Высотность жилых зданий

[Good-luck]

Высотность жилых зданий на этом форуме уже не раз обсуждалась (н-р, 1, 2). Вопрос невозможно обойти и при рассмотрении точечной застройки и новых разрешений на строительство. И новых пзз.

На юге многоэтажное не в почёте, осуждаемо, не понимаемо и не принимаемо. Таковы традиции. Избавляемся от стереотипов и расширяем горизонты мышления. Две интересные статьи. 

***

источник: «Эксперт», 13.03.2020

Экономика высотки: как сделать многоэтажную застройку комфортной для горожан

Процесс урбанизации активно идет во всем мире. По оценкам ООН, сегодня около 55% мирового населения живет в городах, а к 2050 году этот показатель вырастет до 68%, главным образом за счет перемещения сельского населения стран Азии и Африки. Уже через десять лет в мире будет 43 мегагорода с населением от 10 миллионов человек.

Люди переезжают жить в города в поисках больших возможностей – высоких доходов, лучшего образования, близости к объектам культуры и даже просто ради комфортной и «ленивой» жизни, когда не нужно думать об обслуживании дома или решения других бытовых вопросов.

Структура города, в отличие от сельской местности, состоит из многоэтажных домов, продукта индустриального домостроения. Это объясняется тем, что город не может быть территориально бесконечен – им просто будет невозможно управлять. К тому, в крупных городах земля дорогая, поэтому строить многоэтажное жилье экономически целесообразно.

Другое дело, что «вертикальный город» должен быть комфортным – раньше застройщики нередко об этом забывали, во многом ориентируясь на модернистскую модель города, популярную в 60-70-х годах. Тогда строились спальные районы, в которых не уделялось достаточно внимания созданию инфраструктуры и комфортной для жителей окружающей среды. Поисками идеальной модели, сочетающей экономику многоэтажности и комфорт жизни, градостроители занимаются уже не первый десяток лет.

Сегодня есть запрос на создание городских пространств, где одновременно существуют высотные доминанты и учитывается «человеческий» ландшафт. Важную роль здесь играет качество архитектуры, находящейся на уровне глаз. В плотной высотной застройке определенным образом застраиваются первые этажи – здесь размещаются инфраструктурные объекты с большими окнами-витринами, приглашающими зайти, вынесенными за пределы здания летними кафе и т.д. Такие проекты – пример того, что можно добиться комфортного городского пространства, не жертвуя экономикой.

Эти принципы заложены, в том числе, в проекты реновации жилых кварталов, которые сегодня реализуются в Москве. На месте разреженной планировки пятиэтажек появится более плотная и более высокая застройка, в которой «на уровне глаз» как раз будет создаваться «человеческий масштаб» – среда, комфортная для жителей и их общения. Сейчас сформировалась целая дисциплина архитектуры первых этажей, которая позволяет лучше воспринимать город, когда гуляешь по нему.  

Еще один формат, который встречается в Москве, это многоэтажная застройка, в которой первый и второй этажи делаются как таунхаусы. У таких квартир-домов, которые встроены непосредственно в высотный комплекс, есть свои отдельные входы.

Об «архитектурной смерти» многоэтажного домостроения говорить не приходится – высотный город вполне может быть комфортным и востребованным. Впрочем, в некоторых случаях возможно и снижение этажности застройки. В частности, в программе реновации перед началом работы с планировочными решениями архитекторы, безусловно, изучают район, но также и спрашивают мнения жителей, ведь им виднее, что нужно для комфортной жизни.

Помимо естественного роста городов, высотную застройку поддерживает нацпроект «Жилье и городская среда», предполагающий к 2024 году строительство 120 миллионов квадратных метров жилья в год. Более половины этого объема приходится на многоквартирное жилье, возводимое индустриальным способом. Некоторые эксперты полагают, что построенное жилье не будет востребовано у покупателей. Такие опасения обоснованы: если столичный регион в большинстве случаев справляется с продажами за счет безусловной востребованности жилья, то регионам приходится бороться за каждого покупателя при гораздо меньших финансовых возможностях. Не секрет, что маржинальность девелоперского бизнеса за пределами московского региона много ниже.

