в 21:12, Konstantin сказал:

Примером неразумного потребления можно к примеру взять однокомнатную в условном жк соборный , но наш покупатель возьмет студию 22квадрата в пике на доломановском.

Разные дома по-разному стоят, это нормально и в случае Пик/Соборный легко объяснимо. Для того и глаза (и, возможно, мозги) у покупателя, чтобы вникнуть, разобраться, взвесить, оценить.