ЖК "Доломановский" СДАН

[Hesse]

Я считаю , что справедливая цена для недоПушкинской квартиры в 76 кв м -это 65 тыс. Все, что выше -это накрутка. Я не готов ее оплачивать, несмотря на то, что Квартира для себя покупается. Про облегчение не знаю , но в других регионах они только набирают строек себе. В Москве у них есть дорогие локации, но следует понимать , что как вы выразились «уровня Пушкинской» в столице занимаются совсем другие игроки , это скорее игрок , это квартиры стоимостью от 150 млн и до 1,5 млрд. и ПИК там не может строить по факту своего рождения. 

По ТСЖ . Нашему ТСЖ ровно год , все «цветёт и пахнёт» в сравнении с УК ( застройщик СМУ1). Дом 18 этажей , 2 подъезда , 2 этажа коммерческой недвижки. Такая же ситуация в сравнении с моими квартирами в других городах , включая Спб. Главное чтобы ТСЖ создавал человек из вашего дома , понимающий «что и с чем едят». Во всех случаях у меня именно так. 

 

[Hesse]

Можно и 30.09 подождать. Нам деньги «ляжку не жгут» , они работают пока квартиры ПИКа стоят. Недвижимость уже давно не актив. 

[Hesse]

Кто подрядчик , кто-нибудь знает из местных покупателей квартир?

[karabass]

Свят-свят.... 

[Aleksey Oleynikov]

20 часов назад, Hesse сказал:

Жемчужина никак не соответсвует своей цене сегодня в 80 тыс за квадрат. При этом качество и проект ужасающее даже для комфорт класса. Хотя есть вероятность, что осенью рубля начнёт своё стремительное путешествие вниз и обвалит все продажи , сделав застройщика более сговорчивым 

Да, Жемчужина построена плохо и просит 80 за квадрат, более того когда только сдали за неё просили 100-110 за квадрат какое-то время. Естественно я в шуточной манере упомянул о ней, потому и завершил предложение большим количеством смайлов. 

По поводу вероятности обвального падения рубля, Вы не первый кто каждый год ждет его обвального падения. Причем не факт, что при его падении цены сохранятся на прежнем уровне. 

19 часов назад, Hesse сказал:

А, кто подрядчик у ПИКа в Доломановском подскажите ?

Тут проще всего залезть в документы самому и посмотреть, самые основные будут фигурировать. 

16 часов назад, Hesse сказал:

Я считаю , что справедливая цена для недоПушкинской квартиры в 76 кв м -это 65 тыс. Все, что выше -это накрутка. Я не готов ее оплачивать, несмотря на то, что Квартира для себя покупается. Про облегчение не знаю , но в других регионах они только набирают строек себе. В Москве у них есть дорогие локации, но следует понимать , что как вы выразились «уровня Пушкинской» в столице занимаются совсем другие игроки , это скорее игрок , это квартиры стоимостью от 150 млн и до 1,5 млрд. и ПИК там не может строить по факту своего рождения. 

Странно, что Вы не считаете по себестоимости строительства в 30-35 т.р. за квадрат. Может логичней считать исходя из цен рынка, а не исходя из пожеланий? Если так жалко ПИКу отдавать, "зайдите" в Главный, там ещё есть от подрядчиков предложения существенно дешевле цен застройщика. На двушкам там разница около 400-500т.р. если не больше.

Не совсем понял почему ПИК по факту своего рождения не имеет права строить элитное жилье в центре) вопрос хочет или нет более уместный. 

[Hesse]

Вопрос не в том хочет или нет : наверняка хочет, но кто ж ему даст. Элитное жильё в столице это отдельная коррупционная составляющая. 

65 тыс кв м -это цена на выходе подобной локации. Та же Сигма на Красноармейской «для своих» продаёт за столько. Но мне решительно не нравятся проекты Сигмы , если под себя. 

Базис-это базис. Проект на тройку с плюсом, как и кредит прочности и доверия к застройщику. И там дешевле более , чем на 500. 

[Aleksey Oleynikov]

у ПИКа в основном доступное жилье и комфорт на сколько я помню. 
Недавно смотрел статью по аналитике за 2018 год. В сравнение брались два пятна по 2Га, первое внутри Москвы в более менее локации с продажной ценой 140-160т.р. за квадрат. 
Второе в Новой Москве под доступное жилье с ценой примерно 70-80т.р. за квадрат. 
В первом случае маржа была прилично выше, там застройщик заработал бы 800млн рублей прибыли чистой в случае нормальных продаж
При таком же количестве квадратных метров жилья в новой Москве и вышеозвученной цене, у застройщика выходила прибыль чуть менее 200млн рублей. 

