Общие Вопросы Недвижимости и Строительства

[Вера Любимова]

К 2024 году объемы ежегодного ввода новостроек должны достигнуть показателя 80-90 млн кв. метров в год. Об этом замглавы Минстроя России Никита Стасишин заявил в ходе бизнес-бранча «Цифровой девелопмент».

 

Замминистра напомнил, что президентом РФ ранее была поставлена задача выйти на уровень ввода жилья в 120 млн кв. метров в год к 2024 году. «В разбивке ввода до 90 млн кв. метров должно приходиться на многоквартирные дома», - отметил он.

Никита Стасишин добавил, что таких объемов можно достигнуть при предоставлении застройщикам качественных земельных ресурсов.

«Именно формирование подобных площадок позволит максимально быстро утверждать проекты планировки территорий», - подчеркнул он, указав также на важность ввода в оборот неиспользуемых промзон и прилегающих к ним территорий. 

[Alice]

Более 6 тысяч квартир приобретено в Ростовской области для детей-сирот

 

О соблюдении прав детей-сирот на обеспечение жильем говорили на расширенном заседании правительства под председательством губернатора Василия Голубева, 27 июня.

 

В течение последних лет приобретение или строительство жилья для этой категории граждан финансировалось из расчета по тысяче квартир в год, что позволило вдвое сократить очередь. За последние шесть лет объем ежегодных бюджетных ассигнований вырос практически вдвое. В 2018-м на решение квартирного вопроса направлено 1 млрд 230 млн рублей. Это означает, что свое жилье получат более тысячи граждан этой категории.

 

Глава региона поручил региональным министерствам общего и профессионального образования и строительства, архитектуры и территориального развития держать этот вопрос под контролем.

Василий Голубев напомнил главам муниципалитетов об их персональной ответственности за соблюдение сроков предоставления жилья и выборе добросовестных строителей-подрядчиков.

 

- Необходимо безусловно решить поставленную задачу о выделении как минимум тысячи квартир в год. В июле проведите оценку ситуации на своих территориях. К 1 августа предоставьте информацию с точными сроками исполнения поручения по муниципальным образованиям, - поручил Василий Голубев. 

[Каупервуд]

 

В Ростове застройщик сдал в эксплуатацию долгострой в Ворошиловском районе

 

 

После вмешательства прокуратуры, застройщик ООО «Строительная компания «Инсросстрой» ввел в эксплуатацию пятиэтажный дом на ул. Вселенной в Ростове. Об этом сообщает пресс-служба прокуратуры Ростовской области. Для застройки он привлекал участников долевого строительства, которым пообещал сдать дом в III квартале 2015 года. В указанные сроки строительство было не завершено, сдача объекта неоднократно переносилась. «Разрешением Департамента архитектуры и градостроительства Ростова-на-Дону от 21 июня 2018 года дом введен в эксплуатацию. В ближайшее время 78 семей получат свои квартиры»,— говорится в сообщении.

источник

[Alice]

В первом полугодии 2018 года в Ростовской области введено в эксплуатацию 1,076 миллиона кв. метров жилья. Об этом сообщил заместитель губернатора Ростовской области Сергей Сидаш.

 

При этом предприятиями и организациями построены жилые дома общей площадью 421 тысяча квадратных метров. На долю индивидуальных застройщиков приходится чуть более 60% введенного жилья.

 

Темп ввода жилья относительно аналогичного периода 2017 года составляет 101%, годовая программа выполнена на 46,1%.

 

– В ряде муниципалитетов программа по вводу жилья выполнена более чем на 60%. Это Каменск-Шахтинский, а также Аксайский, Константиновский, Морозовский, Сальский, Семикаракорский и Цимлянский районы, - отметил заместитель губернатора Ростовской области Сергей Сидаш.

Наиболее высокими темпами ввод жилья осуществлялся в Веселовском,  Константиновском, Куйбышевском, Матвеево-Курганском, Морозовском и Цимлянском районах.

Напомним, в январе-июне 2017 года на Дону введено в эксплуатацию 1,061 миллиона квадратных метров жилья.

DonLand

[Каупервуд]

Объемы строительства на Дону сократились на 30% в 2018г.
В Ростовской области отмечается снижение объемов строительства по полному кругу предприятий на 30% по итогам семи месяцев 2018 года, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Такие данные приводит Ростовстат.

