Поиск по сайту

Цены на квартиры в Ростове-на-Дону в 2017-2018гг Рынок недвижимости продолжает находиться в кризисе. По оценкам Российской гильдии риэлторов, за 2014-2016 годы снижение цен на жильё в некоторых регионах достигало 20%. Однако судя по тому, что количество сделок по купле-продаже недвижимости за эти же годы упало на 5-15% в зависимости от региона, люди не кинулись скупать дешёвые квартиры. При этом спрос на жильё по-прежнему превышает предложение, говорит президент гильдии Татьяна Деменок. — Сейчас идёт общая тенденция на снижение цен на жильё. Но нынешний кризис не похож на то, что было в 2009 году. Он структурный и преодолеваться будет долго. Денег не покупку недвижимости у людей сейчас нет, — говорит она. Падение ВВП и реальных доходов населения неизбежно привело к сокращению спроса на жильё, подтверждают консалтеры из MACON Realty Group. Эта тенденция сохраняется и в текущем году. В Ростове в первом квартале 2016 года по сравнению с предыдущим спрос снизился на 13,6%, во втором — ещё на 6,6%. По оценкам аналитиков гильдии риэлторов, количество сделок на рынке жилья продолжит падать до 2018 года включительно. Лишь в 2019 году рынок стабилизируется, а в 2020 начнёт восстанавливаться, то есть расти. При этом объективных причин для снижения цен на жильё нет, скорее даже наоборот. Удешевление происходит исключительно из-за того, что построенные или строящиеся квартиры надо как-то распродавать, а денег у потенциальных покупателей всё меньше. Пустующих новостроек становится больше, говорит генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько. — Снижение спроса логично приводит к росту числа нереализованных квартир. Сегодня в Краснодаре на первичном рынке жилой недвижимости продаётся 56 000 квартир, в Ростове-на-Дону — почти 15 000. Однако наиболее тревожным сигналом является увеличение остатков в сданных в эксплуатацию объектах. По итогам второго квартала в двух южных столицах по 15% из всех нереализованных квартир приходится именно на готовые дома. Для клиентов покупка такой недвижимости не несёт рисков незавершения строительства, но даже это не позволяет девелоперам их распродать, — отмечает эксперт. По его словам, в Ростове цены на жильё все-таки показывают некоторую стабильность. Средневзвешенная цена квартир на первичном рынке составляет 54 500 рублей за 1 кв. м. За последние полтора года снижение составило почти 4%. В соседнем Краснодаре цена за квадратный метр — и вовсе 43 500 рублей. Однако здесь девелоперы, несмотря на снижение спроса, не могут дальше снижать цены, потому что они уже достигли нижнего предела рентабельности, после которого строительство новых объектов теряет всякий экономический смысл. — Снижение цен в Ростове могло быть существенно больше, если бы не значительный рост цен на строительные материалы и оборудование. По данным застройщиков, только за первое полугодие 2016 года себестоимость строительно-монтажных работ возросла не менее чем на 10-15%, — говорит Володько. Кроме того, в начале июля в России были приняты поправки к федеральному закону о дольщиках, ужесточающие контроль над застройщиками, использующими средства граждан. В частности, повышаются требования к уставному капиталу компании в зависимости от объёмов строительства, вводится понятие целевого расходования средств и повышаются требования к отчётности. Как говорит замруководителя региональной службы госстройнадзора Ростовской области Ярослав Кулик, появляется у застройщиков и такая статья расходов, как формирование компенсационного фонда, за счёт средств которого будут достраиваться дома с долевым участием, чьи застройщики обанкротились. По словам председателя совета директоров консалтинговой группы «Бизнес» Ярослава Кошелева, это приведёт не только к большим гарантиям для дольщиков, но и к росту цен. — Небольшая расходная статья — всего 1%, но застройщики будут пытаться компенсировать её, переложив на хрупкие плечи покупателей. Другого инструмента у них, по сути, нет, — рассказал он. О том, что дальше цены на жильё в Ростове падать уже не будут, ибо