Общие Вопросы Недвижимости и Строительства

[Игорь Мачнев]

Мне нравится затея с эскроу-счетами. Только пока не пойму, в чем подвох)) Он-то всегда есть)

[Aleksey Oleynikov]

3 часа назад, Игорь Мачнев сказал:

Мне нравится затея с эскроу-счетами. Только пока не пойму, в чем подвох)) Он-то всегда есть)

Подвох, тут пока что больше для застройщиков. А банки красавчики, воспользовались ситуацией. Но это в теории, посмотрим через пару-тройку лет к чему приведут эскроу счета.

[Dzhelina]

Власти Ростова объяснили, почему нет желающих застроить исторический центр города

Возможно что-то изменит новый генплан

В Ростове есть большая проблема с развитием застроенных территорий в центральной, исторической части города, заявила и.о. главного архитектора — директор департамента архитектуры и градостроительства Ростова Елена Гавриленко на заседании дискуссионной площадки Заксобрания по актуальным вопросам жилищного строительства.

— К нам обращались инвесторы {c проектами застройки}, но потом просчитывали экономику и выяснялось, что это слишком дорого. С одной стороны, сама земля дорогая, с другой — надо ещё огромное количество людей отселять, — рассказала она. — Но даже на Мечникова, где у нас уже есть отселённые многоквартирные дома {№53-57}, получается астрономическая стоимость освоения такого земельного участка.

С другой стороны, продолжает Гавриленко, есть и сложности из-за нормативной базы.

— Для социальных объектов установлены довольно жёсткие нормы проектировки и очень сложно вписать, например, самый детский садик в существующую застройку в центре. Получается, что надо и кварталы объединять, и транспортно-дорожную сеть менять, — пояснила и.о. главного архитектора.

Надежды она возлагает на следующую редакцию генерального плана города, которая должна появиться после 2025 года. В нём, говорит Гавриленко, постараются проработать какие-то решения по развитию исторического центра.

Другая проблема — объекты культурного наследия, которых в центре Ростова около 400. Не говоря уже о просто исторических зданиях, судьба которых очень беспокоит горожан.

— Возможно с установлением охранных зон всех памятников культуры, а этим занимается правительство Ростовской области, мы всё-таки сможем определить общую охранную зону внутри центральной части города и это позволит нам более системно развивать данную территорию, — заключила Гавриленко.

В итоге пока более-менее определились лишь с тем самым освободившимся участком на Мечникова. Власти Ростова решили, что раз инвестору он не по карману, то здесь будет построен некий социальный объект — скорее всего, детский сад или ясли.

http://www.donnews.ru/Vlasti-Rostova-obyasnili-pochemu-net-zhelayuschih-zastroit-istoricheskiy-tsentr-goroda_96754?utm_medium=desktop&utm_source=yxnews

[sveta-luchik]

Многодетным снижают ставки по ипотеке до 5% годовых!!  Видели новости?

[Dzhelina]

На Дону за 7 месяцев введено в эксплуатацию более 1,4 млн квадратных метров жилья

В Ростовской области за 7 месяцев 2019 года введено в эксплуатацию 1,4 млн квадратных метров жилья или 114,4% относительно  уровня прошлого года. Об этом сообщил министр строительства, архитектуры и территориального развития Сергей Куц.

- Большая часть от общего объема введенных жилых домов – 748,2 тысячи квадратных метров – приходится на индивидуальное строительство. Предприятиями и организациями построено более 655 тыс. квадратных метров, или 46,7 % от итогового объема введенного в эксплуатацию жилья, - отметил глава минстроя региона.

Ростовская область по итогам полугодия заняла шестое место по вводу жилья в Российской Федерации и второе место в Южном федеральном округе.

 

https://www.donland.ru/news/5887/

Определен участок под строительство в Ростове нового физкультурно-оздоровительного комплекса

Участок под реализацию проекта будет предоставлен инвестору  в рамках областного закона о крупных инвестпроектах.

 Губернатор Василий Голубев утвердил перечень документов по предоставлению земельного участка для строительства физкультурно-оздоровительного спортивно-зрелищного комплекса в Ростове-на-Дону.

