Новостройки на Левом берегу Дона

[Aleksey Oleynikov]

В 03.05.2021 в 22:57, Диванный эксперт сказал:

Так это и всё, только насыпь сделать 6-7 метров??? Выше уже описали, сколько это будет стоить - копейки которые размажутся на м2.. хотя 6-7 метров там делать никто в здравом уме не будет, причины описали уже выше(если нужно, напишу еще раз более детально), также и про ил 15-20 метров, которого там нет и быть не может и про подтопления мелеющего Дона... Жду новые аргументы ведущие к увлечению стоимость м2 в 3-4 раза,  пока  даже на +15% не набрали...

Выше приводились такие же догадки приблизительно, а не описание сколько это будет стоить, начнутся работы - выведут цену. Ну и опять же в докладе подразумевалось комплексное освоение территории, которого у нас в Ростове по сути нет.

В 03.05.2021 в 22:57, Диванный эксперт сказал:

Так это же вы подняли, тему глубины свай в БА?? Я как понял, вы сетовали на объем затрат?? Или на сложность выполнения этих работ??  Мы ведь начали, с чего, с экономической целесообразности и технической возможности застройки Левого берега дона??  Вы начали зачем-то приводить примеры про СМУ-1, ЮСИ, МСК??...

Я поднял тему свай в БА, перечитайте ещё раз моё сообщение и ответом на что оно было) Я комментировал слова героя интервью, который утверждал что на береговой достаточно бить сваи 12-15 метров и все. Так же я говорил о том, что он ведет речь о береговой, но никак не о левом береге Дона, если бы он вел речь о геологии земли по ту сторону от Дона - другое дело.

В 03.05.2021 в 22:57, Диванный эксперт сказал:

Я вам описал, работы выполнены по СМУ-1(техническая часть), объект рентабельный (объем застройки). То, что вы пишите про нарушения по плотности застройки и водоохранной зоне не имеет никакого отношения ни к экономической, ни к технической части.

В целом да, но на рентабельность влияют, потому что чиновникам наверняка пришлось заплатить за то что закрыли глаза, а это затраты.

В 03.05.2021 в 22:57, Диванный эксперт сказал:

Когда начнут строить на Левом берегу Дона, там тоже много чего нарушат по юридической(бюрократической) части, но это никакого отношения не имеет в контексте возможности там построить жилье с хорошей рентабельностью.

Построить жилье с хорошей рентабельностью, не спорю, вопрос сколько оно будет стоить и на сколько оно будет безопасно для потребителя. 

 

[Диванный эксперт]

10 часов назад, Aleksey Oleynikov сказал:

Выше приводились такие же догадки приблизительно, а не описание сколько это будет стоить, начнутся работы - выведут цену. Ну и опять же в докладе подразумевалось комплексное освоение территории, которого у нас в Ростове по сути нет.

Попытаюсь вам более детально разжевать.. С чего мы начали, с экономической целесообразности и технической возможности застройки Левого берега дона. Вы привели слова из доклада архитектора ведущие к увеличение себестоимости в 3-4 раза!!! Из его доклада следует, что нужно делать насыпь 6-7 метров  так как территория подтопляемая и вынимать 15-20 метров ила!!! Любой проектировщик/строитель знает, что проектирование и как следствие понимание стоимости реализация объекта начинается с инженерных изысканий(геодезия, геология, экология, гидромет), но для понимания примерной(+//20%) стоимости и сложности строительства достаточно посмотреть отчеты с соседних земельных участков.

1) Возвращаясь к насыпи, берем отчеты по гидромету (если надо, я вам накидаю их)  выполненные разными организациями и прошедшие Государственную экспертизу за последние 5 лет с Левого берега дона и видим как Дон стремительно мелеет из года в год,  расход воды увеличивается, а воды всё меньше..Из тех значений, что приводят гидрометчики в своих отчетах, становится понятно (если вы умеете правильно интерпретировать информацию), что делать насыпь более 3 метров нет никакого смысла!!!!

2) Идем дальше, по мнению "опытного специалиста" чьи слова вы приводите песок находится под слоем 15-20 метров ила, который еще нужно вынимать!!! После этих слов становится понятно, что человек не понимают в геологии ничего, от слова совсем, и ставит под вопрос его компетенцию в размышлениях/подсчетах на данные темы....  Чтобы в этом убедится, берем отчеты по геологии (если нужно я вам их пришлю) выполненные разными организациями за последние лет 10 и прошедшие Гос Экспертизу по левому берегу Дона (благо там уже всё бурено-перебурено сотни раз),  смотрим на геологические разрезы и видим, что никаких 15-20 метров ила там нет, не было и быть не может, а песок начинается гораздо раньше..Это вам подтвердит любой инженер-геолог, исходя из логической цепочки формирования строения геологических разрезов прибрежных территорий,  который даже ни разу не читал геологические отчеты по Ростовской области и не видел Дона. И еще, даже если гипотетически предположить, что там есть 15-20 метров ила (что в принципе невозможно, в Ростовской области максимальная встречаемая  мощность иловых отложений 1,5 метра), то зачем их "вынимать", если можно пройти эту мощность сваями??? Или он думал на плите там строить будут дома??))