некуда, говорят и застройщики. По словам председателя правления Ассоциации строительных организаций «Комстрой» Станислава Цвиренко, больших изменений в ценах в ближайшее время в городе в принципе не предвидится. С одной стороны, «давят» уже упомянутые цены на стройматериалы и рост прочих затрат, с другой — в Ростов за последнее время зашли сразу несколько новых крупных застройщиков, что увеличивает конкуренцию на рынке, а следовательно, сдерживает рост цен. — Если объёмы жилищного строительства в Ростове будут оставаться на нынешнем уровне, а для этого есть оптимистичные сигналы, то я не ожидаю больших изменений в цене. Разве что возможна какая-то их корректировка. В целом же, как правило, цены на объекты, которые в начальных стадиях реализации, — ниже, на объекты, которые в высокой степени готовности, — выше, — говорит Цвиренко. Резкое ужесточение законодательства по части долевого строительства также не сильно скажется на количестве участников рынка, считает директор по продажам ООО «Феникс-Инвест» Елена Королёва. — Сейчас наблюдается активный заход на рынок строительных компаний из других регионов, тех участников, которые покинут рынок, заменят новые. Уйдут небольшие компании, создание которых было продиктовано какое-то время назад только стремлением заработать на динамично развивающемся рынке. Они в отрасль попали случайно, соблюдать все правила игры не готовы, да им это и не нужно. Кроме того, спад рынка первичной недвижимости, связанный с кризисом, и так поставил ряд компаний на грань банкротства. И даже если им удастся завершить начатые объекты, браться за новые дома они не смогут и не захотят, — говорит она. Небольшие строительные компании в случае Ростова — это та самая знаменитая точечная застройка, которая, по словам Станислава Цвиренко, на рынок недвижимости кардинального влияния не имеет. Исходя из всего этого получается, что время для покупки квартиры сейчас, может, и не самое лучшее, но и более удачного в ближайшее время не предвидится. Тем более что, по словам Ярослава Кошелева, в ближайшие годы государство, стремящееся хоть как-то наполнить бюджет, может пойти на такие шаги, как отказ от индексации маткапитала (а может, и от него самого), а также прекращение господдержки ипотеки. До конца года осталось не так много времени, а о продлении программы на 2017 год «наверху» никто не заявляет. Без господдержки о нынешней ипотечной ставке в 11-12% на новостройки останется только мечтать. источник донньюс

Оздоровление и рост цен: что ждет рынок недвижимости Ростова-на-Дону в 2018 году Ростовские застройщики рассказали об итогах регионального строительного рынка в 2017 году и наметили перспективы ближайших лет. По их мнению, населению стоит готовиться к росту цен на недвижимость Жилые комплексы или точечная застройка? Как отмечают эксперты, объемы жилищного строительства в Ростовской области в минувшем году в целом сопоставимы с показателями 2016 года, когда в регионе было введено в строй 2,3 млн кв. м. жилья. По данным Ростовстата, в период с января по ноябрь 2017 года года в области было построено 24,5 тыс. квартир общей площадью 1,9 млн кв. м. При этом некоторые застройщики склонны не доверять официальной статистике. В частности, директор «ИНПК Девелопмент» Арменак Деланьян не считает необходимым отталкиваться в расчетах от официальных статистических данных. «На наш взгляд, чиновники в погоне за отчетностью и планом сильно искажают объем вводимого жилья индивидуальных застройщиков. Если утончить данные по многоквартирным домам еще реально, то проверить цифры по вводимым частным домам практически невозможно. Мне кажется подозрительным, когда в посткризисный 2016 год область показывает сдачу почти 2,3 млн кв. м. жилья, из них около 60% — это объем индивидуальных застройщиков. Это выглядит неправдоподобно», — говорит Деланьян. Однозначно выделить, какие из проектов в 2017 году считались на Дону наиболее предпочтительными, застройщики не смогли. По мнению руководителя отдела продаж «Московской Строительной Компании» Анны Ермаковой, на сегодняшний день