Новый комплекс будет располагаться на участке площадью около 2,7 гектара на пересечении бульвара Комарова и улицы Добровольского.

Здесь будет построен  основной комплекс с универсальным залом для игровых видов спорта на 2 тысячи мест, фитнес-центр, бассейн. Планируется также создание ледовой арены для тренировок и соревнований по хоккею и фигурному катанию. Предусматривается сооружение двух футбольных полей с искусственным покрытием площадью 2400  квадратных метров.

В новом комплексе разместится также реабилитационный медицинский центр, будет обустроен подземный парковочный комплекс.

Начать работы по возведению комплекса будет возможно после утверждения в установленном порядке изменений в проект планировки территории, предусматривающих размещение объекта на земельном участке.

 

https://www.donland.ru/news/5868/?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop

 

[Гость Юг.]

«Эксперт ЮГ» выяснил, что крупные застройщики Ростова определяют класс возводимого жилья произвольно, пользуясь лазейками в законодательстве. Это приводит к заведомо недостаточному строительству необходимой инфраструктуры. Внакладе оказывается город.

Строительные компании занижают нормативную численность населения в возводимых жилых комплексах Ростова-на-Дону, пользуясь несовершенством законодательства. Это позволяет им экономить, но приводит к усилению нагрузки на городскую инфраструктуру. Схема, по которой работают все крупные ростовские застройщики, обнаружилась едва ли не случайно — в ходе судебных слушаний по совершенно другому поводу вокруг микрорайона «Вересаево» в Пролетарском районе Ростова-на-Дону (застройщик входит в ГК «ЮгСтройИнвест»). Между делом выяснилось, что в проектной декларации застройщик определяет комплекс как объект бизнес-класса. И так делают почти все — потому что это выгодно.

Стандарты классов

Немногие знают, что определение категории жилья как «комфорт-класс» или «бизнес-класс» касается не только маркетинга или качества строительных материалов. В российском Своде правил — документе по стандартизации, где содержатся правила и общие принципы в отношении процессов (бывшие «Строительные нормы и правила», СНиП) — в зависимости от типа жилого дома по уровню комфорта рассчитывается и средний показатель жилищной обеспеченности населения, связанный с общей площадью квартир и жилыми комнатами на одного человека. Исходя из этого планируется и количество проживаемого населения — очевидно, что в объекте бизнес-класса будет жить меньше жителей, чем в объекте эконом-класса. По прогнозируемому количеству населения определяется и уровень нагрузки на объекты социальной инфраструктуры, которую зачастую возводит сам застройщик. Грубо говоря, чем выше класс жилья, тем проживание меньшего количества людей там теоретически предполагается. А это значит, что в теории нужно и меньше объектов социальной инфраструктуры — школ, больниц и т.д.

Допустим, застройщик заявляет, что в строящемся жилом комплексе, который он определяет как комплекс бизнес-класса, на человека будет приходиться 40 кв. м. Это стандарт, соответствующий жилью этого класса, согласно СП. Исходя из этих данных, городская администрация делит количество строящихся квадратных метров на норму площади бизнес-класса и рассчитывает количество жителей, которые потенциально будут проживать в новом микрорайоне. Под их количество проектируются детские сады, школы, парковочные пространства, инженерные сети и т. д.

Интересное открытие

Произвольное прочтение СП при строительстве жилого комплекса «Вересаево» (застройщик — ГК «ЮгСтройИнвест») описано в судебном иске жителей близлежащих домов, которые протестовали против вырубки деревьев при строительстве микрорайона на 540 тысяч кв. м жилья на территории в 36,8 гектара бывшего лесопитомника в Пролетарском районе города.

Сейчас инициативная группа граждан судится с городской администрацией, пытаясь оспорить легитимность утверждения документации по планировке территории этого микрорайона (постановление №830 от 31 августа 2018 года). В первых двух инстанциях жители проиграли. Однако именно детальное знакомство с градостроительными нормами в ходе судебного процесса и позволило выявить эти «особенности» законодательства.

