Общие Вопросы Недвижимости и Строительства

[Каупервуд]

Общие вопросы Недвижимости в Ростове-на-Дону - проблемы строительства, сравнение различных новостроек и тд

 

Возможен флуд и разговоры на обобщенные темы.

 

[Alice]

С 1 июля 2017 года вступают в силу поправки к федеральному закону о долевом строительстве. Эксперты полагают, что из-за этого сотни застройщиков покинут рынок строительства.

 

В частности, с этого дня вводятся новые требования к уставному капиталу застройщиков, которые привлекают денежные средства граждан в строительство объектов недвижимости. Согласно требованиям 214-ФЗ, минимальный размер уставного капитала будет рассчитываться исходя из общей площади объекта.

 

Так, при минимальном размере уставного капитала в 2,5 миллиона рублей. застройщик сможет построить не более 1500 квадратных метров, в который входят как жилые, так и нежилые помещения и машино-места. Если застройщик намерен построить более 500 тысяч квадратов, то размер уставного капитала должен быть не ниже 1,5 миллиарда рублей, сообщают «Вести».

[Aleksey Oleynikov]

Если точнее, речь идёт об объектах находящихся в стадии строительства, то есть если дом сдан и завершен, то эти квадратуры следует вычитать из общего объёма.

 

2,5 млн рублей при возведении не более 1500 кв.м.

4 млн рублей при возведении не более 2500 кв.м.

10 млн при возведении не более 10000 кв.м.

40млн при возведении не более 25000 кв.м.

80млн при возведении не более 50000 кв.м.

150млн при возведении не более 100000 кв.м.

400млн при возведении не более 250000 кв.м.

800млн при возведении не более 500000 кв.м.

1,2 млрд при возведении более 500000 кв.м.

 

Однако эти изменения коснутся тех, кто получает разрешение на строительство после 1.07.2017г. 

 

К сожалению практика открытия на каждый новый объект нового юр.лица пока не искоренена. 

Так же требования к уставному капиталу заключаются в том, чтобы он был на момент регистрации юр. лица, а так же при годовых отчетах его показывать надо на сколько я помню, в течение года его как хочешь тратить можно. 

 

Поэтому особого ущерба застройщики не понесут. 

 

Поправки которые обязывают застройщика вносить 1% от стоимости строительства объекта в некую кубышку, которая будет собираться по всей стране и неизвестно как и куда расходоваться. Удорожание ляжет на плечи дольщиков просто.

 

А вот если законотворцы умудрятся провести поправки, которые обязывают застройщиков работать по счетам эскроу, вот тут уже процентов 50% застройщиков сразу либо уйдут с рынка, либо будут объединяться. Потому что построить дом за свои кровные не получая денег от дольщиков до сдачи объекта, мало кто может себе позволить. Те кто не потянут, вынуждены будут брать займы у банков, соответственно проценты банка заложат в цену квартир.

[Aleksey Oleynikov]

 

 

Даже у объектов с крупными инвестициями бывают проблемы со сдачей дома в срок. Хотя бы взять манхеттен. Мега проект старочеркасская ривьера, такой размах в самом манхеттене и на тебе - беда со сдачей в срок. Объективной инфой Вы можете обладать в случае вторички или сданного дома. С котлаванами все субъективно. Не набрасывайте пуха насчет своего профессионализма. Или Вы на прямой связи с Господом Богом и он Вам рассказывает насчет будущего по всем новостроям области? А может у Вас баба Ванга в штате риелторской конторы имеется? 

 

 

Объективная информация для меня:
это открытые данные такие как:  проектная декларация, разрешение на строительство, форма собственности участка, а так же разрешенные виды использования участков, соответствие информации в документах предоставляемых застройщиком и тем которые можно найти через сайты администрации, форма продажи квартир, информация прописанная в договорах с покупателями, обратная связь от жильцов объектов уже построенных

Субъективная моя: 

это уже то что я думаю по этому объекту, на основании изучения этой информации. 

 

 

Например возьмём жилой комплекс 6А. Заказчиком которого выступает, Объединенная Дирекция строящихся объектов Ростова-на-Дону. Подрядчиком и проектировщиком выступает СтройКапитал-Девелопмент (СКД). В 2017г например СКД стали победителем среди застройщиков Ростова в области социальное строительство. На сайте все красиво расписано о том, какие они молодцы и как они хорошо строят и т.д., всё вроде бы внешне хорошо и чинно. 