Согласно данным официального органа госстатистики, объемы работ во всех сферах строительства в январе-июле текущего года в денежном выражении составили 54,7 млрд. руб. Из общего объема крупными и средними организациями выполнено работ на 18,9 млрд руб., или 34,5%, что составило 66,5% к аналогичному периоду прошлого года.

 

[kff11]

 ЖК Кристалл на Соколова 86, кто застройщик?

не нашёл информации на форуме и в инете

[Alice]

 

 

ЖК Кристалл на Соколова 86, кто застройщик? не нашёл информации на форуме и в инете

 

очень похоже, что МСК 

[kff11]

очень похоже, что МСК 

 

опять они? сколько же у них проектов...

на сайте у них пока по этому объекту ничего нет, посмотрим

[Каупервуд]

В январе - августе 2018 года в Ростовской области введено в эксплуатацию 1,369 миллиона кв. метров жилья.

 

Об этом сообщил заместитель губернатора Ростовской области Сергей Сидаш.

По сравнению с прошлым годом темп ввода жилья составляет более 101%, заметил замглавы региона. Годовая программа выполнена на 58,61%.

 

– В ряде муниципалитетов программа по вводу жилья выполнена более чем на 70%, - сказал Сергей Сидаш. – Причем в Веселовском районе этот показатель превысил 88%, а в Цимлянском – 93%.

 

Напомним, за восемь месяцев 2017 года на Дону введено в эксплуатацию 1,35 миллиона квадратных метров жилья.

[karabass]

В 11.07.2017 в 09:34, Aleksey Oleynikov сказал:

Так же могут митинги начать устраивать

Банки оккупируют стройки

Результатом реформы долевого строительства может стать не только увеличение себестоимости строительства и уход с рынка мелких игроков, но и рост числа обманутых дольщиков. Однозначно выиграют только несколько крупных банков и ведущие застройщики

Год назад президент Владимир Путин, устав от многочисленных скандалов с обманутыми дольщиками, распорядился прекратить практику долевого строительства жилья. С 1 июля текущего года вступил в силу первый блок поправок к закону № 214 «О долевом строительстве». В частности, теперь девелоперы обязаны работать через специальные счета, и банки таким образом должны контролировать целевое расходование средств. С 1 июля будущего года вступает в силу еще более радикальная новация: переход с системы долевого строительства к проектному финансированию. Девелоперы не смогут напрямую получать деньги от продажи новостроек, средства будут в обязательном порядке размещаться на эскроу-счетах избранных банков. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после выполнения всех обязательств по возведению здания. Строить придется либо на собственные средства, либо на банковские кредиты.

Кардинальная реформа выглядела попыткой одним ударом разрубить гордиев узел долевого строительства. Государство передавало контроль над стройкой банкам, чтобы резко снизить риски для покупателей. Однако по мере реализации реформы все сильнее проявляются ее «темные» стороны. Так, ставки проектного финансирования девелоперов, неделю назад обнародованные Сбербанком на конференции MREF, позволяют говорить, что себестоимость строительства жилья существенно возрастет, и это создаст проблемы для большинства региональных игроков. А аналитическая записка, подготовленная экспертным центром бизнес-омбудсмена Бориса Титова и Институтом экономики роста (ИЭР), прямо говорит о негативных, едва ли не катастрофических последствиях радикальной реформы: объемы строительства упадут, а количество обманутых дольщиков резко вырастет.

От бесплатных денег к кредитам под 6–12%

Главный вопрос реформы для застройщиков — это стоимость проектного финансирования. Текущая модель рынка базировалась на привлечении средств дольщиков, для застройщика это, по сути, были деньги с нулевой ставкой. «Бесплатные» средства сочетались с высокими, двузначными, ставками банковского проектного финансирования: несколько лет назад они доходили до 18–20%. Год назад чиновники убеждали бизнесменов, что отход от долевого строительства будет компенсирован низкими ставками на кредиты — 5–6%.

Сбербанк, крупнейший игрок рынка, тестирует сегодня модель с плавающей ставкой проектного финансирования для застройщиков, которая в первую очередь зависит от темпов продаж недвижимости. Чем выше продажи и количество средств на эскроу-счетах, тем ниже ставка кредитования. По словам исполнительного директора управления по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Сбербанка Дениса Ковриженко, ставка может снизиться вплоть до 0,01% годовых. Но если разобраться, то это возможно на крайне короткий период в самом начале строительства, в случае, когда средства покупателей на эскроу-счетах будут значительно превышать объем финансирования застройщика банком. Реальные ставки, по которым Сбербанк собирается кредитовать девелоперов, намного выше ожидаемых.

