Перспективы и статистика на рынке первичной недвижимости Ростова

[Pitbull]

1 час назад, RZA сказал:

Далеко не всегда. Не секрет, что из-за сложной экономической ситуации инвесторы/заказчики стараются оптимизировать проектное решение, а другими словами заменить все, что только можно на более дешевые аналоги, а по возможности и исключить. И иногда так дооптимизируются, что системы работают не совсем корректно, нормально не настраиваются, выходят из строя и т.д. Все это усугубляется поиском наиболее дешевых исполнителей, вплоть до бригад шабашников, с которых спрашивать потом  довольно сложно. Обращался представитель заказчика - в Батайске был сдан многоквартирный ЖК, а когда начался отопительный период, выяснилось, что система отопления толком не работает, пытались что-то с этим сделать.. Зато разница в цене между проектным и таким "оптимизированным" вариантом может достигать 50%.

Ну это не отменяет того , что могут "оптимизировать" и в элитном ЖК .

[RZA]

23 часа назад, Pitbull сказал:

Ну это не отменяет того , что могут "оптимизировать" и в элитном ЖК .

Не то что могут, а наверняка "оптимизируют". Просто в дорогих ЖК этот процесс как правило не доходит до самого дешманского дна. А бывает, что и проектировщики закладывают достаточно дорогие решения по брендам, или наполнению, которые можно вполне безболезненно для качества пересмотреть.

 

[Good-luck]

В 02.09.2021 в 00:43, Aleksey Oleynikov сказал:

Интересно посмотреть данные на которых основывались

Из паспорта: «Определяется как сумма фактически произведенных застройщиками капитальных затрат, приходящихся на 1 кв.метр общей площади законченных строительством за отчетный период жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых зданиях (без пристроек, надстроек и встроенных помещений и без жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах) независимо от даты начала строительства, степени комфортности, этажности, включая дома, строительство которых осуществлялось с нарушением нормативных сроков.»

Капитальные затраты - не вся себестоимость, если я правильно понимаю особенности учёта в строительстве.

В 02.09.2021 в 17:05, Pitbull сказал:

КЖ , он у всех одинаковый , а он с фундаментом занимает половину стоимости . 

Он как раз о других составляющих себестоимости, кроме фундамента и конструктива. Остальное: участок, коммуникации, проектирование и получение разрешений, маркетинг, продажи, благоустройство, налоги, зарплаты, кредиты, обязательства по социалке (по-хорошему должны быть, а не как у нас), административные расходы - оно ведь может существенно отличаться у разных застройщиков. Да, часть из них относится к капзатратам тоже, я просто поясняю, что имел в виду Алексей.

И потом зачем покупателю так упираться в себестоимость? Да, у девелоперов должна быть высокая маржа, почему нет-то? Они не благотворительная организация, а высокорисковый бизнес с длительным инвестиционным циклом. Они не должны себе в убыток работать.

Жильё - точно такой же коммерческий товар, как и остальные. Но у нас почему-то ждут, что его цену будут регулировать. И продавать чуть ли не по себестоимости.  Иначе «нисправидлива». 

Другое дело, что получая высокую маржу, можно было бы предлагать…ну, например, хотя бы нормальный фундамент и пожарный проезд вокруг дома по нормам, или не пудрить людям мозги, строя из себя дом высокого качества при таких вот «особенностях». Но это другой вопрос уже.

Изменено 4 сентября 2021 пользователем Good-luck

[karabass]

39 минут назад, Good-luck сказал:

Жильё - точно такой же коммерческий товар, как и остальные. Но у нас почему-то ждут, что его цену будут регулировать. И продавать чуть ли не по себестоимости.  Иначе «нисправидлива». 