жилые комплексы представляют больший интерес, чем точечная застройка — кроме строительства в центре Ростова. «2017 год можно назвать годом жилых комплексов. Предложений на рынке недвижимости сейчас очень много, практически в каждом районе есть проекты комплексной застройки. При подборе жилья клиент выбирает развитую инфраструктуру как района, так и будущего комплекса. Но мы говорим сейчас не о центре города, там совсем другие правила», — отмечает Ермакова. Генеральный директор концерна «Единство» Валентина Полевиченко рассказала, что в компании также отдают предпочтение работе с жилыми комплексами. «Сейчас концерн „Единство“ работает в двух сегментах: бизнес-классе и премиум-классе. Здесь особенно важны качественные характеристики объектов и высококлассный девелопмент. Можно сказать, что на первый план сегодня вышло правило качественности проекта. Если в объекте все продумано и сделано правильно для нужной категории потребителей и с учетом специфики места, то квартиры будут востребованы рынком. И, напротив, любые ошибки девелоперу придется компенсировать ценой», — сказала Полевиченко. В свою очередь, директор «ИНПК Девелопмент» Арменак Деланьян считает, что жилые комплексы имеют преимущество только в виде возможности «реализовать больше интересных решений» при проектировании и строительстве. «Рентабельность и оборачиваемость инвестиций будет выше у точечной застройки, так как жилой комплекс требует больший объем инвестиций на старте и дольше реализуется как с точки зрения строительства, так и продажи объекта», — заявил Деланьян. К чему приведет отказ от «долевки» ​ По словам Анны Ермаковой, основными событиями в строительном рынке Ростовской области в 2017 году стали создание компенсационного фонда долевого строительства и разработка закона об отмене доле долевого строительства. В октябре 2017 года президент Владимир Путин поручил правительству разработать план действий, предусматривающий поэтапный отказ от привлечения средств граждан при строительстве недвижимости. Согласно поручению, отказаться от привлечения средств граждан, заместив их другими формами финансирования при осуществлении строительства, планируется поэтапно в течение трех лет. Региональные застройщики ожидают, что после введения закона об отмене долевого строительства темп ввода жилья в регионе закономерно уменьшится. «Если говорить о рисках, то застройщикам финансово выгоднее строить за счет средств дольщиков, чем привлекать средства банков. Таким образом, в первую очередь отмена долевого строительства и проектное финансирование затронет небольших застройщиков, которые не смогут перестроиться к нововведениям. И этот факт, конечно, отразится на объемах вводимого жилья», — отмечает представитель «Московской Строительной Компании». «Кредитные деньги — это дополнительные риски и обязательства для застройщика. Пока не до конца ясно, какими будут ставки для девелоперовских проектов в будущем. Но с тем, что банки предлагают сейчас, строить жилье не рентабельно», — считает генеральный директор концерна «Единство» Валентина Полевиченко. Уход мелких строительных компаний вследствие отмены долевого строительства некоторые застройщики воспринимают как оздоровление рынка. «Хотя вокруг много шума и претензий к реформе — мы ее поддерживаем. Ждем появления новых участков, которые вынуждены будут продавать уходящие с рынка игроки. Застройщики с непрозрачной структурой, которые не умеют планировать финансы или работать с банками, покинут Ростов и область навсегда», — заявил Арменак Деланьян. Валентина Полевиченко напоминает, что запрет долевого строительства отразится не только на строительных компаниях, но и на населении. В частности, по мнению эксперта, на рынке сократится не только количество застройщиков, но и число покупателей. «Самый главный плюс долевого участия в строительстве состоит в том, что у большего количества людей есть возможность улучшить свои жилищные условия. К примеру, при покупке на стадии котлована человек может за те же деньги получить больше квадратных метров, чем это было бы в готовом доме, или купить квартиру в доме более высокого класса. Мы прогнозируем, что отмена долевого строительства сократит число покупателей на рынке, а их возможности уменьшатся. Помимо этого, само строительство станет дороже из-за привлечения заемных средств. А значит, вынужденно подрастут цены», — резюмировала представитель концерна «Единство». РБК