В иске жителей (есть в распоряжении редакции), в частности, говорится следующее: «Для жилых домов и квартир уровня комфорта “бизнес-класс” определены характеристики не только нормы площади квартир в расчёте на одного человека, но формула заселения жилого дома и квартиры. Доля в общем объёме жилищного строительства квартир “бизнес-класса” составляет не более 15%. В проекте планировки “Вересаево” норма площади квартир в расчете на одного человека — 40 кв. м применена для расчёта численности населения в отрыве от других обязательных характеристик. Квартиры уровня комфорта “бизнес-класс” занимают 100% объёма жилищного строительства вместо доли в 15%».

Если проанализировать проектную декларацию стандартного дома в «Вересаево» на 552 квартиры, то можно увидеть только 13,7% однокомнатных квартир площадью 40–42 кв. м. Зато там в два раза больше стандартных «однушек» 34–36 кв. м (25,9%). Среди двухкомнатных квартир чаще всего встречаются квартиры площадью 50–65 кв. м (25,3%). На стандартные трёхкомнатные квартиры (80–98 кв. м) приходится 11,4% предложения. Четырёхкомнатных квартир в этом доме площадью 106 кв. м всего 3,2%.

В результате в ЖК «Вересаево» будет жить на 7365 человек больше, чем заявлено. А заявлено было 13530 человек. Численность, таким образом, выросла на треть. Но социальной инфраструктуры под дополнительные 7365 человек в проекте заложено не было. Социальная инфраструктура жилого комплекса в сегменте «эконом-класса» выглядит так, как будто речь по-прежнему идёт о бизнес-классе. Чтобы внести изменения в инфраструктуру, потребовались бы дополнительные публичные слушания — а их не было.

Иск был составлен после ознакомления с результатами публичных слушаний, в ходе которых представитель городской администрации (на тот момент главный архитектор города Роман Илюгин) представил все необходимые расчёты. Именно там содержались нормы жилья «бизнес-класса», говорит один из инициаторов иска рощи Антон Штяк.

Гражданские истцы ссылаются на генеральный план города, согласно которому прогнозная обеспеченность жильём в Ростове-на-Дону к 2025 году составит 25,9 кв. м на человека. Это социально-экономический прогноз, который учитывает покупательскую способность и темпы наращивания жилищной обеспеченности в городе. Истцы считают, что город должен следовать нормам генплана, а не заявлениям застройщика.

«То, что ЖК “Вересаево” — это не проект бизнес-класса, понятно любому профессионалу. Даже на сайте проекта они заявляют, что это жильё комфорт-класса. Я думаю, что городские власти понимают это и закрывают глаза в обмен на решение проблемы обманутых дольщиков», — комментирует «Эксперту ЮГ» один из ростовских застройщиков.

Ранее «ЮгСтройИнвест» стала первой строительной компанией в регионе, которая построила жильё для обманутых дольщиков в рамках нового областного закона «О мерах поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ростовской области» (принят в 2013 году). Жильё для них было сдано в начале 2019 года. Впоследствии и другие строительные компании последовали примеру застройщика.

Это логика подтверждается стратегией защиты городской администрации в Пролетарском районном суде. «Один из аргументов, который используют власти — это социально значимый проект, который должен решить проблему обманутых дольщиков. При этом власти считают, что проект соответствует нормам», — говорит Антон Штяк. По его словам, суд встал на сторону городской администрации в двух инстанциях, но жители намерены дойти до Верховного суда РФ. 

Никто никогда не соблюдал эти нормы

Однако дело не в конкретном жилищном комплексе. Проблема, как оказалось, — системная. Администрация Ростова-на-Дону часто допускает, чтобы массовая застройка фигурировала в декларациях как «бизнес-класс». Мы проанализировали структуру квартир и заявленную норму обеспеченности квадратными метрами в других проектах застройки. Выяснилось, что эта норма трактуется произвольно всеми застройщиками и не зависит от реального класса жилья.

Чтобы понять, что застройщик занижает численность населения, «Эксперт ЮГ» сравнивал два документа — заключение экспертизы, где есть данные о том, сколько кв. м приходится на человека в конкретном доме. Второй документ — это проектная декларация дома, где есть полный список квартир с их площадями.