Нет, жилье не такой же товар как все остальные. Это социально-значимый товар, как масло подсолнечное, греча и хлеб Когда человеку негде жить, в отдельно взятой стране, то ему становиться все равно на суверенитет страны, он не хочет его защищать ценой своей жизни, а значит заграничные дяди могут прийти и отобрать у местных олигархов недра и другие ништяки, которые они на аборигенах имеют. Когда негде жить, человек перестает плодить не только защитников, а и налогоплательщиков. Человек без жилья не привязан к стране и может уехать туда, где ему будет где жить или начать бузить в своей.  Боссы страны об этом догадываются, стимулирование рождаемости, семейный капитал уже на первого ребенка, семейная ипотека, это все попытки решения проблемы жилья. Только в социальном государстве не оббирают свое население, максимизируя прибыли владельцев крупного бизнеса,  а занимаются госрегулированием таможенных пошлин, что бы товар не утекал за рубеж только из-за того, что он там стоит в разы дороже, ФАС следит, что бы не было монопольного сговора, ну в общем Вы в курсе.

[k938]

"Хорошие" заемщмки кончаются? Где-то минимальный возраст ипотечных заёмщиков снизили до 18 лет, где-то первоначальный взнос уже не требуется. 

А это отрывок интервью «Известиям» директора департамента финстабильности Центробанка Елизаветы Даниловой

Цитата

— С 1 августа регулятор ужесточил требования к капиталу для некоторых ипотечных кредитов. Не приведет ли это к стагнации рынка после бурного всплеска на фоне первой льготной программы?

— Меры по ипотеке, которые вступили в силу с 1 августа, касаются только кредитов с низким первоначальным взносом — от 15 до 20%. Мы в последний год видели довольно существенный рост таких кредитов. Во II квартале 2021-го доля ипотеки с первоначальным взносом 10–20% на первичном рынке составила 46% против 40% годом ранее.

Наши меры не означают запрет таких кредитов для граждан, но дестимулируют банки их выдавать, поскольку они становятся более дорогими, требуют больше капитала. Поэтому можно ожидать некоторого перераспределения — снижения доли ипотеки с низким первоначальным взносом и повышения доли кредитов со взносом 20% и более.

[Александр Самарин]

В 25.08.2021 в 16:26, Konstantin сказал:

Диву даюсь таким людям, которые реально считают, что в дальнейшем продажи новостроек будут идти только в гору. Инвестировать или так скажем замораживать деньги в бетоне решаются все меньше и меньше людей - хватает других инструментов более эффективных. Правильно выше написано, что у нас преобладающая доля населения не имеет своего жилья и им достаточно трудно обслуживать жилищные кредиты сильно себя ущимляя в других сферах жизни. Спрос близится к нулевому значени, а ввод новостроек и выход новых объектов в строительство наоборот расширяется. Цены никто понижать не собирается, но вопрос кто тогда будет покупать эти самые новостройки? Цены в ростове слишком завышены, это провинция и мегаполисом сложно считать как таковым. Имеется ввиду денежный оборот на душу населения слишком мал по отношению к другим городам. К тому же в городе отсутствует хозяин в виде управленца с тяжелой рукой решающий любые спорные вопросы. Все эти эффективные менеджеры через какое то время оставят за собой дыры в бюджете и кучу разрухи при этом ничего не создав за время своего чиновничества. 
 

Я согласен. Кто будет покупать по высоким ценам. У всех маленькие зарплаты.

[Good-luck]

7 часов назад, Александр Самарин сказал:

Я согласен. Кто будет покупать по высоким ценам. У всех маленькие зарплаты.

Цена может расти не только тогда, когда всё хорошо и «дела идут в гору», а, например, ещё тогда, когда испугавшись экономических последствий ковида, центробанки разных стран провели масштабную эмиссию. И теперь экономикам предстоит этот объём денег как-то переварить. Этот процесс называется инфляцией, увеличением денежной массы. И сейчас мы видим только её начало.

Цитата

основной спрос будет сосредоточен опять в малогабаритном жилье, поэтому и мельчают проекты в части средней площади квартир в домах.

Насколько это плохо - вопрос угла зрения. 

