Цены на квартиры в Ростове-на-Дону

[Каупервуд]

Цены на квартиры в Ростове-на-Дону в 2017-2018гг

 

Рынок недвижимости продолжает находиться в кризисе. По оценкам Российской гильдии риэлторов, за 2014-2016 годы снижение цен на жильё в некоторых регионах достигало 20%. Однако судя по тому, что количество сделок по купле-продаже недвижимости за эти же годы упало на 5-15% в зависимости от региона, люди не кинулись скупать дешёвые квартиры. При этом спрос на жильё по-прежнему превышает предложение, говорит президент гильдии Татьяна Деменок.

 

— Сейчас идёт общая тенденция на снижение цен на жильё. Но нынешний кризис не похож на то, что было в 2009 году. Он структурный и преодолеваться будет долго. Денег не покупку недвижимости у людей сейчас нет, — говорит она.

 

Падение ВВП и реальных доходов населения неизбежно привело к сокращению спроса на жильё, подтверждают консалтеры из MACON Realty Group. Эта тенденция сохраняется и в текущем году. В Ростове в первом квартале 2016 года по сравнению с предыдущим спрос снизился на 13,6%, во втором — ещё на 6,6%.

 

По оценкам аналитиков гильдии риэлторов, количество сделок на рынке жилья продолжит падать до 2018 года включительно. Лишь в 2019 году рынок стабилизируется, а в 2020 начнёт восстанавливаться, то есть расти.

 

При этом объективных причин для снижения цен на жильё нет, скорее даже наоборот. Удешевление происходит исключительно из-за того, что построенные или строящиеся квартиры надо как-то распродавать, а денег у потенциальных покупателей всё меньше. Пустующих новостроек становится больше, говорит генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько.

 

— Снижение спроса логично приводит к росту числа нереализованных квартир. Сегодня в Краснодаре на первичном рынке жилой недвижимости продаётся 56 000 квартир, в Ростове-на-Дону — почти 15 000. Однако наиболее тревожным сигналом является увеличение остатков в сданных в эксплуатацию объектах. По итогам второго квартала в двух южных столицах по 15% из всех нереализованных квартир приходится именно на готовые дома. Для клиентов покупка такой недвижимости не несёт рисков незавершения строительства, но даже это не позволяет девелоперам их распродать, — отмечает эксперт.

 

По его словам, в Ростове цены на жильё все-таки показывают некоторую стабильность. Средневзвешенная цена квартир на первичном рынке составляет 54 500 рублей за 1 кв. м. За последние полтора года снижение составило почти 4%. В соседнем Краснодаре цена за квадратный метр — и вовсе 43 500 рублей. Однако здесь девелоперы, несмотря на снижение спроса, не могут дальше снижать цены, потому что они уже достигли нижнего предела рентабельности, после которого строительство новых объектов теряет всякий экономический смысл.

 

 

— Снижение цен в Ростове могло быть существенно больше, если бы не значительный рост цен на строительные материалы и оборудование. По данным застройщиков, только за первое полугодие 2016 года себестоимость строительно-монтажных работ возросла не менее чем на 10-15%, — говорит Володько.

 

Кроме того, в начале июля в России были приняты поправки к федеральному закону о дольщиках, ужесточающие контроль над застройщиками, использующими средства граждан. В частности, повышаются требования к уставному капиталу компании в зависимости от объёмов строительства, вводится понятие целевого расходования средств и повышаются требования к отчётности. Как говорит замруководителя региональной службы госстройнадзора Ростовской области Ярослав Кулик, появляется у застройщиков и такая статья расходов, как формирование компенсационного фонда, за счёт средств которого будут достраиваться дома с долевым участием, чьи застройщики обанкротились.

 

По словам председателя совета директоров консалтинговой группы «Бизнес» Ярослава Кошелева, это приведёт не только к большим гарантиям для дольщиков, но и к росту цен.