Возьмём крупный проект ЖК «Город у реки» Московской строительной компании (МСК). По данным Единого реестра застройщиков, это сегодня самый крупный застройщик Ростова-на-Дону (1,2 млн кв. м строящегося жилья). «Город у реки» — проект комплексной застройки на территории бывшего завода «Рабочий». МСК обещает построить девять 25-этажных домов комфорт-класса с паркингом, благоустройством территории и детскими учреждениями.

По расчётам «Эксперта ЮГ», здесь тоже взята норма обеспеченности жильем в 40 кв. м, соответствующая жилью бизнес-класса. Однако при этом в одном из домов на 552 квартиры есть 96 квартир-студий площадью 29 кв. м (17,4%). Более половины предложения (52,1%) приходится на однокомнатные квартиры площадью 34–42 кв. м. Двухкомнатных квартир площадью 55–60 кв. м — 17,4%. Вывод простой — конечно, это не бизнес-класс.

Ещё один яркий пример — ЖК «Мечников» строительной компании «СК10». Проект позиционируется как бизнес-класс, при этом, согласно заключению экспертизы, норма обеспеченности в одном из домов ЖК соответствует 30 кв. м на человека. В жилом комплексе тоже есть квартиры-студии до 25 кв. м, двухкомнатные квартиры-студии по 40 кв. м. и т.д. То есть бизнес-класс — это в лучшем случае чистый маркетинг, такие метражи не соответствуют заявленной категории.

Ситуация, когда декларируемая норма обеспеченности разного класса жилья и реальное предложение не совпадают, складывается из-за того, что проектные решения сегодня диктует рынок.

По словам генерального директора агентства недвижимости «Союз застройщиков» Александра Кондрашова, никто из застройщиков не соблюдает стандарты классов жилья. «В Ростове-на-Дону критерии классов комфорта жилья размыты, они в большей степени продиктованы маркетингом, чем стандартами СП, хотя они действительно прописаны в документах. Поэтому у нас на окраине появляется бизнес-класс с квартирами-студиями, — говорит г-н Кондрашов.— Кроме того, бизнес-класс — это не только квадратные метры, но и совокупность других характеристик — количество квартир на этаже, нагрузка на лифт, придомовая территория, наличие необходимого количества парковочных мест, качество используемых материалов и т.д. Эти характеристики также часто размыты. Только крупные федеральные застройщики имеют чёткую линейку жилья разного класса и соблюдают стандарты».

Ещё один момент. СП — это сегодня чуть ли не единственный инструмент, который позволяет просчитать, какое количество жителей будет жить в городе, исходя из планируемого строительства жилых комплексов. Ведь городские власти принимают решения согласно проектам планировок с декларируемыми данными о классе жилья. Но выходит, что на практике этот документ сильно искажает картину происходящего в Ростове.

Почему город жертвует стандартами

По словам директора Южного градостроительного центра Сергея Трухачёва, стандарты класса в СП — рудименты советской системы планирования, но ни федеральные, ни городские власти так и не переосмыслили их, из-за чего в итоге проигрывают города. Стандарты воспринимаются как необязательные и трактуются в пользу застройщика, а городские власти из-за правовой неопределённости не могут эффективно планировать социальную и инфраструктурную обеспеченность. «Определять, к какому классу относится жильё, сегодня может только сам застройщик, — комментирует г-н Трухачёв. — И он это делает в свою пользу. Ведь из меньшего числа жителей следует и меньшая потребность в автостоянках, меньшая потребность в водоснабжении и водоотведении, в потреблении электроэнергии — отсюда и меньшие запросы в ресурсоснабжающие организации, и (теоретически) более низкая стоимость подключения к услугам инженерного обеспечения».

