Новостройки на Левом берегу Дона

[Good-luck]

В 06.05.2021 в 17:31, Диванный эксперт сказал:

В период совка рациональней было осваивать территории  с более "простыми" геологическими и гидрометеорологическими условиями (это если смотреть на вопрос с экономической точки зрения). Строить на плите или на ленте там никто не стал бы, а массовое строительство домов на сваях до Ростова добралось только в 2000-х.

Принимается. Надо над этим подумать...

В 06.05.2021 в 17:31, Диванный эксперт сказал:

И после этого вы хотите, чтобы я его считал экспертом в этом вопросе??

Слишком мало информации для выводов, и неясно, экономику какого проекта считали те, на кого ссылается в сравнении архитектор. Какой-то обрывок фразы и ещё неизвестно откуда взявшиеся цифры, в статье их нет. Вряд ли он сам предлагал инженерные решения и сам же их обсчитывал. Проектное бюро, вестимо. Догадки на догадках. Рубить с плеча о некомпетентности я бы не стала.

Я не знаю, как правильно строить на левом берегу. Вынимать грунт, пройти его сваями, устроить дренажные каналы и закатать их в гранит, как в Спб, или ещё как-то иначе. Верю, что можно найти экономное решение. Будет ли оно правильным/капитальным/удобным/долговечным, будет ли его исполнение соответствовать требованиям - время покажет.

В сухом остатке. Согласна с вами в том, что если желающие засуетились, то приблизительная математика им ясна. А решение о переводе из общественно-деловой зоны в жилую почему так единодушно - потому что отчитаться с избытком по количественным показателям нацпроекта всегда зачтётся в плюс.

[Диванный эксперт]

10 часов назад, Good-luck сказал:

Слишком мало информации для выводов, и неясно, экономику какого проекта считали те, на кого ссылается в сравнении архитектор. Какой-то обрывок фразы и ещё неизвестно откуда взявшиеся цифры, в статье их нет. Вряд ли он сам предлагал инженерные решения и сам же их обсчитывал. Проектное бюро, вестимо. Догадки на догадках. Рубить с плеча о некомпетентности я бы не стала.

Вне зависимости чьи (его или третьего лица/лиц) эти расчеты и мысли, факт в том, что если человек об этом рассуждает, тем более публично, то либо он сам не может проверить достоверность предоставленной информации, ввиду, что ему недостаточно знаний, либо ему кажется, что достаточно и он в них верит. В любом случае это указывает об отсутствии компетенции в данном вопросе (в вопросах своего профиля он эксперт высочайшего уровня, это даже не обсуждается), так как приведенные расчеты и рассуждения откровенно абсурдные.. 

[canibus]

В 30.04.2021 в 21:33, Диванный эксперт сказал:

ЮСИ чисто для имитации конкуренции, "футболист" всё освоит...

Нет

[Aleksey Oleynikov]

В 05.05.2021 в 13:24, Диванный эксперт сказал:

Попытаюсь вам более детально разжевать.. С чего мы начали, с экономической целесообразности и технической возможности застройки Левого берега дона. Вы привели слова из доклада архитектора ведущие к увеличение себестоимости в 3-4 раза!!! Из его доклада следует, что нужно делать насыпь 6-7 метров  так как территория подтопляемая и вынимать 15-20 метров ила!!! Любой проектировщик/строитель знает, что проектирование и как следствие понимание стоимости реализация объекта начинается с инженерных изысканий(геодезия, геология, экология, гидромет), но для понимания примерной(+//20%) стоимости и сложности строительства достаточно посмотреть отчеты с соседних земельных участков.

1) Возвращаясь к насыпи, берем отчеты по гидромету (если надо, я вам накидаю их)  выполненные разными организациями и прошедшие Государственную экспертизу за последние 5 лет с Левого берега дона и видим как Дон стремительно мелеет из года в год,  расход воды увеличивается, а воды всё меньше..Из тех значений, что приводят гидрометчики в своих отчетах, становится понятно (если вы умеете правильно интерпретировать информацию), что делать насыпь более 3 метров нет никакого смысла!!!!