Всё описанное выше подтверждено документально натурными, лабораторными, камеральными работами и исследованиями профильными специалистами коммерческих и государственных организаций, учреждений (не только из нашего региона), а не просто словами или домыслами.

Подводя итог, на текущий момент из затратных мероприятий необходимо выполнить насыпь не более 3 метров, что будет стоить не более 10тыс. рублей на м2 жилья, это я еще с большим запасом взял, фактически меньше. Так что с увеличением в 3-4 раза пока не клеится, хоть убейте...Возможно есть другие мероприятия о которых вы не упомянули???

P.S. Извините за "простыню", старался лаконичней, но не смог.... 

Цитата

 

В целом да, но на рентабельность влияют, потому что чиновникам наверняка пришлось заплатить за то что закрыли глаза, а это затраты.

Сколько и кому заплатили мы не узнаем, гадать смысла нет. За это в любом случае в конечном счете платит потребитель.

Цитата

Построить жилье с хорошей рентабельностью, не спорю, вопрос сколько оно будет стоить и на сколько оно будет безопасно для потребителя. 

 

Я вас не пойму, то вы свято верите, что строить там 3-4 раза дороже, чем в других локациях города, то теперь рентабельно?? Сколько оно будет стоит, как вы сами знаете зависит от многих факторов. Но раз" инвесторы" засуетились, то примерную математику они уже знают... Про безопасность (это абстрактный вопрос) - будет не более и не менее, как и в других домах на правом берегу. 

[Pitbull]

3 часа назад, Диванный эксперт сказал:

Подводя итог, на текущий момент из затратных мероприятий необходимо выполнить насыпь не более 3 метров, что будет стоить не более 10тыс. рублей на м2 жилья, это я еще с большим запасом взял, фактически меньше. Так что с увеличением в 3-4 раза пока не клеится, хоть убейте...Возможно есть другие мероприятия о которых вы не упомянули???

 

Даже если они будут покупать песок на соседних карьерах ,плюс работы на площадке и возможные откаты  - будет дешевле .

Сколько там того песка надо по вашим расчетам ... миллион где то . А посадят они не меньше 200к квадратов .

А если будут намывать сами , то могут выйти и в ноль .Если будут продавать часть на сторону .

[Диванный эксперт]

4 минуты назад, Pitbull сказал:

Даже если они будут покупать песок на соседних карьерах ,плюс работы на площадке и возможные откаты  - будет дешевле .

Сколько там того песка надо по вашим расчетам ... миллион где то . А посадят они не меньше 200к квадратов .

А если будут намывать сами , то могут выйти и в ноль .Если будут продавать часть на сторону .

Я специально взял с большим запасом цифру, на всякие "форс мажоры"... Фактически коммерсы каждую копейку выжмут из этого объекта.. Меня больше умиляет как взрослые люди верят всяким псевдо "экспертам" про "космические" себестоимости застройки левого берега Дона неподкрепленные никакими фактами... 

[мирубир]

6 часов назад, Диванный эксперт сказал:

Я специально взял с большим запасом цифру, на всякие "форс мажоры"... Фактически коммерсы каждую копейку выжмут из этого объекта.. Меня больше умиляет как взрослые люди верят всяким псевдо "экспертам" про "космические" себестоимости застройки левого берега Дона неподкрепленные никакими фактами... 

Будем обьективны, за последнее время в основном повсеместно возводят эконом, совершенно непривлекательный для приобретения  по перегретым ценам. Эти взрослые люди, являясь продавцом данного специфичного товара, прямо пропорционально заинтересованы в как можно большей цене за квадрат.

[Диванный эксперт]

10 часов назад, мирубир сказал:

Будем обьективны, за последнее время в основном повсеместно возводят эконом, совершенно непривлекательный для приобретения  по перегретым ценам. Эти взрослые люди, являясь продавцом данного специфичного товара, прямо пропорционально заинтересованы в как можно большей цене за квадрат.

Это уже совсем другая история...

[мирубир]

1 час назад, Диванный эксперт сказал:

Это уже совсем другая история...

Да нет, все об одном и том же. Вас только  что продаван убеждал как очень дорого строить на левобережье. Вносят свой небольшой кирпичик в ценообразование с умным и честным видом. А вам хочется пожать руку за то, что ставите на свое место этих мракобесов.

