Счет-Эскроу - продажи квартир в новостройках

[karabass]

  18.12.2018 в 06:38, Каупервуд сказал:

Система эскроу-счетов предполагает перевод денег дольщика на специальный застрахованный счет в банке, который выдает их застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Ранее покупатель переводил средства напрямую девелоперу. 

Раскрыть  

Это ошибочное мнение в самом принципе. Система эскроу-счетов предполагает, что банк будет финансировать строительство не после ввода дома в эксплуатацию, а изначально, из своих денег, имея при этом на счетах деньги дольщиков. В принципе это будут те же деньги дольщиков, но законодатель их разносит с деньгами банка для наглядности гарантий. Так как случись недострой -не застройщик, а банк будет должен вернуть деньги дольщику. Поскольку типа вкладывал свои, а деньги дольщиков просто лежали на счетах

Вызовет ли эта система подорожание жилья? Вопрос дискуссионный. Девелоперы с удовольствием проталкивают эту мысль в народные массы. Сейчас рост цен ограничен не щедростью застройщика, а спросом, который зависит от многих факторов. Возникнет ли скачкообразный рост спроса на жилье после введения системы эскроу? Ответ очевиден-нет.

А вот стоимость жилья на этапе котлована может и увеличится. Ведь плата за риск будет отсутствовать, что позволяло инвесторам зарабатывать ранее. А вот стоимость сданного жилья думаю если изменится, то  незначительно и не про какие 20% речь идти не будет.

[Aleksey Oleynikov]

На сколько я помню, первый абзац описанный в сообщении Каупервуд, относился к контексту интервью у кого-то из застройщиков на предмет того, если бы вдруг требования к открытию обязательных эскроу счетов расширили не только на объекты, которые будут получать разрешение после 1 июля 2019 года, но и на те которые уже возводятся. В таком случае это может сыграть свою роль. Особенно в тех объектах которые только набирают темпы строительства и продаж. 

 

  18.12.2018 в 07:50, karabass сказал:

Это ошибочное мнение в самом принципе. Система эскроу-счетов предполагает, что банк будет финансировать строительство не после ввода дома в эксплуатацию, а изначально, из своих денег, имея при этом на счетах деньги дольщиков. В принципе это будут те же деньги дольщиков, но законодатель их разносит с деньгами банка для наглядности гарантий. Так как случись недострой -не застройщик, а банк будет должен вернуть деньги дольщику. Поскольку типа вкладывал свои, а деньги дольщиков просто лежали на счетах

Раскрыть  

Как же ошибочное, когда банки буду давать деньги застройщику не просто так а под 10-12 годовых. При этом не исключено что с учетом последних инициатив, банки будут использовать по сути те же деньги дольщиков для кредитования застройщиков. Если у застройщика увеличится стоимость строительства на 10-12% то он это разумеется переложит на покупателей на сколько это будет возможно.

 

  18.12.2018 в 07:50, karabass сказал:

Вызовет ли эта система подорожание жилья? Вопрос дискуссионный. Девелоперы с удовольствием проталкивают эту мысль в народные массы. Сейчас рост цен ограничен не щедростью застройщика, а спросом, который зависит от многих факторов. Возникнет ли скачкообразный рост спроса на жилье после введения системы эскроу? Ответ очевиден-нет.

Раскрыть  

Девелоперы отнюдь без удовольствия это делают, более того они в шоке наблюдают за изменениями, но спохватились поздновато мне кажется. Они не лоббирую свои интересы как банки, ну иил их интересы не приоритетны просто. Если распространят требования по эскроу счетам на строящиеся объекты, то ценник может скакануть. А вот на сколько - это уже зависит от того какой запас прочности успел набрать застройщик в переходный период и какая финансовая подушка у него есть в запасе. 