 

По факту: сроки сдачи первоначальные в первом доме - конец 2015г, заселение начало 2016г., второй дом сроки сдачи 1кв. 2017г, заселение - 2кв. 2017г. На сегодня, первый дом до сих ещё не передали жильцам, хотя по документам город принял 28.04.2017г. дом, при этом не облагорожена придомовая территория, не подключена котельная до сих пор, нет доступа у жильцов в квартиры. Более того, в первоначальной проектной декларации указывалось что квартира передаётся жильцу в готовности под ключ, чуть ли не с мраморной плиткой и застекленными балконами. По факту при подписании договоров на покупку квартиры, уже этой информации не было и квартира передаётся в стройварианте. А цена при этом остаётся порядка 50т.р. за квадратный метр. Второй дом вообще построен только на половину и растет на 1 этаж раз в три месяца в лучшем случае. Далее, квартиры возможно приобрести только по уступке права требования, поэтому ни какого информирования от застройщика они не получают и ничего спросить по сути с них не могут практически. При судебных прениях выяснится что застройщик уведомлял дольщика которым являлась СКД, а до покупателя СКД никто ничего доносить не обязан и т.д. и т.п.

 

При всём при этом они продают квартиры даже сегодня, более того, есть люди которые покупают у них квартиры, видя что дом уже стоит и то что гос. структура вроде как строит... 

 

Я Вам могу таких примеров больше десятка привести.

 

Возьмем так же Группу Компаний :"Наш Город"  у которых куча юр. лиц и объектов, но во всех объектах есть косяки какие-то, срывы сроков, все идёт не пойми как. Банки с ними работают в ипотеку у них купить можно без проблем, с мат. капиталом тоже. А по факту, недостроенный ЖК Театральный, который всё никак не сдадут, Семейный первый ещё не закончили, а начали строить второй, Бизнес класс на 35 линии, дома в районе змеевки, все на разных юр. лицах висит и всё недостроено и не понятно когда будет достроено, а продажи идут. 

 

Все эти компании нам готовы платить с удовольствием, только приводи клиентов, однако как я уже неоднократно говорил, мне моя репутация гораздо дороже сиюминутной прибыли. Я всю жизнь работал на рекомендациях от людей, которые со мной когда-то имели дело. 
 

В данной отрасли, для того чтобы не ударить в грязь лицом и не поселить в долгострой клиентов, мне ежедневно практически приходится мониторить рынок и собирать информацию о застройщиках, объектах, изменениях законодательства и т.д.

 

По Сердцу Ростова, мне очень нравится сам проект, мне нравятся планировки и месторасположения, но смущает меня то что я начитал из документов. Я очень хочу чтобы объект построили, потому что у них ещё есть куча участков которые они нахапали себе когда заходили в город. 

 

Однако меня настораживает сам застройщик, а точнее:

Название компании:

 

Название компаний, всегда появляется не просто так, оно всегда привязывается к локациям, событиям, объектам и т.д. В данном случае учредители в Китае, компания первый объект построила в Краснодаре, далее строит одновременно сразу несколько объектов в Краснодаре и Ростове-на-Дону и ни одного в Москве, при этом длительное время у них даже офиса в Москве не было, пока не пошли придирки по этому поводу, почему тогда Московская Строительная Компания? Возможно потому что существует уже с 1994г. одноименное акционерное общество: АО "Московская Строительная Компания", которая строит в Москве.

 

Выбор строительных пятен:

 

объекты всегда выбираются застройщиками очень тщательно, потому что по мимо того что построить, нужно ещё и продавать квартиры, а господа из МСК, такое ощущение что скупают пятна просто лишь бы купить и начать стройку: замороженное строительство объекта на берегу в Краснодаре, пятно вместо фонтана на Ленина в притык к гостинице, с одним фасадом на окна гостиницы, с другим на шумную очень оживленную дорогу без какой-либо инфраструктуры в шаговой доступности кроме супермаркета и остановки. Либо за это отвечает человек не очень профессиональный, либо иные цели какие-то преследуются.