2) Идем дальше, по мнению "опытного специалиста" чьи слова вы приводите песок находится под слоем 15-20 метров ила, который еще нужно вынимать!!! После этих слов становится понятно, что человек не понимают в геологии ничего, от слова совсем, и ставит под вопрос его компетенцию в размышлениях/подсчетах на данные темы....  Чтобы в этом убедится, берем отчеты по геологии (если нужно я вам их пришлю) выполненные разными организациями за последние лет 10 и прошедшие Гос Экспертизу по левому берегу Дона (благо там уже всё бурено-перебурено сотни раз),  смотрим на геологические разрезы и видим, что никаких 15-20 метров ила там нет, не было и быть не может, а песок начинается гораздо раньше..Это вам подтвердит любой инженер-геолог, исходя из логической цепочки формирования строения геологических разрезов прибрежных территорий,  который даже ни разу не читал геологические отчеты по Ростовской области и не видел Дона. И еще, даже если гипотетически предположить, что там есть 15-20 метров ила (что в принципе невозможно, в Ростовской области максимальная встречаемая  мощность иловых отложений 1,5 метра), то зачем их "вынимать", если можно пройти эту мощность сваями??? Или он думал на плите там строить будут дома??))

Всё описанное выше подтверждено документально натурными, лабораторными, камеральными работами и исследованиями профильными специалистами коммерческих и государственных организаций, учреждений (не только из нашего региона), а не просто словами или домыслами.

Подводя итог, на текущий момент из затратных мероприятий необходимо выполнить насыпь не более 3 метров, что будет стоить не более 10тыс. рублей на м2 жилья, это я еще с большим запасом взял, фактически меньше. Так что с увеличением в 3-4 раза пока не клеится, хоть убейте...Возможно есть другие мероприятия о которых вы не упомянули???

P.S. Извините за "простыню", старался лаконичней, но не смог.... 

Сколько и кому заплатили мы не узнаем, гадать смысла нет. За это в любом случае в конечном счете платит потребитель.

Я вас не пойму, то вы свято верите, что строить там 3-4 раза дороже, чем в других локациях города, то теперь рентабельно?? Сколько оно будет стоит, как вы сами знаете зависит от многих факторов. Но раз" инвесторы" засуетились, то примерную математику они уже знают... Про безопасность (это абстрактный вопрос) - будет не более и не менее, как и в других домах на правом берегу. 

1. Спасибо за подробно изложенные доводы, наоборот когда даете комментарий развернуто, гораздо лучше, наглядней и приятней. Буду признателен и благодарен за предоставление информации. Вопрос не в святой вере в непоколебимость суждений, а в том, кто даёт информацию и комментарии, поскольку собственные компетенции в вопросах проектирования, град.планирования очень слабые. В данном случае, к мнению известного архитектора с приличным стажем, прислушиваешься больше чем к незнакомому пользователю на форуме. Однако благодаря Вашим развернутым ответам, теперь есть желание изучить вопрос более предметно. Некоторые фразы из этого доклада при переосмыслении выглядят действительно сомнительно и хорошо бы разобраться более детально, поставлю себе пометку.

2. По поводу "инвесторы засуетились" и известной математики - согласен, скорее всего понимание приблизительное есть. Хотя если взять, к примеру, Династию от Девел Юга, когда они начали строить понимание тоже было, а потом себестоимость поползла неприлично вверх и застройщик вынужден был принимать некоторые решения, которые оказались удачными, но себестоимость поползла очень прилично.

3. Рентабельность - это показатель эффективности использования средств. То есть если себестоимость выше чем у других проектов, при этом при этом застройщику удается продавать площади с более высокой наценкой, то рентабельности это никак не мешает. Многие застройщики осознанно вкладывают больше в свои проекты, чтобы продавать дороже - жаль что у нас в городе пока этого практически не встретишь. 

В 06.05.2021 в 10:44, мирубир сказал:

Да нет, все об одном и том же. Вас только  что продаван убеждал как очень дорого строить на левобережье. Вносят свой небольшой кирпичик в ценообразование с умным и честным видом. А вам хочется пожать руку за то, что ставите на свое место этих мракобесов.

Глупость написали, а вот Диванному Эксперту действительно спасибо за развернутый ответ и готовность тратить на это время. 

В 06.05.2021 в 14:21, Good-luck сказал:

В защиту Трухачёва. Ну не назову его «псевдоэкспертом», уж извините. Я так поняла, что он имел в виду комплексное освоение левого берега, когда фактически осушаются 300 Га земли. Про 15-20 м, думаю, он подразумевал грунт, а не ил, а произнёс либо для простоты, либо журналисты напутали. Не песочка насыпать на куске земли в 12 раз меньшей, а полностью подготовить левый берег к возможности строительства. Про трёхкратную стоимость - это не только про геологию ведь. Он сравнивал точечное строительство в центре (без необходимости новых дорог, коммуникаций и соц.объектов) с постройкой целого района, где дороги, сети, котельные, детсады и поликлиника не появятся без затрат. Возможно, по его мнению, не точечно насыпать горки, а вот так глобально думать относительно территории - правильнее. И что если строить по уму и для людей, а не выжимая каждый рублесантиметр, то застройщик понесёт бОльшие затраты на метр, чем втыкая свечки в центре

Вот я тоже и склоняюсь к тому, что подразумевалась комплексная реализация всей территории со всей соответствующей инфраструктурой. Но опять же, я ранее старался оперировать информацией которую проверял сам, а тут не вдавался в подробности в чем был неправ.