Ценовые войны на рынке недвижимости ростова Согласно исследованию MACON Realty Group, развитие рынка ростовской недвижимости подходит к этапу ценовых войн со стороны застройщиков из-за снижающегося спроса на жилье и появления новых игроков Как рассказал генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько на саммите по недвижимости в Ростове-на-Дону, рынок жилья донской столицы имеет хорошие перспективы для дальнейшего роста и находится в достаточно стабильном положении по сравнению с другими городами России. Однако, по словам эксперта, уже в ближайшее время общая экономическая ситуация постепенно будет обострять конкуренцию на рынке. По данным MACON Realty Group, на сегодняшний день доля населения, которое может себе позволить купить жилье за собственные средства, или по программе ипотечного кредитования составляет всего 15%. При этом полностью за счет собственных средств жилье могут приобрести только 3% населения. «Из-за падения реальных доходов населения спрос на жилье постепенно снижается. На сегодняшний день в Ростове-на-Дону не реализовано порядка 17 тыс. квартир в новом фонде (без учета вторичного рынка — прим. ред.). В стабильной ситуации этот остаток может быть распродан примерно за 1,6 года. Тем не менее, объемы строительства растут, а значит остаток квартир и этот коэффициент будут увеличиваться», - отметил Володько. Так, объем строящегося жилья в Ростове-на-Дону в 2015г. составлял 1,3 млн кв. м., в 2016г. он вырос уже на 20% (до 1,5 млн кв. м). При этом количество сделок на первичном рынке в прошлом году по отношению к 2015г. выросло всего на 4% до 11,1 тыс. В денежном выражении рынок сократился на 1,3% - с 31 млрд руб. в 2015г. до 30,6 млрд руб. в 2016г. Как пояснил Володько, снижение денежного объема связано с тем, что в прошлом году стали лучше продаваться более компактные, а значит и более дешевые квартиры. Средневзвешенная цена за квадратный метр при этом практически не изменилась — 55,5 тыс. руб. (против 55,1 тыс. руб. за кв. м в 2015г.). По его словам, в ближайшее время обострят конкурентную ситуацию на донском рынке и новые игроки. Так только в 2015 — 2016гг. с крупными проектами на донской рынок вышло сразу несколько краснодарских и ставропольских строительных компаний («Девелопмент-Юг», «ВКБ-Новостройки», «ЮгСтройИнвест-Дон» и другие). «Эти компании привыкли и умеют работать на более развитом и высококонкурентом рынке, чем ростовский. Так, для сравнения объем строящегося жилья в Краснодаре составляет 5,5 млн кв. м. При этом в отличие от Краснодара, в Ростове еще есть потенциал к снижению стоимости жилья путем сокращения рентабельности застройщика. Это значит, что в ближайшие 2-3 года рынок донской столицы ждут ценовые войны застройщиков, которые будут проявляться в виде различных акций и скидок на жилье», - подчеркивает Илья Володько. По данным специалистов MACON Realty Group, помимо ценовых войн ростовский рынок недвижимости также столкнется с усилением продуктовой дифференциации. Строительные компании будут больше внимания уделять удобной планировке квартир и архитектуре. Также на рынке еще более активно будет появляться компактное жилье. Так, за год средняя площадь квартир на первичном рынке Ростова снизилась с 52 кв. м до 49 кв. м, а количество квартир-студий выросло с 6,6% до 10,1%. Количество однокомнатных квартир пока практически не изменилось и составляет около 51% в структуре предложения. По словам, Володько, соседний Краснодар, исчерпав потенциал ценовых войн, пошел по этому пути еще раньше. Так, за последнее время доля однокомнатных квартир в структуре предложения здесь выросла с 41% до 68%, а средняя площадь квартир уменьшилась с 64 кв. м до 48 кв. м. Схожие прогнозы по развитию