 

Порядок Ценообразования:

 

Я общался с застройщиками, которые хотели купить эту землю, но они сказали, что у них цена квадратного метра была бы не ниже 55т.р. на старте там. Да МСК не выкупали, пятно, а взяли в аренду, однако стартанули они по раннему бронированию уже не помню то ли с 40т.р. за квадрат то ли с 42 т.р. за квадрат. Для этого места и такого объекта эта цена крайне низкая, а по скольку каждый застройщик работает чтобы получать прибыль, причем каждый застройщик заинтересован получить максимальную прибыль с каждого объекта, а предложение невиданной щедрости. Вопрос зачем отдавать квартиры по 40-42т.р. когда их будут разбирать и по 50т.р. это если со стороны застройщика думать. 

 

Прочие особенности:

 

Не смотря на нарушение плотности застройки примерно в 2,5 раза по градостроительным нормативам, разрешение на строительство было получено, что естественно просто так не бывает, за остальные пятна и проекты пока молчу.

 

Сотрудники работающие в Сбербанке по ипотеке на вопрос, каким образом компания созданная в 2012г. с минимально возможным уставным капиталом и бенефициарами в Китае и по сути только с одним сданным объектом. Они только загадочно улыбались со словами это только на первые два литера, дальше я не уточнял. Тут сбер был выбран отнюдь не случайно, потому что многие банки даже аудит не проводят у застройщика, если сбербанк одобрил застройщика и объект. 

Хотя более именитые застройщики, построившие гораздо больше объектов и показывая гораздо больше данных не получают такой оценки сбера и аккредитации.

 

Темпы строительства: Если предположить, что сбербанку была предоставлена финансовая информация некая, по которой они приняли решение об аккредитации объекта (а не просто взятку дали топ менеджеру), а объёмы продаж там весьма высокие со старта ещё, то недостатка в фнансировании не должно быть, соответственно любой застройщик будет стремиться к тому, чтобы завершить объект и перейти на новый. Потому что пятен у них уже куплено не мало. На сердце, очень, просто очень медленные темпы строительства. Опять же эти пресловутые корректировки сроков в разрешениях на строительство, заставляют нервничать.

 

Так же у моих коллег, родственники которые занимаются строительством, говорили что их звали на Сердце Ростова, причем звал совсем другой подрядчик.. не тот который числится в проектной декларации изначально. Если у них речь зашла о том, что идёт смена основного подрядчика, то что-то со старым не срослось, а это так же может ударить по срокам строительства. 

 

 

Аккумулируя всю эту информацию, я принял для себя решение, что я не буду предлагать пока что в Сердце Ростова квартиры своим клиентам, однако повторюсь, я очень хочу чтобы этот объект достроили и у нас в Ростове появился ещё один застройщик хороший, потому что они платят прилично вполне. 

 

[Good-luck]

Давайте по порядку:

1. Название компании - это, конечно, очень сильный аргумент, играющий в негатив для репутации и определяющий сроки и надежность и качество строительства. Просто вот номер один, не побоюсь этого слова.

Из пальца высосали, короче.

2. Ценообразование. 55 в нулевом цикле на Нагибина? Серьезно? Ну-ну, очень хочется посмотреть на этих застройщиков и на те объемы, которые бы они продали по такой цене. К примеру, Гвардейский-2 (вторая очередь) сегодня продается по 48. Гвардейский! Не сравнивайте локации и степень готовности!

3. Плотность застройки и разрешение на строительство. С этими же претензиями можно обратиться в Красный Аксай, на Извилистую и Заводскую. А еще к Вертолдевелопменту с их Тихим Доном. И вообще ко многим стройкам города. Я тоже не в восторге от нынешней градостроительной политики.

 

Итого, из аргументов у вас только некая инсайдерская информация о смене подрядчика. Вопрос, что она доказывает, - открытый.

 

Чтобы избежать обвинений в предвзятости: не имею отношения к этому застройщику совершенно никакого. И вообще против долевого участия в принципе, как экономического явления. Просто вот такой резкий поток негатива из ничего, без оснований, он странно смотрится со стороны.

А какие именно строящиеся объекты предлагать или нет Вашим клиентам - решать Вам, безусловно.

[Aleksey Oleynikov]

 

 

Давайте по порядку: 1. Название компании - это, конечно, очень сильный аргумент, играющий в негатив для репутации и определяющий сроки и надежность и качество строительства. Просто вот номер один, не побоюсь этого слова. Из пальца высосали, короче.