[Good-luck]

В 05.05.2021 в 13:24, Диванный эксперт сказал:

Попытаюсь вам более детально разжевать.

Инженерам-геологам, безусловно, виднее, чем остальным, но всё равно есть некоторое недопонимание... Ладно, последние 30 лет строительству препятствовали административно-правовые сложности. А в период массовых советских строек что мешало строить? Полноводность Дона, изменившаяся так удачно к сегодняшнему дню? Гарантии её неизменности есть, или потом окажется, что глобальное потепление, таяние ледников, надо было насыпь семь метров, а не два, и «строительство было ошибкой, обманутые люди потеряли жильё, спасаем из бюджета»? Это я утрирую.

В защиту Трухачёва. Ну не назову его «псевдоэкспертом», уж извините. Я так поняла, что он имел в виду комплексное освоение левого берега, когда фактически осушаются 300 Га земли. Про 15-20 м, думаю, он подразумевал грунт, а не ил, а произнёс либо для простоты, либо журналисты напутали. Не песочка насыпать на куске земли в 12 раз меньшей, а полностью подготовить левый берег к возможности строительства. Про трёхкратную стоимость - это не только про геологию ведь. Он сравнивал точечное строительство в центре (без необходимости новых дорог, коммуникаций и соц.объектов) с постройкой целого района, где дороги, сети, котельные, детсады и поликлиника не появятся без затрат. Возможно, по его мнению, не точечно насыпать горки, а вот так глобально думать относительно территории - правильнее. И что если строить по уму и для людей, а не выжимая каждый рублесантиметр, то застройщик понесёт бОльшие затраты на метр, чем втыкая свечки в центре.

21 час назад, Диванный эксперт сказал:

Меня больше умиляет как взрослые люди

Взъелись на Алексея на ровном месте :). Мысли-то простые звучали: а) место требует особого внимания и дополнительной подготовки, место сложнее, чем привыкли, б) учитывая желание наших строителей-оптимизаторов сокращать издержки по максимуму, можно и опасаться, что порог «безопасности строительства» будет нарушен из экономии и некомпетентности.

Разве кто-то спорит с тем, что нынешние строительные компании привыкли экономить? Никто. Как и с тем, что при действительно технической возможности строительства всем хочется комплексное и красивое освоение левобережья. 

А можно обнаглеть, воспользоваться вашими знаниями и попросить прокомментировать слова профессора Бояринова из этой статьи? Особенно про 7-9 метровую волну при прорыве Цимлянского водохранилища, недостаточную изученность гидрогеологического режима левого берега и про передавливание и перенаправление подземных водотоков в случае большой насыпи песка. Как у вас будет время. Очень интересны ваши комментарии.

4 часа назад, Диванный эксперт сказал:

Это уже совсем другая история...

На реплики этого пользователя не обращайте внимание. Он мелет обычно невпопад о чём-то своём наболевшем, не сильно понимая суть разговора.

[Гость Игорь]

6 минут назад, Good-luck сказал:

А в период массовых советских строек что мешало строить?

Так для периода массовых строек было действительно дорого. Хрущевки и так потрескавшиеся многие стоят, потому как фундамент у них номинальный. А тут сразу понятно, что и песок подсыпать надо, и сваи 20 метров минимум.

К тому же, строили вокруг заводов, а массовое строительство заводов произошло еще до Хрущева. После войны как-то больше стали развивать заводы за Уралом. Так что, смысл освоения левого берега жильем для трудящихся в то время не совсем очевиден. Проще было расширяться в северном направлении, во всех отношениях.

[Диванный эксперт]

7 часов назад, Good-luck сказал:

Инженерам-геологам, безусловно, виднее, чем остальным, но всё равно есть некоторое недопонимание... Ладно, последние 30 лет строительству препятствовали административно-правовые сложности. А в период массовых советских строек что мешало строить? Полноводность Дона, изменившаяся так удачно к сегодняшнему дню? Гарантии её неизменности есть, или потом окажется, что глобальное потепление, таяние ледников, надо было насыпь семь метров, а не два, и «строительство было ошибкой, обманутые люди потеряли жильё, спасаем из бюджета»? Это я утрирую.

В период совка рациональней было осваивать территории  с более "простыми" геологическими и гидрометеорологическими условиями (это если смотреть на вопрос с экономической точки зрения). Строить на плите или на ленте там никто не стал бы, а массовое строительство домов на сваях до Ростова добралось только в 2000-х. Вы много знаете домов в Ростове построенных в совке на сваях?? Я нет.