ростовского рынка недвижимости представила и директор Юго-Западного филиала Российского аукционного дома Инна Череватая. По ее словам, снижение стоимости за квадратный метр на первичном рынке недвижимости можно ожидать уже в 2017г. «При этом у девелоперов значительно вырастет бартерная потребность, так как экономя таким способом на этапе строительства, они будут пытаться сохранить собственную рентабельность», - считает Череватая. Отметим, что в целом в Ростовской области, по данным Ростовстата, в январе-декабре 2016г. введено в эксплуатацию 2 млн 292,4 тыс. кв. м жилья, что на 4,8% ниже показателей 2015г. В 2015г. в регионе было введено в строй 2 млн 408,7 тыс.кв. м жилья, что на 3,6% больше уровня 2014г., при этом 64% от всего объема жилищного строительства пришлось на индивидуальных застройщиков. источник

Объем предложения на рынке недвижимости в Ростове Ростов-на-Дону занимает одну из ведущих позиций в России по объемам предложения на рынке недвижимости, сообщают эксперты компании ЦИАН. В базе данных об аренде и продаже недвижимости ЦИАН представлено порядка 45 тыс. объявлений о продаже квартир в Ростове, что аналогично предложению в Ленинградской области. Доля однокомнатных квартир составляет 38,9%, двухкомнатные - 33,6%, трехкомнатных - 23,9%. Многокомнатные квартиры занимают долю в 4,6%. Среди районов Ростова-на-Дону по объему предложения лидером является Ворошиловский, где представлено 25,1% всего объема. Пятая часть (19,8%) всех квартир Ростова продается сегодня в Советском районе, а замыкает тройку лидеров Первомайский с показателем 14,5%. Меньше всего квартир выставлено на продажу в Ленинском районе – всего 5,2%. В городе преобладают квартиры эконом-класса стоимостью до 3 млн руб. (суммарная доля 54,8%). Квартир стоимостью менее 1 млн руб. представлено минимальное количество – 0,7%, а в ценовой категории от 1 до 2 млн руб. можно найти 17,8% от общего объема предложения. К сегменту квартир стоимостью 2-3 млн руб. относится 36,3% лотов. Еще 34,6% у квартир, стоимость которых лежит в диапазоне от 3 до 5 млн рублей. Более дорогие предложения занимают порядка 10%. dk

На рынке недвижимости Ростова с начала текущего года наблюдается период колебательной стагнации, отмечают эксперты. За прошлый год цены на недвижимость выросли в пределах 5-10%. Количество регистраций прав собственности на жилые помещения увеличилось на 11% в целом по РО, а —договоров купли –продажи сократилось на 7%. Игроки рынка полагают, что в дальнейшем развитие их сферы деятельности должно происходить за счет нового уровня сотрудничества между агентствами недвижимости по системе раздельного комиссионного вознаграждения. Основные тренды на рынке недвижимости Ростова Количество сделок с недвижимостью сокращается. В Ростовской области в 2013 г. общее количество прав, сделок, ограничений (обременений) прав в отношении объектов жилого назначения сократилось почти на 10%, составив порядка 384 тыс., сообщает Управление Росреестра по РО. При этом регистрация прав собственности на жилые помещения увеличилась на 11 % и составила 308,3 тыс. Регистрация сделок с жилыми помещениями в отчетном периоде – 18 тыс., что в 5,3 раза меньше аналогичного показателя прошлого года. В ведомстве отмечают, что значительное снижение показателей регистрации договоров об отчуждении обусловлено отменой действующей до 1 марта 2013 г. системы двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости. Теперь на основании данных договоров осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности. Регистрация договоров купли-продажи уменьшилась в 6,6 раз (в 2012 г. – 67 тыс. сделок, в 2013 г. – 10 тыс.), регистрация договоров дарения сократилась в 5 раз (в 2012 г. – 20 тыс., в 2013 г. – 4 тыс.). Почти 30% договоров купли-продажи приходится на Ростов-на-Дону. Регистрация ипотеки на Дону увеличилась на 8 %. С января по апрель этого года общее количество зарегистрированной ипотеки в отношении объектов жилого, нежилого назначения, а также земельных участков достигло 20 тыс. Для сравнения, в первом квартале 2013 