 

— Небольшая расходная статья — всего 1%, но застройщики будут пытаться компенсировать её, переложив на хрупкие плечи покупателей. Другого инструмента у них, по сути, нет, — рассказал он.

 

О том, что дальше цены на жильё в Ростове падать уже не будут, ибо некуда, говорят и застройщики. По словам председателя правления Ассоциации строительных организаций «Комстрой» Станислава Цвиренко, больших изменений в ценах в ближайшее время в городе в принципе не предвидится. С одной стороны, «давят» уже упомянутые цены на стройматериалы и рост прочих затрат, с другой — в Ростов за последнее время зашли сразу несколько новых крупных застройщиков, что увеличивает конкуренцию на рынке, а следовательно, сдерживает рост цен.

 

— Если объёмы жилищного строительства в Ростове будут оставаться на нынешнем уровне, а для этого есть оптимистичные сигналы, то я не ожидаю больших изменений в цене. Разве что возможна какая-то их корректировка. В целом же, как правило, цены на объекты, которые в начальных стадиях реализации, — ниже, на объекты, которые в высокой степени готовности, — выше, — говорит Цвиренко.

 

Резкое ужесточение законодательства по части долевого строительства также не сильно скажется на количестве участников рынка, считает директор по продажам ООО «Феникс-Инвест» Елена Королёва.

 

— Сейчас наблюдается активный заход на рынок строительных компаний из других регионов, тех участников, которые покинут рынок, заменят новые. Уйдут небольшие компании, создание которых было продиктовано какое-то время назад только стремлением заработать на динамично развивающемся рынке. Они в отрасль попали случайно, соблюдать все правила игры не готовы, да им это и не нужно. Кроме того, спад рынка первичной недвижимости, связанный с кризисом, и так поставил ряд компаний на грань банкротства. И даже если им удастся завершить начатые объекты, браться за новые дома они не смогут и не захотят, — говорит она.

 

Небольшие строительные компании в случае Ростова — это та самая знаменитая точечная застройка, которая, по словам Станислава Цвиренко, на рынок недвижимости кардинального влияния не имеет.

 

Исходя из всего этого получается, что время для покупки квартиры сейчас, может, и не самое лучшее, но и более удачного в ближайшее время не предвидится. Тем более что, по словам Ярослава Кошелева, в ближайшие годы государство, стремящееся хоть как-то наполнить бюджет, может пойти на такие шаги, как отказ от индексации маткапитала (а может, и от него самого), а также прекращение господдержки ипотеки. До конца года осталось не так много времени, а о продлении программы на 2017 год «наверху» никто не заявляет. Без господдержки о нынешней ипотечной ставке в 11-12% на новостройки останется только мечтать.

источник донньюс

[Alice]

По итогам шести месяцев 2018 года средняя стоимость жилья на вторичном рынке России увеличилась на 1,2% по сравнению со вторым полугодием 2017-го, подсчитали аналитики онлайн-сервиса объявлений Domofond.ru. С января цены росли почти непрерывно в большинстве регионов страны.

Из 83 российских субъектов, попавших в исследование Domofond.ru, цены на вторичном рынке упали только в 12 регионах, включая Москву (-0,4%). Самое большое снижение аналитики зафиксировали в Сахалинской области — на 1,3%, далее следуют Северная Осетия (-1%) и Калининградская область (-0,9%).

В 50 регионах России цены выросли более или менее ощутимо. Лидерами здесь оказались Тыва (+4,4%), Амурская область (+3,9%) и Татарстан (+3,6%). В первую десятку также попали Хабаровский край (+3,5%), Новосибирская область (+3,3%), Ханты-Мансийский АО (+3,2%), Иркутская область (+3,1%), Пермский край (+2,9%), Башкортостан (+2,8%) и Санкт-Петербург (+2,8%). В 21 регионе цены не изменились или выросли в пределах 1%

 

[Anton Mazur]

В 18.08.2018 в 16:28, behers сказал:

Уважаемые форумчане, кто нибудь работал на гранитном щебне, если да то какие нюансы могут быть при его использовании в качестве заполнителя для вибролитых изделий? Где и по чем закупать? 