источник
НО разница большая в необходимом собственном капитале, в пером случае необходимо было вложить минимум миллиард, во втором всего 250млн рублей. Возможно ПИКу комфортней работать с более низкой маржей но вкладывая меньше собственных средств. 

 

4 часа назад, Hesse сказал:

65 тыс кв м -это цена на выходе подобной локации

На основе каких данных у Вас получается такой ценник? 

[Good-luck]

В 12.04.2019 в 11:21, Гость Жорж сказал:

однушки, приобретаемые по 3,5 млн за стройвариант будут сдаваться не по 10 т.р. в месяц

Я вам больше скажу: в Доломановском не будет «серийных арендодателей», то есть тех, у кого десяток собственных квартир по всему району сдаётся. Поскольку цена 3,5 за 1-ком делает такое жильё маловыгодным под сдачу в текущих условиях. Есть жильё примерно в той же локации дешевле - Олимп, Гвардейский - сдаваться будет примерно по той же цене. В переплате смысла нет, она будет лет двадцать отбиваться. 

Если и будут предложения в аренду в Доломановском, то редкие и случайные, от только осваивающих рынок наймодателей.

 

[Good-luck]

В 21.04.2019 в 19:33, Hesse сказал:

Кто подрядчик

РКС

В 21.04.2019 в 19:31, Hesse сказал:

Недвижимость уже давно не актив.

Да ну, не сгущайте. При определенных усилиях - вполне себе актив. Но, конечно, это не относится к пока ещё не заселенному дому. И усилия эти с каждым годом все большие и большие требуются.

[Hesse]

1 час назад, Good-luck сказал:

РКС

Да ну, не сгущайте. При определенных усилиях - вполне себе актив. Но, конечно, это не относится к пока ещё не заселенному дому. И усилия эти с каждым годом все большие и большие требуются.

Спасибо за инфу по подрядчику

Как говорить мой фин советник и тут я с ним согласен в среднем 5% на комфорт классе. Но не считая того, что нужно формировать амортизационный счёт, вынужденные простои , риски порчи, и непреодолимой силы ( пожары , затопления), ну и налог, проще уж 50 на 50 ( валютный /рублевый) депозит в системно значимом банке. Это если деньги не в бизнесе. А если человек условно грамотный то это будет ещё ИИС на ОФЗ , что приносит с вычетом 13-16% годовых, или брокерский счёт в США, но это для особо продвинутых. Обычно те, кто в Ростове занимается сдачей инвестиционных квартир далеки от этого всего и слава Богу, я считаю )) пусть занимают свою нишу мелкого лавочника в своём микро-доходном доме )

[Hesse]

В 14 году те люди , которые инвестировали в валютные инструменты , да хоть даже в валютную кубышку, стали в рублях условно в 2 раза богаче , при этом это сопровождалось стремительным галопированием цен на недвижимость вниз и в мск и в регионах, что даёт им сейчас возможность неспешно выбирать объекты на которые они и не засматривались. Я по прежнему уверен , что и 19 год это рынок покупателя , а уж и про инвестирование в жилую говорить вообще нельзя. Кстати, как вам статистика за этот год по спаду ипотечного кредитования? 

1 час назад, Good-luck сказал:

Я вам больше скажу: в Доломановском не будет «серийных арендодателей», то есть тех, у кого десяток собственных квартир по всему району сдаётся. Поскольку цена 3,5 за 1-ком делает такое жильё маловыгодным под сдачу в текущих условиях. Есть жильё примерно в той же локации дешевле - Олимп, Гвардейский - сдаваться будет примерно по той же цене. В переплате смысла нет, она будет лет двадцать отбиваться. 

Если и будут предложения в аренду в Доломановском, то редкие и случайные, от только осваивающих рынок наймодателей.

 

Целиком согласен. 

[Hesse]

19 часов назад, Aleksey Oleynikov сказал:

у ПИКа в основном доступное жилье и комфорт на сколько я помню. 
Недавно смотрел статью по аналитике за 2018 год. В сравнение брались два пятна по 2Га, первое внутри Москвы в более менее локации с продажной ценой 140-160т.р. за квадрат. 
Второе в Новой Москве под доступное жилье с ценой примерно 70-80т.р. за квадрат. 
В первом случае маржа была прилично выше, там застройщик заработал бы 800млн рублей прибыли чистой в случае нормальных продаж
При таком же количестве квадратных метров жилья в новой Москве и вышеозвученной цене, у застройщика выходила прибыль чуть менее 200млн рублей. 

источник
НО разница большая в необходимом собственном капитале, в пером случае необходимо было вложить минимум миллиард, во втором всего 250млн рублей. Возможно ПИКу комфортней работать с более низкой маржей но вкладывая меньше собственных средств. 

 

На основе каких данных у Вас получается такой ценник? 

Поделился инсайдом.