г. аналогичный показатель составлял почти 19 тыс. Что касается ипотеки жилых помещений, то она увеличилась на 14 % и составила порядка 9 тыс. Существенный рост ипотеки жилья наблюдается в основном за счет ипотеки физических лиц. Положительная динамика, по мнению экспертов, связана с реализацией в РО проекта «Народная ипотека». Регистрация ипотеки на нежилые здания и сооружения увеличилась на 7 % (4,7 тыс. регистрационных действий против 4,4 осуществленных в первом квартале 2013 г). В начале 2014 г. квартиры в Ростове в среднем выросли в пределах 3% и стояли 61 133 рубля кв. Новостройки: 54 210 руб./кв. м. Вторичный рынок: 62 247 руб./кв. м. По данным АН «Дон-МТ недвижимость», средняя цена предложения 1 кв.м жилья на вторичном рынке жилой недвижимости в 1 квартале 2014 г. в среднем по городу составил 62 774 руб./ кв.м, (погрешность 2,52 %), что на 1993 руб. больше, чем цена в декабре 2013 г. Увеличение цены на вторичном рынке в 1 квартале 2014 относительно декабря 2013 года составило 3,3 %. Почти 1/3 рынка предложений жилья в Ростове занимают однокомнатные квартиры: 35% на вторичном рынке. Далее следуют двухкомнатные квартиры—30%. Трехкомнатных квартир предлагается 29%. Доля предложений квартир свыше трех комнат невелика— всего 6% предложений. "Нестабильная ситуация на валютном рынке и события в Украине в целом не повлияли на ростовский рынок деловой недвижимости, как ожидалось, комментирует Максим Никитин, управляющий отделом бизнес-недвижимости АН «Женева». - По-прежнему, присутствует дефицит предложения, как на объекты аренды, так и на объекты продажи, особо пользуются спросом объекты небольшой площади (до 20-25 кв.м.). На наш взгляд, такая тенденция сохранится до конца текущего года. В то же время ожидается небольшое падение объема сделок в этом сегменте рынка в летний период отпусков по понятным причинам, однако падения цен не ожидается. Необходимо также опровергнуть некоторые прогнозы о влиянии на рынок ситуации в банковской сфере. Считаем, что волна отзывов лицензий у банков не окажет влияния ни в сторону роста, ни в сторону падения цен на деловую недвижимость в Ростове, а также на объем сделок в целом. Кризис доверия к банковской системе быстро преодолевается небольшим повышением банковской ставки, поэтому ожидать ситуации, когда граждане на фоне отзыва банковских лицензий повально станут вкладывать средства в недвижимость, - не стоит." "На сегодняшний момент рынок находится в состоянии стагнации, - говорит Валерий Мироненко, директор АН «Универсал-Недвижимость». - Тем не менее, цены предложения объектов недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынке, неумолимо повышаются. Сложилась неоднозначная ситуация. С одной стороны банки активно предлагают различные кредитные продукты, конкурируют процентными ставками и условиями по ипотечным кредитам. С другой стороны активность покупателей на достаточно низком уровне. Полагаю, что пониженная активность покупательского спроса - это временное явление. В текущем году ожидается появление на рынке новостроек эконом-класса по цене от 36 тыс. рублей/кв.м." Прогнозы: Евгений Проскурин, Председатель Правления НП «ЮПН» На мой взгляд, предпосылок для роста рынка точно нет. Скорее более прогнозируем провал рынка, в случае глобальных кризисов в странах Евросоюза, и последующим сравнением цен на недвижимость в Европе и в Ростове. Однако, провал рынка скорее всего будет сдержан «нефтедолларовыми вливаниями», поэтому граждане могут спокойно строить планы по купле-продаже недвижимости, правда по завышенным ценам в сравнении с Европой в соотношении "комфорт -качество жизни- цена". У риэлторов же продолжится поиск новых сервисов в сфере бурно развивающихся электронных услуг. Геннадий Наумов, президент ООО «Нирлан» На наш взгляд, в 2013 году количество сделок на рынке недвижимости будет примерно таким же, как и в 2012 году. Рост цен также останется приблизительно на том же уровне, мы прогнозируем незначительный рост в пределах инфляции, более заметным он будет в сегменте квартир в строящихся домах эконом-класса. источник