  18.12.2018 в 07:50, karabass сказал:

А вот стоимость жилья на этапе котлована может и увеличится. Ведь плата за риск будет отсутствовать, что позволяло инвесторам зарабатывать ранее. А вот стоимость сданного жилья думаю если изменится, то  незначительно и не про какие 20% речь идти не будет.

Раскрыть  

Я своё мнение по этому поводу высказывал неоднократно. Не исключено что и до 20% дойти может. Но я думаю будет чуть меньше в пределах 10-15%
 

[Frenko]

С одной стороны Путин дал указание ввести 120 млн кв. м жилья к 2024 году, а с другой стороны вводят счета эскроу. Цены на квартиры однозначно будут повышаться, но и покупательская способность населения ограничена. Каким образом будут добиваться роста - не понимаю. 

[karabass]

  18.12.2018 в 08:08, Aleksey Oleynikov сказал:

Как же ошибочное

Раскрыть  

Да вот так

  18.12.2018 в 08:08, Aleksey Oleynikov сказал:

банки буду давать деньги застройщику не просто так а под 10-12 годовых

Раскрыть  

где написано?

[karabass]

  18.12.2018 в 08:08, Aleksey Oleynikov сказал:

При этом не исключено что с учетом последних инициатив, банки будут использовать по сути те же деньги дольщиков для кредитования застройщиков

Раскрыть  

Это и должны были быть деньги дольщиков, этим и отличаются эскроу-счета от обыкновенного банковского кредита девелоперу.

[karabass]

  18.12.2018 в 08:08, Aleksey Oleynikov сказал:

Если у застройщика увеличится стоимость строительства на 10-12% то он это разумеется переложит на покупателей на сколько это будет возможно.

Раскрыть  

У одного увеличится, а у второго нет...за свои деньги построит, вот и будет у второго рыночное преимущество.

[karabass]

  18.12.2018 в 08:08, Aleksey Oleynikov сказал:

Девелоперы отнюдь без удовольствия это делают

Раскрыть  

И Путин тоже без всяческого удовольствия поднял пенсионный возраст, а Правительство РФ с кислой миной на лице увеличило НДС, а министерство ЖКХ РО скорбя подняло стоимость капремонта на 35%...с октября...

[karabass]

  18.12.2018 в 08:08, Aleksey Oleynikov сказал:

Они не лоббирую свои интересы как банки

Раскрыть  

Та да...то-то изменения в 214 ФЗ четыре года не могут протолкнуть толком через Законодательное собрание РФ, все откладывают и откладывают...а обманутые дольщики все плодятся и плодятся... А застройщики конечно ничего не лоббируют, особенно когда сами являются депутатами разных законодательных уровней.

[karabass]

  18.12.2018 в 08:08, Aleksey Oleynikov сказал:

то ценник может скакануть

Раскрыть  

Когда ценник может скакать, то в РФ он скачет и скачет. И пузыри надуваются, и земля конечный товар, и жилье будет только дорожать.... Но! В стране стагнация и стагнация надолго. Реальные доходы растут только в мыслях у чиновников. Люди, которые не первый год живут в России, свой спрос попытались удовлетворить в этом году, о чем свидетельствует статистика продаж и выдачи ипотечных кредитов населению. И они таки не прогадали, ставка пошла в рост, а значит и кредиты будут дорожать.

А на подходе новый мировой финансовый кризис, а он, как известно, бьет больнее всего по развивающимся странам, а с учетом ориентации наших ылит, они еще костьми лягут, но смягчат удар кризиса по тем странам в которых у них дети учатся и недвижимость на обеспеченную старость припасена. Не подумайте, что это Россия.

 

[karabass]

  18.12.2018 в 08:30, Frenko сказал:

С одной стороны Путин дал указание ввести 120 млн кв. м жилья к 2024 году

Раскрыть  

Это еще ничего...наши родители слышали указания построить коммунизм к 1980 году, а в мои уши залетали тезисы программы обеспечения до 2000 года всего населения СССР жильем. Про мессенджи нынешнего премьера просто помолчу....он их слал пачками в разные направления, а воз и ныне там.