Из доклада директора дивизиона Сбербанка «Кредитные продукты и процессы» Сергея Бессонова на конференции MREF следует, что ставки по проектному финансированию застройщиков будут колебаться в диапазоне 6–12% годовых. Если на эскроу-счетах нет средств дольщиков, то ставка будет рыночной — 12% годовых. Если кредит на 100% покрывается средствами на эскроу-счетах, то будет действовать специальная ставка — 6%.

Средневзвешенная ставка, скорее всего, составит 8,5–9%. Такая кредитная ставка, введенная вместо «бесплатных» денег дольщиков, коренным образом меняет экономику девелопмента. «Сегодня при финансировании строительства жилья доли средств дольщиков, банковские кредиты и инвестиции застройщиков обычно распределяются в соотношении 60–30–10. При этом соотношении и переходе на систему эскроу-счетов себестоимость строительства вырастет как минимум на семь-восемь процентов», — говорит коммерческий директор компании «Флэт & Ко» Денис Конев. «Новые правила заставят застройщиков поднять цены на десять-пятнадцать процентов. Заметим, что раньше застройщик мог гасить кредиты средствами дольщиков, а теперь кредиты будут висеть на нем до окончания строительства, а иногда и дольше, до завершения продаж всех квартир в комплексе», — замечает первый заместитель генерального директора концерна КРОСТ Марина Любельская.

В «богатой» Москве девелоперы за счет высоких цен на жилье и доходов населения имеют определенный резерв для снижения рентабельности или повышения цен. В регионах ситуация намного хуже. «В большинстве региональных проектов маржинальность в районе десяти процентов. Если себестоимость существенно вырастет, застройщикам останется либо поднять цены, что не будет принято покупателями с ограниченными бюджетами, либо обанкротиться», — говорит один из уральских девелоперов.

Ситуация осложняется тем, что инфляция в строительной сфере ускоряется и без реформы: по прогнозу Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), к концу года она разгонится до 5,5%. При этом располагаемые доходы населения уже несколько лет подряд падают. Смена модели «уберет» с рынка новостройки с дисконтом на ранней стадии строительства, и это отсечет часть покупателей. Ипотека, главный двигатель рынка жилья, осенью сменила тренд и стала дорожать. В главной группе риска — региональные девелоперы и застройщики из малых и средних городов. «Региональные девелоперы, возводящие по одному-два дома в год, уйдут с рынка. Они не смогут удовлетворять требованиям банков и не получат кредит. Их место останется пустым — для крупных игроков эти рынки неинтересны», — прогнозирует региональный девелопер.

Средневзвешенная ставка по кредитам на строительство 8,5–9% годовых вместо «бесплатных» денег дольщиков коренным образом меняет экономику девелопмента

Откуда деньги, Зин?

С 1 июля в России начался первый этап реформы рынка жилищного строительства. Кроме введения специальных счетов застройщики и банки стали реализовывать первые проекты с использованием эскроу-счетов. Сбербанк рапортует, что за четыре месяца открыто более ста эскроу-счетов покупателей, в десяти проектах одобрено проектное финансирование. Но несмотря на то, что работа по новой модели началась, по ключевым вопросам сохраняется неопределенность.

Во-первых, способны ли банки заместить долевое строительство проектным финансированием в полном объеме? По оценкам Сбербанка, рынок долевого строительства оценивается сегодня в 4,7 трлн рублей, из них на средства дольщиков приходится 78% — 3,7 трлн рублей. Всю эту сумму предстоит заменить проектным финансированием банков. По подсчетам заместителя генерального директора Дом.РФ Артема Федорко, с учетом того, что сегодня на такое кредитование приходится лишь 600 млрд рублей (12,8% общей суммы), в течение нескольких лет предстоит рост объемов проектного финансирования жилищного строительства в семь раз — с 0,6 до 4,3 трлн рублей.

Возможности кредитования российских банков сдерживаются ограниченным собственным капиталом и банковскими нормативами. По подсчетам ИЭР, десятку крупнейших российских девелоперов способны прокредитовать лишь пять крупнейших российских банков (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-банк и Россельхозбанк) из-за норматива Н1 (норматив достаточности собственных средств банка). Среднюю столичную стройку объемом 200 тыс. кв. м способны кредитовать не более десятка банков из-за ограничений, связанных с банковским нормативом Н6, который определяет лимит кредитования одного заемщика в размере не более чем 25% собственного капитала банка. По расчетам ИЭР, российская банковская система в нынешних условиях не готова к столь резкому росту кредитования строительной отрасли.