Город в результате рассматривает проекты планировки на соответствие генеральному плану, Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), местным нормативам градостроительного проектирования и техническим регламентам, но не на соответствие расчётам плотности жилищного фонда и плотности населения. Но в результате возникает дисбаланс в сфере обеспечения населения социальной инфраструктурой. Отстающее развитие такой инфраструктуры — одна из ключевых проблем современных городов. Одна из причин её обострения — указанная лазейка в законодательстве, которой пользуются застройщики и которой не мешает пользоваться город. Ведь это именно город одобряет проект на стадии заявки и соглашается с определённым объёмом социальной инфраструктуры, которой, в результате отклонения от проектной декларации, точно не хватит для обеспечения реального населения.

https://expertsouth.ru/articles/kak-rostov-pozvolyaet-zastroyshchikam-ne-dostraivat-infrastrukturu/

[Вера Любимова]

Минстрой разрешил строить школы выше и вместительней

Благодаря изменениям в своде правил, утвержденных строительным ведомством, у региональных и муниципальных властей появилась возможность возводить на местах пятиэтажные школы. По мнению руководства Минстроя, это позволит более эффективно удовлетворять потребности регионов в образовательных учреждениях.

Соответствующее изменение внесено в свод правил СП 118.13330.2012 «СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения» и утверждено приказом Минстроя России от 17 сентября 2019 года, сообщила пресс-служба ведомства.

«Новые правила приняты в рамках реализации национального проекта «Жилье и городская среда», в целевых показателях которого предусмотрена актуализация действующих нормативно-технических документов для внедрения передовых технологий в проектировании и строительстве», — уточняется в сообщении.  

Действовать новые правила начнут с 18 марта 2020 года. Кроме уточненных требований по максимальной этажности общеобразовательных зданий (которая увеличивается до пяти этажей), они также разрешают:

• размещать спортивные и зрительные залы на третьем этаже включительно;

• размещать учебные помещения 7—11 классов на 4-м и 5-м этажах;

• размещать учебные помещения без ориентации на стороны света;

• переустраивать здания школ постройки предыдущих десятилетий в сторону увеличения этажности (до 5 этажей включительно).

 

[Гость Болгов]

http://www.panram.ru/news/biznes/msk-zastroit-territoriyu-byvshey-oboynoy-fabriki-v-rostove/

[kff11]

В 26.03.2019 в 10:45, Вера Любимова сказал:

На аукцион по аренде земельного участка на ул.Донской, 46-50 подала заявку компания «Зенит», соответствующая информация размещена в документах на сайте администрации Ростова.
Комиссия признала поданную заявку соответствующей требованиям. Сам конкурс по закону был объявлен несостоявшимся, однако по решению комиссии право аренды могут передать единственному участнику.
По данным системы СПАРК, ООО «Зенит» было зарегистрировано в Ростовской области в 2011 году. Основной вид деятельности — работа в области архитектуры, связанная с созданием архитектурного объекта. Генеральный директор — Артур Василяускас, он же выступал в качестве заявителя на аукционе, представляя интересы компании. Он также числится руководителем ряда компаний, которые зарегистрированы в Ростовской и Калининградской областях.
......

какая-либо новая информация по этому пятну появлялась?

[rowen]

15 часов назад, kff11 сказал:

какая-либо новая информация по этому пятну появлялась?

Сейчас делается проект.

[Вера Любимова]

В Ростовской области по итогам января-ноября 2019 года объемы строительства смогли достигнуть прошлогодних показателей, ранее в регионе отмечалась отрицательная динамика. Соответствующие данные приводит Ростовстат.

«Предприятиями строительного сектора за 11 месяцев 2019 года выполнен объем подрядных работ на 108,4 млрд. руб., что практически соответствует уровню прошлого года. Прочно занял свою нишу в строительном секторе малый бизнес, выполнив почти треть объема строительных работ», — говорится в сообщении.
 

[Гость Гость]

В 2019 году в Ростове-на-Дону были открыты продажи в 61 доме. Всего 17 396 квартир общей площадью 816 217 квадратных метров.

По данным аналитиков, больше всего новостроек было в Советском районе – 16 домов. В рейтинге классов жилья лидирует комфорт-класс, элитные здания единичны.

Если изучить географическую привязку зданий разных классов, тогда картина следующая. Больше всего квартир, выставленных на продажу, было в домах комфорт-класса в Советском районе, за ним следуют Пролетарский и Ворошиловский.

Жилье класса стандарт ростовчане могли найти в Октябрьском, Первомайском и Советском районах. Если же они хотели поселиться в доме бизнес-класса, тогда их прописка была бы в Ленинском, Кировском или Пролетарском районах. Элитная новостройка только одна, и находится она в Ленинском районе.

 

источник