 

Я не говорил, о том, что название играет роль в качестве, сроках строительства, а так же надежности застройщика) Вы видимо как-то иначе прочли то что я написал. Я о том, чем руководствовались когда выбирали название, я рассматриваю два варианта развития событий с МСК, либо это честные ребята, которые пришли нормально строить, либо это пирамида строительная, в обоих случаях название выбиралось для того, чтобы привязать ассоциативный ряд к чему-то крупному, большому и надежному... Опять же я отталкиваюсь от общей совокупности информации.

 

 

2. Ценообразование. 55 в нулевом цикле на Нагибина? Серьезно? Ну-ну, очень хочется посмотреть на этих застройщиков и на те объемы, которые бы они продали по такой цене. К примеру, Гвардейский-2 (вторая очередь) сегодня продается по 48. Гвардейский! Не сравнивайте локации и степень готовности!

 

Тот застройщик не строит такими форматами как Аксай и МСК, они более качественно подходят к застройке и квартир было бы куда меньше и объект был бы куда интересней. Поэтому да - покупали бы. С Гвардейским у Вас сравнение не совсем удачное, потому что ГПЗ-10 уронили цены осознанно на свои строящиеся объекты, в связи с необходимостью увеличения темпов, у них старт ЖК Соборный, через пару месяцев старт нового ЖК на Жмайлова, а так же уже ещё участок куплен один и они активно собираются скупать их. Посмотрите другие цены объектов в ближайшей локации, к примеру ЖК Доломановский. Раз уж брать частности... 

 

 

 

3. Плотность застройки и разрешение на строительство. С этими же претензиями можно обратиться в Красный Аксай, на Извилистую и Заводскую. А еще к Вертолдевелопменту с их Тихим Доном. И вообще ко многим стройкам города. Я тоже не в восторге от нынешней градостроительной политики.

 

Тут у нас взгляды совпадают

 

 

Просто вот такой резкий поток негатива из ничего, без оснований, он странно смотрится со стороны.

 

Я задал застройщику вопрос без каких либо обвинений, без ультимативных форм каких-либо. Мне ответили, ответ показался не убедительным и оставил вопросы, в чем негатив то? Или можно только хорошие и удобные вопросы задавать?

[Good-luck]

Посмотрите другие цены объектов в ближайшей локации, к примеру ЖК Доломановский.

Гвардейский был приведен как пример низкой цены в более высокой стадии готовности в несравнимо лучшем месте. В центре цены выше, тут никто не спорит.

Нужно сравнивать похожее. Сердце Ростова с его районом. Что-то мне подсказывает, что 55 для Нагибина - заоблачно со сроком сдачи через три года.

Это к тому, что не так уж МСК и занижали цены. Вполне себе цены. Особенно сейчас.

 

в обоих случаях название выбиралось для того, чтобы привязать ассоциативный ряд к чему-то крупному

Многие компании этим руководствуются, не только строительные. Так нельзя или это аморально?

 

Мне ответили, ответ показался не убедительным и оставил вопросы

Заметьте, Вам ответили. Не стерли вопрос, не проигнорировали, не замылили разговор восторженными ботами. А спокойно ведут диалог по существу.

[Aleksey Oleynikov]

 

 

Заметьте, Вам ответили. Не стерли вопрос, не проигнорировали, не замылили разговор восторженными ботами. А спокойно ведут диалог по существу. Нравится Ответить Цитата Вставить

 

 

 

Именно поэтому я и задал в ветке вопрос застройщику, потому что вижу что они отвечают очень часто на адресованные им вопросы) 

 

 

 

Это к тому, что не так уж МСК и занижали цены. Вполне себе цены. Особенно сейчас.

 

Сейчас у них вполне рыночная цена, но стартовали то они чуть ли не с 40т.р. или 42т.р. за квадрат. 

[СашаМак]

Долго не мог найти хорошую трехкомнатную квартиру чтобы снимать со своей семьей, но удачно наткнулся на сайт агенства по недвижимости. Нашел именно то, что мне нужно ещё и по приятной цене сравнительно с ценами на рынке. Живем уже 4 месяца, все замечательно 

[Good-luck]

Вот читаю такие новости, и просто злость берет от вопроса "а кто вам виноват?". Почему теперь кто-то (администрация города, области, страны, налогоплательщики) должны что-то предпринимать в связи с тем, что некие люди не в состоянии просчитать риски вложений, а руководствуются в своих действиях только рекламными объявлениями застройщиков и красноречием нечистоплотных агентов?