В 06.05.2021 в 14:21, Good-luck сказал:

Взъелись на Алексея на ровном месте :). Мысли-то простые звучали: а) место требует особого внимания и дополнительной подготовки, место сложнее, чем привыкли, б) учитывая желание наших строителей-оптимизаторов сокращать издержки по максимуму, можно и опасаться, что порог «безопасности строительства» будет нарушен из экономии и некомпетентности.

Разве кто-то спорит с тем, что нынешние строительные компании привыкли экономить? Никто. Как и с тем, что при действительно технической возможности строительства всем хочется комплексное и красивое освоение левобережья. 

Спасибо за поддержку) Однако все же не совсем на ровном месте) Критика диванного эксперта обоснована в принципе. 

В 06.05.2021 в 17:31, Диванный эксперт сказал:

Еще раз Трухачев - архитектор, генпланист, а не инженер- геолог/гидрогеолог/гидрометчик/конструктор, вы понимаете разницу в этих квалификациях?? То что он озвучил в своем докладе, подтверждает, что в этих сферах он не компетентен. Журналисты его как раз правильно поняли, так как он имел ввиду, что мощность 15-20 метров от поверхности непригодна для основания, а песок идущий ниже пригоден. Все его рассуждения по поводу стоимости освоения территории, будь то хоть 25 га, хоть 300 га, хоть 1000Га, сводятся к одному, что нужно делать насыпь 6-7 метров и вынимать ил (грунт) 15-20 метров. Почему этого делать не надо описал выше, если надо то жду конкретных аргументов. И после этого вы хотите, чтобы я его считал экспертом в этом вопросе??

Рассуждения же опираются на определенные данные и какой-то проект, другое дело, что узнать у первоисточника уже увы не удастся. 

В 06.05.2021 в 17:31, Диванный эксперт сказал:

По поводу строительства  новых соц.объектов, дорог, коммуникаций и т.п., а что в Левенцовке или Суворовском они уже были, там только домики оставалось наклепать?? Или они построились бесплатно??? 

Ну по Левенцовке - объекты соц. инфраструктуры, дороги и торговые центры действительно не застройщик делал, коммуникации вытягивали - там приличные суммы уплачены были и домики. Остальное город строил, а вот с Суворовским там застройщик за свой счет построил куда больше, а сейчас на него ещё спихнули несколько детских садов и школ. 

[Диванный эксперт]

2 часа назад, Aleksey Oleynikov сказал:

1. Спасибо за подробно изложенные доводы, наоборот когда даете комментарий развернуто, гораздо лучше, наглядней и приятней. Буду признателен и благодарен за предоставление информации. Вопрос не в святой вере в непоколебимость суждений, а в том, кто даёт информацию и комментарии, поскольку собственные компетенции в вопросах проектирования, град.планирования очень слабые. В данном случае, к мнению известного архитектора с приличным стажем, прислушиваешься больше чем к незнакомому пользователю на форуме. Однако благодаря Вашим развернутым ответам, теперь есть желание изучить вопрос более предметно. Некоторые фразы из этого доклада при переосмыслении выглядят действительно сомнительно и хорошо бы разобраться более детально, поставлю себе пометку.

2. По поводу "инвесторы засуетились" и известной математики - согласен, скорее всего понимание приблизительное есть. Хотя если взять, к примеру, Династию от Девел Юга, когда они начали строить понимание тоже было, а потом себестоимость поползла неприлично вверх и застройщик вынужден был принимать некоторые решения, которые оказались удачными, но себестоимость поползла очень прилично.

3. Рентабельность - это показатель эффективности использования средств. То есть если себестоимость выше чем у других проектов, при этом при этом застройщику удается продавать площади с более высокой наценкой, то рентабельности это никак не мешает. Многие застройщики осознанно вкладывают больше в свои проекты, чтобы продавать дороже - жаль что у нас в городе пока этого практически не встретишь. 

 

Вот я тоже и склоняюсь к тому, что подразумевалась комплексная реализация всей территории со всей соответствующей инфраструктурой. Но опять же, я ранее старался оперировать информацией которую проверял сам, а тут не вдавался в подробности в чем был неправ.