 

Да какие тут могут быть нюансы, гранитный щебень там широко используется, если и есть какие то фишки, то они присущи самому щебню в любых условиях. Если рассматривать где покупать, то Москва и область  я бы выбирал Альтаир - зарекомендовали себя на рынке достаточно хорошо, работают давно. А что еще нужно, чтобы понять что компания нормальная? Ну а по ценам уже сами определяйтесь.

[Марина Степенко]

Интересненько)

[Федор Семенович]

Помогите правильно оценить стоимость квартиры. Гостинка, панель 1985г., 21,5 кв.м., 1 этаж (нет балкона), СЖМ, Комарова.

Какая целевая аудитория возможна? студенты - их ждать ближе к лету? область - ипотечники? или может интерес будет от рантье? квартира была под сдачу - будет ли преимуществом наличие всего необходимого для проживания, в принципе даже квартиранты готовы будут жить дальше..

[karabass]

1. Рантье-это люди, которые живут на проценты от капитала, им точно ваша гостинка не нужна.
2. Студенты да, только вот РЮИ развалили и строят на его месте ЖК. 
3. Ипотечники-самое надежное, ибо люди с лимоном-двумя в кармане наверняка предпочтут то-нибудь в новом доме.

[Aleksey Oleynikov]

1 час назад, Федор Семенович сказал:

Помогите правильно оценить стоимость квартиры. Гостинка, панель 1985г., 21,5 кв.м., 1 этаж (нет балкона), СЖМ, Комарова.

Какая целевая аудитория возможна? студенты - их ждать ближе к лету? область - ипотечники? или может интерес будет от рантье? квартира была под сдачу - будет ли преимуществом наличие всего необходимого для проживания, в принципе даже квартиранты готовы будут жить дальше..

Дистанционно Вам её никто не оценит. Вам нужен проверенный риэлтор, который работает с таким сегментом и знает всё что можно купить в этом же сегменте на локации. Основная проблема такого найти. Я когда вторичкой занимался в районе кольца шайбы, на первом этаже такие продавали за 1200-1300 в зависимости от состояния. Такого же рода на космонавтов в гостинке умудрились продать за 1,4млн. Я бы на Вашем месте начал с того, что оценил все конкурентные предложения по близости, попрозванивал бы всех. Оттуда вывести можно примерно цену. Далее, я бы провел предпродажную подготовку в квартире. У Вас, на мой взгляд, две целевые аудитории: люди с не очень высоким доходом, которые будут или переезжать (они не смогут ждать сдачи дома или ремонтов) или покупать первое жилье (отделяться от родителей). Вторая целевая аудитория, те кто хочет сдавать её квартирантам. Причем если у Вас уже есть квартиранты, это может сыграть на руку. Кстати часто это тоже ипотечники, которые хотят чтобы квартира сразу отбивала ипотеку. создавайте два разных объявления о продаже, первое акцентируйте на первую целевую аудиторию. Второе на следующую. Ну или же просто найдите специалиста

[Федор Семенович]

Благодарю за мнение! есть ли сейчас категория покупателей без риэлторов, или это редкость?! спрашиваю с точки зрения позиции, что стоит ли пытаться сыграть на том что планируется продажа без риэлтора (без комиссий), и завысить немного цену , ожидая что цена все равно будет выгодней для покупателя без риэлтора.

[Aleksey Oleynikov]

Попробуйте, почему нет. Много людей спокойно продают без риэлторов. К тому же, риэлтор далеко не всегда хорошо оказывает услугу. 