 

Если некто откроет 125-ю бургерную или парикмахерскую и прогорит, никто не разбежится компенсировать ему убытки. И это нормально, ничего личного, только бизнес.

Так какого черта эти горе-инвесторы хотят и на каком основании?

 

http://realty.interfax.ru/ru/news/articles/83486/

 

Ростов-на-Дону. 10 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Обманутые дольщики второй очереди ЖК "Баррикадная" в Ростове-на-Дону в понедельник вышли на акцию протеста к недостроенному зданию, сообщила "Интерфаксу" одна из участниц акции Юлия Собина.

 

"10 июля мы вышли на пикет-голодовку, мы голодаем по пять человек. Каждый день они будут меняться. Всего у ЖК "Баррикадная" 263 обманутых дольщика. В акции будут участвовать все, кроме пенсионеров и кормящих матерей. Участники расписаны на два месяца вперед", — рассказала участница акции.

 

По ее словам, пикет согласован с правительством Ростовской области. В случае, если никто не отреагирует на их акцию, дольщики планируют продолжать его в формате "дежурства", а также организовывать другие массовые акции.

 

"Чтобы продолжить строительство, нужно провести строительную экспертизу. Это одно из требований, которые мы предъявляем. Второе требование — создать благоприятную почву для прихода инвестора", — сказала Ю.Собина.

 

Как сообщил "Интерфаксу" источник в администрации города, договор о проведении строительной экспертизы по данному дому планируется заключить до конца текущей недели.

 

В ЖК "Баррикадная" расположены два дома. В одном из зданий по адресу 1-я Баррикадная, 24 не достроен этаж, дом не законсервирован, сказала Ю.Собина.

 

Между тем, в воскресенье, 16 июля, на Фонтанной площади Ростова-на-Дону перед театром им.Горького пройдет общий митинг обманутых дольщиков региона.

 

Как сообщила агентству одна из организаторов акции Ирина Власова, планируется, что в мероприятии примут участие от 100 до 200 человек.

 

"На митинге будут представители ЖК "Европейский", "Баррикадный", "Северная Венеция", "Яблоневый сад". Список участников пока утверждается. Также к нам приедут представители обманутых дольщиков из Краснодара", — сказала И.Власова.

[Maori]

Вот читаю такие новости, и просто злость берет от вопроса "а кто вам виноват?"

. В том и разница что если это бургерная, то человек хочет бизнес, хочет много денег, и естественно понимает, что это лотерея. А тут другое, тут человек например копил, пол жизни впахивал на тяжёлой работе, и наконец решил улучшить жилищные условия своей семью, а его кинули, как последнего скота, купили на его кровно заработанные денежки phantom и укатили на ПМЖ в Тайланд...сейчас хоть ситуация стала немного меняться, люди идут к юристам, отсуживают у зажравшихся строителей деньги за просроченные вводы домов, начали хоть голову поднимать. Но все равно есть миллион печальных историй, про то как платят ипотеку, живут на съемной квартире, и неизвестно, получат свою долгожданную квартиру или нет...если вы эксперт, то конечно вас так не кинут, но лично вам советую злиться поменьше, жизнь ведь бумеранг ))

[Aleksey Oleynikov]

. В том и разница что если это бургерная, то человек хочет бизнес, хочет много денег, и естественно понимает, что это лотерея. А тут другое, тут человек например копил, пол жизни впахивал на тяжёлой работе, и наконец решил улучшить жилищные условия своей семью, а его кинули, как последнего скота, купили на его кровно заработанные денежки phantom и укатили на ПМЖ в Тайланд...сейчас хоть ситуация стала немного меняться, люди идут к юристам, отсуживают у зажравшихся строителей деньги за просроченные вводы домов, начали хоть голову поднимать. Но все равно есть миллион печальных историй, про то как платят ипотеку, живут на съемной квартире, и неизвестно, получат свою долгожданную квартиру или нет...если вы эксперт, то конечно вас так не кинут, но лично вам советую злиться поменьше, жизнь ведь бумеранг ))

 

Для этого как раз и нужно тщательно подходить к выбору застройщика и объектов. Я во многом согласен с Good-Luck. Люди гонятся за выгодой не оценивая риски.

Так же могут митинги начать устраивать и жертвы экстрасенсов и гадалок, которые все накопления спустили и без денег остались...