Как будет развиваться ситуация в ближайшее время, во многом зависит от позиции государства. Поддержать строительство и востребованность многоквартирного жилья в региональных городах могут разрабатываемые меры поддержки – возмещение расходов при строительстве инженерной инфраструктуры по федеральной программе «Стимул», кредиты на льготных условиях для региональных застройщиков, снижение ипотечной ставки, а также общая политика по развитию городов.

***

источник: «ИРН», 20.03.2020

Зачем покупать квартиру в высотке и сколько это стоит

Верхние этажи всегда дороже, а в небоскребах дорого даже в середине

Жилье в небоскребах обычно считается престижным и премиальным. Но дело не только в высоте как таковой – обычно небоскребы строятся в дорогих районах, да и сами проекты относятся к высокому классу. В обычных высотных домах верхние этажи тоже дороже из-за видовых характеристик, при том что сам проект может быть недорогим.

Где начинается небоскреб

Для начала стоит разобраться, какие дома можно считать высотными и с какого уровня здание можно причислить к небоскребам. Четкого определения не существует. В СНИПах есть классификация зданий по высоте, согласно которой новостройки высотой до 50, 75 и 100 м относятся, соответственно, к I, II и III категориям многоэтажных зданий.

По словам заместителя директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерия Кочеткова, высотными домами принято считать здания выше 75 м, то есть более 25 этажей. Небоскребами обычно называют дома выше 150 м (в частности, по американской классификации), что соответствует 50 и более этажам. Правда, в России нередко к небоскребам причисляют более низкие здания – от 100 метров.

Выше – дороже

Практически во всех многоэтажках цена возрастает с увеличением этажа. «Есть проекты, где квартиры дорожают равномерно, есть – где удорожание идет по блокам (например, до 5-го этажа одна цена, до 10-го – другая, начиная с 20-го – цена еще выше и т.д.). Разница в цене между квартирами на нижних и на высоких этажах в рамках одного комплекса может достигать 20% (все зависит от этажности дома, его класса)», - говорит Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. Нередко она даже больше. «Разница между первым жилым этажом и вторым будет около 5%. Каждый последующий этаж добавляет к стоимости примерно 1%. Таким образом, разница между нижним и верхним этажом в здании высотой 25-30 этажей может составлять около 30%», - отмечает Валерий Кочетков.

В небоскребах разница в ценах может быть больше, поскольку верхние этажи обычно отводят под самые дорогие форматы. «В верхней части здания принято размещать крупногабаритные лоты с панорамным остеклением, на несколько сторон, с возможностью зонирования и организации детской, мастер-спальни. Как правило, это не только 3-4-комнатные квартиры, но и двухуровневые варианты и пентхаусы», - говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Дополнительно увеличить разницу может политика продаж: «Пул квартир на высоких этажах поступает в продажу на заключительном этапе строительства, когда остальной объем уже продан. Стоимость этих лотов, естественно, выше, это связано и со стадией, и с наличием видовых характеристик».

Небоскребы обычно в принципе дороже окружающей застройки, даже если речь о квартирах на средних этажах. «Небоскребы и обычные дома могут находиться в одной локации, но они не принадлежат одному классу, - утверждает Валерий Кочетков. - В обычных домах, как правило, все этажи жилые (или все кроме первого, в таком случае на нем размещаются объекты инфраструктуры). Высотные здания и небоскребы очень многофункциональны. В них обязательно есть подземный паркинг, в стилобатной части размещаются мегамоллы, часть нижних этажей могут занимать офисы».

В массовом сегменте жилье в обычных высотных домах может быть, наоборот, дешевле. «Как правило, чем меньше этажей, тем дороже квадратный метр в здании, ведь стоимость земли при прочих равных одинакова под любыми постройками. Чем выше плотность застройки, тем ниже может быть рыночная цена помещений в нем», - объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». Но в рамках одного здания разница в цене между нижними и верхними этажами сохраняется.

Недостатки «починили»

Главное преимущество квартир на верхних этажах высоток – видовые характеристики. При этом хорошие виды необязательно начинаются только на очень высоких этажах. «Часто это зависит от окружающего ландшафта. Скажем, если комплекс окружен пятиэтажками и взрослыми деревьями, то видовые квартиры начинаются с 6-7-го этажа, а если в плотно застроенном районе брежневской эпохи или в промзоне – с 15-го этажа и выше», - говорит Мария Литинецкая.

Помимо видового, играет роль и «шумовой» фактор. «Их выбирают, если комплекс строится вблизи магистрали и есть желание снизить шумовой фон», - считает Наталия Кузнецова.