Полноводность Дона изменилась и меняется крайне неудачно, для судоходства и в целом для экологии региона. Естественно, это произошло не за один год. Разница в полноводности Дона и вероятности подтопления левого берега Дона в советский период и с сегодняшним днем колоссальная.  Причины этому: уменьшение сброса воды Цимлянской ГЭС в разы, пересыхание притоков Дона, постоянный рост потребления воды из года в год. Когда еще реализуют второй этап строительства Багаевского гидроузла, то ситуация еще ухудшится, причем ощутимо...Так что причин к увеличению воды в Доне нет, увы...

Цитата

В защиту Трухачёва. Ну не назову его «псевдоэкспертом», уж извините. Я так поняла, что он имел в виду комплексное освоение левого берега, когда фактически осушаются 300 Га земли. Про 15-20 м, думаю, он подразумевал грунт, а не ил, а произнёс либо для простоты, либо журналисты напутали. Не песочка насыпать на куске земли в 12 раз меньшей, а полностью подготовить левый берег к возможности строительства. Про трёхкратную стоимость - это не только про геологию ведь. Он сравнивал точечное строительство в центре (без необходимости новых дорог, коммуникаций и соц.объектов) с постройкой целого района, где дороги, сети, котельные, детсады и поликлиника не появятся без затрат. Возможно, по его мнению, не точечно насыпать горки, а вот так глобально думать относительно территории - правильнее. И что если строить по уму и для людей, а не выжимая каждый рублесантиметр, то застройщик понесёт бОльшие затраты на метр, чем втыкая свечки в центре.

Еще раз Трухачев - архитектор, генпланист, а не инженер- геолог/гидрогеолог/гидрометчик/конструктор, вы понимаете разницу в этих квалификациях?? То что он озвучил в своем докладе, подтверждает, что в этих сферах он не компетентен. Журналисты его как раз правильно поняли, так как он имел ввиду, что мощность 15-20 метров от поверхности непригодна для основания, а песок идущий ниже пригоден. Все его рассуждения по поводу стоимости освоения территории, будь то хоть 25 га, хоть 300 га, хоть 1000Га, сводятся к одному, что нужно делать насыпь 6-7 метров и вынимать ил (грунт) 15-20 метров. Почему этого делать не надо описал выше, если надо то жду конкретных аргументов. И после этого вы хотите, чтобы я его считал экспертом в этом вопросе??

По поводу строительства  новых соц.объектов, дорог, коммуникаций и т.п., а что в Левенцовке или Суворовском они уже были, там только домики оставалось наклепать?? Или они построились бесплатно??? 

 

Цитата

Взъелись на Алексея на ровном месте :). Мысли-то простые звучали: а) место требует особого внимания и дополнительной подготовки, место сложнее, чем привыкли, б) учитывая желание наших строителей-оптимизаторов сокращать издержки по максимуму, можно и опасаться, что порог «безопасности строительства» будет нарушен из экономии и некомпетентности.

Ну как на ровном??...Он занял позицию, что его источники о достоверности стоимости строительства на левом берегу Дона в  3-4 раза выше чем в других локациях  - истина в последней инстанции.При это, в качестве подтверждения, привел только слова с выступления архитектора(генпланиста). То что его обоснование объемов работ не подкреплено ни чем, уже описал.

Цитата

Разве кто-то спорит с тем, что нынешние строительные компании привыкли экономить? Никто. Как и с тем, что при действительно технической возможности строительства всем хочется комплексное и красивое освоение левобережья. 

Да место сложное, да требует подготовки. Риск есть всегда, где-то больше, где-то меньше. Мне как и любому нормальному человеку тоже хочется гармоничное и безопасное для всех освоение территории. 

Цитата

А можно обнаглеть, воспользоваться вашими знаниями и попросить прокомментировать слова профессора Бояринова из этой статьи? Особенно про 7-9 метровую волну при прорыве Цимлянского водохранилища, недостаточную изученность гидрогеологического режима левого берега и про передавливание и перенаправление подземных водотоков в случае большой насыпи песка. Как у вас будет время. Очень интересны ваши комментарии.

 

на часть ответил выше. Если прорвет Цимлянское водохранилище, это будет катастрофа регионального масштаба. Про волны 7-9 метров, не совсем понятно, что они имеют ввиду, нужно смотреть их расчеты/отчеты. Гидрогеология левого берега Дона изучена достаточна, для комплексного  и точечного освоения. То что "подземные водотоки" начнут передавливается и перенаправляться  при комплексоном строительстве это факт, причём этот момент очень важный. Проектировщики должны это предусмотреть/смоделировать и принять правильные проектные решения.

[k938]

Для разнообразия. Пишут, что 2018 год 

 

[мирубир]

9 часов назад, Good-luck сказал:

 

На реплики этого пользователя не обращайте внимание. Он мелет обычно невпопад о чём-то своём наболевшем, не сильно понимая суть разговора.

И я рад вас поприветствовать. Еще один здешний продаван.