[realist]

9 часов назад, Федор Семенович сказал:

Благодарю за мнение! есть ли сейчас категория покупателей без риэлторов, или это редкость?! спрашиваю с точки зрения позиции, что стоит ли пытаться сыграть на том что планируется продажа без риэлтора (без комиссий), и завысить немного цену , ожидая что цена все равно будет выгодней для покупателя без риэлтора.

Продавал в этом месяце квартиру, вторичку. 
Опыт покупки вторички был лет семь назад, через реелтора, поэтому сейчас было желание посмотреть на этот процесс самому и без агенства выставить. Повесил объявление, указал в нем, что посредников просьба не беспокоить. При этом звонили одни агенства собирающие базу как я понял и риелторы. Лично к сожалению ни одного звонка не было от покупателей. В итоге и продал людям пришедшим с риелтором.
Ничего не изменилось за 7 лет, риелтор ведет покупателя, сам никогда не быв и не смотрев этой квартиры заранее (только если это не второй и последующий просмотр). А покупателю наверняка вялит, что вот еще один достойный вариант))
Я когда по телефону общался, есть ли мне вообще смысл приезжать на квартиру, кого вы там приведете, если сами не видели квартиры, может оно и не надо людям, на меня обижались, мол 20 лет на рынке недвижимости, я знаю что нужно людям. А по факту, оккупировали сферу так, что простой люд и не видит варианта, без агенства найти себе вариант. 



По алгоритму действий было так: после согласования с покупателем итоговой суммы и схемы расчета, поехал с покупателем в АН,  от которого был агент, там подписали предварительный договор и мне передали задаток. Покупатель при мне так же подписывал, что-то типо договора оказания услуг, я краем глаза видел, что это 4% от стоимости квартиры. 
АН выдало мне список справок, которые нужно собрать до заключения основного договора - справки об отсутсвии задолжности за жкх и отсутствии прописанных. Покупатель по ипотеке берет, поэтому приходил парень из оценочной конторы, 3 минуты пофоткал и ушел. Теперь назначили день сделки, нужно будет поехать в банк на подписание, получение первоначального взноса. После регистрации в юстиции банк перечислит оставшуюся сумму.

[Aleksey Oleynikov]

2 часа назад, realist сказал:

риелтор ведет покупателя, сам никогда не быв и не смотрев этой квартиры заранее

Вот я этого тоже никогда не понимал. Как можно продавать квартиру, в которой ты не был. На столько неуважать своих клиентов, ни продавцов, ни покупателей.. 

[karabass]

22 часа назад, Федор Семенович сказал:

есть ли сейчас категория покупателей без риэлторов, или это редкость

Ситуация в настоящее время следующая...основная проблема покупателя и продавца найти друг друга. Проблема в том, что доски объявлений недвижимости забиты перепечатками объявлений от агентств в таком количестве, что найти там собственника не реально или очень трудно и нудно. По этой причине, кто попробовал, там и не ищут.

Один мой знакомый продал квартиру следующим образом, дал объявление на авито, к нему риэлторы начали водить людей на просмотры, а он покупателям, пришедшим с ними,  втихаря вручал свой номер телефона. Так и встретились потом после просмотра и самостоятельно оформили сделку. Он посчитал, что таким образом восстановил нарушенный баланс справедливости

Конечно посредники про такие маневры знают и как могут этому противодействуют. Ну а с морально-этической стороны здесь у каждого свое мнение будет на ситуацию. Лично считаю, что 3-4-5% за тот объем выполненной риэлтором работы это явный перебор. Тот же юрист свои услуги не оценивает в процентах от размера материальных требований в суде, есть определенная стоимость услуги. А здесь получается явный перекос в справедливости, ведь посредник, продавший вашу гостинку и продавший трешку в вашем же доме устанут примерно одинаково, а получат с разницей в разы. Хотя с точки зрения маркетинга мне понятен генезис данного явления, человеку получившему при продаже больше денег, морально легче расстаться с большим количеством.

Изменено 31 октября 2018 пользователем karabass