[Aleksey Oleynikov]

  18.12.2018 в 18:24, karabass сказал:

Это и должны были быть деньги дольщиков, этим и отличаются эскроу-счета от обыкновенного банковского кредита девелоперу.

Раскрыть  

В первоначальных поправках речь шла о том, что эти деньги должны лежать нетронутыми как на сейфовых ячейках. Чтобы если вдруг стройка станет, люди назад деньги получили. А по факту идет к тому, что этими деньгами будут финансироваться стройки. Получается что если вдруг станет стройка, то может оказаться что деньги ушли в стройку а у банка вдруг не окажется лишних денег вернуть дольщикам. 

  18.12.2018 в 18:25, karabass сказал:

У одного увеличится, а у второго нет...за свои деньги построит, вот и будет у второго рыночное преимущество.

Раскрыть  

Увеличится у 95% застройщиков примерно. Денег профинансировать строительство объекта за свой счет будет только у застройщиков которые строят небольшие проекты и по одному-два дома. В подавляющем большинстве более менее крупные объекты очень зависят от объема продаж, а с 1 июля от финансирования банками, потому что не смогут себе позволить застройщики замораживать лъярды денег в бетоне потому что они мало у кого есть в полном объеме.

 

  18.12.2018 в 18:28, karabass сказал:

И Путин тоже без всяческого удовольствия поднял пенсионный возраст, а Правительство РФ с кислой миной на лице увеличило НДС, а министерство ЖКХ РО скорбя подняло стоимость капремонта на 35%...с октября...

Раскрыть  

 

Разница в том, что Вы сравниваете того кто вводит новые законы с тем, кто вынужден жить с последствиями их введения. Я бы не стал сравнивать такие вещи. Они отличаются.

 

  18.12.2018 в 18:32, karabass сказал:

Та да...то-то изменения в 214 ФЗ четыре года не могут протолкнуть толком через Законодательное собрание РФ, все откладывают и откладывают...а обманутые дольщики все плодятся и плодятся... А застройщики конечно ничего не лоббируют, особенно когда сами являются депутатами разных законодательных уровней.

Раскрыть  

Как же не могут протолкнуть когда 214 ФЗ с 2014 года чуть ли не по два раза в год дополняется всё новыми пунктами и изменяются старые пункты?

обманутые дольщики плодятся потому что надзорные органы кладут на всё, ну и конечно же горе застройщики которые не умеют считать экономику проекта. 

ну видимо сторонники банковских структур сидят по выше и имеют больше влияния.

[karabass]

  19.12.2018 в 08:14, Aleksey Oleynikov сказал:

В первоначальных поправках речь шла о том, что эти деньги должны лежать нетронутыми как на сейфовых ячейках. Чтобы если вдруг стройка станет, люди назад деньги получили. А по факту идет к тому, что этими деньгами будут финансироваться стройки. Получается что если вдруг станет стройка, то может оказаться что деньги ушли в стройку а у банка вдруг не окажется лишних денег вернуть дольщикам. 

Раскрыть  

И первоначально этого не было! Банк работает упрощенно так: у одних деньги берет под проценты, другим под проценты дает. Своих денег у него не много. Да это могут быть дешевые деньги, взятые в бюджете или дорогие деньги вкладчиков, но тут каждому свое.

Речь и тогда и сейчас шла за то, что деньги дольщика именно банк обязан вернуть в случае неисполнения обязательств застройщиком перед дольщиком. И никаких ячеек. Деньги в банке не лежат, они выдаются, вкладываются и т.д., короче говоря РАБОТАЮТ. Иначе банки разорятся. Конечно можно поставить условие банку хранить эти деньги в сейфе. а застройщику выдать деньги вкладчиков, которые их принесли под 8-9% годовых, но стоимость выдаваемого кредита для застройщика в этом случае будет как необеспеченного кредита БОМЖу на неотложные нужды.