Недостатки у верхних этажей высоток тоже есть. Правда, девелоперы стараются их нивелировать за счет применения современных технических решений, поэтому недоверие к высоким этажам объясняется скорее стереотипами. «Сложности в основном являются мифами ушедшей эпохи: это протечки крыши, слабый напор водоснабжения, шум лифтов, возможность проникновения посторонних в квартиру через крышу, риски повышенной опасности в случае пожара и т.д., - отмечает Валерий Кочетков. - Однако все это скорее актуально для старого жилищного фонда, но никак не для современных новостроек, у которых есть техэтаж, защищающий от протечек и незаконного проникновения, а система водоснабжения устроена таким образом, что вода подается сверху, одинаково для всех жильцов. К тому же в новых ЖК предусмотрена шумоизоляция лифтового оборудования, а системы пожаротушения обустроены на всех этажах».

Правда, есть и объективные опасения. «Основные страхи покупок на высоких этажах связаны с риском отключения лифтов. Кроме того, наверху очень сильный ветер, поэтому окна в небоскребах не открываются (максимум – в режиме проветривания)», - предупреждает Наталия Купцова.

Любят повыше

В последнее время покупателей удалось убедить в безопасности высоких этажей, поэтому они популярны. «Квартирами на верхних этажах интересуется треть потенциальных покупателей, - утверждает Валерий Кочетков. - При этом желающих купить жилье на последних этажах с каждым годом становится все больше: мы оцениваем эту динамику в 5% за счет увеличения доли молодых покупателей, не разделяющих устаревшие мифы о таких квартирах. Чаще всего недвижимость на верхних этажах приобретают люди в возрасте 30-35 лет с достатком выше среднего».

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин считает, что наибольшим спросом квартиры на верхних этажах высоток пользуются в высоких ценовых сегментах: «В комфортклассе клиенты больше ориентированы на доступность бюджета и при прочих равных предпочтут квартиру на более низком этаже, но сэкономят средства, скажем, на проведение ремонта или выберут жилье попросторнее. В бизнес- и премиум-классе, наоборот, есть «покупатели-охотники» за видовыми квартирами. Их привлекает прежде всего сам формат проекта, поэтому либо они покупают квартиру с отличными видом, либо они не покупают ничего».

[Good-luck]

Немного цифр. 

Согласно аналитическому обзору «Строительство жилья профессиональными застройщиками: Ростовская область», выполненному ООО «Институт развития строительной отрасли», г. Москва, средняя этажность жилищного строительства застройщиков в Ростовской области составляет:

14,4 этажа - из расчёта на строящийся дом,

20,1 этажа - из расчёта на строящуюся жилую единицу;

20,0 этажа - из расчёта на строящийся квадратный метр.

Динамика изменения средней этажности текущего строительства представлена на следующем графике:

Анализ проектных деклараций, проведённый специалистами ООО «Институт развития строительной отрасли», г. Москва, показывает следующую структуру строящихся домов в разрезе этажности.

Также отмечается увеличение доли высотного строительства в Ростовской области:

Самый высокий строящийся дом - 29-этажный ЖК «Sky Park» (ГК «АльфаСтройИнвест»). Лидеры высотного строительства:

[Good-luck]

А вы какие этажи предпочитаете и почему? 

[Гость Марина Дюжина]

В 22.03.2020 в 09:45, Good-luck сказал:

А вы какие этажи предпочитаете и почему? 

Не знаю правда или нет, но есть мнение что на более высоких этажах здоровье может быть похуже. что-то там связанное с геомагнитным полем земли. 

Также когда спускаешься и поднимаешься на лифте в район 15-20-го этажа и выше всегда больше вероятность что тебе кто-то подсядет. А я этого не люблю  тем более сейчас когда коронавирус, меня вообще напрягает спускаться - подниматься в лифте с кем то посторонним. Уверена желающих в условиях самоизоляции и коронавируса покупать  квартиры на верхних этажах станет меньше.  На нижние этажи я  стараюсь спускаться подниматься без лифтов сейчас, если необходимо. 

С другой стороны, для меня на более низких этажах минус в том - что больше пыли и больше шума. Опять же, по наблюдениям моим собственным. Всегда есть исключения. 

наверное 7-14 этажи для меня самые оптимальные будут