Во-вторых, увеличение банковского кредитования предполагает, что застройщики должны вкладывать в проекты больше собственных средств. По расчетам Сбербанка, в 2019 и 2020 годах эти вложения должны вырасти на 20 и 50% соответственно. Откуда в отрасль, в капитал застройщиков придут новые инвестиции в размере 300 млрд рублей в ситуации, когда рентабельность девелоперского бизнеса снижается, совершенно непонятно.

Есть и множество других неясностей. Например, лимит по страхованию средств дольщиков на эскроу-счетах в Ассоциации страхования вкладов — 10 млн рублей, это оставляет без защиты значительную часть покупателей новостроек в московском регионе. В случае банкротства банка часть денег с эксроу-счета «сгорит». Или: новые правила целевого использования средств дольщиков предполагают, что деньги можно использовать только на строительство жилого объекта. Это автоматически делает невозможным финансирование социальной инфраструктуры в районах комплексной застройки.

Банки решают всё

До сих пор дня банки выступали на рынке строительства жилья в двух ролях: они выдавали ипотеку покупателям и кредитовали застройщиков. Сегодня они осваивают новую роль контролера строек через спецсчета. Больше всех на этом поприще ожидаемо преуспел Сбербанк. Если в первые недели были прогнозируемые сложности с открытием счетов и проведением платежей (в нестандартных случаях открытие счета занимало до месяца), то к середине осени банки нормализовали ситуацию. В Сбербанке, например, открыли счета уже 2300 девелоперов, в день проводится более 7000 сделок, большинство платежей идут день в день. Проблема в том, что крупные департаменты, обладающие компетенциями в области строительства, есть только в Сбербанке и отчасти в ВТБ. Другим крупным банкам (ЦБ допустил к обслуживанию спецсчетов застройщиков 55 банков) предстоит чуть ли не с нуля создать новые подразделения.

В ближайшее время банкам предстоит освоить и еще две роли на рынке строительства жилья. Во-первых, фактически выступить в роли страхователя. Представители Сбербанка прямо говорят, что немалые кредитные ставки отражают риски застройщиков. Во-вторых, в перспективе им придется заниматься и достройкой проблемных проектов — сейчас это делают региональные власти.

Не остается сомнений и в том, кто выигрывает от нового расклада на рынке строительства жилья. Покупатели новостроек резко снижают свои риски, но будут вынуждены заплатить за это более высокую цену. Среди застройщиков произойдет концентрация бизнеса, и победят крупные игроки за счет ухода с рынка мелких и средних. Серьезно выиграют и крупные банки. Во-первых, в перспективе они получат на эскроу-счета несколько триллионов рублей, которые раньше доставались застройщикам. Для банков это эквивалентно привлечению финансовых средств с нулевой ставкой. Напомним, что ни покупатель, ни застройщик не будут получать комиссию за то, что эти средства будут лежать на эскроу-счете. Во-вторых, повышенный доход может принести ипотека. Выданный покупателю ипотечный кредит со ставкой 9–10% оказывается на эскроу-счете, и под него выдается кредит девелоперу под 6%. То есть деньги работают дважды. При этом риски незавершения строительства, которые определяют маржу при ипотечном и проектном финансировании, в данном случае оказываются пониженными за счет того, что банк контролирует целевое расходование средств.

В последние годы роль банков на рынке строительства жилья постоянно возрастала. Сегодня они, в частности, утверждают и маркетинговую политику кредитуемых девелоперов: цены, планировки, темпы продаж и т. д. В новых реалиях можно говорить если не о поглощении рынка девелопмента жилья крупными банками, то, по крайней мере, о кардинальном усилении их влияния.

При введении проектного финансирования объемы строительства жилья будут сокращаться

Трудности переходного периода

Наконец, совершенно непонятно, как совместить новую модель рынка с майскими указами президента, где в качестве важнейшего целевого показателя экономики заявлено резкое увеличение объемов строительства жилья — в полтора раза к 2024 году, до 120 млн кв. м. В последние два года российская стройка сокращалась. И чтобы оживить ее, нужны сильные импульсы. Но новая модель рынка, наоборот, ведет к повышению стоимости строительства и снижению рентабельности девелоперов. По расчетам ИЭР, введение эскроу-счетов на нынешних условиях может привести к сокращению объемов строительства жилья до 55–63 млн кв. м в год на горизонте пяти-шести лет.