Спасибо вам за адекватный ответ и конструктивный диалог!!!

Цитата

 

Рассуждения же опираются на определенные данные и какой-то проект, другое дело, что узнать у первоисточника уже увы не удастся. 

Увы, жаль человека....

 

Цитата

Ну по Левенцовке - объекты соц. инфраструктуры, дороги и торговые центры действительно не застройщик делал, коммуникации вытягивали - там приличные суммы уплачены были и домики. Остальное город строил, а вот с Суворовским там застройщик за свой счет построил куда больше, а сейчас на него ещё спихнули несколько детских садов и школ. 

По Левенцовке, ККПД все же скрипя зубами пару садиков в 5мкр. построило (за деньги города, но с кучей штрафов и судов), еще город хочет через суд их обязать школу построить в 6мкр. В целом, кончено, если  полностью перекладывать на плечи Застройщика, на территориях где ничего не было строительство еще и всех соц. объектов, дорог, благоустройства, и т.п. то цены за м2 жилья не сложишь..

[canibus]

Ну что и требовалось доказать....

"Югстройинвест" получил разрешение на планировку и межевание левобережной зоны

Компания застроит эту территорию жильем

Мэрия Ростова выдала ООО «Специализированный застройщик-2 «ЮгСтройИнвест-Дон» разрешение на подготовку проектов планировки и межевания территории в районе стадиона «Ростов-Арена». Соответствующее постановление опубликовано на сайте администрации города.

Речь идет об участках площадью 40,8 га, примыкающих к стадиону, поблизости от кольца на улице Левобережной.

Компании предстоит за свой счет в течение года подготовить всю необходимую документацию. Контроль за выполнением постановления возложен на замглавы администрации города по строительству и архитектуре Андрея Дикуна.

ООО "СЗ-2 "Юси-Дон" входит в крупную строительную группу «Югстройинвест» («ЮСИ»), которая возводит жилье в Ростове, Краснодаре и Ставрополе. Среди ее местных проектов — ЖК «Вересаево» и «Красный Аксай».

Недавно стало известно, что девелопер подал заявку на застройку земли на Левобережной жильем и даже представил обоснование проектов. Предполагается, что он возведет крупный жилой комплекс с детским садом на 350 мест и школой на 700 мест.

Для реализации проекта ростовской гордуме пришлось одобрить перевод трех земельных участков из зоны делового и общественного назначения в зону жилой застройки.

Кроме "ЮСИ" виды на перспективную территорию имеют структуры президента ФК «Ростов» Арташеса Арутюнянца, а еще раньше интерес к ней проявлял «Крокус» Араса Агаларова.

Ранее эксперты неоднократно заявляли о недопустимости жилищного строительства в подтапливаемой зоне. Однако в мэрии и гордуме не считают угрозу паводков проблемой. По мнению чиновников, этот вопрос можно решить за счет насыпей.

https://www.panram.ru/news/realty/yugstroyinvest-poluchil-razreshenie-na-planirovku-i-mezhevanie-levoberezhnoy-zony/?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop&nw=1620939860000

[supersonic]

О Боже, застроят всё высотками  Они кстати повторяют свой опыт в Краснодаре, там рядом со стадионом построили ЖК панорама

[Asmodeus]

15 часов назад, canibus сказал:

Ну что и требовалось доказать....

"Югстройинвест" получил разрешение на планировку и межевание левобережной зоны

Компания застроит эту территорию жильем

Мэрия Ростова выдала ООО «Специализированный застройщик-2 «ЮгСтройИнвест-Дон» разрешение на подготовку проектов планировки и межевания территории в районе стадиона «Ростов-Арена». Соответствующее постановление опубликовано на сайте администрации города.

Речь идет об участках площадью 40,8 га, примыкающих к стадиону, поблизости от кольца на улице Левобережной.

Компании предстоит за свой счет в течение года подготовить всю необходимую документацию. Контроль за выполнением постановления возложен на замглавы администрации города по строительству и архитектуре Андрея Дикуна.

ООО "СЗ-2 "Юси-Дон" входит в крупную строительную группу «Югстройинвест» («ЮСИ»), которая возводит жилье в Ростове, Краснодаре и Ставрополе. Среди ее местных проектов — ЖК «Вересаево» и «Красный Аксай».

Недавно стало известно, что девелопер подал заявку на застройку земли на Левобережной жильем и даже представил обоснование проектов. Предполагается, что он возведет крупный жилой комплекс с детским садом на 350 мест и школой на 700 мест.

Для реализации проекта ростовской гордуме пришлось одобрить перевод трех земельных участков из зоны делового и общественного назначения в зону жилой застройки.