Если вводить менее 500 тыс квадратных метров многоквартирного в год на миллионный город и при этом средняя площадь больше 55 (данные на 2012 с учётом жилья, не находящегося в рыночном обороте, а «рыночного» - 330) - один расклад. Сразу ясен и портрет покупателя первички, и уровень массовой доступности. А почти полтора миллиона метров  и средние 45 метров - другая картина. Структурные изменения рынка. Сейчас вскрылся совершенно новый пласт покупателей первички, это молодое поколение, которое вкусило прелести маткапитала прежде и не думало об отдельном первичном жилье. В лучшем случае вторичка, а чаще даже человеческие условия аренды были недоступны. Жили с родителями. А теперь этот пласт может себе позволить и арендовать не бабушкин кошмар, и приобрести. Да, небольшое по площади, но молодой семье не надо сразу сто метров, им и личные сорок уже лучше, чем ничего. Сейчас массово закрывается потребность в сепарации молодежи от старшего поколения. Когда они вырастут и заведут семьи, то предъявят спрос на более просторное, и предложение не замедлит на этот запрос отреагировать, оно уже сейчас начинает реагировать появлением компактных двушек или квартирами европланировок. Или тем, что однокомнатные стали называть двухкомнатными, сбивая всю статистику. 

А малогабаритное жилье заполнят новые поколения молодых. Да, я считаю, что это повышение уровня жизни относительно жилищных условий 15-20-летней давности. В плане изолированной жизни повышение. Но в плане человеческих площадей, безусловно, есть куда расти. 

В общем, no drama.

В 04.09.2021 в 13:39, karabass сказал:

занимаются госрегулированием таможенных пошлин, что бы товар не утекал за рубеж только из-за того, что он там стоит в разы дороже, ФАС следит, что бы не было монопольного сговора,

Да что ж вас на пошлинах этих так плющит-то. Никто не даёт утечь подсолнечному маслу в закрома мировым спекулянтам, не переживайте (спойлер: до октября, а далее пока неизвестно). Большинство экономистов сегодня сходится на том, что весь мир скоро в гиперинфляции захлебнётся, а вы всё продолжаете верить, что нас это не коснётся, принимаете за чистую монету лапшу о ФАС и проч. /Есть мнение, что у нас это будет происходить более сдержанно по ряду причин, но я не думаю, что вы докопали аж до них./

Но вы не могли бы комментировать мысль целиком, а не выхватывать понравившееся слово «регулирование» и зачем-то писать о пошлинах, перпендикулярно разговору? Мне чуть-чуть надоело каждый диалог с вами начинать со фразы «речь вообще не об этом».

Тем не менее отрадно, что вы открываете для себя элементы экономического регулирования. Не останавливайтесь, там при внимательном рассмотрении куча фана и лулзов. Например, вам не приходит в голову, что когда спред между экспортными и внутренними ценами съедается пошлиной, логичное стремление любого производителя его сократить, добиваясь роста внутренних цен? Могла бы ускорить этот тернистый путь познания и порекомендовать литературу, но вы говорите, что «своё уже отчитали».

Мысль о регулировании цен на жильё ещё раз. Напомните, вы чем занимаетесь? Юридическая консультация, кажется? Допустим, она у вас стоит условные 5000 (пример абстрактный, прайсов юрфирм не нужно). А вам внезапно говорят, что завтра ваши услуги стоят 500 рублей и не дороже. Потому что вы - алчный юрист с невероятной маржой, у вас нулевые затраты, потому что компетенции не пощупать, «это всё обман», больше платить не позволяют доходы населения, а юридическая защита граждан - социально-значимая услуга. Кто ещё им объяснит основы защиты своих прав и интересов, если не вы? Классная миссия же! Продолжайте работать, арендовать офис и платить зарплаты сотрудникам. Желательно белые и высокие. Будут рады обращающиеся к вам граждане? Пожалуй, от непонимания сначала будут: «государство заботится о доступности юридических услуг населению». Хорошо ли вы станете работать в таких условиях? Качественно? На совесть? Много останется при таком ценовом регулировании в городе юридических консультаций?

Тут на днях Гордеев из Пика на тему соотношения стоимости и качества жилья высказался - найдите. Его, беднягу, теперь полощут за это, но хоть у кого-то хватает смелости говорить о необходимости повышения цен, видеть в этом неизбежность, а не пытаться закопать голову в песок, прикрываясь лозунгом доступности жилья.