По прогнозам ИЭР, на переходном этапе не будет достигнута и главная цель реформы — решение проблемы обманутых дольщиков. Более того, остановка строек совокупной площадью 17–25 млн кв. м может в два-три раза увеличить количество обманутых — с 150 тыс. до 327–491 тыс. человек.

Предложения строительного сообщества, доведенные до правительства через бизнес-омбудсмена Бориса Титова, предполагают ряд возможных мер для смягчения эффекта от радикальной реформы. В их числе перенос сроков обязательного перехода на эскроу-счета с 2019 года, введение поэтапного раскрытия эскроу-счетов (застройщик мог бы получать часть средств дольщиков после окончания определенных работ), увеличение лимитов страхования для средств на эскроу-счетах, уменьшение нормы банковского резервирования по кредитам на строительство. Вице-премьер Виталий Мутко уже дал чиновникам строительного блока указание внимательно рассмотреть замечания омбудсмена. По поводу некоторых инициатив, в частности поэтапного раскрытия эскроу-счетов, Центробанк уже дал свое отрицательное заключение. Судьба других предложений будет зависеть от множества факторов. Но если ориентироваться на прошлый опыт, то шансы кардинального смягчения реформы невелики: строительное лобби намного слабее и разрозненнее, чем банковское.

Источник

http://aurora.network/articles/10-vlast-i-obshhestvo/63004-banki-okkupirujut-stroyki

[Aleksey Oleynikov]

По росту стоимости и процентным ставкам давно достаточно уже было понятно исходя из логики процесса. 

Если процент кредитования будет зависеть от объемов продаж и средств на эскроу-счетах, то застройщик так же заинтересован распродать как можно больше квартир со старта, а это оставит разницу в цене между стартом и окончанием. Только ценник со старта уже будет с учетом кредитов. 

Однако до сих пор непонятно, почему вместо того чтобы привести в порядок надзорные органы и обеспечить нормальный контроль со стороны тех кто за это получает деньги, будут страдать в связи с новой реформой и порядочные девелоперы, которые строят в срок, хорошо и качественно. 

У нас в Ростове, есть около 25 объектов, которые не числятся в перечне проблемных объектов. Квартиры в этих проектах можно спокойно приобрести у застройщика, причем в некоторых случаях даже зарегистрировать в Росреестре. А по факту стройку даже не начинали. Почему стройнадзор не выявляет такие нарушения, почему не предпринимает никакие меры, когда отчетливо видно, что строительство не ведется или идет со значительным отставанием от установленного графика?

 

Получается, что новая реформа даст возможность банкам зарабатывать больше, хотя они и так отчитываются о рекордных прибылях за последнее время. Чиновники стройнадзора, продолжат бездействовать, получать откаты и заработную плату. Зато пострадают те кто покупает и те кто строят. 
 

А что будет делать, к примеру, банк в случае когда нынешние недобросовестные застройщики будут продавать квартиры, показывать документы что якобы всё хорошо и строительство ведется по графику,  по факту его не вести. А потом так же обанкротились и слиняли? Ведь сегодня масса способов мухлевать даже при закупке материалов, завышая стоимость материала,  недовешивая, недопоставляя и т.д.  Выдержат ли банки возможную резко увеличивающуюся нагрузку тоже не совсем понятно. 

Боюсь, что как у нас зачастую бывает, хотели как лучше, а получилось как всегда.

[Alice]

Прогнозы восстановления роста в строительстве в конце нынешнего года могут не оправдаться — пока позитивные изменения ограничиваются тенденцией к замедлению падения показателей отрасли, следует из доклада «Деловой климат в строительстве в III квартале 2018 года» Высшей школы экономики (ВШЭ). Новый дедлайн ожидаемого начала роста строительства — в середине 2019 года, однако и оно может осложниться банкротствами застройщиков, лишением компаний возможности использовать напрямую средства дольщиков и повышением НДС.

Строительная отрасль продолжает оставаться «самой проблемной» — сейчас «основным позитивным слоганом» для строительства становится «замедление падения», следует из доклада Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ «Деловой климат в строительстве в III квартале 2018 года» (подготовлен на основе опросов 6 тыс. руководителей строительных компаний).