Кроме "ЮСИ" виды на перспективную территорию имеют структуры президента ФК «Ростов» Арташеса Арутюнянца, а еще раньше интерес к ней проявлял «Крокус» Араса Агаларова.

Ранее эксперты неоднократно заявляли о недопустимости жилищного строительства в подтапливаемой зоне. Однако в мэрии и гордуме не считают угрозу паводков проблемой. По мнению чиновников, этот вопрос можно решить за счет насыпей.

https://www.panram.ru/news/realty/yugstroyinvest-poluchil-razreshenie-na-planirovku-i-mezhevanie-levoberezhnoy-zony/?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop&nw=1620939860000

Глядя на все их проекты, думаю и тут сделают что-то неплохое как минимум. Многие диванные нытики пишут только негатив. Я же сторонник мнения - поживём посмотрим. Но в целом земля перспективная и учитывая отсутствие соседей в ближайшей перспективе, можно будет считать такой микрорайон уникальным для города. 

[supersonic]

Их проекты не особо отличаются друг от друга. Немного разная цветовая схема кирпича, разное оформление подъездов. А так всё по одному лекалу: один дом свечка, рядом угловой, потом прямой (получается квадратный колодец) и так повторить на сколько земли хватит )

[k938]

59 минут назад, Asmodeus сказал:

диванные нытики пишут только негатив

Хорошо же, что есть люди, кто пишет только позитив и только по стройкам ЮСИ?

[Pitbull]

Как я понимаю ,то проект планировки  - это не значит ,что им отдадут землю.

 До сих пор уверен , что юси ширма и всё отдадут футболисту .

В наглую передать объект - даже для нашей власти перебор)

[canibus]

Глянул этот пост в Эскортограмме, а там такой знатный пересер устроили!
Читать не стал, сам подумал и выделил такие плюсы и минусы:

- Инфраструктуры почти никакой (да, Мегамаг рядом, знаю). 
Вроде и прописка самого центрового, Кировского района, а рядом ни школ/дет.садов/поликлиник/полиции/пожарных.
Пока это "Суворовский на максималках" - те же высотки в поле... только в поле, более модно расположенном.
+ То, что ЮСИ построят школу и садик, это понятно. А вот, что с остальным - время покажетЪ.

+ Близость к центру: всё-таки, это не Вересаево и даже не Красный Аксай.
- Отсюда же и минус, "близок локоток, да не укусишь" - транспорта практически нет.
Слышал, что мимо ходит одна какая-то полумифическая маршрутка до садов, но... кто ее видел хоть раз?
Пешком? Ну ок, пару раз можно прогуляться, по хорошей погоде. Каждый день топать? Данунах!
Вывод - без машины там пока делать нечего, пустят транспорт - другой разговор.

+ Относительно неплохая экология, нет рядом промки, перегруженных шоссе, железки, свалок итд.
- Но к ней бонусом идут всякие локальные приколы - каждое лето горит камыш и роятся комары с меня размером.
К тому же, опять кучу больших деревьев похерят и якобы "заместят" их карликами, в день древонасаждения ЮСИ 

+ К ЧМ-2018 сделали какое-никакое благоустройство, Левобережный парк, территорию возле стадиона.
Конечно, это благоустройство можно обосрать, чем и занимались "великие урбанисты", но все-таки, в Ростове и такое мало где найдешь.
- Тут же вырисовывается и минус, в виде скопления шалманов, с постоянными движениями, пьянками, гулянками и фейерверками.
А уж когда на стадионе будут проводится знаковые матчи с грандами...

+ Микрорайон будет стоять особняком = практически во всех домах по периметру, будет хороший вид: Дон, стадион, степь.
- Но из-за этого одинокого расположения, он будет безжалостно и насквозь продуваться ветрами, а окна ЮСИ - это притча во языцех!

+ Внутри будет расфуфыренное благоустройство, тут я уверен, что они в лепёшку расшибутся - место имиджевое, грех не постараться.
- Плотность, к сожалению, уверен, тоже будет запредельной. Ну как всегда, как же без этого? )

Вроде всё, может что-то и забыл.

ЗЫ1 - Про проблемы с возможным подтоплением территории и близостью грунтовых вод, говорить не буду, я в этом не шарю.
Тут более соображающие, в этой теме, люди уже все перетёрли выше, вдоль и поперёк.
И даже на бедного Олейникова ни с того, ни с сего наехали, назвав "мракобесом" 

ЗЫ2 - Особый ничтяк для болел: можно занять очередь в кассе, пойти домой и из окна наблюдать как она двигается )))