С бедой низких зарплат согласна, особенно для бюджетников. В коммерческом секторе во многом доход - вопрос опыта, трудолюбия и квалификации. Хотя тоже по-разному. А с бюджетниками - катастрофа. Могу таких примеров наприводить, что волосы шевелиться будут. 

В 27.08.2021 в 17:28, karabass сказал:

старший специалист по защите информационных технологий Ростовского банка оклад 20 000 в премиями 35 000

Однако молодому сисадмину из банка с доходом 35 я не сочувствую. Сочувствую матери-одиночке с двумя детьми и без жилья, пенсионеру без квалификации, вынужденному подрабатывать, людям с ограничениями по здоровью, бюджетникам социально-значимых профессий, которым наше щедрое государство никак не раскошелится зарплаты раз в пять увеличить. А лентяю как-то не сочувствуется, знаете.

[karabass]

1 минуту назад, Good-luck сказал:

центробанки разных стран

Это не про нас. 

[karabass]

4 часа назад, Good-luck сказал:

Тем не менее отрадно, что вы открываете для себя элементы экономического регулирования.

В ваших мыслях отчетливо прослеживается либеральный и глобалисткий подход к экономике. Ваше поколение всякие ВШЭ загрузили  этим добром по полной. Не хочу спорить, время нас рассудит.

Изменено 14 сентября 2021 пользователем karabass

[karabass]

32 минуты назад, Good-luck сказал:

Мысль о регулировании цен на жильё ещё раз. Напомните, вы чем занимаетесь?

Давайте я лучше Вам сейчас напомню, что случилось в нынешней первой экономике мира с такой прослойкой коммерсантов, как репетиторы. И это государство КНР всего-лишь хотело повысить рождаемость. И где эти репетиторы теперь? Вот Вам и все экономические законы.

Вот это называется государственным подходом, когда чиновники ставят  интересы общественные выше личных, что должно быть аксиомой. Люди не хотят рожать так как дорого детей учить у репетитора? Чик и нет никаких репетиторов. И мало ли что там рыночные отношения диктуют и спрос на услугу.

А вот у нашего государства подход барыжий. И все это под разговоры об экономических законах и т.п.

Изменено 14 сентября 2021 пользователем karabass

[k938]

34 минуты назад, Good-luck сказал:

Тут на днях Гордеев из Пика

Если есть ссылка на полную версию, поделитесь, пожалуйста, ибо я сейчас какую-то дичь читаю:

Цитата

Когда повышается цена на жилье, допустим на 10%, это значит, что все собственники жилья в нашей стране стали богаче на 10%. Они могут продать свою квартиру дороже и, соответственно, могут купить что-то другое", - добавил Гордеев.

Какое богатство? Какие люди? Девелоперы, акционеры? Ок. 

Собственники недвижимости? Тоже да, но если взамен они приобретают жилье где-то там, где стоимость не выросла на 10%, или вообще тратят вырученные средства на "что-то другое" (из недорогой и некачественной еды и одежды, например?). Скорее, не так быстро беднеют, но тут ещё посчитать надо

И я не верю, что при нынешних ценах качество так и попрёт))) а известный крупный московский застройщик в силу очень большой доли на рынке просто задаёт темп росту цен, за этим локомотивом тянутся остальные 

Изменено 14 сентября 2021 пользователем k938

[Гость Игорь]

2 часа назад, Good-luck сказал:

появлением компактных двушек или квартирами европланировок. Или тем, что однокомнатные стали называть двухкомнатными, сбивая всю статистику.

То ли дело во времена хрущевок было. Сказали "двушка", и сразу понятно - общая 42-45, жилая 30 кухня 5-6, санузел совмещенный 3 квадрата, остальное коридор. Интрига только  том, смежные комнаты, или раздельные.

А сейчас таких планировок напридумывали, особенно наша любимая МСК в Кристаллах и Акватории, что не только числом комнат, но и словами не описать это чудо, только рисовать. Пожалуй, из сколь-нибудь значимых характеристик жилья только общая площадь и осталась, по ней статистку вполне корректно можно собрать.